| Скачать .docx |
Дипломная работа: Порядок осуществления государственного кадастрового учета земель на уровне муниципального образования
Реферат
Проект содержит пояснительную записку, рисунков, таблиц, источника, приложений 2 чертежа картографического и иллюстративного материалов.
Основная цель моего дипломного проекта состоит в изучении теоретических и практических вопросов государственного кадастрового учета земель на уровне муниципального образования. Объектом исследования является механизм организации государственного кадастрового учета в Щербиновском районе, а предметом – возникающее в результате земельного отношения.
В соответствии с целью дипломного проекта были предоставлены и решены следующие задачи:
1. определены теоретические положения земельного кадастра;
2. изучена методическая основав ведения земельного кадастра и порядок осуществления государственного кадастрового учета;
3. проведен анализ земельного фонда Щербиновского района;
4. рассмотрены практические мероприятия по осуществлению государственного кадастрового учета в районе;
5. решены вопросы обеспечения безопасности жизнедеятельности человека и защита окружающей среды.
ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР, КАДАСТРОВАЯ КАРТА, ОЦЕНКА ЗЕМЛИ, КАДАСТРОВАЯ ЕДЕНИЦА, КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ, ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГЕСТРАЦИЯ
ВВЕДЕНИЕ
Одним из важнейших природных богатств в нашей стране являются земельные ресурсы.
В условиях командно-административной системы предприятия не были экономически заинтересованы в рациональном использовании земельных ресурсов, их охране и воспроизводстве. Бесплатность землепользования, много лет определявшая бесхозяйственное отношение к земле в нашей стране, способствовала расточительному, нерациональному использованию ценнейшего ресурса – земель.
Переход к рыночным отношениям в сфере землепользования связан с формированием экономического механизма, призванного соединить интересы экономики и рационального использования земельных ресурсов. При этом перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволила бы соединить свободу владения землей, ее эффективное использование и социальную справедливость при распределении земли.
Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений государственной политики в области управления земельными ресурсами и их реализация. Решение задач управления возможно лишь в результате создания целостной системы управления земельными ресурсами, способной обеспечивать их рациональное, комплексное использование независимо от форм собственности и отраслевой структуры экономики. Эта система включает в себя ряд элементов, позволяющих учесть все категории земель и недвижимого имущества, установить наиболее эффективные варианты их использования, направить деятельность хозяйствующих субъектов на рациональную эксплуатацию объектов недвижимости, наконец, обеспечить необходимый уровень поступлений финансовых средств в бюджет различных уровней.
Первой задачей при формировании системы управления земельными ресурсами является создание норм, организационных структур и процедур, позволяющих выявлять, накапливать, обновлять информацию об объектах земельных отношений. Практическое решение этой проблемы предполагает создание подсистемы формирования и учета объектов и субъектов земельных отношений, что осуществляется в настоящее время путем формирования государственного земельного кадастра [25].
Государственный земельный кадастр – это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации, о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектах.
Составная часть земельного кадастра - государственный кадастровый учет - это специальная регистрация в государственном земельном кадастре объектов кадастрового учета, осуществляемая путем внесения сведений об объектах в учетные формы и удостоверения их полномочным должностным лицом. При этом объектам кадастрового учета присваиваются такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить их из числа других объектов.
Государственный кадастровый учет земельных участков проводится на всей территории Российской Федерации по единой законодательно утвержденной системе, в которой учету подлежат земельные участки и территориальные зоны независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.
В Щербиновском районе кадастровый учет земельных участков осуществляет филиалом Краснодарского Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата». Данное учреждение было сформировано на основании приказа Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике от 16 мая 2000 года № 104-14 и в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2001 года № 22 «Об утверждении положения о Федеральной службе земельного кадастра России» и с учетом приказа Федеральной службы земельного кадастра России от 26 сентября 2001 года № П/166.
Государственный кадастровый учет земельных участков на муниципальном уровне осуществляется посредством внесения (дополнения) необходимой и достаточной информации в Государственный реестр земель района, являющийся составной частью Единого государственного реестра земель.
Таким образом, государственный кадастровый учет земельных участков на муниципальном уровне, в общем виде, представляет собой процедуру присвоения земельному участку кадастрового номера и внесения соответствующих характеристик этого участка с присвоенным ему кадастровым номером в Государственный реестр земель района (города).
Наличие системы управления земельными ресурсами, составной частью которой является государственный кадастровый учет земельных участков на муниципальном уровне, позволяет планировать деятельность, исходя из зафиксированных характеристик земельных участков. Тем самым создается ясность в земельных отношениях, повышается инвестиционная привлекательность земли по сравнению с иными вариантами инвестирования, снижаются издержки при проведении сделок с земельными участками.
В итоге органы власти посредством создания этой системы упорядочивают отношения по поводу использования недвижимости, получают необходимую информацию о тенденциях в поведении пользователей недвижимостью, в т.ч. землей, тенденциях развития рынка земли и иной недвижимости, что дает им возможность принимать управленческие решения.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ И НАРОДНОХОЗЯЙСТВЕННОЕ ЗНАЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА (ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ)
1.1 Понятие, сущность и назначение земельного кадастра
В соответствии с Федеральным законом государственный земельный кадастр – это систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этим земельным участком объектов [3].
В настоящее время государственный земельный кадастр является единым государственным, многоцелевым, многоуровневым банком данных земельных ресурсах и содержит необходимые сведения и документы о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам, категориям земель, об их качественных, количественных и оценочных (экономических) характеристиках.
Сбор и систематизация этих сведений осуществляется по единой методике и определенной системе, которые обеспечивают характеристику земельного фонда по следующим основным направлениям:
1. Распределение земель по категориям и формам собственности.
2. Распределение земель по категориям угодьям.
3. Распределение земель предприятий, организаций, граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, по формам собственности.
4. Наличие земель предприятий, организаций, граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции.
5. Распределение общих площадей земель населенных пунктов по формам собственности.
6. Использование земель лесного фонда.
7. Состояние мелиорированных земель.
В соответствии с этим государственный земельный кадастр обеспечивает:
1) в области правовых отношений: государственную регистрацию прав на землю и сделок с ней и защиту прав землепользователей;
2) в сфере экономики: поступление земельных платежей в муниципальный бюджет, проведение кадастровой оценки земель, информационную и правовую поддержку рыночного оборота земли, а также создание фондового рынка ценных земельных бумаг;
3) в области управления земельными ресурсами: учет земель, анализ целевого использования, предоставление полной и достоверной информации для планирования и управления земельными ресурсами города, межведомственное взаимодействие при формировании объектов недвижимости, государственный контроль состояния и использования земли;
4) в сфере общеинформационных услуг: предоставление Правительству, его структурам, судам, банкам, другим юридическим и физическим лицам достоверной земельно-кадастровой информации, информационное обеспечение геодезических, проектно-изыскательских и других работ.
В целях обеспечения единых технологий и подходов к созданию кадастра подготовлены и разработаны нормативные и методические документы, направленные на развитие системы земельного кадастра России.
Основным документом, регулирующим отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению государственного земельного кадастра и при использовании его сведений, является Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ. Введение Федерального закона в действие создало надежную правовую основу для деятельности в области формирования и функционирования государственного земельного кадастра в России. Его положения предусматривают определение системы исполнительных органов, ответственных за ведение кадастра в стране, и требований, предъявляемых к земельно-кадастровой документации, а также установление порядка и условий предоставления кадастровой документации государственным органам, гражданам, юридическим лицам и ее использования.
1.2 Земельный фонд как объект земельного кадастра
Все земли в пределах территории Российской Федерации вне зависимости от вида права на земельные участки являются объектами государственного земельного кадастра. При этом земельные ресурсы классифицируют по ряду признаков: административно-территориальной принадлежности, категориям земель (в зависимости от основного целевого назначения и характера использования), субъектам земельных отношений и правовому режиму, по качественному состоянию (в том числе и экономические характеристики), по видам угодий и т.д.
Административно-территориальная принадлежность определяет круг решаемых вопросов (компетенцию) по регулированию земельных отношений административных органов власти различного уровня (субъекты Российской Федерации, районы, города).
Категория земель определяет их целевое назначение. В соответствии с основным целевым назначением земли делят на семь категорий:
1. Земли сельскохозяйственного назначения.
2. Земли населенных пунктов.
3. Земли промышленности, транспорта, связи, радиовещания, обороны и иного несельскохозяйственного назначения.
4. Земли особо охраняемых территорий.
5. Земли лесного фонда.
6. Земли водного фонда.
7. Земли запаса.
Земельная собственность, землевладения, землепользования делятся на отдельные земельные угодья, т.е. участки земли, планомерно и систематически используемые для определенных производственных целей, имеющие качественные различия естественно-исторических и других свойств. Угодья подразделяются на сельскохозяйственные (пашня, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения) и несельскохозяйственные (леса, кустарники, болота. Застроенные территории и другие). Функциональное использование угодий в значительной степени зависит от природных особенностей. Поэтому выделяют не только виды, но и подвиды угодий (например, улучшенные, орошаемые и т.д.). Кроме выше перечисленных могут быть и неиспользуемые угодья (полигоны отходов, свалки, овраги, пески, участки консервации и другие).
Первичным элементом при учете количественных и качественных характеристик угодий считается контур – участок, имеющий замкнутую внешнюю границу.
Земли сельскохозяйственного назначения – это земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе этих земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции [2]. Земли этой категории являются главным средством производства сельского хозяйства (основное средство производства продуктов питания, кормов для скота, сырья), имеют особый правовой режим и подлежат особой охране, направленной на сохранение плодородия, площади, предотвращения их деградации.
Земли населенных пунктов – это земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Площадь земель данной категории уменьшается в результате проводившихся работ по разграничению земель в соответствии с законодательством (исключение из состава земель населенных пунктов участков, находящихся в ведении городских и сельских администраций и расположенных за чертой поселений). На сложившиеся тенденции повлияли также работы по уточнению границ городских и сельских населенных пунктов.
Земли промышленности, транспорта, связи и иные земли, не используемые в сельском хозяйстве, предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, объектов для обеспечения космической деятельности, объектов обороны и безопасности, осуществления иных специальных задач и права на которые возникли у участников земельных отношений по основаниям, предусмотренным Земельным кодексом, федеральными законами субъектов Российской Федерации [2].
1.3 Цели, задачи, содержание земельного кадастра
Государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:
1. Государственного и муниципального управления земельными ресурсами.
2. Государственного контроля за использованием и охраной земель.
3. Мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия земель.
4. Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
5. Землеустройства.
6. Экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов.
7. Установления обоснованной платы за землю.
8. Иной связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками деятельности [3].
Законом установлено, что материалы государственного кадастра должны быть использованы в качестве информационной основы при осуществлении всех функций управления земельными ресурсами.
Для обеспечения достижения этих целей главной задачей земельного кадастра является создание организационно-территориальных, экономических, социальных, правовых и экологических условий, обеспечивающих рациональное использование и охрану всех земель общего земельного фонда Российской Федерации, защиту прав собственников земли, землепользователей, землевладельцев, объективный подход к установлению платного землепользования и функционирование земли в гражданском и рыночном обороте.
На уровне муниципального образования задача земельного кадастра заключается во всестороннем количественном и качественном описании каждого земельного участка, земельных ресурсов муниципального образования в целом, характеристике их природного состояния, хозяйственного использования и правого статуса, проведения оценки земель и использовании их результатов, обеспечении земельно-кадастровой информацией органов управления муниципального образования.
Решение этой задачи достигается посредством решения частных, к которым относятся:
1) организация кадастрового деления подведомственной территории;
2) кадастровый учет земельных участков;
3) кадастровый учет территориальных зон;
4) кадастровая оценка земель;
5) хранение, обработка и предоставление земельно-кадастровой информации.
Основное содержание современного земельного кадастра определяется Положением о порядке ведения государственного земельного кадастра, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1992 г. № 622 и заключается в решении следующих вопросов, которые являются его составными частями:
а) осуществление земельной регистрации;
б) количественный учет земель;
в) учет земель по качественным признакам;
г) качественная оценка (бонитировка) земельных ресурсов;
д) экономическая оценка земельных ресурсов;
е) земельно-кадастровая документация.
Земельный кадастр содержит данные об объектах (земельных участках) и субъектах (гражданах, юридических лицах) земельной собственности, землевладельцах, землепользователях, арендаторах, о целевом назначении земельных участков и режиме их использования. Запись этих данных производится в регистрационных документах на основании решения компетентных органов власти о предоставлении земельных участков с определением их границ на местности, после оформления и выдачи документов, удостоверяющих право собственности, владения, пользования и аренды на земельный участок, т.е. правоустанавливающих документов.
Земельный кадастр содержит данные количественного учета земель, которые характеризуют фактическое состояние и использование всех земель. Количественный учет подразумевает сведения о распределении земель по формам и субъектам земельной собственности, землепользователям и арендаторам, распределение по категориям земель, видам и подвидам угодий по районам, субъектам федерации и стране в целом. Все изменения количественных показателей фиксируются в учетной документации после их совершения в натуре, т.е. получения землями юридического статуса, правового оформления. Любые другие изменения в площадях, не закрепленные юридически, не могут служить основанием для внесения их в учет.
В земельном кадастре также содержатся сведения о качественном состоянии земель. Учет качественных характеристик производится по природным признакам на основе данных, полученных в результате проведения классификации земель по категориям пригодности и использования, классам и подклассам, агропроизводственным группам, а также в результате земельно-кадастрового районирования, зонирования оценочных территорий агроландшафтов. При этом учитываются их природные свойства и признаки (механический состав почв, подстилающие породы), рельеф, негативные процессы (эрозия, дефляция, засоление, солонцеватость, каменистость, заболоченность, переувлажнен-ность и т.д.), технологические, градостроительные, экологические, энергетические и другие свойства.
С использованием количественных и качественных характеристик каждому земельному участку либо почвенной разновидности дается качественная оценка земельных угодий в баллах, что определяет сравнительную ценность (бонитировку) земель по их природным (естественноисторическим) свойствам.
Кроме данных, полученных в результате бонитировки, в документы земельного кадастра вносятся и данные экономической оценки земель, выраженные системой показателей, характеризующих степень использования одних земель по сравнению с другими по доходности.
В настоящее время земля стала выступать не только как объект хозяйствования, но и как объект недвижимого имущества с вовлечением ее в гражданский и рыночный оборот и применением в отношении нее всех имеющихся экономических рыночных атрибутов: кадастровой цены земли, земельного налога, арендной платы за землю, разрешения различных сделок с землей. В этой связи земельно-кадастровая информация является основой для проведения оценки кадастровой стоимости земельных участков как объектов недвижимого имущества и нормального функционирования их в гражданском и рыночном обороте.
1.4 Особое положение земельного кадастра в ряду кадастров природных ресурсов и его народнохозяйственное значение
Особое положение земельного кадастра в ряду кадастров определяет объект учета и оценки, в качестве которого выступает земельный фонд, земельный массив, земельный участок, земельное угодье, т.е. земля как природный ресурс, как территориальный базис, как средство производства, как элемент товарно-денежных отношений. Как природный ресурс земля выступает в качестве важнейшей части окружающей природной среды, характеризующейся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, формирующих определенные типы ландшафтов. При этом земля, в первую очередь, является социально-эколого-экономической категорией, обеспечивающей условия жизнедеятельности человека.
Традиционно земельный кадастр как система всестороннего изучения земельных ресурсов страны используется для организации наиболее полного, рационального и эффективного использования земель и их охраны, размещения и специализации сельскохозяйственного производства, а также для решения других народнохозяйственных задач.
Рациональное и эффективное использование земельных ресурсов – проблема народнохозяйственной значимости. Оно означает оптимальное распределение земли между отраслями народного хозяйства, максимальное получение необходимой обществу сельскохозяйственной продукции с единицы площади при минимальных издержках производства, сохранении и систематическом повышении плодородия почвы.
Основными направлениями земельного кадастра в управлении земельным фондом страны является:
1) обеспечение реализации аграрной и земельной реформ;
2) управление государственным земельным фондом страны;
3) повышение эффективности планирования развития городского землепользования и рационального использования городских земель других поселений;
4) поддержку залоговой и ипотечной системы кредитования собственников земельных участков и землепользователей с целью повышения эффективности целевого использования предоставленных земельных территорий;
5) поддержку сохранения окружающей среды и создание условий для экологической безопасности на прилегающих агроландшафтах;
6) информационное обеспечение органов управления всех уровней, юридических лиц и граждан;
7) развитие и контроль земельного оборота и рынка земли;
8) контроль по установлению эффективного налогообложения, кадастровой оценки стоимости земельных участков;
9) создание прочной нормативно-правовой базы, обеспечивающей эффективное использование земли, защиту прав собственников земли и землепользователей, а также объективное регулирование сделок с землей и разрешение земельных споров.
Несмотря на специфику ведения земельного кадастра, он тесно связан с отдельными видами народнохозяйственного учета. В основе этой связи лежит то обстоятельство, что отдельные виды учета, как и земельный кадастр, относятся к функции хозяйственного управления и направлены на осуществление процесса наблюдения, сбора, обработки и анализа данных для количественного отображения и качественных характеристик в целях контроля и воздействия на их развитие.
Земельный кадастр тесно связан с землеустройством. Это проявляется в том, что земельный кадастр, также как и землеустройство, направлен на обеспечение рационального и эффективного использования земельных ресурсов, а также их охраны. Проведение землеустройства вызвано необходимостью территориального устройства земельных ресурсов с целью их рационального использования. С помощью землеустройства государство устраивает землю в процессе общественного производства. С развитием многоукладной экономики связь земельного кадастра и землеустройства постоянно укрепляется, так как появляются новые хозяйственные формирования, способные функционировать в условиях рынка и конкуренции.
Земельный кадастр имеет, в первую очередь, производственное значение при выполнении организационно-хозяйственной функции. Его сведения играют важную роль в решении правовых и финансовых вопросов, вопросов развития рынка земли и совершенствования налоговой политики.
2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ВЕДЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА И ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА
2.1 Основные принципы ведения земельного кадастра
Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» установил общепринятые принципы, в соответствии с которыми осуществляется ведение государственного земельного кадастра [3].
Во-первых, это единство системы и технологии ведения Государственного земельного кадастра на всей территории Российской Федерации. Оно подразумевает единство методики, согласованность и последовательность ведения земельного кадастра, системы земельно-кадастровой информации и документации как с точки зрения охвата земель всех категорий земельного фонда, так и с точки зрения охвата всей территории Российской Федерации или ее субъектов. Этот принцип не исключает необходимость учета региональных особенностей при ведении кадастра.
Во-вторых, непрерывность внесения в Государственный земельный кадастр имеющихся характеристик земельных участков. В процессе реорганизации земельных отношений и формирования многоукладных форм собственности, владения и пользования землей, изменения количественных и качественных характеристик земельного фонда страны и его отдельных категорий, увеличения антропогенной нагрузки на земельные ресурсы происходят различные изменения в составе и распределении земельного фонда. Поэтому необходимо обеспечить непрерывность ведения земельного кадастра путем систематического или периодического, сплошного или выборочного обновления информации.
В-третьих, открытость сведений Государственного земельного кадастра. Данные земельного кадастра должны быть максимально доступны для всех заинтересованных юридических и физических лиц (кроме сведений, составляющих государственную тайну). Они должны быть представлены в наглядной форме, включая использование современных средств вычислительной техники и компьютерных технологий. Данные земельного кадастра могут представляться организациям и ведомствам, участвующим в создании банка данных земельного кадастра. Одновременно ряд сведений могут носить закрытый характер. Соблюдение этого принципа должно обеспечивать защиту прав потребителей земельно-кадастровой информации и защиту сведений земельного кадастра от несанкционированного доступа, уничтожения или искажения.
В-четвертых, сопоставимость и совместимость сведений Государственного земельного кадастра со сведениями, содержащимися в других Государственных и иных кадастрах, реестрах, информационных ресурсах. Выполнение этого принципа обеспечивает сбор информации для различных видов кадастров природных ресурсов по единой методике, единой степени полноты и детализации. Это позволит в последующем все виды кадастровой информации привести в единую систему.
Приведенные в законе принципы ведения Государственного земельного кадастра являются основными, определяющие общие правила функционирования земельного кадастра. На региональном уровне общие принципы необходимо дополнить частными принципами, которые в современных условиях реформирования земельных отношений требуются для более четкой ориентации работ:
1. Использование уже накопленной земельно-кадастровой информации, конвертация имеющихся баз данных государственного земельного кадастра.
2. Последовательная модернизация методики работ и структур баз данных.
3. Ведение кадастровой документации на бумажных и электронных носителях, приоритет записей на бумажных носителях.
4. Постоянное (вечное) хранение земельно-кадастровой документации (ЕГРЗ, кадастровые дела, кадастровые карты).
2.2 Государственный кадастровый учет как основной процесс ведения земельного кадастра
Государственный кадастровый учет земельных участков – описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.
Земельный участок – это часть поверхности земли, включая почвенный слой, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами [2].
Государственный кадастровый учет является основным процессом ведения государственного земельного кадастра на уровне муниципального образования, при выполнении которого осуществляется внесение сведений в Единый государственный реестр земель об объектах кадастрового учета и признания их существования государством.
На современном этапе развития земельных отношений государственный кадастровый учет является актом признания государством факта возникновения, существования или прекращения существования объекта, то есть является составной частью правовой процедуры земельного кадастра.
Государственный кадастровый учет поводится на всей территории Российской Федерации по единой законодательно утвержденной системе, в которой учету подлежат земельные участки и территориальные зоны, сформированные как объекты учета, которые включают:
1) административно-территориальные единицы или образования;
2) территории с особым режимом использования, в пределах которых использование находящихся на них земельных участков или их частей производится в соответствии с ограничениями, определяемыми решениями органов государственной власти, местного самоуправления на основе федеральных законов, законов субъекта федерации и иных нормативно-правовых актов (зоны ограничения на использование для осуществления градостроительной деятельности, градостроительные территориальные зоны в городах и сельских поселениях и т.д.);
3) территории категорий земель, выделяемых по целевому назначению в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации;
4) экономические зоны, находящиеся в пределах административно-территориальной единицы, различающиеся величинами цены земли, земельного налога и арендной платы за расположенные на их территориях земельные участки и неразрывно связанную с ними недвижимость;
5) другие зоны, характеризующие качественное состояние земель и окружающей природной среды (агроландшафтные районы, почвенно-эрозионные районы и т.д.).
Основанием для проведения кадастрового учета является заявление, подаваемое собственником объекта или обладателем иных прав, а также государственным органом, органом исполнительной власти, местного самоуправления или их уполномоченными представителями в уполномоченные территориальные органы с приложением документов по формированию объектов кадастрового учета.
Началом учетных действий считается момент приема документов для государственного кадастрового учета, а сам объект считается учтенным со дня регистрации сведений о нем Едином государственном реестре земель, который в последующем становится основной документацией земельного кадастра, создаваемой и дополняемой в процессе кадастрового учета.
Все документы Единого государственного реестра земель являются вечными и их уничтожение, а равно и изъятие из них каких-либо документов не допускается. При прекращении существования объектов кадастрового учета документация на них не уничтожается, а переводится на положение неактуальной.
В процессе кадастрового учета осуществляется также формирование кадастровых дел объектов кадастрового учета. Кадастровые дела содержат документы, являющиеся основанием кадастрового учета, а также содержащие сведения, подлежащие учету в Едином государственном реестре земель. Общая схема технологии кадастрового учета представлена на рис. 2.1.
Основными принципами государственного кадастрового учета являются:
а) единство системы государственного земельного кадастра и документации, которая создается в процессе кадастрового учета. Это означает стандартизированный подход к структуре информации, ее составу и способам хранения;
б) обеспечение полноты и достоверности информации в земельном кадастре. Это означает контроль поступающей информации на ее достаточность и правомерность;
в) обеспечение актуальности информации, которая достигается непрерывностью процесса ведения земельного кадастра;
г) заявочный принцип, который подразумевает проведение кадастрового учета только в результате волеизъявления физических, юридических лиц или органов власти.
Государственный кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта кадастрового учета и заключается в процессе внесения сведений о них в Единый государственный реестр земель.
Рис. 2.1 - Общая схема технологии государственного кадастрового учета
Сведения о правовом статусе земельного участка вносятся на основании справок о правах, предоставленных учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после регистрации прав.
Сведения о характеристиках территориальных зон учитываются на основании данных, поступающих от органов, установивших эти зоны.
Все сведения, которые вносятся в Единый государственный реестр земель, должны удостоверятся лицом, производящим учет этих сведений. Результат кадастрового учета заверяется кадастровым инспектором.
Процесс кадастрового учета осуществляется в три этапа:
1. Проведение подготовительных работ.
2. Формирование земельного участка как объекта учета.
3. Кадастровый учет сформированного земельного участка.
Проведение подготовительных работ заключается в подборе, а при необходимости и в изготовлении всех необходимых документов для осуществления и учета земельных участков в соответствии с заявками.
Формирование земельного участка как объекта учета на основании данных, представленных заявителем, и материалов, имеющихся в органах кадастрового учета. Формирование земельного участка представляет собой процедуру описания земельного участка как объекта кадастрового учета в соответствии с заявкой и установленными правилами кадастрового учета и в объеме, необходимом для внесения сведений в Единый государственный реестр земель.
Таким образом, государственный кадастровый учет представляет собой процедуру внесения и регистрации сведений об объекте учета в Единый государственный реестр земель на основании данных, полученных в результате формирования земельного участка как объекта учета.
В процессе государственного кадастрового учета производятся следующие действия:
1) объекту учета присваивается кадастровый номер;
2) сведения об объекте регистрируются в документах Единого государственного реестра земель;
3) по результатам учета формируется кадастровое дело объекта;
4) подготавливается кадастровый план объекта учета;
5) сведения об объекте наносятся на дежурную кадастровую карту.
2.3 Порядок предоставления кадастровых сведений в процессе ведения государственного кадастрового учета
Сведения государственного земельного кадастра являются государственным информационным ресурсом. Кадастр является источником информационного обмена сведениями при осуществлении государственной регистрации недвижимости, специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и иных объектов, подлежащих регистрации или учету в соответствии с законодательством Российской Федерации [3].
Сведения государственного земельного кадастра носят открытый характер, за исключением сведений, отнесенных законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа. Органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, обязаны предоставлять сведения кадастра заинтересованному лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу – документы, подтверждающие государственную регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).
Лицо, заинтересованное в получении сведений государственного земельного кадастра, подает в соответствующий орган письменное заявление с указанием своих реквизитов, объема и характера запрашиваемых сведений, формы предоставления и способа доставки. К заявлению прикладывается квитанция об оплате услуг за предоставление сведений.
Постановление Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 918 «Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра». Утверждены правила предоставления сведений государственного земельного кадастра и установлена максимальная плата за предоставление сведений государственного земельного кадастра об определенном земельном участке. Конкретные размеры платы за предоставление сведений государственного земельного кадастра об определенном земельном участке, а также за их копирование (документирование) определяются территориальными органами Федерального агентства кадастра объектов недвижимости исходя из сложившихся затрат по согласованию с органами ценообразования в субъектах Российской Федерации.
Для получения сведений об определенном земельном участке в заявлении указывается кадастровый номер этого участка, а при его отсутствии приводится описание местоположения (адресный ориентир) земельного участка.
Сведения об определенном земельном участке предоставляются в течение десяти дней с момента подачи заявления в виде выписок по месту учета данного земельного участка из государственного земельного кадастра, а также в предусмотренных законом случаях в виде копий хранящихся в кадастровом деле документов за плату или бесплатно, или мотивированный отказ в письменной форме. Эти сведения, предоставленные органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, на законных основаниях гражданам и юридическим лицам, могут быть использованы ими для создания производной информации в целях ее коммерческого распространения с обязательным указанием источника информации.
Для государственной регистрации прав выдается кадастровый план объекта учета с указанием его основных характеристик и отметкой об учете. Кадастровый план, предоставляемый для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, действует в течение месяца с момента выдачи, о чем на выдаваемом документе делается соответствующая запись.
Бесплатно сведения об определенном земельном участке предоставляются:
1) правообладателю земельного участка или уполномоченным правообладателем лицам;
2) налоговым органам в пределах территории, находящейся под их юрисдикцией;
3) судам и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с данным земельным участком;
4) органам, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органам (организациям), осуществляющим специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества и территориальных зон, в объеме, который необходим для работы указанных органов;
5) лицам, имеющим право на наследование земельного участка правообладателя по завещанию или закону;
6) иным установленным законом лицам.
Указанные выше органы и лица оплачивают стоимость копирования и доставки предоставляемых им сведений государственного земельного кадастра об определенном земельном участке.
Органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления вправе бесплатно в установленном порядке получать обобщающие сведения о землях в границах соответствующих территорий.
Использование сведений государственного земельного кадастра способами или в формах, которые наносят ущерб или нарушают законные интересы правообладателей земельных участков, влечет за собой ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.
2.4 Основные виды земельно-кадастровой документации
При земельном кадастре ведется специальная земельно-кадастровая документация, которая включает различную информацию. Кадастровую информацию можно разделить на следующие виды:
1. По назначению: статистическая, отчетная, справочная.
2. По условиям доступа: открытая, ограниченная, закрытая.
3. По месту формирования: внешняя, внутрисистемная.
4. По виду представления: бумажная, электронная.
5. По степени обработки: первичная, преобразованная.
6. По способу отображения: текстовая, графическая.
7. Нормативная.
Текстовая документация представляется в виде книг, карточек, ведомостей, отчетов, пояснительных записок, в которых земельно-кадастровые данные отражаются в натуральных показателях.
В планово-картографических документах географическое отображение учитываемой территории дается на бумаге в определенном масштабе и оформляется в виде планов, карт, схем, картограмм и других документов.
В свою очередь земельно-кадастровые документы в зависимости от содержания и назначения подразделяются на основные, вспомогательные, первичные и документы, являющиеся основанием для ведения кадастра.
В свою очередь основные земельно-кадастровые документы подразделяются на учетные и отчетные, Основным учетным земельно-кадастровым документом районного и городского уровней управления, то есть муниципального уровня, является государственный реестр земель административного района или города, в котором зарегистрированы все землепользования и землевладения, ведется учет количества и качества земель, содержатся данные по оценке земель. Вторым по важности документом является районная карта землепользования, которая дает наглядное представление о пространственном положении землепользователей, землевладельцев и собственников земли. Основным отчетным документом земельного кадастра является земельный баланс района. Основные земельно-кадастровые документы – это, документы, в которых производится учет всего землепользования и землевладения и систематическое отражение происходящих в них изменений. К ним относятся также государственный акт на право пользования землей, свидетельство о праве собственности на землю и землевладение, выдаваемые всем собственникам земли, землевладельцам, землепользователям.
К вспомогательным земельно-кадастровым документам относятся рабочие тетради, списки землепользователей, землевладельцев и собственников земли, приложения к отчетам, пояснительные записки, очерки, картограммы, диаграммы и другие документы.
2.5 Автоматизированная система государственного земельного кадастра и учета объектов недвижимости как основной элемент управления земельными ресурсами
Система государственного земельного кадастра является важнейшим элементом управления земельными ресурсами страны, который служит информационной основой государственного управления земельными ресурсами и экономического регулирования земельных отношений. Информационная база данных государственного земельного кадастра базируется на учетной системе земельных участков и их основных характеристик. Из-за значительных объемов информации система государственного земельного кадастра является автоматизированной и ведется по единым правилам, а данные заносятся в установленные законодательные формы.
Предпосылкой создания информационной базы данных государственного земельного кадастра (БД ЗК) послужила Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002–2007 годы)», где была продекларирована необходимость создания единой БД ЗК, которая включала бы в себя сведения не только о земельных участках, но и об иных объектах недвижимости, тесно связанных с ними. Результатом формирования данной информационной системы должна стать база данных экономически обоснованного налогообложения и части недвижимого имущества, а также совершенствования системы управления недвижимостью. В основу данной программы заложен принцип, определяющий, что одной из важнейших стратегических целей государственной политики в области создания условий устойчивого экономического развития Российской Федерации является эффективное использование земли и иной недвижимости всех форм собственности для удовлетворения потребностей общества и граждан.
Основой для создания Единой базы кадастровых данных о земельных участках и иных объектах недвижимости, тесно связанных с ними, согласно рассматриваемой программе, является система земельного кадастра. Это обусловлено рядом причин:
1. Земельный участок является уникальной невоспроизводимой и неперемещаемой учетной единицей, покрывающей всю территорию России, что исключает возможность возникновения пробелов в учетной системе (наличие неучтенных земельных участков).
2. Земельный участок является базисным объектом недвижимости, с которым связано все остальное недвижимое имущество (здания, строения, сооружения, многолетние насаждения и т.д.).
3. Ведение государственного земельного кадастра осуществляет федеральный орган исполнительной власти, имеющий строгую вертикаль вплоть до муниципального образования, что во многом облегчает движение информационных потоков в системе.
4. В настоящий момент автоматизированная информационная система государственного земельного кадастра (далее АИС ГЗК) является единственной системой на территории Российской Федерации, которая функционирует в соответствии с федеральным законом и по единым правилам, а также содержит информацию об иных объектах недвижимости.
При этом необходимо четко определить понятие иного недвижимого имущества. Статьей 130 Гражданского кодекса РФ определены следующие критерии отнесения к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты условно могут быть разделены на три группы:
1) недвижимость по своим физическим характеристикам (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты);
2) недвижимое имущество, прочно связанное с землей, переместить которое невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (леса, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения);
3) недвижимость по закону, т.е. те вещи, по своей физической природе являющиеся движимыми, но отнесенные нормой права к недвижимому имуществу (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и др.).
Таким образом, прежде чем приступить к созданию БД ЗК, необходимо издать ряд нормативно-правовых актов, содержащих перечни иных объектов недвижимости и их характеристики, которые будут входить в БД ЗК. К таким объектам недвижимого имущества помимо земельных участков должны относиться здания, строения, сооружения, многолетние насаждения, обособленные водные объекты. В данный перечень не вошла третья группа объектов недвижимости, являющаяся недвижимым имуществом по закону, но не по своей сути. Это объясняется тем, что в данный момент существуют иные учетные системы данных объектов недвижимости, ведение которых требует специального образования и квалификации. Более того, наличие сведений об этих объектах в БД ЗК сделает ее слишком объемной и сложной для использования. Кроме того, нарушится один из управленческих принципов – принцип информационного баланса, согласно которому любая информационная система должна содержать оптимальное количество информации об объекте управления. При этом оптимальность определяется минимумом данных и характеристик об объекте, но которых в тоже время достаточно для принятия рационального управленческого решения. По сходной причине в выше указанный перечень не вошли и участки недр.
Для реализации нормального функционирования БД ЗК с целью достижения максимального экономического эффекта необходимо решение многих задач, в том числе:
- организация передачи и обмена данными между автоматизированными базами данных различных ведомств,
- внедрение и сопровождение специальных автоматизированных программ, их совершенствование,
- создание единого информационно-коммуникационного пространства органов государственного кадастрового учета, технической инвентаризации, регистрации прав на недвижимое имущество, налоговых органов, органов государственного управления и др.
На сегодняшний день законодательством предусмотрена возможность использования программных комплексов для автоматизации ведения государственного земельного кадастра.
В рамках работ по реализации Федеральной целевой программы Южным филиалом Федерального кадастрового центра «Земля» разработан программный комплекс (ПК) ЕГРЗ как инструмент, обеспечивающий автоматизацию процессов государственного кадастрового учета и построение автоматизированной базы данных, содержащих сведения об объектах кадастрового учета.
ПК ЕГРЗ имеет следующие возможности:
1) экспорт табличной и пространственной информации в ряд распространенных форматов данных,
2) поддержка библиотек стилей отображения,
3) возможность добавления и редактирования стилей;
4) возможность предоставления каждому пользователю индивидуального набора прав доступа к операциям с базами данных;
5) поддержка одновременной работы нескольких пользователей с данными одной и той же геодезической базы данных, включая возможность их совместного редактирования и др.
ПК ЕГРЗ как инструмент проведения государственного кадастрового учета автоматизирует четыре основных процесса ведения государственного реестра земель кадастрового района:
1. Процесс внесения сведений о ранее учтенных земельных участках – внесение описаний земельных участков в соответствии с Инвентаризационной описью и описание земельных участков, находящихся в государственной собственности и не закрепленных за конкретными лицами.
2. Процесс проведения государственного кадастрового учета земельных участков:
1) индивидуализация земельных участков – присвоение уникальных кадастровых номеров в соответствии с установленной процедурой;
2) дежурство графических сведений о земельных участках – проверка непротиворечивости сведений о местоположении земельных участков и о прохождении их границ;
3) внесение сведений в соответствии с Описанием земельных участков, представляемых на государственный кадастровый учет;
4) подготовку и печать документов, включаемых в государственный реестр земель кадастрового района;
5) подготовку и печать кадастрового плана земельного участка.
3. Процесс государственного кадастрового учета изменений характеристик земельных участков, включающий:
- добавление новых сведений,
- изменение существующих сведений с сохранением истории изменений.
4. Процесс подготовки выписок государственного земельного кадастра на основании поданных заявлений.
ПК ЕГРЗ как инструмент автоматизации позволяет избежать случайных ошибок при внесении сведений в ГРЗ КР. Это достигается:
а) использованием справочников и классификаторов;
б) наличием возможности автоматического внесения характеристик исходного земельного участка в сведения о вновь образованных участках (например, местоположение, категория земель);
в) наличием механизма подтверждения действий, выполняемых в ПК ЕГРЗ;
г) наличием возможности предварительного просмотра документов;
д) наличием механизма статусов записей.
ПК ЕГРЗ как механизм создания банков данных, содержащих сведения из документов государственного земельного кадастра, обеспечивает:
а) внесение, накопление и хранение данных об объектах учета;
б) организацию защиты и сохранности данных;
в) обработку и подготовку аналитических, статистических и иных производных документов, содержащих обобщенные сведения государственного земельного кадастра [17].
Не смотря на то, что использование автоматизированных систем ведения государственного земельного кадастра предусмотрено законодательством, технология ведения государственного земельного кадастра с использованием автоматизированных систем на сегодняшний день находится в стадии разработки.
Вся пространственная информация об объектах учета отображается в графическом виде с помощью геоинформационной системы ObjectLand, которая имеет следующие возможности:
1) развитые средства пространственного анализа данных;
2) отображение карт в произвольном масштабе;
3) средства ввода и редактирования пространственной информации с помощью задания координат объектов;
4) копирование, объединение и перемещение карт, слоев и отдельных типов объектов между различными геонформационными базами данных;
5) поиск информации в таблицах по произвольным критериям;
6) статистические вычисления на основе информации в таблицах;
7) установление произвольных связей между пространственной и табличной информацией;
8) получение информации о выбранном на карте объекте и др.
3. ХАРАКТЕРИСТИКА ЗЕМЕЛЬНОГО ФОНДА ЩЕРБИНОВСКОГО РАЙОНА КАК ОБЪЕКТА КАДАСТРОВОГО УЧЕТА
3.1 Общие сведения о Щербиновском районе
3.1.1 Характеристика Щербиновского района
Щербиновский район расположен в северной части Краснодарского края. Земли района на севере и северо-востоке граничат с Азовским районом Ростовской области, на востоке – со Староминским, на юге – с Каневским, на западе – с Ейским районами, на западе и северо-западе земли района омываются водами Азовского моря.
Землепользование района имеет сравнительно правильную конфигурацию. Протяженность с севера на юг составляет 52 км, с запада на восток - 32 км.
Административным центром района является ст. Старощербиновская, расположенная в 213 км от краевого центра - города Краснодара. Территорию района пересекают железная дорога Ейск-Староминская, асфальтированная автодорога республиканского значения Ейск-Краснодар. Дороги районного значения имеют асфальтное покрытие. По ним осуществляется хозяйственная связь колхозов с районным центром, пунктами сдачи продукции и базами снабжения.
Район разделен на восемь сельских округов, в ведении которых находятся четырнадцать населенных пунктов. Население района составляет 39,3 тыс. человек. Общая площадь - 137707 га, в т.ч. сельскохозяйственных угодий – 113020 га, из них пашни – 1056099 га.
3.1.2 Исторический аспект формирования земельных отношений в районе
Кубанская область была одной из крупнейших административно-территориальных единиц на Северном Кавказе. На ее долю приходилось до 8,7 млн. десятин земли, значительную часть которой представляли наиболее плодородные черноземные степи. Большая часть земельного фонда принадлежала казачеству. Составляя 41 процент населения, казаки имели до 70% земли. С естественным ростом населения и периодическими переделами станичных земель наделы общинников постепенно сокращались.
Землеобеспеченность и плотность населения, природные условия и законодательные мероприятия вносили коррективы в порядок землепользования на Кубани. В первые десятилетия пореформенного периода многоземелье и низкий уровень развития производительных сил обусловили господство в кубанских станицах так называемой вольнозахватной формы землепользования, которой не все были довольны. С 80-х гг. XIX в. начался переход к передельно-паевой системе распределения земли, вводился трехпольный севооборот. Особое значение в эволюции аграрных отношений на Кубани принадлежало земельной аренде, так как она являлась наиболее удобной формой перераспределения земли в условиях капитализма и при неотчуждаемости надельных земель. Сначала землю арендовали в основном иногородние. С развитием товарно-капиталистического производства и выделением слоя зажиточных казаков последние все чаще арендовали землю у обедневших станичников.
На первых этапах аграрной культуры земля обрабатывалась недостаточно эффективно. Продуктивность сельскохозяйственного труда лучше всего определить, измеряя соотношение затраченной и полученной энергии. Согласно архивным данным, это соотношение оставалось на всем протяжении периода аграрной культуры постоянным. Возделываемые растения производили энергии в 40 раз больше, чем затрачивалось на их производство. Это позволяло судить о степени продуктивности различных участков земли.
С возникновением частной собственности на землю, ростом и развитием товарного производства и товарно-денежных отношений земля становится не просто средством производства, но и объектом частной собственности, не только источником материальных благ, но и источником дохода, который можно продавать и покупать. Стал складываться рынок земли.
В начале XIX начинается ведение поземельных и ипотечных книг. Вначале это были достаточно простые описания земель. В 1859 году была принята инструкция для определения капитальной ценности для оценки земель, чтобы служить на случай продажи крестьянам в собственность. Земельные описи включали в себя определение количества сельскохозяйственных земель с подразделением на усадьбы, пашни, выгоны, сенокосы, описание местоположения и рельефа угодий, сведения о почвах.
На рубеже XVIII и XIX вв. кубанские черноземы с их высоким плодородием, выразительностью проявления почвообразования, четкой зависимостью от рельефа и климата привлекли особое внимание естествоиспытателей. Именно черноземы явились первым объектом почвенной планировки и картографии.
3.2 Общие сведения о природных ресурсах района
Климат . По схеме агроклиматического районирования Краснодарского края Щербиновский район входит в 1-й район, который характеризуется засушливым, умеренно жарким климатом с коэффициентом увлажнения менее 0,25. За год выпадает 450-550 мм осадков, в том числе за период с температурой выше +10° сумма осадков составляет 225-275 мм. Сумма положительных температур воздуха выше 10° составляет 3200-3400° и более. Зима умеренно мягкая. Безморозный период продолжается 175-205 дней.
Часты дни с засухами и суховеями. За теплый период насчитывается около 80-90 дней с суховеями различной интенсивности, из них 10-15 % приходится на интенсивные и очень интенсивные. Большую опасность представляют умеренные и даже сильные ветры, когда они наблюдаются продолжительное время и вызывают эрозию почвы и, как следствие, - пыльные бури. Пыльные бури обычно возникают весной, когда отмечается усиление ветровой деятельности, а почва еще лишена растительности и находится в разрыхленном состоянии.
Число дней с пыльными бурями в среднем составляет 2-3 дня, максимальное - 5-15 дней. Сильные пыльные бури, принявшие характер стихийных бедствий, отмечены в марте - апреле 1960 года, в апреле 1965 и январе-феврале 1969 года. За последние 40 лет наиболее сильной была буря 1969 года. Максимальные скорости ветра при этом достигали 25-30 м/сек. с порывами до 40-45 м/сек. Пыльные бури в сочетании с сильными морозами нанесли значительный ущерб сельскохозяйственному производству. Были засыпаны все непродуваемые лесные полосы, которые в настоящее время находятся в неудовлетворительном состоянии. Незащищенные участки пашни в среднем потеряли 2-3 см плодородной почвы. Выдувание почвы только на 1 см означает потерю с каждого гектара азота - 31 кг, фосфора – 22 кг и калия - 312 кг. На полях, имеющих систему лесополос, значительного повреждения посевов и выдувания почвы не происходит.
Рельеф . Территория района представляет собой обширную Азово-Кубанскую низменность со спокойным рельефом, однообразие которого нарушается лишь долинами рек. От побережья Азовского моря на юго-восток низменность постепенно повышается. Отметка береговой полосы Ейского лимана и Таганрогского залива находится на 0,4 м ниже уровня Балтийского моря. Пойменные земли реки Ея имеют отметки 0,3-0,9 м над уровнем моря. Берега залива крутые, обрывистые, резко возвышающиеся. Их отметки над уровнем моря составляют 28-35 м. Наибольшее возвышение находится на территории СПК им. Шевченко и составляет 52 м. Залиманская часть более возвышена - отметки здесь колеблются от 32 до 52 м. Эта часть территории района более изрезана балочными системами. Особенно ярко пересеченность рельефа выражена на территории СПК «Северный» и СПК им. Шевченко. Здесь крутизна балок составляет 3-5ْْ и более. Южная часть района более выражена. Отметки на этой части района имеются от 18 до 35 м. Более пересеченой является территория колхозов им. Калинина и им. Димитрова, которая прилегает к реке Ясени. Здесь уклоны местности составляют 1-3ْ.
Характерной особенностью рельефа района являются замкнутые понижения - западины. Они занимают площадь 4-6 тыс. га.
Глубина понижений составляет от 1 до 2,5 м. Площадь отдельных понижений достигает 550 га и используется как пастбища.
Гидрография и гидрология . Самой длинной и многоводной рекой Азово-Кубанской низменности является река Ея. Она имеет длину 311 км и ниже станицы Старощербиновской впадает в Ейский лиман. Долина реки Ей сильно заболочена, она образует ряд маленьких лиманов и озер, заросших тростником, камышом, осокой и другими влаголюбивыми растениями. На территории района река сильно петляет по долине, образует плесы и старицы, глубина ее от 0,2 до 0,5 м. Питается река в основном атмосферными осадками. Горизонты воды и расходы ее сильно колеблются по сезонам года.
Очень малые уклоны реки и устьевой части способствовали нагону в нее солоноватой воды из Ейского лимана на расстоянии до 8 км. В настоящее время построенная дамба предотвращает поступление воды вверх по течению.
Вода реки Ея имеет высокую минерализацию. Технические и питьевые качества ее низкие. Высокая минерализация этих вод делает их совсем непригодными для орошения. За год р. Ея выносит в Ейский лиман около 80 млн. куб. м воды. Второй рекой, которая протекает в Щербиновском районе, является река Ясени. Она берет начало в 18 км от ст.Новощербиновской. Это маловодная река, с плохим качеством воды. Режим использования вод р.Ясени обусловливается тем, что эта река подпитывает озеро Ханское, имеющее целебные лечебные грязи. На базе этих грязей действует Ейская группа курортов.
Грунтовые воды залегают на значительной глубине. В южной части района они находятся на глубине 3-5 м, в районе станицы Старощербиновской - до 9 м, в залиманской части района - от 15 до 40 м. Вода сильно минерализована. Пригодна для технических нужд и водопоя скота.
Растительность . В прошлом на территории района произрастала разнотравно-злаковая растительность с наличием в ее составе большого количества лугово-степного разнотравья.
В настоящее время в связи с почти полной распаханностью земель района остатки природных степных фитоценозов встречаются на неудобных для агрокультуры участках (склоны значительной крутизны и др.), вблизи хозяйственных построек, дорог, хотя и здесь длительная пастьба скота сильно изменила облик прежней растительности.
Естественный растительный покров равнинных массивов Прикубанской равнины, сильнопокатых и крутых склонов сухих глубоких степных балок и береговых уступов представлен злаковыми степными сообществом.
Травостой кормовых угодий сложен главным образом злаками – ковылем Лессинга, ковылем-волосатиком, овсяницей бороздчатой (типкачем) и тонконогом. Вместе со злаками встречается разнотравье - горицвет весенний, василек русский, шалфей поникающий, шалфей эфиопский, тимьян, тысячелистник обыкновенный и другие кустарники. Наряду с этим в неглубоких замкнутых и вытянутых понижениях рельефа травостой представлен короткокорневищными злаками и влаголюбивыми мезофильным разнотравьем – мятликом, костром безостым, пыреем ползучим, лабазником, шалфеем мутовчатым и др. Вместе с тем в составе влаголюбивого разнотравья наиболее глубоких западин, занятых солонцеватыми, засоленными и осолоделыми почвами, часто присутствуют солевыносливые формы растительности – солодка, бескильница, полынь, сведа и др.
Кроме того, на заболачиваемых и заболоченных почвах глубоких замкнутых депрессий, а также днищ глубоких балок с близким залеганием грунтовых вод отмечается появление значительного количества влаголюбивой растительности – осоки, ситника и др.
В пойме рек Ясени и Ея господствующее положение занимает болотная растительность – тростник обыкновенный, рогоз широколиственный, куга болотная, осока береговая и только на отдельных высыхающих участках встречается солончаковая растительность.
Почвы . Территория Щербиновского района входит в степную зону обыкновенных и южных черноземов, Приазово-Предкавказскую почвенную провинцию. Условия почвообразования однообразны. Почвообразующие породы представлены в основном легкими покровами территории района: преобладающие площади заняты черноземами различной мощности и степени выщелоченности.
Черноземы карбонатные занимают 108492 га, или 90,6 % территории района. Они расположены на равнине и слабодефлированные. Все они расположены на равнине. Их площадь – 97064 га. Они имеют благоприятные водно-физические свойства. Водопроницаемость карбонатных черноземов высокая, выпадающие осадки хорошо впитываются. Поверхностный сток по существу отсутствует и проявляется лишь после ливневых дождей. Отрицательным показателем является распыленность структуры пахотного горизонта, что обусловливает легкую податливость карбонатных почв ветровой эрозии.
В пахотном слое содержание гумуса колеблется от 3,3 до 3,4 %. С глубиной содержание гумуса значительно уменьшается и в почвообразующей породе оно равно 0,5-0,75. Запасы гумуса у сверхмощных почв составляют более 500 т на 1 га. У мощных почв содержится гумуса - 430 т/га. Данные Ленинградской агрохимической зональной лаборатории подтверждают очень низкое содержание подвижных фосфатов (менее 3 мг/100 г почвы) и высокое обменного калия (32-52,8 мг/100 г почвы).
Реакция среды в гумусированном профиле изменяется от слабо- до средне-щелочной. Таким образом, черноземы карбонатные слабогумусные сверхмощные и мощные обладают вполне удовлетворительными свойствами для развития районированных культурных растений. Сверхмощные разновидности карбонатных черноземов преимущественные площади занимают в СПК им.Фрунзе, СПК «Щербиновский», колхозах им.Димитрова и им.Калинина. Черноземы карбонатные мощные распространены в АОЗТ «Приморское», СПК им.Кирова, СПК им.Шевченко, СПК «Северный», СПК «Восточный» и колхозах «Знамя Ленина» и «50 лет Октября».На пологих и покатых склонах распространены черноземы карбонатные мощные слабосмытые и среднемощные среднесмытые. Они занимают площадь 11428 га. Преимущественно они размещены в СПК «Северный» и СПК им. Шевченко. В других хозяйствах удельный вес этих почв незначителен. Запасы гумуса в этих почвах меньше, чем у сверхмощных разновидностей соответственно на 101 и 213 т/га. Здесь в большей степени проявляется дефицит почвенной влаги, что находит свое отражение в снижении уровня урожайности сельскохозяйственных культур. Лугово-черноземные почвы имеют площадь 2752 га. Приурочены они к пологим склонам лиманов и плоским западинам. От черноземов они отличаются по морфологическим признакам и физико-химическим свойствам: мощность гумусового горизонта несколько меньше и составляет в среднем 95 см, сложение профиля более уплотненное, водно-физические свойства менее благоприятны. На этих почвах необходимо проводить глубокое рыхление. На плоских западинах сформировались лугово-черноземовидные почвы. Их площадь - 4475 га. Почвообразующими породами для них послужили уплотненные карбонатные и оливково-бурые глины. Образовались они в условиях периодического переувлажнения, о чем говорит наличие гидроморфных признаков. Большая часть этих почв (3691 га) относится к уплотненным осолоделым с сульфатно-натриевым типом засоления. Эти почвы рекомендуется использовать для организации пастьбы скота и заготовки сена.
Щербиновский район расположен в зоне, подверженной неблагоприятному влиянию сильных ветров, которые являются причиной проявления ветровой эрозии, носящей в отдельные годы характер пыльных бурь. Пыльные бури чаще всего проявляются в зимне-весенние месяцы, когда почвы слабо защищены или совсем не защищены растительным покровом и легко поддаются выдуванию. Усилению ветровой эрозии способствует распыленность структуры пахотного слоя. Большое значение в проявлении эрозии имеет рельеф местности.
Проявление ветровой эрозии приводит к постепенному уменьшению мощности почвы, их гумусности и, как следствие, к падению плодородия. На отдельных участках, имеющих уклон до 3°, проявляется также и водная эрозия почв.
На территории Щербиновского района выделены следующие категории земель по интенсивности проявления ветровой и водной эрозии:
IIA – земли, подверженные средней ветровой эрозии. Расположены они на равнине, плоских межбалочных водоразделах и слабопологих склонах (до 1°).
IIA – земли, подверженные средней ветровой эрозии. Это почвы, расположенные на более возвышенных ветроударных водоразделах и на равнине.
IIIБ – земли, подверженные слабой и средней водной эрозии почв. Расположены они на склонах с крутизной 1-3° и 3-5° разных экспозиций.
Анализ эродированности почв района показывает необходимость проведения комплекса противоэрозионных мероприятий на всех землях, используемых в сельскохозяйственном обороте.
Подверженность земель Щербиновского района эрозионным процессам требует выполнения противоэрозионных мероприятий. Обработка почв должна обеспечить создание ветроустойчивой поверхности почв, способствующей снижению скорости ветра в приземном слое, препятствовать передвижению мелкозема, При возделывании всех культур основную обработку и мероприятия по уходу за почвой, кроме предпосевной культивации, следует проводить поперек направления эрозионноопасных ветров, посевы зерновых колосовых выполнять поперек направления эрозионноопасных ветров, прикатывать – зябь и посевы кольчато-шпоровыми катками. Севообороты должны быть насыщены культурами сплошного сева, а посевы пропашных яровых культур – ограничены.
3.3 Земельный фонд района
3.3.1 Распределение земельного фонда по категориям земель
Земельный фонд Щербиновского района составляет 137707 га. Анализ распределения земель района по категориям за последние 3 года показывает, что превалирующая доля земель приходится на земли сельскохозяйственного назначения, площадь которых составляет 118880 га.
Причем 94,1 % из них - сельхозугодия. 58,6 % земель сельскохозяйственного назначения приходится на долю сельскохозяйственных кооперативов, а 12,5 % - на долю акционерных обществ и товариществ. Последние несколько лет стабильно увеличивается площадь крестьянских хозяйств: с 11,6 % в 2003 году до 13,3 % в 2005 году.
Земли поселений составляют небольшую долю - 3,7 % общей площади района. Площадь этой категории земель возросла по сравнению с 2004 годом на 49 га в связи с уточнением черты поселений и передачей части земель из других категорий. При этом из 5156 га земли под застройкой занимают 740 га, пашня - 232 га, пастбища – 619 га. Это обусловлено тем, что все 14 населенных пунктов – сельские, причем в них очень развито личное подсобное хозяйство.
Общая площадь земель промышленности, транспорта и иного несельскохозяйственного назначения составляет 1315 га, земель лесного фонда – 1217 га, земель запаса – 673 га.
За счет передачи водных объектов краевого значения: р. Ясени, р. Ея, балка Горькая, Старощербиновских плавней, создана новая категория земель водного фонда площадью 10466 га. Распределение земельного фонда района по категориям земель представлено на рис. 3.1.
3.3.2 Распределение земельного фонда по угодьям
Основным видом деятельности в Щербиновском районе является сельское хозяйство, поэтому 84 % района занято сельскохозяйственными угодьями. Из 115681 га сельхозугодий пашня занимает 108075 га, пастбища – 6680 га, многолетние насаждения – 926 га. Общая площадь сельхозугодий распределена по категориям земель следующим образом:
- земли сельскохозяйственного назначения – 111893 га,
- земли поселений – 3394 га,
- земли промышленности, транспорта и другого специального назначения - 128 га,
-земли лесного фонда – 217 га,
- земли водного фонда – 49 га.
Лесные земли, не покрытые лесом, составляют 74 га, земли под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (лесополосы) – 3798 га. Из них 3335 га – земли сельскохозяйственного назначения, 35 га - земли поселений, 272 га - земли промышленности, транспорта и другого специального назначения, 166 га – земли водного фонда.
Общая площадь земель под водными объектами (ручьями, реками, заливом) составляет 2955 га. 112 га из них расположены на землях сельскохозяйственного назначения, 5 га – на землях лесного фонда, 1 га – на землях промышленности, транспорта и другого специального назначения. Кроме того, под болотами 9599 га, что составляет 7 % площади района. Из них 733 га расположены на землях сельскохозяйственного назначения, 880 га – на землях лесного фонда, 7267 га - на землях водного фонда, 673 га – на землях запаса.
Площадь застроенных территорий составляет 2923 га, из которых 69 га заняты промышленными сооружениями. На землях сельскохозяйственного назначения застроенные территории занимают 1671 га, на землях поселений – 740 га, на землях промышленности, транспорта и другого специального назначения – 496 га, на землях лесного фонда – 2 га, на землях водного фонда – 14 га.
Общая площадь земель, занятых дорогами, составляет 2238 га. При этом 38,3 % - на землях сельскохозяйственного назначения, 41,5 % - на землях поселений, 18,4 % - на землях промышленности, транспорта и другого специального назначения.
В районе 45 га нарушенных земель, 9 га заняты свалками. Овраги занимают 115 га, а пески - 99 га.
Распределение земельного фонда Щербиновского района по угодьям приведено на рис. 3.2.
3.3.3 Распределение земельного фонда по формам собственности
Распределение земельного фонда Щербиновского района по формам собственности значительно изменилось в начале 90-х гг. прошлого века, когда была проведена земельная реформа. На начало 2006 года распределение земельного фонда района по формам собственности имеет следующую структуру:
1) в собственности граждан находится 97943 га земель,
2) в собственности юридических лиц – 3064 га,
3) в государственной и муниципальной собственности – 36699 га (рис. 3.3).
В соответствии с Земельным кодексом в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации муниципальной собственности находятся земельные участки, не предоставленные в частную собственность и которые признаны таковыми федеральными законами, законами субъектов РФ, а также право собственности, на которые возникло при разграничении государственной собственности или приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.
Из общей площади земель сельскохозяйственного назначения в собственности граждан находится 96421 га, или 81,1 %, в т.ч. ввиде земельных долей – 79151 га, крестьянские (фермерские) хозяйства – 18283 га, личные подсобные хозяйства – 2693 га, садоводство – 30 га, в собственности юридических лиц – 3065 га, или 2,6 %. На долю земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, приходится 16,3 %, т.е. 19394 га. Всего в частной собственности – 99486 га, т.е. 83,7 %.
Из земель населенных пунктов в собственности граждан находится 1522 га и в государственной и муниципальной собственности – 3634 га, т.е. соответственно 29,5 % и 70,5 %. Из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, 2 га передано в пользование юридическим лицам. Из земель, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, 4 га передано в аренду юридическим лицам. Земли других категорий находятся в государственной и муниципальной собственности.
4. ПРАКТИЧЕСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ ПО ОСУЩЕСТВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА В ЩЕРБИНОВСКОМ РАЙОНЕ КАК МУНИЦИПАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ
4.1 Государственные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет в районе, их функции, задачи и полномочия
Государственным органом управления земельными ресурсами района является Территориальный отдел по Староминскому и Щербиновскому районам Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю (далее Отдел). Он является структурным подразделением территориального органа федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Краснодарскому краю, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг в сфере ведения кадастра объектов недвижимости, землеустройства, инвентаризации объектов градостроительной деятельности, государственной кадастровой оценке земель и государственного мониторинга земель, а также государственному земельному контролю на территории Староминского и Щербиновского районов.
Отдел в своей деятельности руководствуется Конституцией РФ, федеральными конституционными законами, федеральными законами и другими нормативно-правовыми актами.
Отдел осуществляет свою деятельность во взаимодействии с органами местного самоуправления, федеральными, краевыми муниципальными службами, общественными объединениями и организациями.
Основными задачами отдела являются:
1. Организация ведения государственного земельного кадастра.
2. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель.
3. Осуществление государственного земельного контроля за соблюдением земельного законодательства, требований по охране и использованию земель всех категорий.
4. Организация землеустройства.
5. Организация и осуществление мониторинга земель.
6. Организация и осуществление прогнозирования и планирования рационального использования земель.
7. Составление совместно с Щербиновским филиалом ФГУ «Земельная кадастровая палата» ежегодного отчета о состоянии использования земель в районе.
Отдел в соответствии с возложенными на него задачами выполняет следующие функции:
Организует:
1) создание автоматизированной системы и внедрение информационных технологий по ведению государственного кадастра объектов недвижимости,
2) проведение территориального землеустройства,
3) подготовку землеустроительных материалов по определению границ территории, на которой осуществляется местное самоуправление,
4) осуществление технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности,
5) ведение государственного земельного кадастра,
6) информационное обеспечение деятельности по государственному и муниципальному управлению земельными ресурсами, представление в установленном порядке информационных, статистических, аналитических материалов,
7) контроль качества, точности, достоверности передаваемых организациями технической инвентаризации в органы учета сведений,
8) проведение государственной кадастровой оценки земель,
Осуществляет:
1) ведение фонда данных государственной кадастровой оценки земель и мониторинга рынков недвижимости,
2) участие в проведении природно-сельскохозяйственного районирования земель,
3) создание, ведение и обеспечение сохранности государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства,
4) мониторинг земель, выявление загрязненных и деградированных земель, подготовку предложений по их консервации или восстановлению,
5) участие в проведении экспертизы землеустроительной документации,
6) утверждение карт (планов) и материалов межевания объектов землеустройства,
7) согласование землеустроительной документации,
8) государственный земельный контроль,
9) удостоверение кадастровых планов.
Отдел составляет совместно с Щербиновским филиалом ФГУ «Земельная кадастровая палата» ежегодный отчет о состоянии и использовании земель района. Отдел обеспечивает своевременное и полное рассмотрение обращений граждан, принятие по ним решений.
Очень важным является создание в Щербиновском районе на основании приказа Государственного комитета Российской Федерации от 16 мая 2000 года № 104-14 и в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2001 года № 22 «Об утверждении положения о Федеральной службе земельного кадастра России» и с учетом приказа Федеральной службы земельного кадастра России от 26 сентября 2001 года № П/166 филиала Федерального Государственного Учреждения «Земельная кадастровая палата» по Щербиновскому району (далее Учреждение).
Основной задачей Учреждения является осуществление на территории района исполнительных функций по ведению государственного земельного кадастра.
Во исполнение указанной задачи учреждение осуществляет следующие функции:
а) государственный кадастровый учет земельных участков, включая постановку на учет вновь образованных земельных участков, учет текущих изменений характеристик земельных участков, снятие с кадастрового учета прекративших существование земельных участков,
б) государственный кадастровый учет расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества в части внесения сведений об их наличии в Государственный реестр земель кадастрового района,
в) ведение дежурных кадастровых планов и кадастровых дел,
г) предоставление сведений государственного земельного кадастра правообладателям земельных участков и иным заинтересованным юридическим и физическим лицам в форме кадастровых планов,
д) предоставление обобщающих сведений государственного земельного кадастра органам государственной власти и местного самоуправления,
е) предоставление сведений органам юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, налоговым органам,
ж) хранение документов государственного земельного кадастра.
Для осуществления своей деятельности Учреждение имеет право:
принимать и проверять комплексность и надлежащее оформление документов, представляемых заинтересованными лицами для проведения государственного кадастрового учета земельных участков,
принимать решения о проведении, отказе либо приостановлении проведения государственного кадастрового учета земельных участков,
ставить на учет вновь образованные земельные участки, осуществлять учет текущих изменений границ,
оформлять, удостоверять документы Государственного реестра земель,
собирать, обрабатывать и хранить сведения государственного земельного кадастра,
получать в необходимом объеме информацию от органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
выдавать документы по результатам проведения государственного кадастрового учета,
исправлять технические ошибки, допущенные при ведении государственного земельного кадастра,
проверять документы о межевании земельных участков и удостоверять выписки из межевых дел.
Кроме того, в районе работает Государственное Унитарное Предприятие «Щербиновский земельный центр» (далее ГУП), созданное в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 20 сентября 2002 года № 1089 «О создании государственных унитарных предприятий краснодарского края».
ГУП создано в целях удовлетворения общественных потребностей в результатах его деятельности и получения прибыли. Для достижения целей ГУП осуществляет следующие виды деятельности:
- изучение состояния и использования земельного фонда района,
- разработка схем размещения сельскохозяйственного производства,
- проведение кадастровой оценки земель, подготовка материалов для определения ставок земельного налога, ценовое зонирование, участие в ведении государственного земельного кадастра и мониторинга земель,
- проведение комплекса работ по межеванию земель с установлением на местности границ административно-территориальных образований и земельных участков владельцев земли, оформление планов границ земельных участков других документов,
- инвентаризация земель,
- принимает участие при подготовке материалов по закреплению и изменению черты сельских населенных пунктов,
- проведение работ по формированию земельного участка, подготовки проекта границ земельного участка и установлению его границ.
- разработка землеустроительной документации,
- веление банков электронных кадастровых и тематических карт и планов,
- риэлтерская деятельность,
- оценочная деятельность.
4.2 Порядок осуществления государственного кадастрового учета
Государственный кадастровый учет – это специальная регистрация в государственном земельном кадастре объектов кадастрового учета, которая осуществляется путем внесения сведений об объектах в учетные формы и удостоверения их уполномоченным должностным лицом. При этом объектам кадастрового учета присваиваются такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить их из числа других объектов.
Государственный кадастровый учет земельных участков как составная часть процесса земельного кадастра осуществляется посредством внесения необходимой и достаточной (предварительно формализованной) информации в государственную кадастровую книгу.
Процедура государственного кадастрового учета земельных участков включает:
1) проверку полноты и правильности формирования кадастрового дела земельного участка;
2) присвоение ему уникального кадастрового номера;
3) занесение сведений о земельном участке в государственную кадастровую книгу;
4) нанесение границ земельного участка на дежурную кадастровую карту;
5) заполнение специальной регистрационной карты земельного участка, которая передается в службу государственной регистрации прав на земельный участок (вместе с кадастровым делом) для осуществления процедуры регистрации прав.
Государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения, разрешенного использования земельных участков.
Государственный кадастровый учет, осуществлявшийся в отдельных субъектах РФ и муниципальных образованиях до вступления в силу Федерального закона «О государственном земельном кадастре», является юридически действительным.
Кадастровый учет земельных участков в Щербиновском районе осуществляется по следующей методике:
1. Подготовительные работы.
2. Основные работы.
Подготовительные работы заключаются в подготовке информационного массива для освоения информационных технологий и в первоначальной обработке заявки на кадастровые действия.
В процессе подготовки информационного массива для освоения информационных технологий производится:
1) проверка кадастрового учета в районе на момент освоения информационных технологий;
2) инвентаризация сведений о ранее учтенных земельных участках;
3) формирование планов кадастровых кварталов;
4) формирование файловых книг кадастровых кварталов.
Первоначальная обработка каждой поступившей заявки предусматривает выполнение следующих операций:
а) прием и регистрация заявки;
б) определение последовательности и особенностей выполнения заявки;
в) составление маршрутного листа;
г) комплектация «Дела по заявке»;
д) передача «Дела по заявке» на выполнение последующего технологического процесса.
Основные работы заключаются в выполнении ключевых технологических процессов:
1. Формирование земельного участка как объекта кадастрового учета.
2. Кадастровый учет сформированного земельного участка и других кадастровых действий.
3. Формирование кадастрового дела.
4. Подготовка кадастрового плана земельного участка.
Последовательность выполнения технологических процессов показана на общей схеме технологии государственного кадастрового учета земельных участков (см. рис. 2.1).
Основные работы кадастрового учета начинаются с формирования земельного участка как объекта кадастрового учета. Для проведения государственного кадастрового учета земельных участков необходимо предоставить кроме заявок и правоустанавливающих документов также и документы о межевании земельного участка [3].
Документы о межевании, представляемые для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, а также для внесения в государственный земельный кадастр уточненных сведений о ранее учтенных земельных участках и (или) сведений о сформированных частях земельных участков оформляются в виде Описаний земельных участков (далее Описание).
Описание представляет собой документ, оформляемый на основании материалов межевания или иной землеустроительной документации о формировании вновь образуемых земельных участков или уточнении сведений о ранее учтенных земельных участках. При оформлении Описаний используется градостроительная и иная документация, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета земельных участков сведения.
Для всех земельных участков, образующихся одновременно при разделении (перераспределении) ранее учтенных земельных участков, либо для всех смежных земельных участков, межуемых одновременно с целью уточнения имеющихся сведений государственного земельного кадастра, оформляется одно Описание.
Описание должно содержать сведения о местоположении, площади, категории земель и разрешенном использовании земельных участков, а также описание границ земельных участков и их отдельных частей. Оно состоит из разделов и подразделов, включаемых в Единый государственный реестр земель при постановке земельных участков на государственный кадастровый учет либо при внесении изменений в сведения государственного земельного кадастра о ранее учтенных земельных участках. Помимо разделов и подразделов в состав Описания входит титульный лист и приложение, включаемые в кадастровое дело. Состав Описания и содержание его разделов приведены в табл. 4.1.
Таблица 4.1 - Состав разделов Описания земельных участков
| Раздел |
Основное содержание |
| Чертеж земельных участков |
Графическое описание земельных участков и их частей в объеме, необходимом для внесения этих сведений в государственный реестр земель кадастрового района |
| Описание границ |
Текстовое описание положения на местности всех образуемых при межевании участков границ, показанных на Чертеже земельных участков в объеме, необходимом для внесения этих сведения в государственный реестр земель кадастрового района |
| Сведения о земельных участках |
Описание характеристик земельных участков в объеме, предусмотренном для внесения этих сведения в государственный реестр земель кадастрового района |
| Приложение |
Расчет предельных (минимальных) размеров земельных участков, при которых они могут быть использованы по выбранному разрешенному использованию без перевода в земли иной категории |
Следующая операция основных работ кадастрового учета – это кадастровый учет сформированного земельного участка (см. рис. 2.1) – на уровне муниципального образования представляет собой стандартную процедуру внесения и регистрации сведений об объекте учета в Государственный реестр земель кадастрового района на основании данных, полученных в результате формирования земельного участка как объекта учета:
1. Открытие подраздела Государственного реестра земель кадастрового района для сформированного земельного участка, присвоение земельному участку кадастрового номера.
2. Внесение сведений о земельном участке в формы дежурной кадастровой карты.
3. Внесение сведений о земельном участке в формы Государственного реестра земель кадастрового района.
4. Удостоверение факта постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.
Формирование кадастрового дела – эта операция основных работ кадастрового учета должна быть выполнена после завершения кадастрового учета земельного участка. В кадастровое дело помещают все документы, на основании которых определяются характеристики объекта учета.
Для предоставления сведений из Государственного земельного кадастра, которые необходимы для любых действий (сделок) с земельными участками, оформляются выписки из Государственного реестра земель кадастрового района в виде кадастрового плана земельного участка (КПЗУ). Этот официальный документ отражает характеристики поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка. Кадастровый план земельного участка необходим для регистрации прав на земельный участок, установлении границ земельного участка при межевании, графического описания вновь образуемых частей земельного участка и др.
Завершается государственный кадастровый учет земельного участка в органе кадастрового учета выдачей кадастрового плана земельного участка заявителю. Учетные формы Государственного реестра земель кадастрового района (Ф.1.1 - Ф.1.9) помещаются в картотеку (файловую книгу кадастрового квартала). «Дело по заявке» закрывается и ликвидируется (см. рис. 2.1).
Процесс служебного документооборота включает определение последовательности действий по выполнению заявки, сопровождение выполнения заявки, выдачу результатов выполнения заявки. В органе кадастрового учета должна быть реализована система документооборота, которая охватывает все стадии и процессы кадастрового учета:
а) реализацию единых форм всех видов документов, обеспечивающих прием заявки, ее выполнение, выдачу запрашиваемых сведений, а также порядок ведения этих документов;
б) регистрацию входящих и исходящих документов;
в) маршрутизацию кадастровых работ в соответствии с принятой заявкой и принятой технологией;
г) контроль движения документов на всех стадиях технологического процесса и предоставление информации о состоянии выполняемых работ.
Процедура приостановления или отказа в учетных действиях также относится к вспомогательным процессам технологии ведения ГЗК. Технология ведения ГЗК предусматривает процедуру приостановления и отказа в кадастровых действиях: как в кадастровом учете, так и в предоставлении сведений ГЗК. Проведение этой процедуры возможно только на двух стадиях процесса ведения ГЗК:
- на стадии приема заявки инспектор органов кадастрового учета может приостановить выполнение заявки или отказать в приеме документов в случае их несоответствия нормативным документам;
- на стадии кадастрового формирования может быть установлено, что «местоположение объекта или границы определены неверно», на основании чего инспектор должен отказать в кадастровом учете.
Согласно Федеральному закону «О государственном земельном кадастре» проведение государственного кадастрового учета земельных участков может быть приостановлено не более чем на месяц.
В обратном случае заявителю в письменной форме направляется отказ в проведении государственного кадастрового учета земельного участка. Решение об отказе в проведении государственного кадастрового учета в пятидневный срок направляется заявителям в письменной форме с указанием причин такого отказа. Отказ или уклонение соответствующего органа в проведении государственного кадастрового учета могут быть обжалованы в суде.
Федеральным кадастровым центом «Земля» разработан программный комплекс «Единый государственный реестр земель» (ПК ЕГРЗ), который предназначен для ведения Государственного реестра земель кадастрового района и выдачи учетных форм.
На основании государственного кадастрового учета заявителю выдается выписка из Единого государственного реестра земель кадастрового района и кадастровая карта (план) объекта учета с отметкой об учете, которые далее предоставляются в учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и действуют в течение месяца с момента выдачи.
Государственная регистрация прав на земельные участки и прочно связанное с ним недвижимое имущество является составной частью государственного земельного кадастра. По своей сути это лишь процедура проверки и юридического подтверждения правильности информации в кадастровом деле и внесение соответствующих записей в поземельную регистрационную книгу (государственный реестр). Принципиальное значение этого действия заключается в том, что с момента занесения этих записей в поземельную книгу государство гарантирует субъекту права земельного участка условия пользования земельным участком, которые зафиксированы в правоустанавливающем документе и кадастровом деле (регистр обременений, ограничений, сервитутов).
Процедура государственной регистрации прав на земельный участок и прочно связанное с ним недвижимое имущество включает:
1) анализ и юридическую экспертизу правоустанавливающих документов;
2) проверку их подлинности и соответствия действующему законодательству;
3) запись в поземельную книгу (государственный реестр);
4) выписку свидетельства о государственной регистрации права и его факсимильной копии;
5) отметку факта регистрации в регистрационной карте земельного участка;
6) передачу кадастрового дела, регистрационной карты, свидетельства о государственной регистрации права и его факсимильной копии в службу государственного кадастрового учета земельных участков.
Служба государственного кадастрового учета полученные документы, кроме свидетельства о государственной регистрации права, которое вручается субъекту права земельного участка, приобщает к кадастровому делу и передает последнее в архив.
На данный момент в районе ведется разрозненный кадастровый учет земельных участков и недвижимости. Поэтому для совершенствования процесса необходимо создать взаимодействующую систему кадастрового учета земельных участков и расположенной на ней недвижимости.
4.3 Кадастровое деление территории района и присвоение объектам учета кадастровых номеров
В целях осуществления государственного кадастрового учета и присвоения кадастровых номеров объектам учета проводится кадастровое деление в соответствии с правилами кадастрового деления территории Российской Федерации и правилами присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660.
Кадастровое деление – это деление территории Российской Федерации по принятым правилам на кадастровые единицы и их нумерация для целей ведения Государственного земельного кадастра и присвоения земельным участкам кадастровых номеров.
Единицами кадастрового деления является обобщенное наименование территориальных единиц разного уровня в структуре кадастрового деления, т.е. кадастровые округа, кадастровые районы, кадастровые блоки, кадастровые массивы, кадастровые кварталы, границы которых признаны, удостоверены и зарегистрированы уполномоченным органом кадастрового учета.
Порядок деления территории в целях ведения государственного земельного кадастра и присвоения земельным участкам кадастровых номеров определяют Правила кадастрового деления территории Российской Федерации. Вся территория страны, включая территории субъектов, внутренние воды и территориальное море, делится на кадастровые округа.
Кадастровым округом является часть территории, в границах которой осуществляется ведение государственного реестра земель кадастрового округа.
Государственного реестра земель кадастрового округа является составной частью Единого государственного реестра земель и включает в себя, как правило, территорию субъекта Российской Федерации, а также акваторию внутренних вод и территориального моря, прилегающую к этой территории. Щербиновский район входит в 23-й кадастровый округ – Краснодарский край.
Территория кадастрового округа делится на кадастровые районы. Деление кадастрового округа на районы осуществляется в две стадии. На первой стадии приказом закрепляется решение о создании на территории кадастрового округа определенного количества кадастровых районов, утверждаются их наименования, номера в кадастровом округе, а также схема их взаимного расположения. На второй стадии приказами утверждаются описания прохождения границ между кадастровыми районами.
Кадастровым районом является часть территории кадастрового округа, в пределах которой осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков и ведение государственного реестра земель кадастрового района. Государственный реестр земель кадастрового района является составной частью государственного реестра земель кадастрового округа. Кадастровый район включает в себя, как правило, территорию административно-территориальной единицы субъекта Российской Федерации. Акватория внутренних вод и территориального моря может образовывать самостоятельные кадастровые районы. Щербиновский район имеет кадастровый номер – 36. Деление кадастрового района на кадастровые кварталы оформляется приказами, которыми утверждаются:
- схема (или набор отдельных фрагментов схемы) расположения кадастровых кварталов в границах территории кадастрового района, содержащая их номера в кадастровом районе;
- описание прохождения границ кадастровых кварталов.
Основой для издания приказов о кадастровом делении территории конкретного кадастрового района является «Проект кадастрового деления». Указанный проект на стадии разработки согласовывался с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству субъекта Российской Федерации, Федеральным государственным учреждением «Земельная кадастровая палата».
Кадастровый квартал является наименьшей единицей кадастрового деления территории кадастрового района, на которую открывается самостоятельный раздел государственного реестра земель кадастрового района и ведется дежурная кадастровая карта. Кадастровый квартал включает в себя, как правило, небольшие населенные пункты, кварталы городской или поселковой застройки и иные ограниченные природными и искусственными объектами территории. В процессе кадастрового деления кадастровым кварталам присваиваются кадастровые номера.
Кадастровое деление территории Щербиновского района выполнялось в соответствии с Техническими условиями по делению кадастрового района на кадастровые кварталы. Оно выполнялось в три этапа.
В процессе подготовительных работ производились:
1) подбор плановой основы (масштаб для поселений 1:500, для остальных земель 1:2000 – 1:25000);
2) анализ ранее проведенного кадастрового зонирования территории (наличие кадастровых номеров зон, массивов, кварталов и описание прохождения их границ);
3) внесение предложений по укрупнению кварталов и по уточнению прохождения границ ранее сформированных кварталов;
4) внесение предложений по прохождению границ кадастровых кварталов.
Следующим этапом является разработка схемы расположения кадастровых кварталов. Схемы расположения кадастровых кварталов составляется по результатам подготовительных работ. Составление схемы расположения кадастровых кварталов заключается в разработке графического документа, дающего обзорное представление о взаимном положении, форме и относительных размерах кадастровых кварталов.
Комплекс работ по кадастровому делению выполнялся поэтапно для отдельных частей территории кадастрового района. Очередность работ определялась исходя из активности гражданского оборота земельных участков на различных территориях кадастрового района в следующем порядке:
а) территории с оборотом земель высокой активности (земли населенных пунктов и др.),
б) территории с оборотом земель средней активности (земли промышленности и др.),
в) территории с оборотом земель слабой активности (лесной фонд и др.).
В результате разработки схемы расположения и номеров кадастровых кварталов в Щербиновском кадастровом районе она была утверждена Приказом Федеральной службы земельного кадастра России и Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Краснодарского края от 21 июня 2001 года №69-П.
В соответствии со схемой кадастрового деления территория Щербиновского района имеет 152 квартала, распределенных по восьми сельским округам. При этом количество кадастровых кварталов земель поселений составляет 68. Это связано с тем, что большая часть территории района занята землями сельскохозяйственного назначения.
После разработки схемы расположения кадастровых кварталов производится описание границ кадастровых кварталов. При этом используются однозначно понимаемые и отображаемые на плановых материалах элементы местности. Описание прохождения границ кадастровых кварталов согласовывается с Федеральным государственным учреждением «Земельная кадастровая палата» по Краснодарскому краю и Южно-Российским кадастровым центром «Земля» и утверждается приказом руководителя крайкомзема.
Система кадастрового деления призвана обеспечить присвоение кадастровых номеров земельным участкам, которые позволяют определить их положение с точностью до границ кадастрового квартала [24]. Основными законодательными документами, определяющими правила присвоения кадастрового номера земельному участку, являются: Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 2 января 2000 года № 28-ФЗ и Постановление правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» от 6 сентября 2000 года № 660. Настоящие Правила определяют порядок присвоения кадастровых номеров земельным участкам в процессе их государственного кадастрового учета.
Кадастровый номер – это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер земельного участка, присваиваемый ему органом, осуществляющим государственный кадастровый учет земельных участков, и сохраняющийся за ним до тех пор, пока он существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер земельного участка состоит из кадастрового номера кадастрового квартала и номера земельного участка в этом квартале. Номер земельного участка в кадастровом квартале является порядковый номер подраздела, открываемого для записи сведений о данном земельном участке в соответствующем разделе государственного реестра земель кадастрового района.
Кадастровый номер присваивается каждому земельному участку, формируемому и учитываемому в качестве объекта имущества, права на который подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Присвоение кадастровых номеров осуществляется после проверки представленных документов о межевании ранее учтенных земельных участков и проведения на основе заявки кадастровых работ (выделение, слияние, разделение, перераспределение) по формированию вновь образованных земельных участков.
Отдельным сформированным частям земельных участков в процессе государственного кадастрового учета присваиваются учетные кадастровые номера. Учетным кадастром номером земельного участка является порядковый номер записи, содержащей сведения о данной части земельного участка, в соответствующем подразделе государственного реестра земель кадастрового района.
Кадастровый номер земельного участка четырехуровневую иерархическую структуру. Полный кадастровый номер земельного участка записывается в виде:
КНко : КНкр : КНкк : КНзу,
где КНко – кадастровый номер кадастрового округа (края),
КНкр – кадастровый номер кадастрового района (административно-территориального образования в составе субъекта РФ),
КНкк – кадастровый номер кадастрового квартала в кадастровом районе,
КНзу – кадастровый номер земельного участка в кадастровом квартале,
« : » – разделитель составных частей кадастрового номера.
Краснодарскому краю присвоен кадастровый номер 23, а Щербиновскому району – номер 36.
Согласно Приказу № 69–П от 21 июня 2001 года утверждена схема расположения и номеров кадастровых кварталов в Щербиновском кадастровом районе (прил. 1). Присвоение кадастровых номеров производится с учетом того, что первые две цифры номера кадастрового квартала соответствуют определенным сельским округам: 01 - Шабельский сельский округ, 02 – Глафировский сельский округ, 03 – Николаевский сельский округ, 04 – Ей-Укрепленский сельский округ, 05 - Екатериновский сельский округ, 06 – Щербиновский сельский округ, 07 – Старощербиновский сельский округ, 08 - Новощербиновский сельский округ.
4.4 Формирование системы документов государственного кадастрового учета в районе
При земельном кадастре ведется специальная документация на русском языке, которая подразделяется на основную, вспомогательную и производную (прил. 2).
Основные документы государственного земельного кадастра подразделяются на:
1. Государственный реестр земель кадастрового района (ГРЗ КР).
2. Дежурные кадастровые карты.
3. Кадастровые дела [12].
Состав и структура Государственного реестра земель кадастрового района отражены в прил. 3.
Документы ЕГРЗ ведутся на бланках стандартных форм, называемых учетными формами. Состав и назначение форм раздела «Земельные участки» приведены в прил. 4. Каждому документу ЕГРЗ соответствует своя учетная форма. Для хранения документов ЕГРЗ используется картотечный принцип, при котором в качестве картотечных ящиков используются файловые книги, в которых по порядку кадастровых номеров размещаются файловые папки (карточки) с документами ЕГРЗ.
Файловые книги заводятся на одного или нескольких кадастровых кварталов и для отдельных видов территориальных зон или нескольких видов. Файловые книги идентифицируются: для подраздела «Земельные участки» - номерами кадастровых кварталов, для подраздела «Территориальные зоны» - кадастровыми номерами видов территориальных зон.
По мере выполнения операций учета, файловые папки с вновь заполненными и скомплектованными документами помещаются в файловую книгу на место в соответствии с их кадастровым номером.
Дежурная кадастровая карта (план) (ДКК) кадастрового района представляют собой сложный документ, который воспроизводит в графической и текстовой форме сведения о местоположении и границах земельных участков, полученные в процессе государственного кадастрового учета на территории кадастрового района. Дежурная кадастровая карта кадастрового района состоит из форм ДКК, которые ведутся на бланках установленного образца. Состав и структура дежурной кадастровой карты приведены в приложении Г.
Журнал учета кадастровых номеров представляет собой простой документ, в котором производится учет кадастровых номеров, присвоенных земельным участкам. Присвоение кадастровых номеров земельным участкам осуществляется в процессе их кадастрового учета. Сведения журнала кадастровых номеров группируются по кадастровым кварталам внутри кадастрового района.
Кадастровое дело представляет собой совокупность скомплектованных в установленном порядке документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета.
Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Государственный реестр земель кадастрового района.
Кадастровое дело открывается на каждый земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет. В дело помещаются все документы, на основании которых в учетные формы ГРЗ КР занесены сведения о земельных участках, а также копии документов, подготовленных по заявкам о выдаче информации.
Кадастровое дело идентифицируется кадастровым номером земельного участка.
При ликвидации земельного участка или при отказе в регистрации прав на него кадастровое дело закрывается.
Вспомогательные документы государственного земельного кадастра подразделяются на:
1. Книги учета документов.
2. Книга учета выданных сведений (пример заполнения книги учета выданных сведений приведен в прил. 9).
3. Каталоги координат опорной межевой сети (см. прил. 2).
Книги учета входящих документов используются для регистрации входящих документов, являющихся основанием для:
1) проведения государственного кадастрового учета;
2) внесения изменений в сведения государственного земельного кадастра;
3) подготовки выписок из государственного земельного кадастра и другой производной информации.
В кадастровом районе ведутся следующие книги учета:
а) книга регистрации заявок на кадастровый учет земельных участков (пример заполнения книги регистрации заявок приведен в прил. 10);
б) книга учета поступивших выписок из ЕГРП (справок о правах).
Книги учета документов ведутся на бланках установленной формы.
Книга учета выданных сведений используется для регистрации исходящих документов, выдаваемых заявителям в соответствии с их заявками, а также предоставляемых другим организациям кадастрового района или округа по установленному регламенту.
Каталоги координат опорной межевой сети представляют собой документ, включающий описание местоположения пунктов опорной межевой сети, значения их координат и способы их определения. Каталоги координат опорной межевой сети также ведутся на бланках установленной формы.
Производные документы государственного земельного кадастра подразделяются на:
1. Кадастровые планы земельных участков (выписки) в объеме, соответствующем характеру запрашиваемых сведений.
2. Справки в налоговую инспекцию, выдаваемые по согласованному регламенту.
3. Перечень земель, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
4. Статистические отчеты.
5. Производные кадастровые карты (планы).
6. Другие справочные и аналитические документы.
Кадастровый план земельного участка (КПЗУ) представляет собой единый документ, состоящий из разделов, предназначенных для отражения определенных групп характеристик поставленного на государственный кадастровый учет земельного участка. Состав и назначение используемых разделов КПЗУ представлены в прил. 11.
Количество разделов КПЗУ определяется объемом и характером запрашиваемых сведений (наличие раздела В.1 обязательно). Кадастровый план земельного участка, предназначенный для предоставления сведений, необходимых для установления границ земельного участка в натуре или для проведения работ по составлению графических описаний отдельных вновь образуемых границ земельных участков включает все разделы (В.1 – В.6). Кадастровый план, предназначенный для предъявления в учреждение юстиции по регистрации прав, включает разделы В.1 – В.2, а также разделы В.3, В.4 при наличии соответствующих сведений в государственном земельном кадастре.
Изготовление КПЗУ осуществляется комбинированным способом. Количество изготавливаемых экземпляров КПЗУ определяется заявителем в заявлении о предоставлении сведений.
Справки в налоговую инспекцию представляют собой документы следующих видов:
справки о кадастровом учете земельного участка – документ, состоящий из совокупности форм, заполненных на бланках установленного образца, состав и содержание которых определяются требованиями налогового законодательства;
список налогоплательщиков кадастрового района – документ, выполненный на формах установленного образца, содержащий краткие сведения о земельных участках в кадастровом районе и их правообладателях;
справки по запросам – документы не установленной формы, подготавливаемые по внерегламентым запросам налоговых органов.
Перечень земель, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований представляют собой документы установленной формы, в которые в определенном порядке вносятся сведения обо всех земельных участках, являющихся, соответственно, собственностью Российской Федерации субъекта Российской Федерации и муниципального образования.
Статистические отчеты представляют собой документы, формируемые в установленном порядке на основании сведений государственного земельного кадастра по всему кадастровому району. Статистические отчеты формируются на бланках установленного образца.
Производные кадастровые карты (планы) представляют собой карты (планы), составляемые на основании информации государственного земельного кадастра по отдельным запросам.
4.5 Экономическая (кадастровая) оценка земельного участка района
Оценка земли, как составная часть земельного кадастра обеспечивает решение одной из важнейших проблем – учет и соизмерение зональных экономических и природных различий в стране. Успешное решение многих государственных, отраслевых, региональных и внутрихозяйственных задач невозможно без изучения качества земли и формирования ее сравнительной оценки.
В системе оценки земли, большое значение имеет экономическая (кадастровая) оценка земли. В современных условиях земельно-оценочных работ экономическая стоимостная оценка земли получила название кадастровой оценки в связи с внесением ее результатов в государственный земельный кадастр.
Государственную оценку земель сельскохозяйственного назначения проведен на основе капитализации расчетного рентного дохода.
При этом расчетный рентный доход представляет собой сумму дифференциальной земельной ренты и абсолютного рентного дохода.
В соответствии с постановлением Правительства РФ «О государственной кадастровой оценки земель» от 25 августа 1999 года на территории РФ предусмотрено проведение государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий для налогообложения и иных целей, установленных законодательством.
Следует отметить, что государственная кадастровая оценка земель проводится в централизованном порядке Федеральным государственным унитарным предприятием «Южный федеральный центр «Земля»». В настоящее время проведена кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий по всем областям, краям и административным районам. Оценка проведена так же и по районам Краснодарского края на основе нормативов, доведенных Росземкадастром. В результате проведенных работ средняя кадастровая стоимость 1 гектара сельскохозяйственных угодий по Краснодарскому краю с учетом индексации в 2007 году составляет 82 764 рубля и является самой высокой в стране.
Естественной основой при проведении кадастровой оценки земли послужила бонитировка почв, устанавливающая их относительную пригодность для возделывания сельскохозяйственных культур по основным факторам естественного плодородия. В этой связи расчеты оказывают, что между бонитировкой почв земельных участков и их кадастровой стоимостью существует тесная зависимость. Это дает основание рассчитать кадастровую стоимость отдельного земельного участка, если в централизованном порядке он не оценен, используя материалы бонитировки почв и материалы кадастровой оценки земель в конкретном районе.
Зная бонитировочный балл конкретного земельного участка по плодородию можно рассчитать коэффициент сравнительного достоинства земли по следующей формуле:
К с.д. = Б уч.пр.с. Б р.пр.с.
где К с.д. – коэффициент сравнительного достоинства;
Б уч.пр.с. – почвенный балл по природным свойствам конкретного земельного участка;
Б р.пр.с. – почвенный балл по свойствам почв по району.
Так, если в Щербиновском районе Краснодарского края балл бонитета составляет 62, а по земельному участку АКХ «Передовик» - 68, то коэффициент сравнительного достоинства составляет 1, 096 (68:62). Кадастровая стоимость 1 гектара сельскохозяйственных угодий в Щербиновском районе, с учетом индексации 2007 года, составляет 79 864 рубля.
Исходя, из коэффициента сравнительного достоинства земли можно рассчитать примерную кадастровую стоимость 1 гектара сельхозугодий по конкретному земельному участку по формуле:
К с.з.у. = К с.р. К с.д. (4.3)
где К с.з.у. – кадастровая стоимость 1 га. земельного участка, руб.;
К с.р. - кадастровая стоимость 1 га. сельхозугодий района, руб.;
Исходя из данной формулы кадастровая стоимость 1 га. земельного участка АКХ «Передовик» составляет 87 530 руб. (79 864 1, 096)., то есть экономическая (кадастровая) стоимость данного участка превышает краевую и районную стоимость благодаря высокому уровню плодородия почв.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В России завершен первый этап земельных преобразований. Произошли принципиальные, глубинные изменения в форах собственности на землю. Ликвидирована монополия государственной собственности на землю. Введена плата за пользование землей. Формируются основы земельного рынка и его инфраструктуры. Все это требует принципиально новых методов государственного управления, способных обеспечить функционирование рыночных механизмов в сфере земельных отношений. В этих условиях резко возрастает роль государственного земельного кадастра как единой многоцелевой информационной системы, направленной на обеспечение органов управления всех уровней о состоянии земельного фонда в Российской Федерации, а также на удовлетворение информационного спроса на рынке недвижимости.
Особое значение в ведении государственного земельного кадастра имеет государственный кадастровый учет земельных участков, при выполнении которого осуществляется внесение сведений в Единый государственный реестр земель об объектах кадастрового учета, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки, признать факт его существования государством.
Дипломный проект содержит основные разделы, характеризующие государственный земельный кадастр порядок ведения государственного кадастрового учета земельных участков на примере Щербиновского района Краснодарского края.
В теоретической части проекта сформулированы основные понятия земельного кадастра, его задачи и содержание, а также особое положение земельного кадастра в ряду кадастров природных ресурсов и его народнохозяйственное значение.
Объектом земельного кадастра на уровне рассматриваемого Щербиновского района является земельный фонд района независимо от форм собственности на земельные участки и характера их использования. В этой связи в дипломном проекте представлена характеристика земельного фонда района, распределение его по категориям, угодьям, формам собственности, а также изложены основные задачи и функции органов, осуществляющих управление земельными ресурсами района.
Изложение научно-методических основ кадастра составили в дипломном проекте необходимую теоретическую и методическую основу для решения конкретных вопросов технологии ведения земельного кадастра на муниципальном уровне, определили порядок ведения государственного кадастрового учета. В системе проведения государственного кадастрового учета важное место занимает кадастровое деление территории района и присвоение кадастровых номеров земельным участкам.
Особое место в структуре государственного кадастрового учета занимает единая система технологической документации земельного кадастра. При этом основными документами земельного кадастра, представленными в дипломном проекте, являются Единый государственный реестр земель, составной частью которого выступает государственный реестр земель кадастрового района, дежурная кадастровая карта и кадастровые дела.
Таким образом, теоретическая и методическая части дипломного проекта отдельные вопросы технологии ведения государственного кадастрового учета, его документация дают полное представление о ведении государственного земельного кадастра на территории Щербиновского района и осуществлении государственного кадастрового учета в современных условиях.
И в итоге дипломного проекта важно отметить, что наличие целостной системы управления земельными ресурсами страны, составной частью которой является государственный земельный кадастр, создает необходимые гарантии прав, позволяет планировать деятельность, исходя из зафиксированных характеристик земельных участков. Тем самым создается необходимая ясность в отношениях по распоряжению земельными участками, повышается инвестиционная привлекательность земли по сравнению с иными вариантами инвестирования, снижаются издержки при проведении сделок с земельными участками, что делает земельный рынок более мобильным.
Органы власти посредством создания государственного земельного кадастра упорядочивают отношения по поводу использования недвижимости, получают необходимую информацию о тенденциях в поведении пользователей недвижимостью, тенденциях развития рынка земли и иной недвижимости, что дает им возможность принимать управленческие решения, корректировать их, а при необходимости изменять свою политику коренным образом.
ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Конституция Российской Федерации. – М.,1993.
2. Земельный кодекс Российской Федерации – М.,2000.
3. Федеральный закон от 2.02.2000 г. «О государственном земельном кадастре».
4. Федеральный закон № 7-ФЗ от 10.01.2002 г. «Об охране окружающей природной среды».
5. Федеральный закон № 181-ФЗ от 17.07.1999 г. «Об основах охраны труда в Российской Федерации».
6. Постановление Правительства Российской Федерации от 18.07.2000г. «Вопросы Федеральной службы земельного кадастра России».
7. Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 гг.)»: Постановление Правительства Российской Федерации от 25.10.2000г.
8. Постановление Правительства Российской Федерации от 11.01.2001г. «Об утверждении Положения о Федеральной службе земельного кадастра России».
9. Постановление Правительства Российской Федерации от 6.09.2000г. «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам».
10. Постановление Правительства Российской Федерации от 2.12.2000г. «Об утверждении правил представления сведений государственного земельного кадастра».
11. Приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 14.05.2001г. «О кадастровом делении территории Российской Федерации».
12. Приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 15.06.2001г. «Об утверждении документов государственного земельного кадастра».
13. Приказ Федеральной службы земельного кадастра России от 15.06.2001г. «Порядок ведения государственного реестра земель района».
14. Бабенко В.А., Тарманов В.В., Осипов Г.К. Государственный земельный кадастр. СПб: Питер, 2003. - 320с.
15. Варламов А.А., Гавриленко В.А., Гальченко С.А. Научные основы земельного кадастра. Учеб. пособие. – М.: ГУЗ, 2000. – 104с.
16. Варламов А.А. Земельный кадастр. Теоретические основы государственного земельного кадастра. – М.: Колос, 2003 – 833с.
17. Ведение государственного земельного кадастра средствами ПК ЕГРЗ-Т: Учебник / Под ред. Г.Д. Высокинской; - Филиал ФГУП «ФКЦ «Земля» по ЮФО, 2005. – 435 с.
18. Земельный кадастр. Теория, методика, практика / Под ред. А.А. Варламова. – М.: ГУЗ, 2000. – 568с.
19. Комов И.В. Земельные отношения и земельная реформа в России // Земля России. – 1993 - с 1-7.
20. Определение категорий зданий и помещений по пожаровзрывоопасности: Методические указания к практической работе – Ростов н/ д: РИЦ РГСУ, 2002.
21. Организационно-хозяйственные аспекты использования и оценки земель / Под ред. А.С. Чешева. – Ростов н/Д, СКНЦ ВШ,1998. – 192с.
22. Организация кадастрового учета земель в России: Справочное пособие - Федеральная служба земельного кадастра России, 2002. - 300 с.
23. Охрана окружающей среды в строительстве: Учеб. для студ. вузов / Журавлев В.П., Серпокрылов Н.С., Пушенко С.Л. – М.: АСВ, 1995. – 328с.
24. Чешев А.С., Фесенко И.П. Земельный кадастр - Учебник для вузов. – М.: Приор, 2000. – 368с.
25. Башоров В.А. Совершенствование механизма управления земельными ресурсами // Земельный вестник России. – 2003. – №1.- с. 1-5.