Дипломная работа: Инвестиционная деятельность

ТЕОРИТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ СУБЪЕКТОВ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Основные участники инвестиционно-строительного процесса и их взаимоотношения

В период плановой централизованной системы управления экономикой инвестиционно-строительный процесс представлял собой использование государственных капитальных вложений для создания государственной собственности. Основным инвестором являлось государство, в функции которого входило изъятие средств у предприятий и перераспределение их в централизованном порядке.

Государственными заказчиками строительства объектов являлись министерства и ведомства, через которые государством осуществлялся процесс изъятия средств у подведомственных предприятий и последующего их использования. Государственные капитальные вложения направлялись на финансирование строительства объектов, включенных в титульные списки строек. В их состав входили собственные средства предприятий (амортизационные отчисления, фонды развития производства), средства общественных организаций и граждан.

Конкретными заказчиками-застройщиками, осуществлявшими строительство объектов по внутрипостроечным титульным спискам, являлись действующие предприятия, в производственную структуру которых входили отделы капитального строительства (ОКС). При возведении новых объектов и производственных мощностей создавались дирекции строящихся предприятий. По мере ввода этих предприятий в эксплуатацию дирекции передавали свои функции заказчика отделам капитального строительства.

Заказчиками строительства жилых домов выступали управления капитального строительства (УКС) при органах исполнительной власти областных и краевых центров, действующие предприятия, жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Подрядчиками строительства являлись строительно-монтажные организации, тресты, управления строительства, производственные строительно-монтажные и проектно-строительные объединения (ПСМО и ППСО). В их состав входили структурные подразделения: строительные управления (СУ), строительно-монтажные управления (СМУ), монтажно-строительные управления (МСУ), управления начальника работ (УНР), строительно-монтажные поезда (СМП), передвижные механизированные колонны (ПМК) и др.

Отношения между заказчиками и подрядчиками оформлялись договорами строительного подряда. Их формы и порядок заключения утверждались государственными органами. Финансирование строительства осуществлялось под контролем государственного банка (Стройбанка) по правилам, установленным государством. Отдельные предприятия вели строительство хозяйственным способом без привлечения подрядных организаций. С ликвидацией плановой централизованной системы управления народным хозяйством, приватизацией государственной собственности, разгосударствлением экономики в России начали формироваться рыночные отношения, в условиях, развития которых наблюдались изменения организационных форм инвестиционно-строительного процесса, функций отдельных ее субъектов, характера инвестиций[5].

С переходом на рыночные отношения значительно изменился характер инвестиционно-строительного процесса, в частности, его состав и функции субъектов (рис. 1).

В роли основных элементов инвестиционно-строительного комплекса выступают инвесторы, заказчики и пользователи объектов инвестиционной деятельности. Структура и взаимосвязь элементов ИСК представлена в Приложении А.

Рисунок 1 - Основные субъекты инвестиционно-строительной деятельности

В настоящее время субъектами инвестиционно-строительной сферы выступают:

- инвесторы (заказчики, застройщики) в лице государства, частных предприятий и предприятий иных форм собственности, граждан, иностранных фирм и граждан, вкладывающих инвестиции в создание или поддержание в рабочем состоянии основных фондов;

- предприятия собственно строительного комплекса, осуществляющие основные этапы реализации инвестиционных проектов - проектирование, изготовление строительных конструкций и материалов, возведение зданий и сооружений;

- учреждения центрального и коммерческих (инвестиционных, ипотечных) банков, проводящие взаиморасчеты между всеми субъектами инвестиционного процесса;

- предприятия тех отраслей народного хозяйства, которые поставляют материалы, товары и услуги для участников инвестиционного проекта;

- посреднические, информационные, рекламные, страховые фирмы.

Основу рыночных отношений между субъектами инвестиционно-строительной сферы составляют устойчивые договорные отношения, направленные на реализацию экономических интересов и удовлетворение определенных потребностей участников проекта. При этом спрос на строительную продукцию определяется направлениями и объемами инвестиций, выражающих интересы потребителей этой продукции. Предложение же строительной продукции формируется под воздействием ресурсных рынков и в зависимости от наличия, состояния и уровня использования всех природных, трудовых и произведенных человеком ресурсов, обеспечивающих строительный процесс.

Для внесения ясности необходимо дать определения каждого из участников инвестиционно-строительного процесса:

Инвесторы - юридические и физические лица, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций, в виде капитальных вложений для достижения коммерческих, социальных, благотворительных или других целей. Следует подчеркнуть, что инвесторы могут быть самыми разнообразными - в зависимости от форм собственности, источников инвестиций, целей и способов инвестирования и т.д.

Инвестором может быть государство (федеральный и городской бюджеты), кредитные организации (банки, финансово-инвестиционные компании), строительные компании (которые становятся инвестиционными компаниями), предприятия и организации (в том числе и некоммерческие, общественные) и т.п. Особенно следует отметить инвесторов - дольщиков -юридических и (или) физических лиц, выступающих соинвесторами в порядке долевого участия в строительстве жилых домов на основании отдельных договоров с застройщиком.

Для выполнения функций инвестора не требуется специального разрешения - лицензии. Отношения, связанные с инвестициями в капитальные вложения, регулируются Федеральным законом от 25.02.99 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Инвестиционная деятельность может быть осуществлена и в форме капитальных вложений, что представляет собой инвестирование в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Инвесторы имеют равные права:

- на осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений;

- самостоятельное определение объемов и направлении капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ;

- владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

- передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;

- объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации;

- осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Все инвестиционные проекты независимо от источников финансирования и форм собственности объектов капитальных вложений до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Экспертиза инвестиционных проектов проводится в целях предотвращения создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства или не отвечает требованиям утвержденных в установленном порядке стандартов (норм и правил), а также для оценки эффективности осуществляемых капитальных вложений.

Инвестор вкладывает собственные, заемные или привлеченные ресурсы в строительство. Свои вложения он делает через застройщика, который осуществляет реализацию инвестиционного проекта, организует строительство, контролирует его и ведет учет производимых при этом затрат.

Следует отметить, что инвестор может выступать также в роли заказчика (застройщика), а также может быть одновременно генподрядчиком и даже эксплуатирующим хозяйством и т.п.

Заказчик – юридическое лицо, наделенное инвестором организаторскими функциями для реализации строительного проекта от начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию.

Если заказчик выполняет строительные работы с привлечением строительно-монтажных организаций (подрядчиков), он называется заказчиком-застройщиком. Деятельность заказчиков-застройщиков по организации строительства объектов осуществляется на основании договоров строительного подряда, заключаемых между заказчиками-застройщиками и подрядными строительно-монтажными организациями.

При выполнении своих функций заказчики не вправе вмешиваться в предпринимательскую деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними.

Заказчики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениям и земельным участком на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ.

Для выполнения функций заказчика организация в соответствии со ст.49 ГК РФ должна обладать специальной правоспособностью, иначе говоря, иметь соответствующую государственную лицензию.

Заказчик-застройщик на конкурсной основе, как правило, через подрядные торги, поручает право на реализацию выделенных инвестором средств на строительство целевой программы или объекта на условиях, определяемых договором подряда на строительство.

Основные функции заказчика-застройщика при реализации ИСП следующие:

- выдача исходных данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение договоров подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пуско-наладочных работ, поставка оборудования и материалов;

- приемка, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;

- выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;

- обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т.д., принятие мер к сокращению сроков строительства.[15]

В том случае если объект возводится не для нужд государства, а для иных участников рынка, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства и детализации, возложенных на него обязательств должны регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.

Подрядная организация - юридическое лицо, выполняющее подрядные работы для застройщика по договору подряда.

Подрядные работы - это работы, выполняемые подрядчиком, в состав которых входят строительные, монтажные работы, работы по ремонту зданий и сооружений, а также другие виды работ согласно договору на строительство. Одновременно с этим из практики заключения договоров на строительство при реализации строительного проекта принято организацию, которой поручено выполнение основных строительно-монтажных работ (СМР) или строительство в целом и предоставлено право привлекать прочие строительные организации для реализации возложенных на нее функций, а также несущую ответственность за строительство в целом, именовать генподрядчиком. Согласно ст.706 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено право подрядчика привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.[6]

Привлечение субподрядчиков возможно, если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично. В том случае если подрядчик привлек к исполнению договора подряда субподрядчика в нарушение закона или заключенного договора подряда, то он несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора.[]

Правовое положение договора строительного подряда регулируется статьями 740-757 части второй ГК РФ. Статьей 702 ГК РФ предусмотрено, что по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.[1]

Предметом договора могут быть как вводимые в действие отдельные объекты, так и части возводимою объекта или отдельные объемы строительно-монтажных работ.

Для выполнения различных строительно-монтажных работ необходимо наличие лицензии на их осуществление.

Организация, выступающая в роли генподрядчика, должна иметь лицензию на генподрядную деятельность. Данное требование связано с ответственностью за качество и сроки выполнения строительно-монтажных работ.

Учреждения центрального и коммерческих (инвестиционных. ипотечных) банков - учреждения, проводящие взаиморасчеты между всеми субъектами инвестиционного процесса. Их главной функцией является финансирование и кредитование объектов строительства.

Изготовители и поставщики - предприятия, которые непосредственно заняты производством строительных материалов, конструкций, а также могут выступать в роли поставщиков собственных материалов для участников инвестиционного проекта.

Посреднические - на "первичном" рынке недвижимости, т. е. продажи готовых квартир, действуют риэлтерские компании, которым продавцы (инвесторы, иные владельцы) поручают на основе договора продажу этих квартир и другой вновь созданной недвижимости гражданам или иным покупателям.

Страховые фирмы - это компании, с которыми заключаются договоры страхования строительно-монтажных рисков или ответственности заказчиков перед третьими лицами.

Покупатели (пользователи) - юридические или физические лица, покупающие на рынке конечную (готовую) строительную продукцию. В качестве покупателя может быть сам инвестор, если он строит объект, квартиру и т.д. для собственных нужд. Сюда следует отнести и "дольщиков", то есть соинвесторов, которыми являются граждане, оформляющие после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию собственность на построенные с их участием квартиры [22].

Таким образом, число участников инвестиционно-строительного процесса достаточно велико и их функции многообразны, но необходимо отметить, что ядром инвестиционно-строительной системы выступает заказчик (инвестор). Он фокусирует влияние всех других элементов, выполняя функции рыночного регулятора, координирует и контролирует весь цикл создания и реализации строительной продукции.

На наш взгляд, состав участников инвестиционно-строительного процесса целесообразно представлять в четырех звеньях:

1. Инвестиционное звено - система обеспечения инвестиционными ресурсами.

2. Строительное звено - система строительного производства.

3. Промышленное звено - система производства и поставок строительных материалов и конструкций, строительных и дорожных машин.

4. Инфраструктурное звено – система организаций производственной и рыночной инфраструктуры. Инвестиционные ресурсы формируются за счет сбережений населения, средств предприятий и организаций, кредитов банков, иностранных инвестиций, доходов от предпринимательской деятельности, региональных и муниципальных займов. Особая роль в реальном инвестировании отводится специальным финансово-кредитным институтам - инвестиционным банкам, инвестиционным фондам и компаниям.[17]

Строительное звено обеспечивает конечный результат функционирования всего процесса. Если в условиях плановой экономики этот результат рассматривался как создание готовой строительной продукции с заданными показателями качества строительно-монтажных работ, то в современных условиях при сохранении тех же требований по качеству на первый план выступает цель создания конечной строительной продукции, обеспечивающей эксплуатационную рентабельность введенных зданий и сооружений. Таким образом, от подрядных организаций, осуществляющих на территории региона новое строительство, расширение, реконструкцию и ремонт основных фондов, требуется придать объектам такие потребительские свойства, при которых на протяжении всего их жизненного цикла будет обеспечиваться минимум эксплуатационных затрат.

Промышленное звено производит для строительства специализированные орудия и предметы труда, оказывает определенные виды услуг. Состав звена образуют промышленные предприятия и производства, относящиеся к пяти отраслям промышленности: промышленности строительных материалов; стекольной промышленности; машиностроению и металлообработке; лесной, деревообрабатывающей и целлюлозно-бумажной промышленности. Базовой промышленной отраслью ИСК является промышленность строительных материалов, продукция которой почти полностью потребляется в строительстве. Таким образом, предприятия промышленности строительных материалов образуют "стационарную" структуру комплекса, а потоки материалов и конструкций составляют главные материальные внутрикомплексные связи в системе инвестиционно-строительного комплекса.

Инфраструктурное звено подразделяется на производственную и рыночную. К производственной относятся: предприятия по ремонту машин, специализированные транспортные организации, научно-исследовательские и проектные организации, учреждения по подготовке кадров. Рыночная инфраструктура включает территориальные лизинговые центры, центры по ценообразованию, органы вневедомственной экспертизы проектов, органы по сертификации, тендерные комитеты.

В условиях рынка строительство приобретает новое экономическое содержание, связанное со свободной динамикой финансовых ресурсов в отличии от централизованного планирования. Рыночные отношения предопределяют значительное расширение участников строительной деятельности, и основываются на развитии конкуренции ними за использование ресурсов. Строительный комплекс трансформируется в инвестиционно-строительный, отражающий взаимодействие между субъектами, удовлетворяющими собственные интересы на основе участия в реализации инвесторских программ и проектов.

Современные организационные формы взаимодействия субъектов инвестиционно-строительной сферы

Недостаточное знание правовых вопросов, наряду с экономиче­скими просчетами, являются причинами, ведущими к затягиванию сроков строительства и финансовым потерям фирм, функциониру­ющих на инвестиционно-строительном рынке. Поэтому целесообразно дать характе­ристику организационно-экономических отношений между участниками под­рядной строительной деятельности.

Рисунок 2 – Основные способы производства СМР

В настоящее время строительство ведется двумя способами:

хозяйственный способ - новое строительство или реконструкция для собственных потребностей осуществляются собственными силами застройщика (инвестора) без привлечения подрядных строительно-монтажных организаций. Для этого в структуре организации создается специальное подразделение, ко­торое должно иметь лицензию на право производства строительно-монтажных работ.

Подрядный способ – весь цикл строительно-монтажных работ выполняется специализированной подрядной организацией, при этом функции инвестора выполняет инвестор либо другая организация.[7]

Комбинированный способ – при этом способе часть работ выполняется специалистами самой организации, а другую часть – подрядная организация.

Рассматривая отношения между заказчиками, подрядчиками и инвесторами, возможны следующие варианты:

Рисунок 3 - Схема взаимодействия субъектов инвестиционно-строительной деятельности (Инвестор и заказчик – одно лицо)

2. Инвестор и заказчик — разные лица, т.е. инвестор, дает средства для финансирования объекта, а заказчик — «пользователь» этого объекта. В подобном случае инвестор оказывается вне договора строительного подряда, при этом заказчика с инвестором связывает особый «инвестиционный договор», непосредственным предметом которого строительство не является (рис. 4). Если заказчик не является инвестором, то на период и в пределах полномочий, которые установлены договором с ним, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями.

Рисунок 4. - Схема взаимодействия субъектов инвестиционно-строительной деятельности (Инвестор и заказчик – разные лица)

В случаях, когда на стороне заказчика выступают несколько инвесторов либо когда заказчик уполномочен инвесторами, возникает необходимость после завершения строительства осуществить разделение результата работ, в частности построенного объекта. Поскольку объект как таковой является неделимым, то между соинвесторами могут быть распределены только доли в общем объеме жилого здания: отдельные квартиры, определенные части объектов недвижимости.

В некоторых случаях подрядные и инвестиционные отношения сливаются в единый договор. Это имеет место при выступлении подрядчика и заказчика одновременно в качестве соинвесторов. Например, если при заключении договора между производственно-коммерческой фирмой и строительной организацией стороны осуществляют инвестирование в размере 50% каждая, то соответственно выстроенное здание должно быть разделено между ними поровну.

Взаимоотношения между участниками инвестиционно-строительной деятельности происходят в рамках договора строительного подряда, а также прав и обязанностей сторон, заключающих этот договор. Договор подряда на строительство заключается заказчиком с одной строительно-монтажной организацией — генеральным подрядчиком.

Заказчик в свою очередь обязуется:

· предоставить подрядчику площадку;

· передать ему утвержденную проектно-сметную документацию;

· обеспечить своевременное финансирование строительства;

· принять законченные объекты и оплатить их.

Подрядчик в свою очередь обязуется производить материально-техническое снабжение, а также производить работы на свой страх и риск построить и сдать заказчику. Заказчик также обеспечивает строящиеся объекты технологическими и другими видами оборудования и некоторыми специальными материалами.

Генеральный подрядчик вправе поручать на основании договора субподряда выполнение отдельных комплексов работ специализированным подрядным организациям. Генеральный подрядчик несет ответственность перед заказчиком за выполнение договорных обязательств по строительству в целом, выполняемому его собственными силами, а также силами субподрядчика.

Основой для заключения договоров подряда является договорная цена. Она определяется заказчиком и подрядчиком (с участием субподрядчиков) на основе действующих нормативных документов по определению сметной стоимости строительства. Договорная цена — цена по договоренности, при внесении в установленном порядке заказчиком в проектную документацию поправок, изменяющих объем и состав подрядных работ, она подлежит уточнению и согласованию с подрядчиком.

Выбор исполнителей строительства объекта осуществляется, как правило, на основании подрядных торгов.

Подрядный торг в строительстве — форма размещения заказов, предусматривающая выбор подрядчика на конкурсной основе, для выполнения всего комплекса работ и оказания услуг, связанных со строительством новых, расширением, реконструкцией и ремонтом действующих объектов. Торги на строительство объектов бывают двух видов:

· открытые (публичные) — принимают участие, как правило, все желающие иностранные и местные фирмы (об этих торгах даются объявления в периодической печати);

· закрытые (ограниченные или негласные) — приглашаются лишь определенные, известные в данной отрасли фирмы. Результаты этих торгов в открытой печати не публикуются.

Тендер — конкурсная форма проведения подрядных торгов, представляющих собой конкурирование предоставленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации.

Оферта — предложение заключить контракт в отношении конкретного предмета торгов на условиях, определяемых тендерной документацией. Ее состав:

1) общие сведения об объеме и предмете торгов;

2) проектная документация;

3) требования по составу документов оферты;

4) инструкция оферентам;

5) условия и порядок проведения торгов;

6) проект контракта;

7) форма заявки на участие в торгах.

Основным документом, регламентирующим порядок и условия подготовки, организации, проведения и регулирования подрядных торгов, является «Положение о подрядных торгах в РФ».

Специально выделены отношения, связанные с выполнением подрядных работ, предназначенных для удовлетворения потребностей РФ или ее субъектов и финансируемых за счет средств их бюджета или внебюджетных источников, которые регламентируются «Основными положениями порядка организации и проведения подрядных торгов (конкурсов) на строительство объектов для государственных нужд.

Государственное регулирование инвестиционно-строительной деятельности

В период существования жёсткой централизованной системы управления экономикой вложение средств в новые основные или оборотные фонды, на выполнение проектных работ, в научно-техническую продукцию имело форму планируемых вложений. Это выражалось в создании плановых предпосылок и проектировании. Развитие рыночной экономики придаёт новый характер инвестиционной деятельности. Развитие многообразных форм собственности, равных условий хозяйствования создаёт новые условия для инвестирования и правового регулирования этого процесса.

Рыночный механизм предполагает свободу хозяйственного выбора и свободу хозяйственного действия в соответствии с целями и задачами хозяйствующего субъекта. Государственное регулирование инвестиционного процесса, призвано не отменять принципы и механизмы рыночного хозяйствования и не заменять их директивным управлением, а, напротив, способствовать созданию благоприятных условий для активизации инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов на основе рыночного механизма.

На деятельность государства по регулированию инвестиционного процесса оказывают влияние состояние и уровень развития рыночного хозяйства, степень его ориентированности на решение социальных целей и задач. Но во всех случаях это регулирование представляет собой сложный процесс, включающий цели, субъекты, объекты и средства этого регулирования.

Государство выступает одновременно как инвестор и как инициатор инвестиционной строительной деятельности для удовлетворения интересов общества. Государственное регулирование инвестиционной деятельности может выступать в форме: государственных инвестиционных программ, прямого управления государственными инвестициями, налоговой политике, предоставления финансовой помощи на развитие строительства отдельных территорий, отраслей, производств, финансовой, кредитной, ценообразовательной и амортизационной политике, антимонопольной политике, приватизации объектов государственной собственности, контроль за соблюдением норм и стандартов.

Кроме прямого участия в инвестиционной деятельности государство может регулировать инвестиционный процесс. Государственное регулирование инвестиционно-строительного процесса — это система мер законодательного, исполнительного и контролирующего характера, осуществляемых правомочными государственными учреждениями для стимулирования инвестиционной активности и на этой основе экономического роста. Сегодня инвестиции — неотъемлемый атрибут макроэкономического механизма регулирования экономики.

Для эффективного развития экономики, для обеспечения воспроизводства необходим постоянный приток средств. Количественный рост инвестиций, их направление в различные сферы хозяйствования зависят от правильной инвестиционной политики. Качественный уровень и количественный рост инвестиций, их соотношение дают представление о проводимой государством инвестиционной политике. Её целью является поиск оптимального правового регулирования инвестиционной деятельности, национальных и иностранных инвесторов. Правовое регулирование инвестиционной деятельности состоит в определении признаков субъектов, установлении организационно-правовых форм ведения инвестиционной деятельности, выделении специальных требований к отдельным направлениям инвестиционной деятельности; регламентации порядка и условий заключения исполнения договоров; установлении пределов и форм государственного воздействия на инвестиционные процессы.

Инвестиционно-строительная деятельность реализуется обычно в правовых формах, соответствующих договорам подряда на капитальное строительство, проектирование, поставки и других. Инвестирование может происходить путем приобретения акций акционерного общества, вступления в товарищество с вложением пая. Инвестиции могут осуществляться путем приобретения патента или прав пользования по лицензионному договору, приобретением товарного знака и т.д.

Характерной чертой рынка недвижимости, как основной составляющей инвестиционно-строительного рынка, является наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей также и сферу инвестиций в недвижимость и строительство. Причем роль региональных и муниципальных нормативных актов в данной области более значительна, чем в других секторах экономики. К основным федеральным нормативно-правовым актам относятся:

- Гражданский кодекс Российской Федерации;

- Земельный кодекс Российской Федерации;

- Закон РСФСР от 26 июля 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»;

- федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»;

- постановление Правительства РФ от 12 ноября 1999 г. № 1249 «Об утверждении Положения о предоставлении государственных гарантий под инвестиционные проекты социальной и народно-хозяйственной значимости.

6 июля 1991 года был принят закон "Об инвестиционной деятельности в РФ", а 4 июля 1991 года - закон "Об иностранных инвестициях в РФ". Согласно этим законам инвестицией считается вложение средств в объекты предпринимательской и других видов деятельности, целью которого является получение прибыли или достижение положительного социального эффекта.

29 декабря 2004 года вышел новый Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской федерации».

29 декабря 2004 года – Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Эти законы подчеркнули несовершенство государственной политики, а также противоречивость принятых положений крайне негативно была воспринята участниками строительного рынка.

Так же в законодательстве России существуют «Строительные нормы и правила Российской Федерации». Настоящий нормативный документ устанавливает порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений на территории Российской Федерации и предназначен для применения заказчиками (инвесторами), проектными, проектно-строительными организациями, иными юридическими и физическими лицами - участниками инвестиционного процесса.

Особенности законодательства в области управления инвестиционно-строительным комплексом базируются на особенностях строительной отрасли. Также в инвестиционном процессе проектная подготовка строительства с учетом действующего российского законодательства и зарубежной практики, как правило, состоит из трех основных этапов:

1. Определение цели инвестирования, назначения и мощности объекта строительства, номенклатуры продукции, места (района) размещения объекта с учетом принципиальных требований и условий заказчика (инвестора). На основе необходимых исследований и проработок об источниках финансирования, условиях и средствах реализации поставленной цели с использованием максимально возможной информационной базы данных заказчиком (инвестором) проводится оценка возможностей инвестирования и достижения намечаемых технико-экономических показателей. С учетом принятых на данном этапе решений заказчик представляет, в установленном порядке, ходатайство (декларацию) о намерениях. После получения положительного решения местного органа исполнительной власти заказчик приступает к разработке обоснований инвестиций в строительство.

2. Разработка обоснований инвестиций в строительстве на основании полученной информации, требований государственных органов и заинтересованных организаций, в объеме, достаточном для принятия заказчиком (инвестором) решения о целесообразности дальнейшего инвестирования, получения от соответствующего органа исполнительной власти предварительного согласования места размещения объекта (акта выбора участка) и о разработке проектной документации.

3. Разработка, согласование, экспертиза и утверждение проектной документации, получение на ее основе решения об изъятии земельного участка под строительство.

В соответствии со статьёй 12 закона об инвестиционной деятельности решения по государственным инвестициям принимаются высшим представительным органом на основе прогнозов экономического и социального развития РФ, схем развития и размещения производственных сил, научно-технических и технико-экономических обоснований, определяющих целесообразность этих инвестиций.

Финансирование осуществляется за счёт средств государственного бюджета РФ и внебюджетных источников, т.е. от субъектов, участвующих в реализации этих программ. Источником инвестиций могут быть и кредиты банков под государственные гарантии.

Предварительный объём государственных капитальных вложений устанавливается Министерством экономики и сообщается госзаказчикам. Они, на основании предварительных объёмов, разрабатывают перечень объектов с технико-экономическим обоснованием и необходимыми расчётами. Утверждённый перечень является основанием для проведения торгов подряда. Результатом проведения торгов считается заключение государственных контрактов, в которых уточняются все необходимые данные: стоимость, сроки и т.д.

Государственное регулирование инвестиционной деятельности заключается в гарантиях прав субъектов и защите инвестиций. Государство гарантирует, прежде всего стабильность прав, что очень важно при долгосрочных инвестициях. Инвестиции могут быть приостановлены лишь в случае стихийных бедствий, признания инвестора банкротом, чрезвычайного положения и экологических нарушениях.

Создание благоприятного климата для деятельности иностранного и отечественного капитала в России — ключевой фактор для формирования позитивного имиджа страны в глазах инвесторов. Причем этот процесс должен идти в рамках четко и конкретно сформулированной государственной политики по привлечению инвестиций в строительный комплекс, включающей как институциональные, так и административные меры на федеральном и региональном уровнях.

Таков «идеальный» вариант государственного регулирования инвестиционного процесса. Важнейшие условия целенаправленного и крупномасштабного привлечения инвестиций в российскую экономику:

1) разработка государственной инвестиционной политики, отвечающей долгосрочным национальным интересам, не подверженной сиюминутной политической конъюнктуре, волюнтаризму и непрофессионализму при принятии решений по ее реализации;

2) наличие ограниченного числа субъектов — государственных органов, прежде всего федерального уровня, с ясными и четко определенными полномочиями и обязанностями по формированию, координации и обеспечению инвестиционной политики;

3) существование полноценного и непротиворечивого законодательства, обеспечивающего стабильное и рассчитанное на длительную перспективу регулирование правил работы на российском инвестиционном рынке.

Немаловажную роль в государственном регулировании инвестиционного процесса в жилищно-строительной отрасли играет система поддержки благоприятного инвестиционного климата.

Госстрой России совместно с заинтересованными министерствами и ведомствами ведет постоянную работу по совершенствованию нормативной правовой базы в направлении повышения доступности и удешевления ипотечных кредитов, развития рынка ипотечных ценных бумаг, решения проблем, связанных с предоставлением земельных участков под застройку, получением исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации.

Задачами технического регулирования в строительстве является реализация требований вступившем в силу с 1 июля 2003 года федерального закона № 184-93 «О техническом регулировании» в части проведения коренной реформы системы технического нормирования, стандартизации и сертификации в стране, а следовательно и в строительной отрасли.

Для решения указанных задач предусмотрено:

обязательные технические нормы устанавливаются только техническими регламентами, принимаемыми федеральными законами и международными договорами, а при необходимости на срок до принятия соответствующего регламента федеральным законом – Указами Президента Российской Федерации и постановлениями Правительства Российской Федерации;

федеральные органы исполнительной власти в сфере технического регулирования издают нормативные акты только рекомендательного характера. Вместо обязательных государственных стандартов должны утверждаться национальные стандарты рекомендательного характера;

в качестве обязательных устанавливаются нормы, обеспечивающие безопасность жизни и здоровья людей, а также окружающей среды и защиту имущества;

технические регламенты должны охватывать полные перечни продукции и процессов, к которым предъявлены обязательные требования по безопасности, в том числе к застройке, возводимым зданиям и сооружениям, строительным процессам, материалам, изделиям и оборудованию;

устанавливать на добровольной основе нормы рекомендательного характера по вопросам создания условий жизнедеятельности населения, таких как качество строительства, эксплуатационная пригодность и долговечность зданий и сооружений, энергосбережение;

сохранить территориальные строительные нормы, устанавливающие обязательные требования по строительству на территориях соответствующих субъектов Российской Федерации.

Ослабление государственного регулирования по этим важнейшим направлениям привело к ухудшению качества строительной продукции, необоснованным градостроительным решениям, снижению безопасности эксплуатации объектов. Для устранения этих негативных тенденций необходимо:

- при лицензировании проектирования, строительства и инженерных изысканий первоочередное внимание уделить обеспечению эффективного взаимодействия с органами Госархстройнадзоа, Главгосэкспертизы, Жилищной инспекции, другими контрольными и надзорными органами при осуществлении комплексных проверок лицензиатов;

- в перечень лицензируемых видов деятельности внести разработку градостроительной документации и эксплуатации инженерной инфраструктуры городов и других поселений, непосредственно связанных с обеспечением безопасности проживания населения;

- ужесточить работы по проверке деятельности проектных, изыскательских и строительных организаций, осуществляющих лицензируемую деятельность в сложных условиях, в частности, на территориях, подверженных затоплению и подтоплению, землетрясениям, проселочным процессам, оползням, карстам, селям, лавинам, цунами и др.;

- при проведении экспертизы предпроектной и проектной документации особое внимание уделить вопросам экономической эффективности, рационального использования бюджетных средств, энергосбережения, внедрения прогрессивных технологий, конструкций и материалов;

- сертификацию продукции строительного назначения осуществлять аккредитованными органами в обязательной форме подтверждения соответствия по номенклатуре материалов, изделий и конструкций, от которых зависит безопасность жизнедеятельности людей и окружающей среды. Добровольное подтверждение соответствия производится в соответствующих организациях, работающих по собственным правилам.

- обеспечить непрерывность государственного архитектурно-строительного надзора на всех стадиях строительства от обоснования инвестиций до завершения эксплуатации объекта;

- повысить эффективность регулирования имущественного потенциала комплекса в соответствии с интересами строительной отрасли и государства;

- привести процедуры технормирования, стандартизации и сертификации в соответствие с Федеральным законом «О техническом регулировании».

Система страхования является одиним из механизмов государственного регулирования на этапах проектирования, строительства, эксплуатации всех видов недвижимости. Системой страхования должно быть охвачено имущество всех субъектов хозяйствования строительного комплекса: проектные, проектно-изыскательские, строительно-монтажные организации, организации промышленности строительных материалов и конструкций и др. Одним из источников возмещения ущерба, причиняемого жилищному фонду должно стать введение института обязательного страхования жилых помещений.

Основным механизмом реализации государственной стратегии в отношении инвестиционно-строительного комплекса является комплекс мер по активизации инвестиционной деятельности в строительстве, включающий:

- концентрацию государственных инвестиций на объектах, обеспечивающих внедрение новых градостроительных принципов, архитектурно-строительных систем, технологических, объемно-планировочных и конструктивных решений;

- повышение уровня координации и качества управления инвестициями, реализуемыми в рамках адресной инвестиционной программы и Федеральных целевых программ, направленных на повышение экономического благосостояния страны, конкурентоспособности строительной продукции.

- активное использование механизмов снижения инвестиционных рисков в наукоемкие и высокотехнологичные проекты за счет государственной поддержки заключительных стадий исследований и разработок и доведения их результатов до стадии коммерческого освоения;

- активизация развития инфраструктуры инвестиционного рынка (фондов венчурного финансирования, страховых агентств, специализированных информационных агентств и т.д.), формирование рынка инновационно-ориентированных инвестиционных проектов;

- разработка механизмов участия государства в инвестиционных проектах нефинансовыми вложениями в виде объектов интеллектуальной собственности.

- активизация деятельности государственных банков, государственных инвестиционных компаний по отбору и финансированию на возвратной основе инвестиционных проектов строительства;

- усиление инвестиционной направленности в деятельности рынка ценных бумаг в целях совершенствования механизма межотраслевого перелива капитала;

- совершенствование и расширение лизинговой деятельности;

- пересмотр существующих механизмов и принципов выделения государственных гарантий по инвестиционным кредитам

В настоящее время инвестиционно-строительной деятельностью в России управляет ряд министерств, ведомств, государственных организаций: Минэкономразвития, Минимущество, Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству России, отраслевые министерства и ведомства. Государственная инвестиционная корпорация, Российская финансовая корпорация.

Строительный комплекс относится к числу ключевых отраслей и во многом определяет решение социальных, экономических и технических задач развития всей экономики России. Это отчетливо осознает Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстрой России), который играет немаловажную роль в строительной и инвестиционной политике страны.

Так в 2004 году для повышения эффективности работы и привлечения инвестиций в жилищно-коммунальный комплекс, улучшения качества жилищно-коммунальных услуг Госстроем России разработан и внесен на рассмотрение в Государственную Думу 27 проектов федеральных законов. В соответствии с постановлением и распоряжениями Правительства Российской Федерации Росстрой России в 2003 году являлся государственным заказчиком 7 программ и 9 подпрограмм. Общий объем государственных капитальных вложений по Госстрою России составил 5,8 млрд. рублей.

В соответствии с Федеральной адресной инвестиционной программой на 2003 год предусматривалось выделение государственных инвестиций на строительство 2500 строек. Из намеченных к вводу в действие 739 строек в 2003 году введено в эксплуатацию на полную мощность 122 стройки и 72 - частично.

Госстрой ежегодно подводит итоги работы строительного комплекса и ЖКХ, намечает программу действий на будущий год, а на перспективу разрабатывает стратегию развития. На данный момент Госстрой имеет Концепцию стратегии развития строительного комплекса Российской Федерации на перспективу до 2010 года.

Роль строительного комплекса в достижении стратегических целей развития общества определяется тем, что конечные результаты достигаются путем осуществления инвестиционно-строительных программ и проектов на федеральном и региональном уровнях.

В соответствии с объективными закономерностями выход России на экономический уровень передовых зарубежных стран возможен при условии широкомасштабного повышения инвестиционной активности, роста объемов капитальных вложений в новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение существующих основных фондов, с опережающим развитием производственного потенциала строительной отрасли и ее материально-технической базы.

При этом непременным условием является повышение эффективности капитального строительства, на основе наиболее рационального использования инвестиционных ресурсов, направление их в программы и проекты, позволяющие получить наибольшие экономические и социальные результаты, а также высокую эксплуатационную рентабельность возведенных объектов.

В перспективе до 2010 года улучшение уровня жизни и качества проживания требует ввода в эксплуатацию жилья не менее 80 млн.кв.м в год, а за 2003 – 2010 годы суммарно 410 – 430 млн. кв.м. путем строительства коммерческого и муниципального жилья, в т.ч. домов для малосемейных, молодежных жилых комплексов, общежитии, домов для престарелых и инвалидов с одновременным решением вопросов повышения уровня комфортности и качества жилищного строительства. При этом доля частного сектора должна составить 80 %, муниципального и государственного – 20 % соответственно.

В России государственное управление инвестиционной деятельностью пока остается распыленным между большим числом федеральных министерств и ведомств. Поэтому практически любое решение, касающееся серьезных инвестиционных проектов, в той или иной форме стимулирующее приток инвестиций в экономику страны, может по-прежнему вырабатываться и приниматься в тиши правительственных и ведомственных кабинетов. В результате российское инвестиционное законодательство оказалось раздробленным и внутренне противоречивым. В этой связи, часто меняющиеся правила игры для инвестирования частного зарубежного и отечественного капитала в России лишают уверенности серьезных инвесторов в стабильности российского законодательства, так как не обеспечивают гарантий правовой защиты их интересов при осуществлении долго- и краткосрочных вложений.

За годы экономических реформ в России практически с нуля была заложена и продолжает формироваться вполне цивилизованная система правового регулирования инвестиционно-строительной деятельности, определяющая правила и механизмы отношений государства с отечественными и зарубежными инвесторами. В то же время сложилась и система федеральных органов государственного регулирования в инвестиционной сфере. При этом функции государственного регулирования и координации инвестиционной деятельности в России в настоящее время рассредоточены между многими федеральными органами, каждый из которых реализует их в пределах своей компетенции и по своим направлениям.

2. АНАЛИЗ РЕЗУЛЬТАТИВНОСТИ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ВЗАИМООТНОШЕНИЙ ООО УСФ «НАДЕЖДА» С СУБЪЕКТАМИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА РЕГИОНА

2.1 Организационно-экономическая характеристика предприятия ООО УСФ «Надежда»

Общество имеет полное и сокращенное фирменное наименование: Общество с ограниченной ответственностью «Универсальная строительная фирма «НАДЕЖДА» или соответственно ООО УСФ «НАДЕЖДА».

Таблица 1 – Организационная характеристика ООО УСФ «Надежда»

Универсальная строительная фирма «Надежда» входит в число ведущих строительных организаций области. Фирма создана в 1988 году. За 16 лет УСФ «Надежда» ввела в эксплуатацию более 60 объектов. Приоритетное направление в деятельности фирмы является жилищное строительство. С 1991-1998 г. УСФ «Надежда» производила строительно-монтажные работы, являясь, генеральным подрядчиком субподрядчиком на объектах МУП «Брянскгорстройзаказчик» и других муниципальных учреждений. В 1999 г. было начато строительство 170-ти квартирного ж/д, где ООО УФС «Надежда» впервые выполняло роль заказчика строительства. В настоящий момент ведется строительство сразу на 10 строительных площадках, по которым УСФ «Надежда» является Заказчиком и в тоже время не имеет объектов, где является генеральным подрядчиком.

15 декабря 1997 года произошло слияние строительной организации ООО УСФ «Надежда» и завода «Бежица-стройдеталь» по производству железобетонных изделий. При помощи данного слияния ООО УСФ «Надежда» возникает возможность заключить в единый цикл строительство и производство железобетонных изделий, и осуществление инвестиционно-строительной деятельности.

В ходе слияния появилась новые возможности и преимущества:

· оптимизировать финансовые и материальные ресурсы;

· получать ЖБИ по ценам ниже рыночных;

· избегать перебоев с поставками ЖБИ;

· разрабатывать и строить новые серии жилых домов с более высокими технико-экономическими показателями;

· пользоваться долгосрочным товарным кредитом.

Для более полного и эффективного использования инвесторских ресурсов в период с 1997-2004 г. были созданы дочерние специализированные субподрядные организации, которые выполняли подавляющую часть строительных и специально-строительных работ собственными силами.

ООО УСФ «Надежда» имеет холдинговую структуру (рисунок 5).

Рисунок 5 – Холдинговая структура ООО УСФ «Надежда»

ОАО «Брянскстрой» - строительная организация образована в 1991г., в 2004 г. полностью вошло в состав ООО УСФ «Надежда», осуществляет функции заказчика, генерального подрядчика на собственных объектах и объектах ООО УФС «Надежда», а также ведет производство строительно-монтажных работ.

ООО «Надежда-строй» (образовано в 2002 г.), ООО «Строй Дом»(2004 г.), ООО «Жилстрой» (2004 г.) - субподрядные организации, специализирующиеся на выполнении строительно-монтажных работ, по договорам подряда с ООО УСФ «Надежда».

ЗАО «КСД-Стройдеталь» - правопреемник, предприятия «Бежица-Стройдеталь» - почетный градостроитель города. Завод работает с 1944 г. и назывался тогда комбинатом производственных предприятий строительного треста № 15. Из конструкций построены такие крупные промышленные объекты как «Брянский автомобильный завод», «Брянсксельмаш», «Ирмаш», фосфоритный завод, Новозыбковский станкостроительный завод, Завод крупных панелей. Большинство современных элитных зданий социально-бытового и культурного назначения тоже возведено из конструкций «Бежица-стройдеталь». Сегодня на предприятии работают около 500 человек, действуют 9 крупных производств. В составе предприятия – локальный завод эффективных конструкций, который выпускает отдельную продукцию. Мощность локального завода 86 тыс. м³ изделий в год, а всего завода 140 тыс. м ³ в год.

ООО «БСД-Надежда»(1998 г.), ООО «ЖБИ-Стройкомплект»(2004 г.) - данные организации созданы на базе ЗАО «Бежица-стройдеталь» и специализируются на производстве железобетонных изделий: плит перекрытия, фундаментных блоков, колонн, ригелей, ферм, известкового раствора и других изделий.

ООО ТД «Надежда» - образовано в 2004 г., организация занимается снабжением производственных участков ООО УФС «Надежда» необходимым сырьем и материалами, а также реализацией строительных материалов и излишков сырья.

ООО «Сантехстрой-люкс» - образовано в 1999 г., субподрядная организация, специализируется на выполнении всего комплекса сантехнических работ, в т.ч. внутренние системы отопления, водоснабжения, газификации, а также внешние сантехнические работы.

ООО «Пенобетон» - образовано в 2004 г., специализируется на производстве изделий из пенобетона и железобетона.

ООО «Лесстройкомплект» - образовано в 2002 г., имеет свою производственную базу, и специализируется на производстве столярных изделий (окна, двери) и монтажу их на объектах.

ООО «Ремстрой-Надежда» - образовано в помощь ООО «БСД-Надежда и ООО «ЖБИ-Стройкомплект» специализируется на ремонте формовочного оборудования строительного инвентаря, изготовление металлоконструкций по индивидуальным заказам.

На протяжении периода с 2002 по 2004 г. ООО УСФ «Надежда» постоянно наращивала объемы работ, выполненные самим предприятием и его дочерними структурами, что позволяет значительно снизить себестоимость строительной продукции, и эффективного использования финансовых ресурсов и поддержания организации в ликвидном состоянии.

В состав ООО УСФ «Надежда» входят: бригады монтажников, каменщиков, штукатуров-маляров, плотников. Имеется автопарк более 50 машин и механизмов в т.ч. башенный кран, три автокрана, два экскаватора. Установлен земснаряд для намыва песка.

· ООО УСФ «Надежда» имеет лицензию на строительство зданий и сооружений I и II уровней ответственности по государственному стандарту, выполнение функций заказчика, генерального подрядчика, а также ряд специальных строительных работ.

В настоящий момент УСФ "Надежда" ведет строительство следующих строительных объектов:

1) 190-то квартирный дом по ул. Ромашина (ост Автовокзал);

2) ул. Ромашина 3-я очередь,14-ти этажная блок – секция;

3) жилой дом переменной этажности по ул. Красноармейская (пл. Партизан) (поз. 2);

4) 9-14 этажный кирпичный жилой дом на пересечении ул. Горького и Трудовой;

5) 12-ти этажный кирпичный жилой дом по ул. Бежицкой (поз. 14), 1 очередь;

6) 10-ти этажный панельный жилой дом в 5-м микрорайоне (поз. 54);

7) 5-7 этажный жилой каркасно-кирпичный дом в Московском микрорайоне (20-я серия);

8) 120-ти квартирный жилой дом по ул. Литейная. Срок сдачи 4 квартал 2004 года;

9) Кирпичный жилой дом переменной 8-9 этажности по проспекту Московскому (поз. 2);

10) 120 квартирный панельный жилой дом по проспекту Московскому;

Реализация квартир на строящихся объектах ООО УСФ «Надежда» происходит, используя схему долевого участия в строительстве, оплата стоимости квартиры производится дольщиком в течение периода строительства. Стоимость квартиры фиксируется на момент заключения договора долевого участия.

Таблица 2 – Финансовые результаты деятельности ООО УСФ «Надежда»

Рисунок 6 - Объем выполненных работ собственными силами по отношению к общему объему выполненных работ за 2002-2004 г.

Устав общества с ограниченной ответственностью «УСФ «НАДЕЖДА» утвержден решением общего собрания учредителей ООО "УСФ "Надежда" с 1999 года протокол № 2, в связи с приведением учредительных документов в соответствие с Федеральным Законом РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью» № 14 - ФЭ. от 08.02.98 года.

Общество с ограниченной ответственностью «УСФ «НАДЕЖДА» создано без ограничения срока для ведения хозяйственной деятельности, получения прибыли и является правопреемником ТОО «УСФ «НАДЕЖДА».

За период своей деятельности УСФ «Надежда» прошла путь от субподрядной строительной организации, производящей строительно-монтажные работы, и генподрядчика до заказчика строительства, который строит и сдает объекты «под ключ».

ООО УФС «Надежда» серьезно подходит к выбору будущей строительной площадки. Здания, построенные фирмой, выгодно отличаются от унылых кирпично–панельных коробок основных городских построек: «Надежда» отдает предпочтение интересным в архитектурном отношении проектам. «Надежда» соблюдает современные тенденции в градостроительстве и внутренней планировке жилых объектов. В домах, построенных фирмой, как малой, так и высокой этажности, просторные (до 200 кв.м.) квартиры в 2-х уровнях, домашние бассейны и сауны, первые в Брянске подземные автостоянки. Местный ландшафт используется под строительство малых форм и гаражей рядом с домом.

Рисунок 7 - Организационная структура ООО УФС «Надежда»

Структура управления производством в ООО УСФ «Надежда» - линейно-штабная, руководят работой исполнителей начальники отделов, заместители директора (главный инженер, технический директор), а непосредственно процессом производства руководят линейные руководители (прораб, мастер, бригадир) (рисунок 7). Основным производственным ядром являются бригады каменщиков, монтажников. В каждой бригаде назначен бригадир, который руководит работой бригады и подчиняется прорабу и мастеру.

Данная структура позволяет качественно и быстро реагировать на изменения во внешней среде и эффективно реализовывать свою инвестиционно-строительную деятельность. При такой организационной структуре предъявляются высокие требования к директору организации.

ООО УСФ «Надежда» по праву считается одним из ведущих предприятий строительного комплекса Брянской области, об этом свидетельствуют многочисленные грамоты и отзывы за качественную работу и хорошие производственные показатели.

2.2. Анализ и оценка финансово-экономического состояния предприятия

Одним из основных участников инвестиционного процесса являются строительные организации, которые систематически сталкиваются на различных этапах своей деятельности с проблемой поиска денежных средств, для осуществления инвестиционной деятельности, отечественным строительным организациям необходимо больше внимания уделять финансовой устойчивости и экономической безопасности собственного производства, а также изыскивать дополнительные внутренние резервы для повышения своей конкурентоспособности. Строительные организации, являясь непосредственными участниками инвестиционного процесса, во-первых, в случае выполнения работ по договору - подряда превращают инвестиционные ресурсы заказчика в товар (строительную продукцию), и во-вторых, при осуществлении строительства за счет собственных или заемных средств выполняют роль инвестора и предприятия, выпускающего продукцию.

Для всех случаев инвестору небезразлично иметь финансово-экономическую оценку о положении и надежности строительной организации. Именно доходность предприятия и надежность возврата финансовых ресурсов в конечном итоге наиболее существенно влияют на решение инвестора о вложении денежных средств в его развитие или выпускаемую им продукцию.

Для привлечения инвестиционных ресурсов (заказов) строительная организация должна при участии в подрядных торгах доказать свою инвестиционную привлекательность. В настоящее время в практике хозяйствования существуют следующие виды процедур, позволяющих оценить инвестиционную привлекательность строительных организаций и эффективность использования в них инвестиционных ресурсов:

- оценка кредитоспособности предприятия;

- оценка экономической эффективности инвестиционных проектов, т.е. производимой на предприятии продукции;

- оценка финансово-экономического состояния предприятия;

- оценка инвестиционной привлекательности отдельных регионов, где предполагается производить продукцию строительных организаций;

- оценка риска потери инвестиционных ресурсов.

Результативность управления предприятием в значительной степени определяется уровнем ею организации и качеством информационною обеспечения. В системе информационного обеспечения особое значение имеют бухгалтерские данные, а отчетность становится основным средством коммуникации, обеспечивающим достоверное представление информации о финансовом состоянии предприятия. Чтобы обеспечить выживаемость предприятия в современных условиях, управленческому персоналу необходимо, прежде всего уметь реально оценивать финансово-экономическое состояние как своего предприятия, так и существующих и потенциальных контрагентов. Для этого необходимо:

а) владеть методикой оценки финансово-экономического состояния предприятия;

б) иметь соответствующее информационное обеспечение;

в) иметь квалифицированный персонал, способный реализовать данную методику на практике.

Основу информационного обеспечения анализа финансового состояния должна составить бухгалтерская отчетность. Безусловно, в анализе может использоваться дополнительная информация главным образом оперативного характера.

Финансово-экономический анализ представляет собой систему специальных знаний, связанных с исследованием экономических процессов, складывающихся под воздействием объективных экономических законов и факторов субъективного порядка.

В традиционном понимании финансовый анализ представляет собой метод оценки и прогнозирования финансового состояния предприятия на основе его бухгалтерской отчетности. Такого рода анализ может выполняться как управленческим персоналом данного предприятия, так и любым внешним аналитиком, поскольку в основном базируется на общедоступной информации. Тем не менее, принято выделять два вида финансового анализа: внутренний и внешний.

Внутренний анализ проводится работниками предприятия. Информационная база такого анализа гораздо шире и включает любую информацию, циркулирующую внутри предприятия и полезную для принятия управленческих решений. Соответственно расширяются и возможности анализа. Внешний финансовый анализ проводится аналитиками, являющимися посторонними лицами для предприятия и потому не имеющими доступа к внутренней информационной базе предприятия. Внешний анализ менее детализирован и более формализован. В процессе финансового анализа применяются различные приемы, методы и модели.

Финансовый анализ представляет собой способ накопления, трансформации и использования информации финансового характера имеющий целью:

· оценить текущее и перспективное финансовое состояние предприятия:

· оценить возможные и целесообразные темпы развития предприятия с позиции финансового их обеспечения;

· выявить доступные источники средств и оценить возможность и целесообразность их мобилизации;

· спрогнозировать положение предприятия на рынке капиталов.

Рассмотрим ряд финансово-экономических показателей деятельности инвестиционно-строительного предприятия ООО УСФ «Надежда». Цель предприятия заключается в достижении высоких объемов производства, расширении присутствия на рынке и совершенствовании технологии производства и обеспечение высокого уровня качества производимой продукции.

По данным таблицы 2 видно, что произошли существенные изменения в структуре капитала. Резко уменьшилась доля собственного капитала, что, приведет к ухудшению финансового состояния предприятия. Соотношение заёмного капитала к собственному достигло критического уровня и составляет 6,58. Заёмный капитал увеличивается главным образом за счёт роста кредиторской задолженности в первую очередь перед поставщиками и подрядчиками, а также появления прочих краткосрочных обязательств.

Внешним проявлением финансового состояния является кредитоспособность и финансовая устойчивость предприятия. Оценка финансовой устойчивости осуществляется по группе показателей, приведенных в таблице 3.

Таблица 3 - Динамика удельных показателей финансовой устойчивости предприятия ООО УСФ «Надежда» за 2002-2004 г.г.

Рисунок 8 – График изменения коэффициента автономии 2002-2004 г.г.

Резкое снижение коэффициента автономии свидетельствует об уменьшении финансовой независимости, увеличении риска финансовых затруднений в будущие периоды.

Коэффициент соотношения заемных и собственных средств на начало анализируемого периода (0,39) соответствует нормативному значению (макс. 1,00), а на конец периода – его превышает (6,58), что свидетельствует о недостаточности собственных средств предприятия для покрытия своих обязательств. Рост означает превышение величины заемных средств над собственными источниками их покрытия. Это происходит из-за резкого увеличения объема краткосрочных обязательств в конце 2004 года.

Рисунок 9 – График изменения коэффициента соотношения заемных и собственных средств.

Значение коэффициента маневренности крайне низкое, его значение уменьшается, что является негативной тенденцией для ООО УСФ «Надежда» и означает уменьшение мобильности собственных средств предприятия и ограничение свободы в маневрировании этими средствами.

Рисунок 10 – График изменения коэффициента маневренности за 2002-2004 г.г.

На основе анализа коэффициентов обеспеченности собственными средствами, а также коэффициента реальных активов в имуществе предприятия можно судить о крайне неудовлетворительной структуре баланса, а также о потери производственной мощности.

Рисунок 11 – График изменения коэффициента обеспеченности собствнными средствами

Рисунок 12 – Изменение коэффициента реальных активов в имуществе предприятия

По состоянию на конец 2004 года все без исключения показатели вышли за рамки своих нормативных значений. Складывается крайне опасная ситуация, характеризующаяся потерей финансовой устойчивости и платёжеспособности предприятием.

Анализ показателей ликвидности (таблица 4) показал, что наблюдается динамика их снижения. Это также подтверждает ранее сделанный вывод. Ситуация пока еще не достигла критического уровня, и оборотных средств хватает для погашения краткосрочных обязательств. Большая величина дебиторской задолженности указывает на необходимость совершенствования системы расчетов с покупателями и заказчиками.

Рисунок 13 – График изменения коэффициента абсолютной ликвидности

Показатель абсолютной ликвидности по отчетности ООО УСФ «Надежда» выходит за пределы допустимой нормы. Значение Коэффициента быстрой ликвидности в 2003 году характеризовался большим объемом краткосрочных финансовых вложений, а в 2004 г. наблюдается резкий скачок показателя до значения 2.5, при нормативном значении от 0.8 до 1.0. Данный скачок характеризуется резким увеличением дебиторской задолжности дочерних предприятий ООО «ЖБИ-стройкомплект» и ЗАО «КСД-Стройдеталь» перед ООО УСФ «Надежда» (погашение налоговых претензий).

Коэффициент текущей ликвидности на предприятии значительно меньше 2 в 2002-2003 годах, что говорит о необеспеченности предприятия мобильными оборотным средствами для ведения хозяйственной деятельности и погашения срочных обязательств предприятия. Однако к 2004 году наблюдается тенденция на увеличение значения данного показателя.

Рисунок 14 – График изменения коэффициента быстрой ликвидности

Рисунок 15 – График изменения коэффициента текущей ликвидности

По результатам финансово-экономического анализа состояния предприятия в период деятельности с 2002 по 2004 г., показатели ликвидности и финансовой устойчивости имеют значительное отклонение от нормативного значения, в первую очередь из-за недооценки, используемой методикой, специфики строительного производства:

· длительность цикла строительного производства;

· характер расчетов между заказчиком и подрядчиком;

· значительный объем единовременных капитальных вложений, и как следствие – значительный объем незавершенного строительного производства;

· сезонный характер работ.

Негативная тенденция также характеризуется тем, что ООО УСФ «Надежда» является основным кредитором дочерних предприятий ООО «ЖБИ-стройкомплект» и ЗАО «КСД-Стройдеталь. Ввиду погашения налоговых претензий в 2004 г. этих предприятий произошло полярное изменение показателей ликвидности и финансовой устойчивости головного предприятия. В тоже время стоимость основных производственных фондов указанных предприятий значительно превышает кредиторскую задолжность единственному собственнику ООО УСФ «Надежда», что дает право утверждать о возможности головного предприятия в случае необходимости ответить по краткосрочным и долгосрочным обязательствам путем продажи части имущества.

2.3 Анализ результативности организационно-экономических взаимоотношений ООО УСФ «Надежда» с контрагентами на строительном рынке Брянского региона

ООО УСФ «Надежда» на протяжении 2000-2004 г. имеет постоянных контрагентов, выполняющих необходимый объем работ с требуемым качеством и сроками производства работ.

Однако для поддержания конкурентной среды на подрядном рынке, Заказчик должен постоянно вести поиск новых подрядных организаций, для выявления резервов и уменьшения затратной части строительства.

При выборе подрядной организации берется во внимание не только стоимость работ, предложенная контрагентом, но и ряд следующих факторов:

1) анализ финансового состояния;

2) анализ предоставленной документации (рекомендательные письма, отзывы);

3) продолжительность работы в данном направлении.

4) анализ выполненных работ по заданным срокам и требованиям к качеству производства работ;

5) производственные мощности;

6) расценки на выполнение требуемых работ;

7) репутация.

Механизм выбора подрядных организаций состоит из четырех этапов:

1. Определение сметной стоимости необходимого для выполнения объема работ.

2. Рассылка по предполагаемым контрагентам предложений для сотрудничества с указанием вида работ, сметной стоимости и сроков их выполнения.

3. Рассмотрение и анализ встречных предложений от контрагентов по выполнению указанного вида работ.

4. Подписание договора подряда с лучшим контрагентом.

На предприятии существует отдельная методика анализа предполагаемых контрагентов с помощью персонального компьютера (далее ПК).

Имеется возможность работы со следующими методами оценки конкурсных предложений участников:

1. Экономический метод оценки - это метод оценки по экономическим характеристикам конкурсных предложений (интегральной эффективности реализации конкурсных предложений), например, для конкурса по выбору подрядчика это стоимость и продолжительность выполнения заказа. После отсева конкурсной комиссией тех участников, значения второстепенных показателей которых не лежат в определенных условиями конкурса диапазонах, производится расчет интегральной экономической эффективности конкурсных предложений оставшихся участников. Интегральная экономическая эффективность конкурсных предложений (интегральный показатель эффективности) определяется расчетным путем на основе показателей сокращения стоимости выполнения конкурсного заказа и его продолжительности.

Интегральный показатель эффективности рассчитывается по предложениям каждого участника следующим образом:

ЭИ=С1+Е*Сy*(П1/12)

где: С1 - показатель экономии средств, равный разнице между стартовой стоимостью выполнения заказа и предложением по стоимости данного участника Су;

П1 - показатель сокращения продолжительности выполнения заказа, равный разнице между стартовой продолжительностью и предложением по продолжительности данного участника (выражается в месяцах);

Е - коэффициент эффективности инвестиций (норма дисконта). Выбор победителя конкурса производится по наибольшему значению интегрального показателя.

2. Балльно-экспертный метод оценки - это экспертный метод балльной оценки по нескольким ведущим показателям. В этом случае эксперты проставляют свои балльные оценки, для получения итоговой, интегральной оценки (итогового рейтинга). Применяется упрощенный вариант балльной методики (рассматривается одноуровневая система показателей). Экспертные методы получения балльной оценки конкурсных предложений применяются в случаях, когда достаточно ограничиться только анализом качественной характеристики предоставленных участниками материалов. Часто экспертные методы оценки применяются для оценки показателей, значения которых не имеют естественной физической шкалы измерения. Частным случаем этой ситуации является логическая экспертная оценка, то есть подтверждение какого-либо факта, например, наличия лицензии на производство данного вида работ.

3. Балльный метод оценки по ведущим показателям - при данном методе оценки отдельных показателей могут определяться как расчетным, так и экспертным путем. При применении балльного метода оценки по нескольким ведущим показателям для получения итоговой, интегральной оценки (итогового рейтинга) для системы разнотипных (имеющих разный физический смысл) конкурсных показателей применяется упрощенный вариант балльной методики (рассматривается одноуровневая система наиболее значимых для данного конкурса показателей). При получении комплексной или интегральной оценки конкурсного предложения качество показателей оценивается по безразмерной балльной шкале. При применении данного метода система реализует автоматизацию всех проводимых расчетов, начиная от определения оценки отдельных показателей и кончая получением итоговой оценки.

Программа поддерживает четырехуровневую структуру показателей. Каждый показатель имеет значение, оценку и вес (важность). Значения для показателей, имеющих составляющие показатели, рассчитывается автоматически.

Оценка каждого показателя устанавливается в баллах в пределах от 0 до 10 (чем выше балл, тем лучше оценка).

В системе существует два типа показателей: основные и дополнительные. Структура основных показателей формируется системой автоматически. Значения основных показателей рассчитываются системой автоматически на основании исходных данных, введенных пользователем по участникам. Дополнительные показатели и их значения вводятся вручную (при необходимости расширения структуры показателей оценки).

Оценка устанавливается на основании значений автоматически пропорционально значениям показателей участников. Вес (весомость) показателей настраивается (при необходимости) в соответствии с особенностями конкурса. Абсолютное значение веса неважно (можно ввести и 0.1, и 10), важно только соотношение весов показателей; программа автоматически рассчитает процентный вес показателей и будет использовать его в расчетах. На каждом уровне суммарный вес показателей составляет 100%.

Расчет значений показателей более высокого уровня на базе значений составляющих показателей, а также итоговой оценки по показателям самого верхнего уровня производится суммированием произведений оценок на весомость показателей в процентах (средневзвешенная арифметическая оценка).

При входе в структуру показателей оценки на экран выводится список показателей в порядке, определяемом их номерами. Для каждого показателя в списке указывается его номер, веса (важность) по 4 уровням, наименование, а также признак включения или исключения его из оценочных расчетов.

После ввода необходимых данных программа позволяет сформировать и выводить на печать следующие отчетные формы:

- Форма исходных данных для участника;

- Форма оценки показателей участников для экспертов;

- Форма для простановки весов показателей участников;

- Исходные данные участников;

- Экспертная оценка показателей конкурсных предложений участников;

- Показатели финансового состояния участников;

- Значения показателей участников;

- Оценка показателей участников;

- Итоговый рейтинг участников.

Все перечисленные выше отчеты выводятся в редактор Microsoft WinWord с возможностью корректировки и распечатки.

Для некоторых отчетов (значения показателей, оценка показателей и итоговый рейтинг участников) допустима графическая форма представления (диаграммы различных видов). При подготовке таких отчетов можно выбрать табличную или графическую форму представления.

Оценка квалификации участников конкурса позволяет определить и оценить потенциальные экономические, технологические, кадровые возможности организаций - участников конкурса на основе соответствующих показателей.

Оценка экономического состояния участников конкурса проводится с целью проверки соответствия собственного экономического потенциала организации-участника требуемым для реализации предмета конкурса экономическим характеристикам. Для этого наряду с реальными участниками, возможности которых следует проанализировать, рассматривается некоторая "условная" организация. Условная организация характеризуется единичными значениями приведенных показателей (например, прибыли, рентабельности, производительности труда, механовооруженности и т.д.). Таким образом, хозяйственные и производственные возможности условной организации соответствуют минимально необходимым для объекта конкурса. В случае, если после определения экономического рейтинга участников конкурса, включая условную организацию, у участника рейтинг оказался ниже, чем у условной, то можно сделать вывод, что возможности данного участника выполнить предусмотренные работы по объекту конкурса в заданные сроки и с надлежащим качеством, сомнительны.

При реализации инвестиционно-строительного проекта ООО УФС «Надежда» привлекает к выполнению строительно-монтажных и специальных работ - дочерние предприятия, а также по отдельным видам работ – сторонние организации.

Общество с ограниченной ответственностью Универсальная строительная фирма «Надежда» является головным предприятием и выполняет следующие функции:

· участвует в торгах на получение государственного заказа и земельных участков;

· оформляет и выплачивает, а также выступает гарантом возврата банковских кредитов;

· выступает заказчиком строительства по всем возводимым объектам;

· распределяет потоки денежных средств между участниками строительства;

· руководит деятельностью дочерних предприятий, производит контроль за расходованием финансовых и материальных ресурсов;

· привлекает для выполнения работ сторонние подрядные организации на условиях договоров подряда;

· производит долгосрочное и стратегическое планирование деятельности всех дочерних предприятий.

При анализе результативности взаимодействия ООО УСФ «Надежда» необходимо оценивать, исходя из показателей объемов выполненных работ за отчетный период.

Таблица 5 - Фактическое выполнение общего объема подрядных работ в 2002-2004 гг., тыс. руб.

Таблица 6 - Выполнение подрядных строительных работ сторонними субподрядными организациями, тыс. руб.

Таблица 7 - Ввод в эксплуатацию жилых домов за период 2002-2004 г.

Таблица 8 - Выполнение генподрядных работ по заказчикам, тыс. руб.

В период с 1992-2004 г. ООО УФС «Надежда» производила работы на следующих муниципальных объектах:

Заказчик – Брянская государственная сельскохозяйственная академия:

· Строительство общежития в п. Кокино на 224 места;

· Реконструкция учебно-лабораторного корпуса БГСХа;

Заказчиком - Брянская городская администрация:

· Комплекс детской больницы по ул. Ульянова;

· Произведен капитальный ремонт корпусов школ № 14, 42, 63 города Брянска;

Заказчик – Главное управление капитального строительства Брянская областная администрация:

· Школа-интернат в г. Жуковка.

Данные объекты финансировались из областного и городского бюджетов, а также из целевых федеральных программ. Расчет с генеральным подрядчиком – ООО УФС «Надежда» производился, согласно условий договора подряда. Первый аванс генеральный подрядчик получает за 45 дней до на чала производства работ, в начале каждого отчетного периода ООО УФС «Надежда» составляет график лимитов капитальных вложений и до 25 числа каждого месяца Заказчик перечисляет на расчетный счет генерального подрядчика 30 % от месячного лимита капитальных вложений для приобретения необходимых материалов, остальная часть денежных средств перечисляется при предъявлении справки выполненных работ КС-3 и счет-фактуры.

Финансирование указанных работ нарушаются заказчиком периодически на протяжении всего периода строительства. Для того чтобы не остановить работы ООО УФС «Надежда» вынуждена строить за счет своих собственных оборотных средств, которые компенсируются через достаточно длительный период, причем без учета инфляции и роста цен на материалы. При невозможности финансирования объекта заказчиком и генеральным подрядчиком возникают простои строительной техники и рабочей силы, которые в итоге предъявляются Заказчику, что неизбежно приводит к значительному удорожанию объекта строительства.

Вследствие этого ООО УФС «Надежда» практически не имеет прибыли, в некоторых случаях имеет убыток. Говорить о прибыльности строительства бюджетных объектов на данном этапе развития ООО УСФ «Надежда» не приходится, но строительство таких объектов приносит положительный имидж и повышает социальный статус организации, а также дает хорошее преимущество для получения более выгодных бюджетных заказов в будущем.

На данный момент ООО УФС Надежда ведет строительство двух объектов, финансируемых из областного и городского бюджетов:

- Пристройка к школе № 47 в поселке Октябрьский, Бежицкого района;

- Строительство 24-ти квартирного жилого дома в п. Белобережская пустошь, Брянского района.

Финансирование данных объектов осуществляется по факту выполнения работ.

В период с 1995-2004 г. ООО УФС «Надежда» состояла на генеральном подряде у МУП «Брянскгорстройзаказчик», были построены и введены в эксплуатацию следующие объекты:

- 214 квартирный ж\д по ул. Бежицкой, поз. 4,4а,4б - 1999 г.

- 196 – квартирный ж\д в м\н Московский - 1999 г.

- 39 – квартирный ж\д по ул. Горького, 60 - 2003 г.

- 28 – квартирный ж\д по ул. Камозина, 45 - 2004 г.

Строительство указанных жилых домов осуществлялось ООО УФС «Надежда» в роли генподрядчика с привлечением субподрядчиков. Расчет за выполненные работы происходил согласно подписанного между Заказчиком и генеральным подрядчиком договора подряда. Стоимость строительства была рассчитана базисно-индексным методом, предъявление выполненных работ генеральным подрядчиком ограничивался стоимостью, заложенной в смете. Согласно приложению № 1 к договору подряда стороны финансировали строительство дома следующим образом: 50 % - заказчик, 50% - генеральный подрядчик. Соответственно общая площадь квартир распределялась по ½ для каждой из сторон. Данное условие закреплялось договором долевого участия, где было указано количество квартир, их технико-экономическая характеристика. Строящиеся квартиры реализовывались не зависимо друг от друга и по ценам, складывающимся на текущий момент.

Данный вид строительства был эффективен при дефиците строящегося жилья на тот период времени и относительно низкой стоимости строительных материалов.

Руководство ООО УСФ «Надежда», проанализировав, что строительство на генеральном подряде уже не приносит ожидаемого эффекта, приняло решение организовать службу заказчика для участия в тендерах на приобретение земельных участков и реализации инвестиционно-строительных проектов в роли заказчика.

В настоящий момент ООО УСФ «Надежда» ведет строительство 11 объектов, по 9 из них фирма выполняет функции заказчика и генподрядчика одновременно, и только на 2 объектах является генеральным подрядчиком.

Для более полного анализа деятельности ООО УСФ «Надежда» необходимо рассмотреть финансово-хозяйственную деятельность организации, разделив результаты выполненных работ на генподряде и в роли заказчика строительства.

Таблица 9 – Анализ результатов деятельности ООО УСФ «Надежда» в роли генподрядчика и заказчика строительства за 2002-2004 г.г.

Итогом результативности взаимодействия ООО УСФ «Надежда» с наиболее вероятными участниками строительства, являются показатели рентабельности издержек и выполненных работ при выполнении функций генерального подрядчика и заказчика строительства.

Экономический смысл коэффициентов рентабельности заключается в подсчете, сколько денежных единиц прибыли приходится на единицу выручки, т.е. они показывают, насколько прибыльна деятельность организации при выполнении работ генподрядным или хозяйственным способом.

Таблица 10 – Рентабельность выполненных работ и издержек предприятия при выполнении функций генподрядчика и заказчика

Значения коэффициентов рентабельности не имеют норм, чем выше их величина, тем лучше работает компания. В целом на основании низких значений коэффициентов рентабельности можно говорить о неэффективной работе организации.

Средний показатель уровня рентабельности предприятий строительной отрасли в России составляет 7-8 %.

Общий уровень рентабельности по предприятию в 2003 году значительно снизился по отношению к 2002 году, это в первую очередь обусловлено уменьшением объемов выполненных работ. За 2004 год объем выполняемых работ ООО УСФ «Надежда» вырос более чем в два раза с 41613 до 93239 тыс. руб., что обусловлено началом строительства трех новых объектов, а также наблюдается положительная тенденция роста показателей рентабельности.

Рисунок 16 - График изменения уровня рентабельности выполненных работ

Рисунок 17 - График изменения уровня рентабельности издержек

Из рисунка 16 и 17 видно, что уровень рентабельности при выполнении функций заказчика строительства значительно выше, чем при выполнении функций генподрядчика на объектах сторонних организаций. Следовательно, что для ООО УСФ «Надежда» предпочтительнее выступать в роли заказчика строительства на собственных объектах, чем выполнять подрядные работы на объектах сторонних организаций.

Исходя из анализа показателей рентабельности, на данный момент организация находится в положении чуть выше точки безубыточности и в целом его состояние можно охарактеризовать как удовлетворительное.

3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ

ООО УСФ «НАДЕЖДА» С УЧАСТНИКАМИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

3.1. Сравнительный анализ эффективности использования различных организационных форм взаимоотношений с партнерами при строительстве 28-ми квартирного жилого дома

ООО УСФ «Надежда» специализируется на жилищном строительстве с привлечением инвесторов и соинвесторов в порядке долевого участия в строительстве жилых домов. Из пункта 2.3. дипломной работы можно судить о том, что основная часть работ по строительству выполняется собственными силами, в этом и заключается дальнейшая стратегия фирмы в области инвестиционно-строительной деятельности.

Для оценки эффективности инвестиционно-строительного проекта возведения 28-ми квартирного жилого дома по ул. Камозина, необходимо рассмотреть два основных способа расчета стоимости строительства, а также наиболее рентабельную позицию ООО УСФ «Надежда» при возведении рассматриваемого объекта.

Данный объект был реализован в период с 2001 по 2004 г., где МУП «Брянскгорстройзаказчик» выступал в роли заказчика, а ООО УСФ «Надежда» в роли генерального подрядчика.

В приложении Б представлен расчет стоимости строительства жилого дома для генподрядчика ООО УСФ «Надежда» в базисно-индексным методом. Базисно-индексный метод предусматривает применение различных индексов (коэффициентов) пересчета сметной стоимости (как общей, так и отдельных элементов затрат) для пересчета из базисного в текущий или прогнозный уровень цен.

В данном сметном расчете стоимость выполненных работ, стоимость и норма расходования материалов определяется из ТЕР, разработанных РЦЦС по Брянской области на 01.05.2005 г.

Рисунок 18 - Схема взаимодействия ООО УФС «Надежда» с контрагентами при строительстве жилого дома и выполнении функций генерального подрядчика.

Данный сметный расчет является основным для генподрядчика при реализации строительства жилого дома. По каждому виду работ определен лимит стоимости, в который генподрядчик должен «вложиться». Если стоимость работ превышает указанный лимит, то разница сметной стоимости и фактической стоимости работ не компенсируется заказчиком.

На рисунке 18 отражена схема взаимодействия ООО УСФ «Надежда» в роли генподрядчика, с наиболее вероятными участниками строительства.

Исходя из договора подряда между заказчиком и генеральным подрядчиком, финансирование строительства жилого дома ведется путем реализации строящихся квартир в порядке долевого участия в строительстве. Квартиры возводимого дома распределены следующим образом: 50% - заказчик, 50% - генеральный подрядчик, соответственно доли заказчика и генерального подрядчика финансируются пополам.

В приложении В представлен расчет строительства указанного жилого дома, где в роли заказчика и генерального подрядчика выступала ООО УСФ «Надежда». Способом расчета стоимости строительства является ресурсный метод, т.е. по фактическим затратам.

В ходе сравнения двух вариантов реализации инвестиционно-строительного проекта по приложениям Б и В получаем:

Таблица 11 - Расчет стоимости строительства 28-ми квартирного жилого дома, по итоговым статьям затрат.

Стоимость работ выполненных на условиях варианта I таблицы 10 составляет 60657,9 тыс. руб., а стоимость работ варианта II составляет 53709,8, что составляет 6948,1 тыс. руб. экономии средств заложенных в сметной стоимости, рассчитанной базисно-индексным способом.

При реализации функций заказчика и генподрядчика схема взаимодействия ООО УСФ «Надежда» с участниками строительства указана на рисунке 19.

Рисунок 19 – Наиболее вероятная схема взаимодействия ООО УФС «Надежда» с контрагентами при возведении жилого дома и выполнении функций заказчика и генерального подрядчика.

Из данного расчета можно сделать вывод, что выполнение работ ООО УСФ «Надежда» в роли заказчика и генподрядчика одновременно дает реальную экономию ресурсов на 11,5% от сметной стоимости строительства.

В отличие от генподрядного способа строительства, совмещение ООО УСФ «Надежда» функций заказчика и генерального подрядчика при возведения жилья по основным показателям является более выгодным и имеет свои особенности:

1. Строительство объектов ООО УФС «Надежда» ведет смешанным способом. Собственными силами выполняются основные общестроительные работы:

- устройство фундаментов;

- строительно-монтажные;

- устройство кровли;

- мусоропровод;

- благоустройство.

По договорам субподряда выполняются специальные строительно-монтажные работы: цементная стяжка полов, штукатурка внутренних стен, внутренние электротехнические и сантехнические работы, наружные инженерные сети (газ, вода, электрический кабель), монтаж лифтов, благоустройство и т.д.

2. Определение стоимости выполняемых работ в текущих ценах ведется разными методами:

- Для субподрядных организаций, выполняющих электромонтажные работы, связь и радиофикацию, домофонизацию, монтаж и пуско-наладочные работы лифтов, устанавливается твердая договорная цена, не меняющаяся за весь период производства работ. При этом привлекаются организации, работающие на упрощенной системе налогообложения.

- Для всех остальных организаций стоимость работ в текущих ценах определяется ежемесячно по Сборнику индексов цен в строительстве, разрабатываемых РЦЦС по Брянской области без учета стоимости материалов и транспортных затрат. Стоимость материалов определяется по фактическим закупочным ценам, а их расход рассчитывается согласно существующим нормам. Поставку и доставку на объект материалов для этих организаций ведет ООО УСФ «Надежда» собственным транспортом.

- Стоимость выполненных работ собственными силами определяется ресурсным методом (по фактическим затратам), кроме того собственные дочерние предприятия по выпуску сборных железобетонных изделий, бетона, раствора, столярных изделий, отпускают свою продукцию на собственные объекты по себестоимости или с минимальной наценкой 1-5%.

Дочернее предприятие ООО «Сантехстрой-люкс» все внутренние санитарно-технические и газотехнические работы, а также монтаж отопительной системы выполняются из материалов ООО УСФ «Надежда» с минимальной наценкой за выполненные работы.

Прочие затраты заказчика могут быть уменьшены, либо вовсе исключены:

- проектные работы (привлечение другого проектного института);

- отсутствие службы технического надзора (его функции выполняет производственно-технический отдел);

- стоимость монтажа, пусконаладочных работ оборудования может быть уменьшено за счет за счет привлечения субподрядных организаций на твердой договорной цене и упрощенной системе налогообложения

Перед реализацией инвестиционно-строительного проекта плановый отдел и отдел заказчика производят подробный анализ себестоимости, с учетом полученных технических условий на подключение к существующим инженерным сетям, долевое участие в реконструкции инженерных сетей, безвозмездного выделения % жилой площади от возводимого жилого дома (от 6 до 12% в зависимости градостроительной ценности земли), непредвиденных затрат в размере от 1-3% от себестоимости. По результатам данного анализа составляется подробный отчет, который рассматривается и утверждается директором общества.

3.2 Разработка эффективного организационно-экономического механизма взаимодействия ООО УСФ «Надежда» с участниками инвестиционно-строительной деятельности

На основе пункта 3.1 сделан вывод о том, что ООО УСФ «Надежда» наиболее выгодно совмещать функции заказчика и генподрядчика при строительстве жилых домов. Таким образом, фирма заинтересована в более эффективном расходовании инвесторских ресурсов, для получения наибольшей экономии средств. В связи с этим, необходимо искать дополнительные резервы снижения затрат.

В результате сформирована новая организационно-экономическая структура, имеющая свои отличительные черты и специфику. (Рисунок 20)

Уникальность данного организационно-экономическом механизма взаимодействия определяют следующие характеристики:

1. ООО УФС «Надежда» участвует в торгах на приобретение земельных участков и обладает правом пользования и распоряжения земельным участком, которое по окончанию строительства передает пользователям объекта строительства.

2. ООО УСФ «Надежда» производит поиск и привлечение необходимых инвестиций, и их распределение среди участников строительства.

3. Право на производство строительно-монтажных работ ООО УСФ «Надежда» передает дочерней подрядной организации на условиях генподряда.

4. Снабжение объекта всеми необходимыми материальными ресурсами и механизмами происходит через отдел снабжения ООО УСФ «Надежда».

5. Привлечением субподрядных организаций для выполнения специальных строительных работ занимается производственный отдел ООО УСФ «Надежда».

Проанализировав характерные особенности представленного механизма взаимодействия, можно сделать вывод о том, что ООО УСФ «Надежда» намеренно концентрирует основные функции управления реализацией инвестиционно-строительного проекта, для более быстрого взаимодействия с участниками проекта и достижения поставленной цели.

Характеристика сформированного организационно-экономического механизма взаимодействия ООО УСФ «Надежда» с контрагентами при реализации инвестиционно-строительного проекта имеет как свои отрицательные, так и положительные черты, которые отражены в таблице 12.

Таблица 12 – Положительные и отрицательные черты нового организационно-экономического механизма

Цепочка полных затрат состоит из трех основных сегментов:

- издержки, связанные с поставщиками (приобретение материалов, их комплектующих, их складирование);

- собственные внутренние издержки предприятия (затраты на производство, накладные расходы, плановые накопления);

- после производственные издержки;

В целях недопущения необоснованного завышения расходов на производство необходимо внедрить систему оперативного планирования и контроля материальных затрат.

Поиском резервов снижения затрат, относящихся к первому сегменту структуры издержек, должен заниматься заместитель генерального директора по снабжению. В рамках системы планирования он должен разрабатывать план потребности в ресурсах, то есть план производства и закупки компонентов, которые используются при строительстве предусмотренных плавным календарным планом производства объектов. В нем указываются необходимые количества и сроки предполагаемого использования их в производстве. На их основе принимаются решения о закупке материалов и инструкций, необходимых для обеспечения непрерывного процесса производства строительно-монтажных работ.

План потребности в ресурсах должен разрабатываться с высокой детализацией: он указывает, когда потребуется сырье, материалы и комплектующие для осуществления строительства и в каком объёме.

Основой плана служит производственная программа, составляемая производственно-технологическим отделом под руководством главного инженера.

Поэтому необходимо принять меры по снижению себестоимости, а именно:

- снизить затраты на материалы посредством приобретения более дешевых, но не менее качественных. Для этого нужно проанализировать всех потенциальных поставщиков необходимого нам материала и выбрать наиболее выгодное предложение. В данной ситуации при повышении цен на цемент в Брянской области, фирмы становятся перед выбором: или продолжать сотрудничество с местными производителями, но при этом значительно возрастет себестоимость строительства без возможности перенесения данных затрат на метр квадратный реализуемой жилой площади, или налаживать сеть коммуникаций с производителями цемента из других областей.

- более рационально использовать строительные машины и оборудование, а именно: постараться предотвратить простои машин и оборудования путем своевременного снабжения строительной площадки необходимыми стройматериалами, эксплуатировать строительные машины весь световой день, особенно те, которые предприятие арендует, вовремя производить ремонт и техническое обслуживание. Для ООО УСФ «Надежда» возможно, предложить вариант трехсменной загрузки машин и оборудования в летнее время года с соответствующим сокращением рабочего дня в зимние дни.

- оптимизировать величину и структуру производственных запасов. На территории предприятия «КСД-Стройдеталь» имеются незадействованные производственные площади, которые можно сдавать в аренду.

- ввести систему контроля над рациональным использованием топлива и электроэнергии. Сократить время простое или пролеживания ресурсов

- сдавать в аренду или продавать неиспользуемые основные фонды с целью уменьшения суммы амортизационных отчислений.

В составе дочерних предприятий ООО УСФ «Надежда» имеет цеха, производящие деревянные конструкции, а также завод, поставляющий предприятию на площадки железобетон.

На основе расчетов, приведенных в приложение Б и В можно сделать вывод о значительных затратах на проектные работы – 1 миллион 920 тысяч рублей. В связи с этим возникает целесообразность необходимость внедрения проектного отдела на предприятие ООО УСФ «Надежда»:

Организационная структура строительного предприятия ООО УСФ «Надежда» в настоящее время не содержит в себе отдела проектирования, а вынуждена заказывать проекты строящихся зданий в ОАО «Брянскгражданпроект», на разработку которых уходит от 4-6 месяцев группой из 5 человек.

Для организации отдела проектирования на предприятии возможно использовать два способа.

1) Можно пригласить специализированную фирму для создания данного отдела. Данная фирма выполняет следующие этапы работы по организации отдела проектирования на предприятии:

- Определение основных функций проектной группы;

- Анализ организационной и функциональной структуры в аспекте осуществления данных функций;

- Анализ необходимых рабочих мест (в том числе должностных инструкций);

- Анализ основных аспектов внутреннего и внешнего взаимодействия будущего отдела фирмы в целом;

- Анализ и определение необходимых человеческих ресурсов (кадровый состав), технических ресурсов;

- разработка личных и профессиональных требований к сотрудникам (знания, навыки, система первоначальных и последующих оценок, включающих тестирование, наблюдение и т.п.);

- получение лицензии на проектирование;

- Разработка должностных инструкций и положений;

- Разработка системы заработной платы и мотивации сотрудников отдела.

- разработка необходимой документации для работы отдела:

- описание организационной и функциональной структуры отдела);

- описание рабочих мест (в том числе написание должностных инструкций);

- описание основных аспектов внутреннего и внешнего взаимодействия отдела и фирмы в целом;

- описание личных и профессиональных требований к сотрудникам, описание процесса оценки деятельности сотрудников (в том числе тестирование, аттестация, формы отчетности и контроля).

- подбор сотрудников (своими силами или с привлечением кадрового агентства);

- Обучение сотрудников: использование специальных или дополнительных программ.

При привлечении специализированной организации для создания проектной группы на предприятии ООО УСФ «Надежда» займет 2-3 месяца, а стоимость таких работ составит 75 000 рублей.

2) Возможен прием на работу молодых кадров с обязательной системой повышения квалификации. Так как отдел проектирования будет состоять из 10 человек, учитывая масштабы производства работ ООО УСФ «Надежда», то дополнительное обучение обойдется в 200 000 тыс. рублей.

Необходимо учесть затраты организационного характера:

- покупка столов: 4,5 т.р.*10 чел = 45 тыс.руб

- закупка компьютеров: 10 шт * 25 000 руб. = 250 000 руб.

- оснащение компьютерной техники специализированными программами: 30 000 руб. * 10 = 300 000 руб.

- покупка ксерокса: 25 000 руб.

Итого: 45 000 + 250 000 + 300 000 + 25 000 = 320 000 руб.

Фонд заработной платы отдела проектирования должен формироваться в соответствии со следующей формулой:

ФЗПо.мар. = Бтар. +(Пнад.+ Ппрог.) * К1 * К2

где, Бтар. - базовый оклад или тариф, определяемый как постоянная составляющая заработной платы сотрудника, размер которой определяется штатным расписанием. Базовый оклад предлагается установить в размере 20-40% от средней заработной платы сотрудника на предприятии ООО УСФ «Надежда»

Пнад. - персональная надбавка или денежное вознаграждение, устанавливаемое каждому сотруднику по представлению руководителя отдела проектирования в рамках утвержденного общего фонда на персональные надбавки всем сотрудникам отдела. Размер персональной надбавки может составлять 50-60% от Бтар.

Ппрог. - денежное вознаграждение сотрудникам отдела проектирования.

При определении размера вознаграждения за точность проекта необходимо по каждому виду проекта или группе проектов установить интервал прогнозных значений (минимум - максимум).

Для каждого вида проекта или группы проектов устанавливается и индивидуальный размер вознаграждения, определяемый значимостью проекта для дальнейшей деятельности предприятия.

К1 - относительный коэффициент, отражающий фактическое количество разработанных проектов. Его размер может колебаться от 1,0 и до 1,5.

К2 - относительный коэффициент, отражающий субъективную оценку вышестоящим руководителем уровня, качества и сроков выполнения работ в сфере разработки проектов. Размер значения этого коэффициента определяется волевым решением вышестоящего руководителя, но в заранее оговоренном интервале, например, 0,9-1,1, который доводится до сведения всех сотрудников отдела проектирования.

Средняя заработная плата на предприятии ООО УСФ «Надежда» составляет 6,7 тыс. руб. Исходя из этого базовый оклад работника отдела проектирования будет примерно составлять 2680 руб., а исходя из базового тарифа, персональная надбавка будет равна 1608 руб. Денежное вознаграждение сотрудникам отдела проектирования за точность разработки проекта будет составлять примерно 4500-7000 руб. Таким образом, заработная плата одного работника отдела проектирования в месяц будут составлять:

ФЗПр.о.мар. =2680+(1680+2000)*1,25*1=6 360 руб.

Заработная плата начальника проектной группы будет составлять:

ФЗПн.с.мар.=2680+(1608+3000)*1,5*1,1= 12 144руб.

Таким образом, месячный фонд заработной платы службы маркетинга составляет 69 384 руб., а годовой фонд заработной платы будет составлять около 832 608 руб.

Следовательно, можно сделать вывод о том, что затраты на организацию отдела проектирования (принимая во внимание годовую зарплату работников) составят:

75 000 руб. + 320 000 руб. + 832 608 руб. = 1 227 608 руб.

Следует также отметить, что затраты на организацию отдела, т.е. 75 000 руб., а также затраты на покупку необходимого оборудования 320 000 руб. являются единовременными. В дальнейшем понадобиться только, производить обновление информационных баз на компьютерных источниках, а также производить ремонтные работы. Т.е. затраты в месяц составят 10 000 руб. – 15 000 руб., в год: 120 000 руб.

Экономический эффект от внедрения группы проектирования составит:

1 902 000 – 1 347 608 = 554 392 руб.

После внедрения проектной группы экономия средств по каждому создаваемому проекту, в зависимости от уровня сложности составит от 25 до 30 % от рыночной стоимости проекта. Вследствие этого образовалась новая организационная структура ООО УСФ «Надежда». (Приложение Г)

Таким образом, определен эффективный механизм взаимодействия ООО УСФ «Надежда» с участниками инвестиционно-строительной деятельности, в части уменьшения затратной части строительства произведен подробный расчет стоимости создания проектной группы, как структурного подразделения ООО УСФ «Надежда».

Договор подряда в гражданском праве

Договор подряда

Договор участия в долевом строительстве

Типовые методические рекомендации по планированию и учету себестоимости строительных работ

Договор строительного подряда в Российской Федерации

Договор строительного подряда

Правовое регулирование договора подряда

Договор строительного подряда при переходе к рынку

Анализ договоров участия в долевом строительстве многоквартирных домов с привлечением средств граждан

Договор подряда и его виды

Договор подряда и отдельные его виды

Правовая природа договора участия в долевом строительстве

Участие в долевом строительстве объектов недвижимости

Договор подряда в гражданском праве

Договор строительного подряда

Гражданско-правовое регулирование договора строительного подряда

Договор подряда в современном Гражданском праве

Управление материально-техническим снабжением строительной организации

Правовое регулирование договора строительного подряда