Дипломная работа: Оценка рыночной стоимости кафе и бара

Министерство образования Республики Беларусь

Белорусский Национальный Технический Университет

Строительный факультет

Кафедра «Экономика строительства»

ДОПУЩЕН К ЗАЩИТЕ

Зав. кафедрой

___________________

«___» июня 2006 г.

Пояснительная записка

дипломного проекта

«Оценка рыночной стоимости кафе и бара по ул. Красной , 23»

Специальность Э.01.03 «Экономика и управление на предприятии»

Студент-дипломник

группы

Руководитель:

Консультанты :

По разделу «Экономика строительства»

По разделу «Технология строительного производства»

По разделу «Охрана труда и техника безопасности»

Ответственный за нормоконтроль

Объем проекта :

пояснительная записка _____ страниц

графическая часть _____ листов

Минск - 2006

Министерство образования Республики Беларусь

Белорусский Национальный Технический Университет

Строительный факультет

Кафедра «Экономика строительства»

УТВЕРЖДАЮ

Заведующий кафедрой

___________ ___________________

«___» ________ 2006 г.

Задание по дипломному проектированию

студенту – дипломнику группы

Специальность Э.01.03 «Экономика и управление на предприятии»

1. Тема проекта «Оценка рыночной стоимости кафе и бара по ул. Красной , 23»

Утверждена приказом ректора БНТУ от «___» ___________2006 г. №___

2. Дата выдачи задания : «___» ____________2006 г.

3. Срок сдачи законченного проекта «___» __________ 2006 г.

4. Исходные данные к проекту :

4.1. _____________________________________________________________________

4.2. _____________________________________________________________________

4.3. _____________________________________________________________________

4.4. _____________________________________________________________________

4.5._____________________________________________________________________

5. Перечень подлежащих разработке вопросов :

5.1. _____________________________________________________________________

5.2 ______________________________________________________________________

5.3.______________________________________________________________________

5.4. _____________________________________________________________________

5.5. _____________________________________________________________________

5.6.______________________________________________________________________

6. Перечень графического материала

6.1. _____________________________________________________________________

6.2. _____________________________________________________________________

6.3 ______________________________________________________________________

6.4.______________________________________________________________________

6.5. _____________________________________________________________________

6.6. _____________________________________________________________________

6.7.______________________________________________________________________

6.8.______________________________________________________________________

7. Консультанты по разделам проекта :

7.1. «Экономика строительства»___________________ ___________ ___________

7.2. «Технология и организация производства работ»_ _______________________

7.3. «Охрана труда и оружающей среды»__________________________________________

7.4. «Организационно-методическое обеспечение и нормоконтроль»_________________

_____________________________________________________________________________

8 Календарный график работы над проектом на весь период проектирования с указанием

сроков выполнения отдельных этапов :

Руководитель _______________ ___________________

Студент-дипломник _______________ _____________.______

принял задание к исполнению

Ведомость объема дипломного проекта .

Реферат.

Дипломный проект содержит 96 листов основного текста , 67 таблиц ,

5 иллюстраций , список литературы из 6 наименований .

Ключевые слова : ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ , РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ,

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД , ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ , ИЗНОС , ДОХОДНЫЙ ПОДХОД , СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ , СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД , ОБЪЕКТЫ-АНАЛОГИ .

В дипломном проекте была проведена оценка рыночной стоимости кафе и бара , расположенных по адресу ул. Красная , 23 .

Оценка рыночной стоимости производилась с использованием затратного , доходного и сравнительного подходов , с последующим согласованием результатов по методу иерархий .

В дипломном проекте проведен анализ экономической ситуации в Республике Беларусь , макро- и микроэкономических параметров , анализ рынка недвижимости, анализ местоположения объектов оценки , их конструктивных особенностей , коммуникаций , а также анализу характеристик земельного участка объектов оценки .

Оценка рыночной стоимости объекта с использованием затратного метода предусматривает расчет стоимости земельного участка , с учетом корректировки на функциональное назначение объекта оценки .

Оценка рыночной стоимости объекта доходным методом выполнялась по методу капитализации по норме отдачи по четырем вариантам прогноза . Расчет ставки дисконтирования выполнен по методу выделения внутренней нормы рентабельности .

В дипломном проекте разработана методика расчета корректировок на время продажи , местоположение, соотношение рабочих и подсобных помещений при оценке рыночной стоимости объектов сравнительным подходом.

Согласование результатов оценки вполнялось с использованием метода иерархий , который позволяет повысить объективность результатов оценки рыночной стоимости .

В дипломном проекте разработана технологическая карта на производство малярных работ в подъездах жилого 9-этажного дома . Также разработаны мероприятия , связанные с охраной труда и пожарной безопасностью при малярных работах .

Методика расчета по методу сравнения продаж имеет практическое значение для практикующих оценщиков .

Дипломный проект выполнен с использованием програмных продуктов

Microsoft Word , Microsoft Exsel и OpenOffice Draw .

Оглавление .

Введение 9

Раздел 1. Характеристика объектов оценки. 11

1.1 Анализ экономической ситуации в Республике Беларусь. 11

1.2 Анализ столичного рынка недвижимости ( торговля , общественное питание ). 12

1.3 Анализ местоположения объекта оценки. 13

1.4 Описание объекта. 14

Вывод. 16

Раздел 2. Оценка объектов недвижимости затратным подходом. 17

2.1 Понятие рыночной стоимости . 17

2.2 Методологические основы оценки затратным подходом . 17

2.3 Оценка земельного участка. 17

2.4. Определение стоимости нового строительства. 19

2.5 Определение стоимости улучшений. 23

2.6. Оценка величины накопленного износа. 29

2.7. Определение рыночной стоимости объекта затратным методом . 33

Вывод. 35

Раздел 3. Оценка методом капитализации дохода. 36

3.1 Методологические основы оценки методом капитализации дохода. 36

3.2. Последовательность составления реконструированного отчета о доходах. 37

3.3 Определение потенциального валового дохода (PGI). 38

3.4 Определение действительного валового дохода. 39

3.5 Определение операционных расходов (OE). 39

3.6 Составление реконструированного отчета о доходах. 40

3.7 Прогнозирование срока проекта. 44

3.8 Методы определения нормы дисконтирования . 44

3.9 Дисконтирование денежных потоков . 47

Вывод. 53

Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж . 54

4.1. Методологические основы оценки сравнительным подходом. 54

4.2. Исходная информация по объектам – аналогам . 55

4.3. Оценка объектов недвижимости методом корректировок . 56

Вывод. 68

Раздел 5. Согласование результатов оценки. 69

Вывод. 74

Раздел 6. Технология строительного производства. 75

6.1. Область применения. 75

6.2. Характеристики применяемых материалов и изделий . 75

6.3. Потребность в материально – технических ресурсах . 78

6.4. Организация и технология строительного процесса. 80

6.5 Контроль качества и приемка работ . 88

6.6 Технико-экономические параметры . 89

Раздел 7. Охрана труда и техника безопасности. 90

7.1 Указания по технике безопасности. 90

7.2 Пожарная безопасность. 92

Заключение . 94

Список использованных источников . 96

Введение.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Опыт становления отечественного рынка недвижимости стал подтверждением тенденций, характенрных для всех стран с развитой экономикой , а именно:

- недвижимость составляет основу национального богатства .Именно в объектах недвижимости – зданиях , сооружениях , обустроенных территориях, - последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений , обеспечивая надлежащий уровень жизни как в настоящем , так и в будущем. По различным оценкам , недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства ;

- рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств , что , в конечном итоге , приводит к качественным преобразованиям спроса и предложения и обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития .

Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости . С одной стороны , нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект , - прежде всего за счет такого вида недвижимости , как жилье , которое имеет первостепенный потребительский приоритет. С другой стороны , отсутствие эффективной государственной системы , включающей нормативно-правовые , финансово – экономические и управленческие механизмы , способны резко снизить рыночный потенциал недвижимости , привести к нежелательным социальным последствиям.

Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

Оценка необходима и при вторичной эмиссии акции предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Таким образом , оценка недвижимости является актуальным и востребованным видом деятельности.Анализ стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

На практике , в процессе оценки могут возникнуть проблемы , вызванные пробелами в самой методологии оценки (ограниченной применимостью основных методов оценки : затратного , доходного и сравнения продаж). В данной работе будут применены все три метода оценки с последующим согласованием результатов.

Раздел 1. Характеристика объектов оценки .

1.1 Анализ экономической ситуации в Республике Беларусь.

Некоторые основные экономические показатели по Республике Беларусь на конец 2005 года представлены в таблице 1.1.

Таблица 1.1

Рост реального промышленного производства на конец декабря 2005 / начало 2006 гг. составил 10,4 % по сравнению с предыдущим периодом, при этом наибольший вклад в прирост внесли топливная промышленность(3,2%) и машиностроение(2,1%) , связанные с экспортом за рубеж.Что касается легкой и пищевой промышленности , то их вклад не столь значителен - 0,4% и 1,8% соответственно.

Уровень безработицы по республике составил в среднем 1,4% , при этом наибольший прирост занятости отмечен в строительной сфере ; это можно связать прежде всего с высокими темпами роста жилищного строительства . В целом количество безработных сокращается и составляет 71,8 тыс. чел. в декабре 2005 г. по сравнению с 84,0 тыс. чел. в начале того же года.

Темпы прироста заработной платы на конец 2005 г. составили 16,7 % , при этом индекс потребительских цен составил 2,4( в % к предыдущему периоду) .

Обменный курс белорусского рубля в течение года оставался относительно стабильным

(благодаря жесткому контролю со стороны Нацбанка ) , что положительно влияло н доверие населения к национальной валюте и обеспечивало стабильный спрос на белорусские рубли.

Вывод: экономическую ситуацию в Республике Беларусь можно охарактеризовать как стабильную и благоприятную для инвестиций. Рост личных доходов населения привел к росту спроса на продукцию отечественной легкой и пищевой промышленностей на внутреннем рынке , а также к возрастанию роли сектора услуг , прежде всего торговли и общественного питания.

1.2 Анализ столичного рынка недвижимости ( торговля , общественное питание ).

На сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости г. Минска основное количество предложений помещений социально-общественного назначения не соответствует современному уровню. При этом спрос в несколько раз превышает уровень предложения. Катастрофически не хватает торговых площадей в оживленных, "проходных" местах. Как отмечают специалисты, спрос на такие объекты за прошлый год вырос практически вдвое, а предложение- почти нет, оно остается стабильно мизерным. Отсюда - рост цен на них в среднем на 25-30% в год , при этом специалисты не видят в ближайшей перспективе возможности изменить сложившийся дисбаланс спроса и предложения. Подавляющее большинство объектов социально-общественного назначения принадлежит государству, а оно по разным причинам, в т. ч. из-за медленной приватизации физически не успевает оценивать эти объекты, готовить правоустанавливающие документы, чтобы их реализовать. Кроме того, цены на гособъекты нередко завышаются, бывает также, что будущих собственников обременяют дополнительными обязательствами, которые не устраивают потенциальных покупателей.

Рынок торговой недвижимости практически не развит. Сегодня - это отдельно стоящие или встроенные в жилые дома магазины, принадлежащие государству, либо частные торгово-выставочные центры, в которых помещения сдаются в аренду. Маленьких магазинов, а спрос на них большой, в частной собственности очень мало, и они не влияют на рынок. Большинство их владельцев предпочитают сдавать свои торговые точки в аренду, а не продавать. А если и выставляют на продажу, то цены здесь трудно и систематизировать, и прогнозировать.

Практически такая же ситуация в секторе аренды. Четко сформировавшегося рынка аренды в республике еще нет.Разбежка в плате за аренду частной недвижимости тоже может достигать 25-30% в зависимости от места расположения объекта, его состояния, транспортного обеспечения, приспособленности под те или иные цели, других факторов и даже от финансового положения и планов арендодателя. Если ему очень и быстро нужны деньги, он может сдать свое имущество внаем и подешевле.

Правда, в республике постепенно разворачивается долевое строительство крупных торговых и торгово-развлекательных центров, с помощью которых ситуация через 2-3 года, как ожидается, начнет меняться. Пока же остается констатировать: спрос на рынке недвижимости в ближайшие годы будет превышать предложение по всем позициям, хотя и в разной степени.

1.3 Анализ местоположения объекта оценки.

Объект оценки представляет собой встроенные помещения, находящиеся

на 1-ом этаже здания промышленного корпуса, принадлежащего ОАО

«Полиграфкомбинат им. Я.Коласа».

Здание промышленного корпуса ОАО «Полиграфкомбинат им. Я.Коласа»

находится в Советском районе г. Минска, в квартале, ограниченном ул. В.Хоружей,

ул. Якуба Коласа и ул. Варвашени (см. рис 1).

В непосредственной близости от объекта оценки находится оживленная

часть города с обилием объектов недвижимости торгового и общественно-

культурного назначения. На незначительном удалении от объекта оценки

находится крупнейший торговый узел города – Комаровский рынок.

Рис.1

Объект обладает развитой инженерной инфраструктурой , имеются сети

водоснабжения, канализации, тепловые сети, электроснабжения, радио, телефонизации.

Такие важные факторы, влияющие на стоимость оцениваемого объекта, как

расположение его в части города, характеризующейся высокой деловой

активностью, отличная транспортная доступность(в 500-ах метрах находится

станция метро. Общественный транспорт представлен движением автобусов,

троллейбусов и трамваев по ул. Красная. В 50-ти метрах от объекта оценки

находится стоянка для автотранспорта), окружение объекта оценки крупными торговыми и общественно-культурными центрами, развитая инфраструктура, наличие автомобильной стоянки вблизи здания, делают оцениваемый объект достаточно привлекательным с точки зрения потенциальных инвесторов для приобретения его в собственность.

1.4 Описание объекта.

Оценке подлежат:помещения кафе и помещения бара .

Здание построено в 1953 г. и представляет собой «сталинское» добротное

кирпичное строение с помещениями высотой до 4м. Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на праве постоянного пользования ОАО

«Полиграфический комбинат имени Я.Коласа».

Арендаторами в оцениваемых помещениях выполнен евроремонт. Все

помещения находятся в хорошем состоянии и удовлетворяют требованиям

рынка, предъявляемым к помещениям такого типа.

Описание участка земли представлено в таблице 1.2

Таблица 1.2

Описание участка земли.

окончание таблицы 1.2

Описание конструктивных решений здания , сетей и улучшений представлены в таблице 1.3.

Таблица 1.3

Описание конструктивных решений здания и улучшений.

Вывод :

проанализировав местоположение объекта оценки , а также его конструктивные решения , сети и улучшения можно заключить , что данный объект привлекателен с точки зрения потенциального инвестора или покупателя .

Раздел 2. Оценка объектов недвижимости затратным подходом .

2.1 Понятие рыночной стоимости .

Рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

2.2 Методологические основы оценки затратным подходом .

Затратный метод является одним из стандартных методов оценки рыночной стоимости, основанных на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемому зданию. Стоимость недвижимости, определяемая затратным методом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли (как свободного в его наилучшем и наиболее эффективном использовании), стоимости улучшений (в виде восстановительной или заменяющей стоимости в зависимости от типа объекта оценки), предпринимательской прибыли, косвенных затрат, минус накопленный износ.

2.3 Оценка земельного участка.

Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на правах постоянного пользования ОАО «Полиграфический комбинат имени Я.Коласа». Заключение от 2 сентября 2004г. №К – 148/04 «О кадастровой стоимости земельного участка» составлено для основного здания, которое является промышленным объектом. Поэтому земельный участок оценивался как находящийся в промышленной зоне. Стоимость земельного участка площадью 2,8812 га составляет 2 765 663, 88 доллара США или 95,99 доллара США за 1 кв.м.

Объекты оценки по договору аренды сдаются как объекты общественного питания и по назначению не являются промышленными объектами. Главный выход расположен на ул. Красная, примыкающую в данном месте к площади Я. Коласа. Расположение объектов оценки попадает во вторую ценовую зону г. Минска. Объекты оценки располагаются фактически в центре г. Минска. По инструкции кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Беларусь при таком назначении и расположении объекты попадают в прочие зоны делового центра. Поэтому, стоимость земельного участка для объектов оценки определялась с учетом изменения функционального назначения оцениваемых помещений.

Размер земельного участка под объект оценки принимаем с учетом поправочного коэффициента, учитывающего дополнительную площадь, необходимую для обслуживания зданий. Размер поправочного коэффициента определяется исходя из нормативов минимальной плотности застройки площадок промышленных предприятий по отраслям производств, согласно приложению №1 СНиП 2-89-80* «Генеральные планы промышленных предприятий». Поскольку земельный участок выделен для полиграфкомбината, то коэффициент плотности застройки принят по газетно-книжножурнальным и книжным производствам в размере 50%. Таким образом, коэффициент пересчета от площади застройки к общей площади для обслуживания оцениваемых помещений составит: 100/50=2.

Площадь застройки приходящаяся на оцениваемые помещения определяем исходя из сведений об общей площади застройки, общей площади здания и общей площади оцениваемых помещений:

S_застр. = 523,52*6468/22198 = 152,54 м.кв.,

где 523,52–общая площадь оцениваемых помещений, м2

6468 – площадь застройки всего здания, м2

22198 –общая площадь помещений всего здания, м2

В расчете стоимости земельного участка учитываем площадь застройки в размере:

152,54 м.кв. * 2 = 305 м.кв.

Стоимость земельного участка составляет:

V L= 95,99/0,48*0,9*305= 54 909 долл. США,

где:

0,48 – коэффициент функционального назначения для промышленной застройки

0,9 - коэффициент функционального назначения для объектов, расположенных в прочих зонах делового центра.

Расчет стоимости земельного участка приведен в табл. 2.1

Таблица 2.1

Определение стоимости земельного участка объекта оценки

в ценах на 1.01.2006г.

Таким образом стоимость земельного участка на 1.01.2006 составляет 118 164 168 руб., в т.ч.: кафе – 103 425 335 руб., бар – 14 738 833 руб.

2.4. Определение стоимости нового строительства.

При определении стоимости нового строительства можно рассматривать либо стоимость строительства точной копии объекта оценки, либо стоимость строительства современного здания, обеспечивающего аналогичную полезность. Выбор типа стоимости нового строительства, а также характеристики современного объекта замещения должны быть обоснованы в соответствии с конкретной ситуацией. Таким образом, стоимость нового строительства улучшений может выступать в виде восстановительной либо заменяющей стоимости. В данном случае стоимость нового строительства выступает в виде заменяющей стоимости.

Восстановительная стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.

Заменяющая стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого здания, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.п.

Заменяющая стоимость была рассчитана по «Сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений полиграфической и кинематографической промышленности для переоценки основных фондов № 15», таблица 5 в ценах 1970 г. исходя из общего объема здания и оцениваемых помещений.

Восстановительная (заменяющая) стоимость объектов оценки в ценах на дату оценки с применением сборников УПВС, рассчитывается по формуле:

С = С₆₉ * V * И₈₄ * И₉₁ * 0, 99 *Иофi , (2.1.)

где

С₆₉ - стоимость единицы измерения укрупненного показателя стоимости по сборникам УПВС в ценах 1969 г.

V - строительный объем здания.

И₈₄ - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для перевода уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г. Принимается согласно Постановлению Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94 в размере 1,2 (для Республики Беларусь ).

И₉₁ - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для перевода уровня цен 1984 г. к ценам 1991г. (отраслевой коэффициент). Принимается согласно Постановлению Совмина БССР от 17.01.1991г. № 18. Для полиграфической промышленности этот коэффициент 1,94.

0, 99 – территориальный понижающий коэффициент;

Иофi – индексы изменения стоимости основных фондов.

Поскольку в техническом паспорте отсутствовали сведения по объемам кафе и бара , произведем расчет строительных объемов по рабочим чертежам оцениваемых объектов. Результаты расчетов приведены в таблице 2.2 .Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в ценах 1969 г. представлен в таблице 2.3. Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в текущих ценах представлен в таблице 2.4.

Таблица 2.2

Определение строительного объема кафе и бара .

Таблица 2.3

Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 г.

Таблица 2.4

Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах .

Таким образом восстановительная стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2006 составляет 118 352 967 рублей , в том числе кафе – 102 508 531 рублей , бар – 15 844 436 рублей.

2.5 Определение стоимости улучшений.

На дату проведения оценки арендатором выполнены улучшения, стоимость которых увеличивает рыночную стоимость объектов оценки.

С целью приведения арендуемых площадей в соответствие с рыночными и санитарно-техническими требованиями, арендаторами были выполнены ремонтно-строительные работы, в том числе частичная перепланировка помещений, качественная отделка стен, пола, потолков, замена и ремонт заполнений дверных и оконных проемов, полная замена электрики, вентиляции, сантехники, отопительных приборов. Расчет стоимости выполненных работ в ценах 1991 года приведен в таблицах. 2.5 и 2.6.

Перевод в цены на 1.01.2006 года проводился по элементам затрат на ремонтно-строительные работы согласно действующего законодательства .Расчет стоимости вышеназванных работ в текущих ценах приведен в таблицах 2.7 и 2.8.

Кроме того, в арендуемых помещениях были выполнены работы по установке охранно-пожарной сигнализации. Распределение выполненных объемов работ по установке охранно-пожарной сигнализации между кафе и баром выполнено пропорционально их площадям . Расчет стоимости охранно-пожарной сигнализации в текущих ценах представлен в таблице 2.9.

Для обеспечения бесперебойного функционирования кафе в период отключения горячей воды, в систему водоснабжения были врезаны 3 проточных водонагревателя Ariston SG 10 OR и 2 бойлерных водонагревателя Ariston SG НР 100 VE .

Для поддержания комфортных температурных условий в кафе были установлены кондиционеры (сплит-системы ): настенный LG S07LHG и потолочный MсQuay. Указанные улучшения являются условно отделимыми. Расчет стоимости этих улучшений на дату оценки представлен в таблице 2.10.

Таблица 2.5

Расчет стоимости ремонтно-строительных работ по кафе в ценах 1991 года.

Таблица 2.6

Расчет стоимости ремонтно-строительных работ по бару в ценах 1991 года.

Таблица 2.7

Расчет фактической стоимости выполненных работ по кафе в текущих ценах.

Таблица 2.8

Расчет фактической стоимости выполненных работ по бару в текущих ценах .

Таблица 2.9

Расчет стоимости пожарной сигнализации и неотделимых улучшений.

Таблица 2.10

Расчет стоимости условно-отделимых улучшений.

Сводный расчет восстановительной стоимости по объектам недвижимости представлен в таблице 2.11.

Таблица 2.11

Таким образом, восстановительная стоимость оцениваемых встроенных помещений с неотделимыми улучшениями на дату оценки в ценах на 1.01.2006 г. составляет 506 831 180 руб., в т.ч.: кафе - 447 060 847 руб., бар - 59 470 333 руб.

2.6. Оценка величины накопленного износа.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих источников.

Накопленный износ для объекта оценки определялся методом разбивки. При этом в общем случае рассматриваются все виды износа, к которым относят:

· физический износ (исправимый и неисправимый);

· функциональный износ (исправимый и неисправимый);

· внешний или экономический износ.

Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации зданий.

Функциональный износ вызывается несоответствием устройства здания (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т.п.) современным рыночным требованиям.

Внешний износ вызывается изменениями ситуации на рынке, изменением финансовых, законодательных условий и т.п.

Считается, что износ относится к исправимому , если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость . И, наоборот, износ относится к неисправимому , если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость здания.

Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструктивных элементов: долгоживущих и короткоживущих .

К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания: фундаменты, каркас, наружные стены , железобетонные перекрытия, металлоконструкции . Нормативный срок их эксплуатации совпадает со сроком эксплуатации здания в целом, устанавливаемым, исходя из группы капитальности в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен и перекрытий).

Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим элементам , которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться.

Визуальное обследование объекта показало, что ремонтно-строительные работы по оцениваемым помещениям проведены 2.5 года назад и в настоящее время проведения дополнительных работ не требуется. Поэтому исправимый физический износ (отложенный ремонт) по оцениваемым помещениям можно принять равным 0.

В то же время продолжается процесс естественного старения элементов конструкций. Основные несущие конструкции прослужили более 50 лет. При этом накапливается неисправимый физический износ, зачастую не оцениваемый визуально.

Процент износа начислялся отдельно по каждому конструктивному элементу пропорционально фактическому и нормативному сроку службы отдельных конструктивных элементов.

В денежном выражении физический износ рассчитывался в процентном отношении от восстановительной стоимости с неотделимыми улучшениями.

Общий процент физического износа по объекту оценки после проведенного ремонта составляет 28%. Стоимостная величина физического износа объекта оценки рассчитывалась от восстановительной стоимости с учетом неотделимых улучшений. Расчет величины физического износа представлен в таблицах 2.12. и 2.13

Таблица 2.12

Определение физического износа

встроенных помещений 1-го этажа здания по ул.Красной,23

окончание таблицы 2.12

Таблица 2.13

Расчет величины физического износа

Функционального износа по объекту оценки не выявлено.

Накопленный износ, определенный как сумма физического, функционального и внешнего износа по объекту оценки, представлен в таблице 2.14.

Таблица 2.14

Расчет величины накопленного износа

Таким образом, общая сумма накопленного износа объекта оценки на дату оценки составляет 141 912 730 руб., в т.ч. кафе - 125 177 037 руб., бар - 16 651 693 руб.

2.7. Определение рыночной стоимости объекта затратным методом .

Рыночная стоимость недвижимости затратным методом определялась как сумма восстановительной стоимости с улучшениями, стоимости земельного участка плюс косвенные затраты и прибыль предпринимателя за минусом накопленного износа.

Косвенные затраты - это расходы или затраты, возникающие после завершения строительства или в процессе строительства и необходимые для продажи или нормального функционирования недвижимости. К косвенным расходам можно отнести:

· расходы на маркетинговые услуги для продажи недвижимости или отдельных ее частей, в том числе затраты на рекламу;

· затраты на оформление и регистрацию прав собственности;

· затраты на содержание недвижимости при ее экспозиции на открытом рынке;

· стоимость инвестиций в землю и др.

Косвенные затраты для недвижимости подобной оцениваемой, на данный период по экспертным оценкам могут составить 3 % от суммы прямых затрат на новое строительство.

Прибыль предпринимателя - это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Она представляет степень риска, связанную с реализацией проекта.

Прибыль предпринимателя в общем случае должна определяться по рыночным данным. Учитывая текущую ситуацию на рынке недвижимости, характеризующуюся отсутствием сложившихся отношений в области девелоперской деятельности, величину прибыли предпринимателя при инвестировании в строительство объектов недвижимости следует сопоставить с прибыльностью вложения в финансовые проекты. Учитывая риски, связанные с финансированием строительства, величина прибыли предпринимателя по экспертным оценкам в настоящее время может достигать 10-25%.

Учитывая выгодное месторасположение оцениваемого объекта а также тот факт, что оцениваемый объект относится к числу высокодоходных объектов недвижимости, принимаем величину прибыли в размере 20% от суммы прямых затрат на новое строительство.Расчетрыночной стоимости объектов оценки представлен в таблице 2.15.

Таблица 2.15

Расчет рыночной стоимости объектов

Таким образом, рыночная стоимость объектов оценки, определенная затратным подходом по состоянию на 1.01.2006 г. составляет 599 368 тыс.руб. или 278 517 долл. США в том числе по кафе – 528 133 тыс.руб. или 245 415 долл. и по бару 71 235 тыс.руб. или 33 102 долл.

ВЫВОД:

Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу:

г. Минск, ул. Красная, 23, определенная затратным методом по состоянию на 1.01.2006г. составляет: 599 368 тыс.руб. или 278 517 долл. США

в т.ч.:

-помещений кафе 528 133 тыс. рублей или 245 415 долл. США ;

-помещений бара 71 235 тыс. рублей или 33 102 долларов США .

Раздел 3. Оценка методом капитализации дохода.

3.1 Методологические основы оценки методом капитализации дохода.

Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания , который утверждает, что стоимость собственности определяется стоимостью будущих выгод, которые данная собственность будет генерировать .

Для конвертации будущих доходов в настоящую стоимость применяются следующие методы:

· метод прямой капитализации;

· метод капитализации по норме отдачи (прибыли).

Метод капитализации по норме отдачи (прибыли) переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи или путем капитализации с применением коэффициента капитализации, который должен отражать последовательность поступления доходов, изменение стоимости собственности и дохода, а также норму отдачи. Этот метод базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложенные инвестиции. Метод позволяет также ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли или отдачи.

Метод капитализации по норме отдачи называют также анализом дисконтированного денежного потока, потому что для расчета настоящей стоимости будущих денежных потоков используется норма дисконта. Дисконтирование может выполняться по формулам с помощью финансовых таблиц или с помощью специализированных вычислительных средств. Расчет будущих доходов по норме отдачи производится по формуле:

CF₁ CF₂ CF_n

PV = ---------- + ---------- + … + -----------, где (3.1)

(1+i₁ )¹ (1+i₂ )² (1+i_n )ⁿ

PV – стоимость недвижимости, определенная методом капитализации по норме отдачи;

СF₁ ,CF₂ ,…, СF_n – денежные потоки по интересам или всей собственности в 1-й, 2-й,... n-й период;

i₁ , i₂ , …, i_n – периоды расчета денежных потоков.

Ключевыми моментами для достоверности определения стоимости методом анализа дисконтированного денежного потока являются качественный прогноз ожидаемых денежных потоков и выбор подходящей нормы дисконтирования.

3.2. Последовательность составления реконструированного отчета о доходах.

Реконструированный отчет о доходах – сводный расчет прогнозируемого чистого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости. Составление реконструированного отчета о доходах является важнейшим элементом работы по оценке рыночной стоимости методом капитализации дохода.

Определение NOI, применяемого для целей оценки, отличается от определения чистой операционной прибыли, применяемой для целей бухучета, реконструированный отчет о доходах будет отличаться от бухгалтерских и финансовых отчетов.

Реконструированный отчет о доходах составляется в следующей последовательности:

- определяются рыночные ставки арендной платы по объекту недвижимости;

- определение потенциального валового дохода от сдачи в аренду помещений;

- рассчитываются операционные расходы по содержанию объекта;

- составляется реконструированный отчет о доходах.

3.3 Определение потенциального валового дохода ( PGI).

Потенциальный валовый доход ( PGI) – есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100 % занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. Потенциальный валовый доход в данном случае рассчитывается следующим образом:

PGI = Плановая аренда + Скользящий доход + Рыночная аренда + Прочие доходы

Рыночная арендная плата – это арендный доход, который с наибольшей вероятностью будет получен на открытом рынке.

По договору аренды, представленному заказчиком, арендная плата за 1 м2 по объектам оценки составляет 5 евро с учетом понижающего коэффициента на местоположение- 0,9. По составленному реконструированному отчету о доходах на условиях заключенного договора аренды ( табл. 3.1) видно, что потенциальный валовый доход по объектам оценки составляет по кафе 24743,9 долл., а по бару - 3526,2 долл.

При таком уровне потенциального валового дохода и среднерыночном сроке окупаемости инвестиций (валовый мультипликатор) 5 лет, стоимость 1 м2 объектов оценки должна составлять 270 долл. за 1 м2. Однако, результаты оценки сравнительным подходом показывают, что стоимость 1 м2 объектов-аналогов значительно больше.

Анализ информации ведущих риэлтерских агентств показывает, что в центре г. Минска рыночная арендная плата может составлять от 10 до 20 дол за 1м2. Например, арендная плата по кафе на проспекте Независимости, Машерова составляет 20-25 дол за 1 м2, на других объектах-аналогах арендная плата может составлять 15 долл за 1м2 и 10 долл. за 1м2. Величина арендной платы зависит как от потока посетителей, так и места положения объекта-аналога. Учитывая то обстоятельство, что район города, в котором расположен объект оценки, характеризуется с одной стороны недостатком недвижимости данного типа (общественное питание), а с другой стороны - довольно высокой деловой активностью, а также то, что объекты оценки отличаются хорошей транспортной доступностью, хорошей отделкой помещений, и в целом представляет собой весьма привлекательный объект с точки зрения потенциальных арендаторов, потенциальный валовый доход определялся и для условий рыночной арендной платы от 10 до 20 долл. за 1 м2. По результатам расчета потенциальный годовой валовый доход при рыночной арендной плате в 20 долл. может составить по кафе -91101 долл., а по бару - 12 982,6 долл.

3.4 Определение действительного валового дохода .

Действительный валовый доход ( EGI) – есть предполагаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь от незанятости.

EGI = PGI – Потери дохода (3.2)

Потери дохода имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов, неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. В данном случае примем потери от неуплаты арендной платы в размере 5% от величины потенциального валового дохода.

3.5 Определение операционных расходов (OE).

Операционные расходы (расходы на содержание) – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

Все операционные расходы могут быть разделены на три группы:

1. Постоянные расходы – расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания.

2. Переменные расходы – расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

3. Расходы на замещение – расходы, которые предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений.

В настоящее время на рынке недвижимости распространена смешанная аренда, когда все расходы по содержанию помещения, сдаваемого в аренду, перекладываются на арендаторов, Арендатор выполняет все текущие ремонты, несет все расходы по поддержанию арендуемого помещения в надлежащем состоянии, самостоятельно (как правило, сверх арендной платы) оплачивает коммунальные услуги, расходы на уборку и обеспечение безопасности. В то же время арендодатель оплачивает косвенные налоги с арендной платы,а также налог на недвижимость и земельный налог, расходы на страховку.К такому типу арендной платы относится и договор аренды по объектам оценки.

3.6 Составление реконструированного отчета о доходах.

Чистый операционный доход в реконструированном отчете рассчитывается по формуле:

NOI = EGI – OE (3.3)

На основании собранной и проанализированной информации составляем реконструированный отчет о доходах на условиях договора аренды (табл.3.2). Результаты составления реконструированного отчета о доходах представлены в таблице 3.1.

Таблица 3.1

Результаты составления реконструированного отчета о доходах

при плановой арендной плате (первый вариант)

по объектам оценки, долл.

По первому варианту прогноза (при существующей арендной плате) налог на недвижимость рассчитывался при рыночной стоимости объектов оценки, полученной по затратному подходу.

Анализ рынка недвижимости показал, что при изменении арендной платы изменяется и стоимость объектов недвижимости. Средний период окупаемости инвестиций по г. Минску за счет получения доходов от арендной платы составляет 5 лет. При расчете прогнозируемого реконструированного отчета о доходах при рыночной арендной плате рассчитывалась прогнозируемая стоимость объектов недвижимости исходя из среднего валового мультипликатора и варианта рыночной арендной платы. Результаты расчета годовой арендной платы и рыночной стоимости недвижимости по вариантам прогноза (арендная плата – 20 , 15 , 10 $ за м2) представлены в таблице 3.6. Реконструированные отчеты о доходах по вариантам прогноза представлены в табл.3.3-3.5

Таблица 3.2.

Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки в ценах на 1.01. 2006г.,долл

Таблица 3.3.

Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1м2 -20 дол. ,долл

Таблица 3.4.

Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1 м2 – 15 долл.

Таблица 3.5.

Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1м2 -10 долл.

Таблица 3.6

Прогноз изменения рыночной арендной платы и

стоимости объектов оценки, долл.

Результаты составления реконструированных отчетов о доходах представлены в таблицах 3.7 , 3.8 .

Таблица 3.7

Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате по вариантам прогноза для кафе.

Таблица 3.8

Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате по вариантам прогноза для бара.

3.7 Прогнозирование срока проекта.

Выбор срока проекта при анализе дисконтированного денежного потока зависит

от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно выполнен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать характер изменения денежных потоков. С другой стороны, чем больше срок проекта, тем меньшее влияние имеет точность определения денежных потоков отдаленных периодов на качество получаемого результата.

В международной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 5-10 годам. Для условий Республики Беларусь типичным сроком проекта будет период 5 лет, то есть срок, на который можно сделать обоснованные прогнозы.

3.8 Методы определения нормы дисконтирования .

Норма дисконтирования - это норма сложного процента, используемую при расчете настоящей стоимости будущих платежей.

Денежные потоки, поступающие на различные интересы в собственности, могут иметь различную степень риска, поэтому для расчета стоимости каждого оцениваемого интереса может применяться своя норма дисконтирования. Норма дисконтирования для каждого потока своя. Чем больше риск, тем больше норма дисконтирования. При отрицательных потоках норма дисконтирования меньше. Если известно, что мы получим прибыль по рыночной стоимости, то и норма дисконта должна быть рыночной. Если же инвестор знает, что он может получить больше отдачу на капитал, то за основу должна быть взята желаемая норма отдачи на капитал.

Расчет нормы дисконтирования в зависимости от объема имеющейся информации может производиться следующими методами:

- построения;

- сравнения альтернативных инвестиций;

- выделения;

- мониторинга.

В нашем случае норма дисконтирования рассчитывалась по методу выделения с использованием внутренней нормы прибыли проекта по трем вариантам развития событий (арендная плата 20 , 10 , 15 $ за м2). Расчеты представлены в таблицах 3.9 – 3.11, результаты расчетов – в таблице 3.12 (для кафе) .

Таблица 3.9

Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы

прибыли по кафе ( вариант 1) .

Таблица 3.10

Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы

прибыли по кафе ( вариант 2 ) .

Таблица 3.11

Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по кафе ( вариант 3) .

Таблица 3.12

Согласование результатов расчета ставки дисконтирования для кафе .

Таким образом, ставка дисконтирования для оценки кафе составляет 14,82 % .

Расчет внутренней нормы прибыли по трем вариантам прогноза для бара представлены в таблицах 3.13-3.15 , а результаты в таблице 3.16 .

Таблица 3.13

Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по бару ( вариант 1) .

Таблица 3.14

Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы

прибыли по бару ( вариант 2) .

Таблица 3.15

Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по бару ( вариант 3) .

Таблица 3.16

Согласование результатов расчета ставки дисконтирования для бара .

Таким образом. ставка дисконтирования для бара составляет 13.47% .

3.9 Дисконтирование денежных потоков .

При прогнозировании будущих денежных потоков в качестве отправной точки будем использовать выполненный выше реконструированный отчет о доходах и рассчитанную внутреннюю норму прибыли. Текущая стоимость всех будущих выгод будет определяться из выражения:

NPV=PV_NOI + PV_REV , (3.4)

где

PV_{NO I} – настоящая стоимость денежного потока платежей от аренды

PV_REV – настоящая стоимость денежного потока от реверсии в конце предполагаемого периода владения.

Денежные потоки от деятельности прогнозируются на основе реконструированного отчета о доходах. При этом могут прогнозироваться тенденции изменения как доходной, так и расходной части отчета. Конкретные величины изменения каждой позиции реконструированного отчета в течение срока проекта прогнозируются на основе тщательного изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик. Если проект предусматривает расходы на реконструкцию и модернизацию, то их величина вычитается из чистого операционного дохода в периоды, когда они имеют место.

Денежный поток от реверсии можно спрогнозировать тремя способами:

- непосредственным назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка и предположений относительно его будущего состояния;

- принятием допущений относительно изменения стоимости собственности за период владения;

- прямой капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания периода владения, с использованием терминального коэффициента капитализации. Такой подход предполагает, что после окончания проекта доход, генерируемый собственностью, будет постоянен и бесконечен, а стоимость собственности на дату окончания проекта будет равна настоящей стоимости будущих доходов.

Следует заметить, что на реверсию может приходиться разная часть возврата капитала. Некоторые инвестиции возвращаются частично за счет потока дохода, а частично за счет реверсии. В других случаях весь инвестированный капитал возвращается за счет реверсии. Для собственности, у которой чистая настоящая стоимость реверсии превышает чистую настоящую стоимость потока доходов, для компенсации более высокого риска необходимо применять более высокую норму дисконтирования будущих доходов.

В расчетах по прогнозированию денежных потоков было принято 4 варианта развития событий , приведенные в таблице 3.17 (для кафе) и 3.23 ( для бара) .

Таблица 3.17

Прогнозируемое изменение дохода и стоимости кафе за пятилетний период по вариантам прогноза .

Расчеты стоимости кафе методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.18 – 3.21 .

Таблица 3.18

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.19

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.20

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.21

Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Согласование результатов результатов оценки кафе методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.22 ..

Таблица 3.22

Согласование рыночной стоимости кафе определенной методом дисконтирования денежных потоков с использованием моделей расчета.

Таким образом, рыночная стоимость кафе , рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков составила на дату оценки :

406 585 долл., или 874 970 920 руб.

Таблица 3.23

Прогнозируемое изменение дохода и стоимости бара за пятилетний период по вариантам прогноза .

Расчеты стоимости бара методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.24 – 3.27 .

Таблица 3.24

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.25

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.26

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Таблица 3.27

Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.

Согласование результатов результатов оценки бара методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.28 .

Таблица 3.28

Согласование рыночной стоимости бара определенной методом дисконтирования денежных потоков с использованием моделей расчета.

Таким образом, рыночная стоимость бара «Друкар», рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков составляет 68 838 долл., или 148 139 376 руб.

ВЫВОД:

Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная доходным подходом, по состоянию на 1.01.2006г составляет:

Кафе - 874 970 920 рублей или 406 585 долларов США ;

Бар - 148 139 176 рублей или 68 838 долларов США .

Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж .

4.1. Методологические основы оценки сравнительным подходом .

Метод сравнительного анализа продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.

При продажах больших доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продажи часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях метод сравнения продаж может только определить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность получаемой информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами недвижимости. При корректировке цены продажи объектов-аналогов все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Последовательность применения метода сравнения продаж:

1. Исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление оцениваемого объекта с типовыми объектами оценки с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

На первом этапе осуществляется подбор объектов-аналогов, которые по своему назначению, техническим параметрам, конструктивным решениям одинаковы или близки к оцениваемому.

На втором этапе определяются единицы сравнения, приняв за основу стоимость 1.кв.м. площади.

На третьем этапе из списка объектов аналогов выбирались только те, по которым можно было выполнить корректировки для их приведения в сопоставимый вид с объектом оценки.

На четвертом этапе объекты аналоги приводятся в сопоставимый вид с объектом оценки с использованием методов корректировок.

Проведенный анализ рынка недвижимости позволил сделать следующие выводы:

Для столичного рынка помещений торговли и общественного питания характерен все более увеличивающийся спрос при достаточно низком предложении. Эта тенденция сохраняется в течение последних двух лет. Как следствие – увеличение цен на коммерческую недвижимость. Необходимо отметить, что высокие арендные ставки, существующие на рынке нежилой недвижимости, а также нестабильность арендных отношений, приводит к тому, что наиболее выгодным становится приобретение недвижимости в собственность, что и вызывает увеличение спроса на нее.

Цены на нежилую коммерческую недвижимость сегодня имеют широкий диапазон. Для оцениваемого типа недвижимости (предприятия общественного питания) наиболее важными факторами, влияющими на стоимость недвижимости, являются местоположение объекта, удобство подъезда на личном и общественном транспорте, наличие автостоянки, высокий уровень и качество отделки. Кроме того, большое влияние на стоимость этого типа недвижимости оказывают размеры помещений. Маленькие площади помещений, предназначенных для общественного питания, имеют большую ценность и гораздо более привлекательны для потенциальных инвесторов, чем большие.

4.2. Исходная информация по объектам – аналогам .

Реальных сделок на рынке продаж нежилой недвижимости с подобной встроенной площадью и назначением очень мало. Поэтому в расчетах будем опираться на информацию, взятую в справочнике рыночных цен на объекты недвижимости Республики Беларусь и предоставленную ведущими риэлтерскими агентствами.

Отобранные объекты аналоги представлены в таблице 4.1.

Таблица 4.1.

Информация об объекте оценке и объектах аналогах.

4.3. Оценка объектов недвижимости методом корректировок .

Объекты – аналоги №№3-5 были проданы в 2002 и 2003 г., а объекты аналоги №1-2 выставлены на продажу. Информация о цене листинга продаж в июне 2005 г получена от ООО «Центр торговли недвижимости». Поэтому по всем объектам аналогам проводилась корректировка на время продажи. Для определения корректировки был проанализирован рост стоимости строительно-монтажных работ на первичном рынке.Результаты представлены в таблице 4.2.

Таблица 4.2.

Результаты анализа роста цен на строительно-монтажные работы на дату оценки .

Объекты-аналоги находятся в разных функциональных зонах и их местоположение отличается от местоположения объекта оценки.

Корректировка на местоположение выполнялась путем анализа стоимости 1 м2 земли в оценочных зонах объектов-аналогов и их приведения к стоимости 1 м2 оценочной зоны объекта оценки. Следует отметить, что объект аналог № 1 и объект оценки, расположены в зданиях, которые по своему назначению относятся к промышленным объектам и по кадастровой оценке земельных участков попадают в промышленную зону. Однако сами встроенные помещения и объекта оценки и объекта –аналога № 1 попадают во вторую оценочную зону г.Минска, выходят на центральные улицы города и по инструкции кадастровой оценки земель населенных пунктов относятся к прочим зонам в деловом центре. Поэтому стоимость 1 м2 земли в оценочной зоне по этим объектам пересчитана с учетом назначения объекта оценки и объекта аналога Корректировка на функциональное зонирование (С 1м2 ОФ) в % рассчитывалась по формуле:

С1м2 ОФ % = ((1/К_ф1 *К_ф2 )-1) , (4.1)

Где

К_ф1 – коэффициент зонирования для объекта –аналога ;

К_ф2 – коэффициент зонирования для объекта оценки .

Коэффициенты принимались из инструкции по кадастровой оценке земель населенных пунктов РБ. Результаты корректировок на функциональное местоположение представлены в таблице 4.3.

Таблица 4.3.

Результаты относительной корректировки на функциональное зонирование объекта оценки .

Корректировка на транспортную доступность проводилась только по объекту аналогу №2, так как этот объект расположен в зоне 30 мин. доступности до центра города. Коэффициент корректировки принят по инструкции кадастровой оценки земель, а процент корректировки рассчитан по формуле :

С1м2 тр.д%. = (1/К_м1 -1) , (4.3)

где

К_м1 – коэффициент зонирования для объекта –аналога (26,58%.)

После проведения двух вышеназванных корректировок проводилась корректировка на местоположение по формуле:

С1м2 _МО % = (С1м2_ОФО -С1м2_{ОФ ОА} )/ С1м2_{ОФ ОА} , (4.4)

Где:

С1м2_ОФО - стоимость 1 м2 земельного участка объекта оценки

С1м2_{ОФ ОА} - стоимость 1 м2 земельного участка объекта –аналога с учетом корректировки на функциональное зонирование объекта оценки.

Результаты корректировок на местоположение приведены в таблице 4.4.

Таблица 4.4

Результаты проведения относительных корректировок на местоположение

Поскольку объекты аналоги №3 и №4 располагаются в подвальном помещении, а объект №1 в цокольном помещении, проводилась корректировка их стоимости на отсутствие подвальных (цокольных) помещений. Относительная корректировка на отсутствие подвальных помещений проводилась по формуле:

C1м2 п. п.%= (Ка - Ка п ) / Ка п , (4.5)

где

Ка – коэффициент к арендной плате при расположении помещений на первом этаже

Ка п - – коэффициент к арендной плате при расположении помещений в подвальном или цокольном этаже.

Результаты корректировки на отсутствие цокольного или подвального этажа представлены в таблице 4.5.

Таблица 4.5.

Результаты корректировки на отсутствие цокольного или подвального этажа

Объекты оценки отличаются от объектов аналогов соотношением рабочей и общей площади. При увеличении подсобных площадей стоимость 1 м2 общей площади снижается.

Поэтому проведена корректировка на соответствие соотношения рабочей и общей площади на объекте оценки и объектам аналогам.Результаты корректировки представлены в таблицах 4.6 и 4.7.

Таблица 4.6.

Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по кафе .

Таблица 4.7.

Результаты расчета относительной корректировки на соответствие рабочей и общей площади по бару.

Объекты аналоги №№3, 5 отличаются состоянием помещений. В третьем объекте выполнен обычный ремонт несколько лет назад с применением отечественных материалов, а в пятом объекте на момент продажи требовался капитальный ремонт. В остальных объектах аналогах и объекте оценки выполнен евроремонт. Стоимость евроремонта в объекте оценки с учетом износа на 1 м2 общей площади составляет в среднем 238 дол. По объекту №3 корректировка принята по экспертным оценкам в размере 40% от относительной стоимости евроремонта по объекту оценки.

Поскольку 1 и 2-й объекты –аналоги только выставлены на продажу. Полученная стоимость после всех вышеназванных корректировок корректировалась на листинг продаж. В практике оценочной деятельности корректировка на листинг принимается в размере от 5-10 % от скорректированной стоимости. По результатам анализа продаж по другим объектам на дату оценки листинг продаж принят в размере - 5%.

Все объекты выставляются на продажу с учетом НДС. Поскольку в затратном и доходном подходе рыночная стоимость определяется без НДС, проводилась корректировка на НДС. Расчеты рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблицах 4.8 и 4.9 .

Таблица 4.8.

Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж (по кафе) .

продолжение таблицы 4.8

окончание таблицы 4.8

Таблица 4.9

Определение рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж ( по бару ) .

продолжение таблицы 4.9

окончание таблицы 4.9

Результаты расчетов рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж представлены в таблице 4.10.

Таблица 4.10

Результаты расчета рыночной стоимости кафе и бара методом сравнения продаж.

Таким образом рыночная стоимость общей площади помещений кафе , определенная сравнительным подходом , составляет 497 627 долл. (1 070 893 тыс.руб.) , а бара – 102 260 долл. ( 220 063 тыс руб.)

ВЫВОД:

Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу: г. Минск, ул. Красная, 23, определенная сравнительным подходом на 1.01.2006 г. составляет: 1 290 957 тыс.руб. или 599 887 долл. США .

в т. ч.:

-помещений кафе -1 070 893 тыс.руб. или 497 627 долларов США ;

-помещений бара – 220 063 тыс.руб. или 102 260 долларов США .

Раздел 5. Согласование результатов оценки.

Применение для оценки рыночной стоимости стандартных методов оценки дало следующие результаты (табл.5.1) :

Таблица 5.1

Результаты определения рыночной стоимости объекта различными методами

Экономической основной теории оценки недвижимости является положение о том, что в условиях совершенного конкурентного рынка рыночная стоимость, полученная стандартными методами должна иметь близкие по величине значения. Анализ результатов оценки свидетельствует о том, что полученные результаты затратным, доходным и сравнительным методом отличаются друг от друга.

Стоимость, полученная затратным подходом, не отражает в полной мере рыночной стоимости оцениваемых объектов, поскольку в основе определения стоимости лежат затраты на строительство, которые перераспределяются пропорционально объему и площади оцениваемых помещений. Затратный метод дает заниженную оценку рыночной стоимости.

Доходный подход базируется на доходах от аренды по заключенным договорам аренды и прогнозах его изменения Доходный подход выполнен в четырех моделях по видам оцениваемой недвижимости и учитывает развитие по наиболее вероятным вариантам развития событий. Хотя, договор аренды представленный заказчиком не отражает рыночной арендной платы, рассмотрение 4-х вариантов прогноза изменения дохода за 5-летний период повышает достоверность результатов расчета рыночной стоимости. Поэтому методу дисконтирования денежных потоков придана большая весомость, чем затратному.

Оценка стоимости в сравнительном подходе выполнена с использованием стоимости продажи объектов аналогов по видам объектов недвижимости, с учетом проведения корректировок на отличия объектов оценки от объектов аналогов. Открытая информация по продаже аналогов ограничена. Однако средняя стоимость 1м2 аналогичных помещений выставленных на продажу на дату оценки и проданных два три года назад свидетельствует о достоверности полученной информации. Поэтому, рыночная стоимость, полученная в методе сравнения продаж, является наиболее достоверной. Сравнительный метод в большей степени отражает уровень покупательной способности потенциальных инвесторов на сегодняшний день, чем потенциальные возможности объекта.

Анализ результатов оценки, их достоверность, надежность полученной информации, учет перспектив развития, влияние внешних факторов, проверены с использованием метода анализа иерархий, c помощью которого определена весомость каждого результата в согласованной стоимости оцениваемых объектов.

При определении весомости полученных результатов по методу иерархий выделено три фактора:

· полноценность представленной информации

· достоверность расчета рыночной стоимости

· влияние внешних факторов

Поскольку полноценность исходной информации, достоверность результата расчета рыночной стоимости и влияние внешних факторов на результаты оценки по типам оцениваемых объектов , одинакова, весомость ценообразующих факторов принята равной для обоих оцениваемых объектов.

Карта весов ценообразующих факторов представлена в таблице 5.2.

Таблица 5.2.

Карта весов ценообразующих факторов при согласовании рыночной стоимости .