Курсовая работа: Разработка и реализация программы управления универсамом

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«ОРЕНБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Архитектурно-строительный факультет

Кафедра технологии строительного производства

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

по дисциплине «Основы управления недвижимостью»

Тема: «Разработка и реализация

программы управления универсамом»

ОГУ 270115.53 17.09

Руководитель работы:

____________Сёмина А.В.

«___»____________2009 г.

Исполнитель:

студент группы 06-ЭУН

_____________Роман С.В.

«___»____________2009 г.

Оренбург 2009

Содержание

Введение

1. Экспертиза универсама «Заря»

1.1 Общая характеристика универсама

1.2 Состояние объекта недвижимости

1.3 Определение возможностей по наилучшему использованию универсама

2. Управление универсамом «Заря»

2.1 Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией универсама

2.2 Работы, связанные с текущим и капитальным ремонтом объекта

3. Маркетинг и продвижение универсама «Заря»

3.1 Оценка конкурентоспособности универсама

3.2 Рекламная политика

4. Финансово-экономический раздел

4.1 Работа с арендаторами

4.2 Анализ фактических расходов и доходов

4.3 Определение финансовых показателей деятельности универсама

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Недвижимость является специфическим видом имущества. Обладая долговечностью и высокой стоимостью, она нуждается в качественном и профессиональном управлении. Разделяя недвижимость на жилой и нежилой фонд, получаем особенности управления для каждого из них. Так, для жилого фонда главными направлениями в деятельности по управлению являются поддержание элементов, конструкций, систем обеспечения и здания в целом в работоспособном состоянии, а также снижение затрат, связанных с эксплуатацией. Как правило, решают эти задачи ТСЖ и ЖЭУ. Для нежилого фонда помимо вышеназванных целей выдвигается ряд других: максимизация прибыли от использования объекта недвижимости, повышение коммерческой привлекательности и увеличение рыночной стоимости здания. Этим направлением деятельности занимаются сами собственники недвижимости или специализированные управляющие компании.

Актуальность такого вида деятельности как сервейинг особенно высока во время финансового кризиса, когда только грамотное использование имеющихся материальных и нематериальных ресурсов может принести стабильный доход. Должное внимание стоит уделять выявлению тех сторон коммерческой недвижимости, которые выгодно отличают её от конкурентов, специфики её окружения. На сегодняшний момент в управлении главными задачами являются планирование и оптимизация затрат на обслуживание и содержание недвижимости, текущих и капитальных ремонтов, мероприятия по продвижению объекта недвижимости, рекламу.

Анализируя интенсивность строительства в г. Оренбурге, можно сделать вывод об уменьшении в связи с кризисом объемов строительства в сравнении с прошлым годом. По результатам первых трех кварталов 2009 года в эксплуатацию введено зданий на сумму 2521,04 млрд. руб., что составляет только 81,5 % от объемов соответствующих периодов предыдущего 2008 года. И если до этого года сохранялся устойчивый рост темпов строительства и повышения цен на квадратный метр продаваемых площадей или арендных ставок, то нынешний год изменил эту тенденцию почти кардинально: цены на жилую недвижимость, земельные участки снизились, ставки арендной платы упали.

Объектом управления в данном курсовом проекте является продовольственный универсальный магазин, распложенный на пересечении улицы Терешковой и улицы Орской в г. Оренбурге. Здание построено с хорошим качеством в 2002 году. Универсам находится в долевой собственности.

Рассматривая коммерческую недвижимость Оренбурга, можно говорить о неравномерности распределения объектов торговли, услуг, развлечения и обслуживания населения по районам города. Наиболее насыщенным предприятиями торговли продовольственными и непродовольственными товарами является Дзержинский район, который отличается наибольшей плотностью населения за счет преимущественно многоэтажного строительства. Район развивается по, так называемому, «спальному типу». Ленинский район имеет примерно тот же уровень инфраструктуры. В Промышленном районе города можно говорить о недостаточном уровне развития предприятий торговли: преобладают небольшие магазины с часто скромными ассортиментом предлагаемых товаров. Центральный район отличается достаточным уровнем развития торговли непродовольственными товарами, предприятий смешанной торговли и плохо развитой сетью продуктовых магазинов. Исходя из этого, можно сделать вывод о хорошем расположении универсального продовольственного универсама «Заря» в Центральном районе города. Принимая во внимание наличие удобной парковки – первого требования для крупного магазина, можно говорить о высокой конкурентоспобности универсама.

Целью курсового проекта является разработка схемы управления универсамом «Заря» на основе анализов характеристик здания, слабых и сильных сторон объекта, его окружения, посредством которых определяют программу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

В рамках курсового проекта решаются следующие задачи:

- выявляются основные сильные и слабые характеристики объекта недвижимости;

- на основе анализа качественных и количественных характеристик объекта, его состояния, а также экономической среды, в которой он расположен, предлагается программа эффективного управления универсамом;

- планируется комплекс мероприятий по техническому обслуживанию здания: формируется штат сотрудников по управлению объектом, разрабатывается система осмотров здания, текущего ремонта;

- для объекта - универсама «Заря» формируется схема продвижения его на рынке за счет маркетинга и рекламы;

- производится анализ финансовых расходов и доходов, а также расчет финансовых показателей, по которым делается вывод об эффективности предлагаемой системы управления.

1 . Экспертиза универсама «Заря»

1.1 Общая характеристика универсама

Объектом управления является двухэтажное отдельно-стоящее здание, построенное с хорошим качеством в 2002 г. Назначение здания – универсальный продовольственный магазин. Согласно заданию и Технической инвентаризации основных строений (Прил. А) определяем общие характеристики универсама (табл. 1.1).

Таблица 1.1 – Общая характеристика объекта

Продолжение таблицы 1.1

Здание универсама простроено с хорошим качеством в 2002 году. Следовательно, оно к 2009 году имеет некоторый уровень физического износа, накопившийся за время строительства и периода эксплуатации объекта. Для объективной оценки состояния универсама определяем согласно Технической инвентаризации основных строений (Прил. А), исходя из которой известны удельные веса каждого конструктивного элемента, и результатов обследования здания величины физического износа каждого элемента, которые заносим в таблицу 1.2.

Таблица 1.2 – Физический износ конструктивных элементов

Используя укрупненные показатели /1/ и данные задания, определяем восстановительную стоимость универсама.

Согласно Сборнику № 33 УПВС зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов, отдел. 1 Магазины находим объект аналог со следующими характеристиками: Здание с подвалом. Фундаменты монолитные железобетонные и сборные бетонные. Стены кирпичные. Перекрытия и покрытия железобетонные. Перегородки кирпичные и гипсобетонные. Полы плиточные, цементные и из релина. Кровля рулонная. Отделка повышенного качества. Отопление центральное. Водопровод, канализация, вентиляция, электроосвещение и холодильные устройства. Группа капитальности I. По таблице 5 /1/ для второго территориально пояса находим для зданий со строительным объемом до 10000м³ восстановительную стоимость одного м³ С_1м ³ = 25,4 руб.

Определяем полную восстановительную стоимость:

(1)

где ПВС₀₉ – полная восстановительная стоимость на 2009 год,

С_1м ³ - восстановительная стоимость одного кубического метра здания, определяемая согласно /1/ и равная 25,4 руб;

k_кл – поправочный коэффициент на климатический район, который для города Оренбурга равен k_кл = 1,03;

k_69-84 – коэффициент изменения цен в периоде с 1969 по 1984 год, который согласно /2/ для Оренбургской области равен k_69-84 = 1,02;

U_69-84 – индекс цен периода с 1969 по 1984 год, который согласно /3/ для торговой недвижимости равен = 1,18;

k_84-91 – изменения цен в периоде с 1984 по 1991 год, который согласно /4/ для Оренбургской области равен k_69-84 = 1,02;

U_84-91 - индекс цен периода с 1984 по 1991 год, который согласно /5/ равен = 1,56;

U_91-09 - индекс цен периода с 1991 по 2009 год, который согласно /6/ равен = 74,864.

По формуле (1) получаем:

Определяем остаточную восстановительную стоимость:

(2)

где ОВС – остаточная восстановительная стоимость, руб;

И_физ – общий физический износ здания, равный согласно таблице 1.2 И_физ =5,97 %.

По формуле (2) получаем:

Определяем рыночную стоимость универсама:

Таблица 1.3 – Состояние объекта

Здание универсама «Заря» имеет благоустроенную, озелененную территорию, с расположенной на ней парковкой на 30 автомашин. Её площадь равна 1173,83 м² . Характеристики земельного участка приведены в таблице 1.3.

Таблица 1.4 – Особенности земельного участка

Для торговой недвижимости одними из важнейших характеристик для потребителей являются удобство подъездных путей и организация стоянки в непосредственной близости от входных групп в здание. Объект управления в этом смысле имеет ряд сильных сторон: расположение на главной магистрали (улице Терешковой) дает стабильный поток потенциальных покупателей; удобная и главное достаточная по количеству (одно место на 40-50 м² общей площади) парковка делает универсам наиболее привлекательным для широкого круга (от людей, для которых универсам позиционируется как ближайший магазин от дома, потому что вблизи здания есть частный сектор; до людей, возвращающихся после работы на личном транспорте из центра города).

Площадь универсама, сдаваемая в аренду, равна 1065 м² , что составляет 76 % от общей площади. На первом этаже в аренду сдается торговый зал (площадь 316,4 м² ), производственные помещения (площадь 97,2 м² ) и склад (площадь 29,8 м² ). Возможность сдачи площади не только в качестве торговой, обусловлено наличием отдельных входов в здание. На первом этаже не сдается площадь 52,9 м² (она используется как помещение общего пользования, а также вспомогательное помещение для обслуживающего персонала).

На втором этаже сдаются в аренду торговый зал (площадь 575,5 м² ) и офисное помещение (площадь 46,1 м² ), которое имеет отдельный вход. Не сдается на втором этаже помещение общего пользования (площадь 37,4 м² ).

1.2 Характеристика окружения универмага «Заря»

Исследуемый объект недвижимости – универсам «Заря» - расположен в Центральном районе, который можно охарактеризовать как наиболее развитую часть города. Центральный район имеет наибольший потенциал развития территории, так как с дальнейшим расширением города транспортные, людские, информационные потоки в этой части будут только увеличиваться и совершенствоваться. На сегодняшний момент район объединяет наибольшую часть населения, поэтому расположение здесь объекта торговли экономически целесообразно.

Район сосредотачивает в себе несколько главных транспортных артерий, на одной из которых (ул. Терешковой) расположен исследуемый объект. Улица Терешковой охватывает большую часть людского потока в масштабах всего города, поэтому можно сделать вывод об очень удачном расположении объекта недвижимости. Характеристика окружения объекта приведена в таблице 1.5.

Таблица 1.5 – Состояние экономической среды

Анализируя данные таблицы можно сказать, что окружение объекта благоприятно для развития и функционирования исследуемого универсама, так как район города в перспективе обладает наибольшими возможностями.

Население исследуемой части города имеет средний возраст 38 лет. Численность и возрастной состав населения (на 1 января 2009 г.) представлен на диаграмме (Прил. Б). Миграция населения выражена в графике (Прил. В). Платежеспособность в данном районе города относительно высокая. Определяющим фактором в этом являются высокие арендные ставки для жилой недвижимости, а также одна из наиболее высоких стоимость 1 м² при покупке жилья (Прил. Г). Общее экономическое положение жителей района выше, чем в среднем по городу, что благоприятно для развития торговли.

Характеризуя окружение объекта недвижимости, особое внимание следует уделить близлежащей застройке. Для универсама «Заря» - это частный сектор. В зоне доступности автомобильного и общественного транспорта расположены многоэтажные дома, которые за счет плотности застройки резко повышают объем предполагаемых клиентов универсама. Так как наиболее важной для комфортного проживания людей является развитая сеть продуктовых магазинов, то объект недвижимости располагает значительной клиентской базой.

Для универсального продовольственного магазина немаловажным фактором является то, что исследуемая часть города испытывает недостаток продовольственных магазинов. Крупные торговые центры, имеющие якорными арендаторами супермаркеты с широким выбором продовольственных товаров, расположены на достаточном удалении от универсама «Заря», который в свою очередь имеет достаточно обширный ассортимент предлагаемой продукции. На данный момент можно говорить об отсутствии конкуренции.

1.3 Определение возможностей по наилучшему использованию универсама

Здание универсального продовольственного магазина построено в 2002 г. с хорошим качеством. Из этого можно сделать вывод о малом физическом износе отдельных элементов и конструкций здания, о малых затратах на проведение ремонтов и осмотров здания.

Универсам имеет выгодное местоположение на пересечении улиц Терешковой и Орской. Расположенный в Центральном районе города Оренбурга продовольственный магазин охватывает значительную часть населения. Это положительное качество объекта недвижимости напрямую влияет на стоимость арендной платы в магазине.

Универсам «Заря» на сегодняшний момент имеет возможность сдавать 76 % от общей площади помещений. Здание имеет в общей сложности три входа, что определяет удобство разгрузки товаров, а также выявляет перспективу использования части помещений на первом этаже как производственных и складских, а на втором – как офисных. Разнообразное назначение площадей помогает сделать работу арендаторов в данном универсаме наиболее комфортной.

На обоих этажах площадь сдается, в том числе и в качестве торговой. Для сдаваемых под торговлю площадей второго этажа введен поправочный коэффициент 0,8 к стоимости арендной ставки первого этажа. По отношению к ставке торговой площади на первом этаже для офисного помещения коэффициент поправки составляет 0,9, для производственного помещения – 0,5, для склада – 0,35. Стоимость аренды 1 м² торговой площади найдена по результатам анализа рынка магазинов сопоставимого класса.

Клиентская база универсама состоит их двух потоков: людей, живущих в окружающем жилом массиве, состоящим преимущественно из частных домов (пешеходная доступность для частного сектора равна 2 минутам) и людей, возвращающихся после работы на личном транспорте из центра города. Удачное расположение на главной магистрали позволяет говорить о перспективе охвата большей территории, за счет интенсивного движения автомобильного транспорта.

Часть людского потока будет попадать на торговые площади универсама возвращаясь или будучи в центре города, т.е. этот поток не будет населять близлежащий район. Поэтому о существовании исследуемого объекта недвижимости они могут узнать по наружной рекламе, навигации, а также из рекламы в СМИ. Исходя из этого, особое внимание стоит уделить уличным баннерами, растяжкам, которые более дешевы в изготовлении, но не уступают рекламе по телевидению и радио в эффективности. Организация продвижения универсама, в частности работа с наружной рекламой, будет рассмотрена более подробно.

Важным аспектом, привлекающим к универсаму внимание, является профессионально выполненная система освещения в ночное время, а также дизайн фасадов. Этот аспект резко повышает привлекательность объекта недвижимости в глазах потенциальных покупателей. В исследуемом объекте недвижимости фасады не являются современными, привлекающими внимание. Этот негативный аспект устраняется путем косметических текущих ремонтов, а также грамотного технического менеджмента в последующем времени.

Здание универмага имеет еще один недостаток – плохо развитые вертикальные коммуникации. Лестницы в здании две, но только одна используется для подъема посетителей. Решить проблему удобства ориентации и перемещения в торговом зале могут средства навигации, оптимально расположенные на обоих этажах.

Для экономически эффективной работы объекта недвижимости следует сформировать, опираясь на нормативные требования, штат сотрудников. Он включает в себя директора, бухгалтера, юриста, отделы по маркетингу, менеджменту, а также отдел по техническому обеспечению здания и службу безопасности. Оптимально подобранный штат сотрудников обуславливает соответствующий показатель рентабельности объекта недвижимости в настоящем времени, обеспечивает требуемое собственником техническое состояние здание, что экономит денежные средства в будущем.

Одним из основных показателей удобства торговых центров и магазинов для покупателей является наличие парковки и организация транспортного движения вокруг здания. Универсам «Заря» имеет достаточно парковочных мест, а также хорошую систему въездов на территорию. Также стоит отметить благоустройство этой территории, что увеличивает привлекательность универсама для посетителей.

Важный критерий оценки для здания, которое ежедневно посещает большое количество людей, это уровень охраны. В исследуемом объекте недвижимости служба безопасности состоит из 6 человек, работающих по сменам. Одновременно в здании магазина находится 2 сотрудников охраны.

В целом можно сказать, что универсам «Заря» - высокодоходный объект недвижимости, что объясняется удачным расположением в городе, хорошей планировкой и малым сроком эксплуатации.

2 . Управление универсамом «Заря»

2.1 Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией универсама

Разработка требований к персоналу заключается в формировании представлений о качественных характеристиках персонала (способностях, мотивациях, квалификации) и осуществляется на основе штатного расписания, текущего и перспективного анализа требований к должностям и рабочим местам.

Качественную и количественную потребность в персонале рассчитывают в единстве и взаимосвязи.

Качественная потребность, т. е. потребность по категориям, профессиям, специальностям, уровню квалификационных требований к персоналу, рассчитывается на основе:

- профессионально-квалификационного деления работ, зафиксированных в производственно-технологической документации на рабочий процесс;

- требований к должностям и рабочим местам, закрепленным в должностных и рабочих инструкциях, описаниях рабочих мест;

- штатного расписания организации и ее подразделений, где фиксируется состав должностей и рабочих мест;

- документации, регламентирующей различные организационно-управленческие процессы с выделением требований по профессионально-квалификационному составу исполнителей.

Качественная потребность в специалистах и руководителях может быть определена путем последовательной разработки следующих организационных документов:

- система целей как основа организационной структуры управления;

- общая организационная структура, а также организационные структуры подразделений;

- штатное расписание;

- должностные инструкции и описания рабочих мест.

В универсаме «Заря» формируем штат по управлению и содержанию объекта недвижимости. Структура штата представлена в Приложении Д. В штат сотрудников входят директор, бухгалтер, юрист, отдел маркетинга и менеджмента (2 чел.), отдел технического обеспечения (5 чел.) и служба безопасности (6 чел.). Ежедневно работают 11 человек, всего штат включает 17 человек.

Формируем фонд оплаты труда в соответствии с принятой структурой персонала.

Таблица 2.1 Фонд оплаты труда

Техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов, заданных параметров и режимов работы его конструкций и технических устройств.

Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов.

Техническое обслуживание включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется также контроль за использованием и содержанием помещений.

Один раз в год в ходе весеннего осмотра следует проинструктировать нанимателей, арендаторов и собственников о порядке их содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности.

Плановые осмотры жилых зданий следует проводить:

- общие, в ходе которых проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;

- частичные - осмотры, которые предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.

Общие осмотры должны производиться два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона).

После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.

Организация проведения осмотров и обследований осуществляется следующим образом:

- общие плановые осмотры, а также внеочередные - проводятся собственником или уполномоченным лицом, представителем местного самоуправления.

- частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся рабочими-специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт по договорам.

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям, которые имеют физический износ свыше 60%.

Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником с привлечением организации по содержанию жилищного фонда или по договору с другой привлеченной для выполнения конкретного вида работ.

Организация по обслуживанию должна принимать срочные меры по обеспечению безопасности людей, предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся его собственника или уполномоченное им лицо.

Результаты осенних осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий; журналах, паспортах, актах.

В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов здания. Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта. Результаты сплошных обследований состояния здания, выполняемых периодически, оформляется актами.

Организация по обслуживанию на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:

- составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;

- уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;

- проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) здания к эксплуатации в зимних условиях;

- выдать рекомендации нанимателям, арендаторам и собственникам помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.

Устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно-технических приборов и оборудования должны, как правило. производиться организацией по содержанию объекта недвижимости.

Состав работ и сроки выполнения работ по технической эксплуатации отражаются в плане-графике, который составляется на неделю, месяц и год.

Средства автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования, КИП, средства связи, контрольно-измерительные приборы и счетчики должны устанавливаться в соответствии с инструкцией завода-изготовителя по проектам, выполненным специализированной организацией, и обеспечивать соответственно поддержание заданных режимов работы инженерного оборудования, своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий, проводить измерение параметров работы оборудования для визуального или автоматического контроля его работы, надежную связь нанимателей, арендаторов и собственников помещений и диспетчерской, а также диспетчерской со службами по техническому обслуживанию и аварийными службами.

Объединенные диспетчерские службы (ОДС) должны вести в специальных журналах учет заявок на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования, строительных конструкциях и других элементов зданий.

Поступающая на пульт диспетчера информация о нарушениях в работе инженерного оборудования, а также заявки должны регистрироваться в соответствующих журналах (при помощи мини-ЭВМ, магнитной записи и др.), контролироваться по срокам и качеству выполнения.

Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в день их поступления, не позднее чем на следующий день должно быть организовано их устранение. В тех случаях. когда для устранения неисправностей требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю.

2.2 Работы, связанные с текущим и капитальным ремонтом объекта

Текущий ремонт здания включает в себя комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания эксплуатационных показателей.

Организация текущего ремонта здания должна производиться в соответствии с Техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта и Техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта зданий. Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию или подрядными организациями.

Продолжительность текущего ремонта следует определять по нормам на каждый вид ремонтных работ конструкций и оборудования. Сроки проведения текущего ремонта, качество его выполнения и размер оплаты устанавливаются в договорах на обслуживание.

Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Текущий ремонт инженерного оборудования зданий (системы инженерного отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, должен осуществляться силами этих предприятий.

Опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, должна быть согласована с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию здания в установленные сроки.

В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).

Затраты на текущий ремонт и техническое обслуживание должны осуществляться по смете эксплуатационных расходов. Средние затраты на текущий ремонт жилищного фонда по району (городу) должны, как правило, планироваться в пределах 0,75 - 1,0% восстановительной стоимости домов.

Проведенный текущий ремонт жилого дома и его качество подлежит приемке комиссией в составе: представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда.

Планирование капитального ремонта здания следует осуществлять в соответствии с Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. ВСН 58-88 (р) и Инструкцией о порядке разработки перспективных и годовых планов капитального ремонта жилищного фонда.

При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей здания, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения минимального энергопотребления

Плановые сроки начала и окончания капитального ремонта здания должны устанавливаться по нормам продолжительности капитального ремонта зданий. Порядок разработки, объем и характер проектно-сметной документации на капитальный ремонт зданий, а также сроки выдачи ее подрядной организации должны устанавливаться в соответствии с Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт здании, ВСН 55-87(р) и ВСН 61-89(р) (Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования).

При производстве ремонтных работ в зданиях следует устраивать:

- перегородки в деревянном каркасе, закрепленном в стенах и перекрытиях;

- потолки, при деревянных перекрытиях - подшивные из легкого листового материала, как правило, без штукатурки;

- заделку кирпичной кладки ниш, борозд, проемов в стенах па растворе марки 50 с устройством штрабы по контуру для связи с существующей кладкой;

- дымовые трубы - в металлическом каркасе без крепления к конструкциям крыш;

- стыки сборных конструкций, в которых обнаружена коррозия стальных связей, следует расчистить, покрыть защитным составом и заделать прочным цементным раствором или бетоном.

Трещины в штукатурке несущих конструкций следует заделывать только после расчистки и осмотра конструкции инженерно-техническим персоналом.

В зданиях не допускается:

- заделывать трещины и поверхностные повреждения, не удостоверившись, в каком состоянии находится несущая конструкция;

- выполнять текущий ремонт конструкций, подлежащих усилению, которое следует производить по проекту;

- оштукатуривать бетонные поверхности потолков, в том числе и сборные железобетонные настилы (допускается только затирка или шпаклевка).

3 Маркетинг и продвижение универсама «Заря»

3.1 Оценка конкурентоспособности универсама

Для рассмотрения вопросов повышения привлекательности объекта недвижимости производим многофакториальную оценку универсама.

Экспертам было предложено оценить параметры по 10 бальной шкале с округлением до 1 балла. Результаты приведены в таблице 3.1.

Таблица 3.1 Многофакториальная оценка

По результатам таблицы 3.1 строим диаграмму с удельными весами каждого критерия (Прил. Е). Критерий, имеющий наибольший вес – экономический; критерий, имеющий наименьший удельный вес – экологический; три оставшихся критерий имеют примерно равный удельные веса.

Для оценки конкурентоспособности универсама «Заря» сравниваемый его с магазином «Буревестник», расположенным на проспекте Победы. Оба объекта находятся в Центральном районе, на главных магистралях. Исследуемый объект – универсальный продовольственный магазин.

Экспертам было предложено оценить параметры по 10 бальной шкале с округлением до 1 балла. Результаты приведены в таблице 3.2.

Таблица 3.2 – Оценка параметров универсама «Заря»

Эксперты также оценивают каждый параметр соответствующим удельным весом а_i . Величины удельных весов представлены в таблице 3.4.

Таблица 3.3 – Оценка параметров магазина «Буревестник»

Получив общие оценки по каждой группе сравнения для обоих объектов недвижимости – универсама «Заря» и магазина «Буревестник», сводим их в общую таблицу 5.4 для расчета сводных индексов в каждой группе и интегральных относительных показателей, которые являются основными показателями сравнения конкурентоспособности объектов. Весовой коэффициент каждого параметра принят в соответствие с экспертной оценкой, значение параметров для оцениваемого и базового объектов взяты из таблиц 3.2 и 3.3.

Результаты расчета сводных индексов и интегральных относительных показателей приведены в таблице 5.4.

Таблица 3.4 – Расчет интегрального относительного показателя

Продолжение таблицы 3.4

Сравнение на основе интегрального относительного индекса, равного 1,03, показало, что универсам «Заря» является конкурентоспособным по сравнению с базовым объектом (магазин «Буревестник»).

3.2 Рекламная политика

Проекты, уже запущенные и находящиеся в активной стадии реализации, являются сегодня зоной повышенных рисков, как с точки зрения понижения покупательской активности, так и с позиций снижения цен. Эффективность продаж и продвижения объекта в этой ситуации становятся наиболее важными аспектами реализации объектов. При этом маркетинг проекта преследует цели максимальной эффективности при минимальных издержках. Разработке рекомендаций, связанных с повышением эффективности маркетинга объекта недвижимости строится из следующих этапов:

1) Аудит объекта, изучение его параметров и характеристик.

2) Анализ существующей эффективности продвижения (бренднейминг, позиционирование, каналы коммуникаций, бюджеты и интенсивность кампаний).

3)Анализ существующей эффективности продаж (финансово-юридические схемы, ценообразование, интенсивность продаж и график, организация продаж и кадры).

4) Анализ ситуации в сегменте рынка и конкурентной среды объекта.

5) SWOT-анализ.

6) Выводы по существующей эффективности маркетинга объекта.

7) Разработка рекомендаций по продвижению объекта.

- брендинг,

- позиционирование,

- рекламная концепция и рекламные материалы,

- стратегия продвижение и каналы коммуникаций,- описание кампании по видам коммуникаций,

- определение бюджетов и интенсивности кампании.

8) Разработка рекомендаций по продажам объекта.

- стратегия продаж,

- организация продаж (офис продаж, call-центр, профессиональные презентации объекта, рекомендации по кадрам, участники продаж и взаимодействие с ними),

- ценообразование,

- интенсивность продаж и прогноз графика продаж,

- определение бюджетов.

9) Маркетинговый и финансовый анализ эффективности рекомендованных мероприятий.

Следует отметить, что в офисных и торговых объектах работа над поддержанием имиджа брэнда и интереса к нему не заканчивается на протяжении всего их жизненного цикла. Важно спланировать историю проекта и определить, какая «подпитка» и на каком этапе ему может понадобиться. Для продвижения проекта проводятся всевозможные акции, направленные на стимулирование продаж и формирование лояльности посетителей. Для офисных объектов актуально проведение конференций, мероприятий различного характера и т.д.

Специалисты также отмечают растущую роль Интернет-технологий и ресурсов для продвижения объектов коммерческой недвижимости. Собственные вэб-сайты компании-девелопера и отдельных проектов помогают эффективно решить многие вопросы, связанные с подачей информации.

Реклама на щитах размещается сроком на один месяц, это стандартное время проведения кампании, также существуют и пакетные размещения, когда предлагается разместить рекламу на щитах 3х6, уже собранных в конкретную адресную программу. В таких случаях срок рекламной кампании может сократиться до двух недель. Щиты 3х6 довольно часто выступают в роли указателей, для таких целей обычно конструкция арендуется на длительный срок, который иногда составляет несколько лет. В таких случаях постер размещается на щите, установленном недалеко от места, на которое ссылается реклама. Выполняя информационную роль, щит-указатель не теряет и своей рекламной функции.

Имидж-реклама (мероприятия "Public relations") – это комплекс мероприятий, направленных на создание имиджа, престижа и позитивного отношения широких слоев общественности к организациям-рекламодателям. К мероприятиям подобного рода относятся:

- презентации;

- пресс-конференции;

- финансирование общественно полезных мероприятий и спонсорство;

- выставки и некоторые специализированные ярмарки.

Мероприятия подобного рода являются постоянной, планируемой рекламной деятельностью, основанной на маркетинговых исследованиях. Рекламные фирмы рекомендуют своим заказчикам проводить мероприятия PR, когда рекламодатель планирует выйти на рынок с новым товаром; когда нужно создать должные взаимоотношения с рабочими и служащими сотрудничающих фирм и организаций; когда существует опасность враждебных действий конкурентов, и рекламодатель нуждается в широком информировании общественности о своей надежности; когда возникают кризисные ситуации (массовые претензии к качеству продукции, ухудшение отношений с различными группами общественности и т.д.).

Расходы на рекламу и продвижение объекта недвижимости планируем в размере 0,5 % от эффективного валового дохода (в расчете затрат ими пренебрегаем).

4. Финансово-экономический раздел

4.1 Работа с арендаторами

Основными задачами по работе управляющего с арендаторами являются их привлечение и удержание.

Правила поведения управляющего с потенциальными арендаторами:

- Разговаривать с клиентом нужно дружелюбно, требуется проявлять осведомленность и пытаться установить контакт;

- Изначально стоит сообщить потенциальным арендаторам об особенностях и преимуществах объекта недвижимости;

- Необходимо выяснить потребности, пожелания и финансовые возможно клиента;

- Можно прибегнуть к временным скидкам;

- Если клиент готов арендовать помещение, необходимо заключить договор аренды, предварительно оговорив все его условия.

Рекомендации, направленные на продолжительное сотрудничество сторон:

- Работа по сохранению клиентов должна начаться с первого же контакта;

- Арендаторы должны быть удовлетворены отношением управляющего и персонала, качественным обслуживанием и разумной арендной платой;

- Самый важный и естественный способ удержания клиентов - вежливое обслуживание, идущее навстречу их пожеланиям;

- Быстрая реакция на заявки по техническому обслуживанию

- Достаточная квалификация персонал;

- Поддержание благоустроенной территории, чистоты мест общего пользования, обеспечение безопасной среды.

В ходе работы с арендаторами нужно:

- предоставить арендаторам списки телефонов всех служб по техническим вопросам для прямого общения с ними арендаторов в случае необходимости;

- осуществлять координацию платежей (работа с бухгалтерией по выставлению счетов-фактур, контроль оплат).

- управлять торговой активностью арендаторов.

- осуществлять контроль выполнения арендаторами «Правил внутреннего распорядка ТЦ».

Очень важно в работе с арендаторами тщательно проработать договор аренды. При этом необходимо стараться прописывать и условия по активности арендатора.

4.2 Анализ расходов и доходов

В структуру расходов вносим затраты на оплату коммунальных услуг (таблицы 4.1), фонд оплаты труда, затраты на рекламу, амортизационные отчисления и налоги. В структуру доходов вносим доход, приносимый сдачей в аренду площадей.

Для сдаваемых под торговлю площадей второго этажа введен поправочный коэффициент 0,8 к стоимости арендной ставки первого этажа. По отношению к ставке торговой площади на первом этаже для офисного помещения коэффициент поправки составляет 0,9, для производственного помещения – 0,5, для склада – 0,35. Стоимость аренды 1 м² торговой площади найдена по результатам анализа рынка магазинов сопоставимого класса.

Таблица 4.1 – Затраты универсама на оплаты коммунальных услуг

Опираясь на штатное расписание (Прил. Д) определяем затраты на выплату заработной платы (таблица 4.2).

Таблица 4.2 – Затраты универсама на выплату заработной платы

Налог на имущество рассчитаем как 2 % от восстановительной стоимости. Он составит 406,52 тыс. руб.

Налог на землю определяем как 0,5 % от кадастровой стоимости участка, равной 124,3 тыс. руб.

Таблица 4.3 – Налоги

Амортизацию рассчитаем с учетом того, что через 30 лет будет выполнен капитальный ремонт. Ежегодные амортизационные отчисления составят 620,6 тыс. руб.

Затраты на рекламу равны 0,5 % от эффективного валового дохода, т.е. 54,5 тыс.руб.

Общая сумма затрат в год составляет 5080,58 тыс. руб.

Доход объекта недвижимости рассчитываем на основе арендных ставок, полученных при анализе сегмента рынка, и экспликации помещений (таблица 4.4).

Таблица 4.4 – Доход от сдачи в аренду площадей универсама

4.3 Определение финансовых показателей деятельности универсама

Валовой эффективный доход представляет собой общую сумму дохода объекта недвижимости от сдачи площадей в аренду на протяжении определенного периода, полученного в денежной форме. (коэффициент загрузки принимаем равным 0,85)

ЭВД = 6406,8 тыс. руб *0,85 = 5445,78 тыс.руб/год

Чистый операционный доход представляет собой разницу между суммой валового (общего) операционного дохода и суммой затрат, который несет объект недвижимости за тот же промежуток времени.

ЧОД = ВЭД – Затраты = 5445,78 – 5080,58= 365,2 тыс. руб/год

Рентабельность – это доходность объекта недвижимости, т.е. отношение доходной части бюджета за год к расходам, которые несет объект недвижимости.

Рентабельность = 365,3/5080,58* 100% = 8,3 %

Анализируя показатели экономической эффективности, можно сказать, что в условиях экономического кризиса универсам «Заря» является доходным объектом с коэффициентов рентабельности 8,3 %.

Заключение

Данный курсовой проект рассматривал управление недвижимостью на примере универсама «Заря», расположенного на пересечении улиц Терешковой и Орской. В ходе выполнения работы был проведен анализ рынка недвижимости города. На этом основании были выявлены тенденции изменения цен на жилую и коммерческую недвижимость. Для исследуемого универсама выявлены положительные и отрицательные стороны объекта, а также определены пути решения имеющихся проблем.

Управление универсамом объединило технический менеджмент, в частности формирование штата сотрудников из 17 человек и плана мероприятий по технической эксплуатации, и разработку программы продвижения и повышения привлекательности объекта за счет рекламы и средств навигации.

Графическая часть проекта представляет собой поэтажные планы с выделением площадей, которые сдаются в аренду; графики изменения арендных ставок для разных типов недвижимости (торговая площадь первого и второго этажа, офисное, складское и производственное помещения). Средняя стоимость аренды 1 м² торговой площади на первом этаже составляет 478,75 руб/мес. Для остальных типов недвижимости по отношению к этой ставке введены поправочные коэффициенты. Для сдаваемых под торговлю площадей второго этажа введен поправочный коэффициент 0,8 к стоимости арендной ставки первого этажа. По отношению к ставке торговой площади на первом этаже для офисного помещения коэффициент поправки составляет 0,9, для производственного помещения – 0,5, для склада – 0,35. У курсовом проекте данырасчет фактических затрат и доходов в табличной форме, а также расчет экономических показателей эффективности.

Фактические затраты равны 5080,58 тыс. руб/год

Эффективный валовой доход (ЭВД) равен 5445,78тыс.руб/год

Чистый операционный доход (ЧОД) равен 365,2 тыс. руб/год

Рентабельность = 365,3/5080,58* 100% = 8,3 %

Приложение А

Численность и возрастной состав женщин и мужчин на 1 января 2009 года

Приложение Б

Международная миграция населения (человек)

Приложение В

Структура штата по управлению и содержанию универсама

Приложение Г

Диаграмма удельных весов для пяти факторов оценки

Приложение Д

Диаграмма удельных весов конструктивных элементов