| Скачать .docx |
Курсовая работа: Експертна оцінка земель
Міністерство освіти і науки України
Волинський державний університет імені Лесі Українки
Географічний факультет
Кафедра екології,
землевпорядкування
та кадастру
Експертна оцінка земель
(курсова робота)
Виконав:
студент 34 групи
географічного факультету
стаціонарної форми навчання
Платонов Є.С.
Науковий керівник:
Проф. Мельник В.М.
Луцьк 2003
Зміст.
1. Вступ..................................................................................................................3
2. Експертна оцінка земель несільськогосподарського призначення..............4
3. Експертна оцінка земель сільськогосподарського призначення..................9
4. Висновки..........................................................................................................27
5. Література........................................................................................................28
Вступ
Земля являється одним з основних елементів виробництва, за допомогою якого країна створює матеріальні цінності. Поряд з тим земля є природним об’єктом, який вже існує і не створюється людством.
В даній роботі пропонується розгляд методичних та практичних аспектів експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення в Україні.
Грошова оцінка земельної ділянки, як нормативна так і експертна проводиться у відповідності до методик, затверджених Кабінетом Міністрів України з метою економічного регулювання земельних відносин при укладанні цивільно–правових угод, передбачених законодавством України.
МЕТОДИЧН І ТА ПРАКТИЧНІ АСПЕКТИ ЕКСПЕРТНОЇ
ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК
НЕСІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ В УКРАЇНІ
Відповідно до статті 2 Закону України „Про плату за землю” використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель.
Залежно від призначення та порядку проведення грошової оцінки земельних ділянок може бути нормативною і експертною.Нормативна грошова оцінка земель використовується для визначення розміру земельного податку, орендної плати за землю, визначення втрат сільськогосподарських і лісових угідь та економічного стимулювання національного використання та охорони земель. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненнні цивільно–правових угод щодо земельних ділянок.
Згідно з Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 16 червня 1999 р. № 1050, проводиться експертна грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення, на яких знаходяться об’єкти нерухомого майна, в тому числі об’єкти незавершеного будівництва та законсервовані об’єкти, що приватизовані (відчужені) відповідно до законодавства України.
В результаті здйснення експертної грошової оцінки земельних ділянок визначається їх оцінна вартість, яка враховується під час встановлення:
ціни продажу земельної ділянки;
стартової ціни продажу земельної ділянки.
Оцінна вартість земельної ділянки визначається виходячи з її характеристики та властивостей, правового режиму, місцезнаходження, а також з урахуванням кон’юнктури ринку.
При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується не менше трьох методичних підходів, при цьому один з них може базуватись на нормативній грошовій оцінці. Найбільш поширеними методами в Україні є:
капіталізація чистого доходу;
зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці;
грошова оцінка земельної ділянки за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. №525, і
Методикою грощової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213, в частині оцінки земель населених пунктів;
поєднання декількох методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові комоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).
Метод капіталізації чистого доходу грунтується на капіталізації грошових податків одержуваних власником земельної ділянки в поточну вартість. Даний метод може застосовуватися для визначення вартості як забудованих так і не забудованих ділянок і лише для оцінки тих ділянок, які є дохідною власністю. Необхідною умовою застосування цього методу є наявність інформації про дохід, що може бути одержаний від володіння земельною ділянкою в ринкових умовах.
Методичний підхід до експертної грошової оцінки земельної ділянки, що базується на зіставленні цін продажу земельних ділянок, використовується при умові розвинутого й активного ринку землі, коли достовірна інформація про продаж земельних ділянок є доступною. Він базується на принципі: раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше, ніж йому коштуватиме аналогічна інша ділянка з подібними властивостями.
Метод врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці застосовують для земельних ділянок вже освоєних або таких, освоєння яких передбачається відповідно до найбільш ефективного використання.
При використанні цього методу, сума витрат на освоєння віднімається від вірогідної (розрахованої) ціни продажу освоєної ділянки, що дає оцінку вартості землі в залишку.
В основі нормативної грошової оцінки лежить капіталізація рентного доходу, що виникає завдяки місцю розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштування його території та якості земель з урахуванням природнокліматичних та інженерно–геологічних умов, архітектурно–ландшафтної та історико–культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель.
Порівняння методів експертної грошової оцінки можна розглянути на прикладі оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення в селищі Варва Чернігівської області.
У процесі виконання процедур оцінювання різними методами, нами отримано результати, які значно відрізняються (табл.1), хоча вони визначають діапазон, в якому лежить обумовлене значення вартості (теоретично такі величини повинні збігатися тільки в умовах ідеально розвинутої економіки).
На основі узагальнення теоретичного та практичного досвіду здійснення експертної грошової оцінки в Україні можна зробити наступні висновки.
Оптимальними підходами щодо здійснення експертної грошової оцінки земельних ділянок є такі підходи, які грунтуються на найповніших відомостях про земельну ділянку.
Таблиця 1.
| Земельна ділянка | Площа, М2 |
Вартість ділянки, грн. | Висновок про вартість, грн. |
||||
грошова оцінка нормативна |
метод капіталізації чистого доходу | метод зіставлення цін продажу |
метод ураху-вання витрат |
ділян- ки, всього |
1м2 ді-лян- ки |
||
| під торгівельним павільйоном | 371 | 6893 | 1065 | – | 3606 | 3606 | 9.72 |
| під баром | 350 | 6573 | 136 | – | 3181 | 381 | 9.09 |
| під кафе–магазином | 700 | 13146 | 1053 | – | 7376 | 7376 | 10.54 |
| під торгівельним кіоском | 81 | 2424 | 1724 | – | 1380 | 180 | 17.04 |
Метод зіставлення цін продажу, що максимально зорієнтований на кон’юнктуру ринку, є найбільш привабливим. Однак в Україні складність його застосування полягає не лише у відсутності розвинутого ринку землі, на якому зараз діє лише один продавець–держава, а й у недостатньо розробленій техніці внесення поправок при співставленні існуючих продажів, відсутність належного обгрунтування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів. Зокрема, в згаданих роботах метод зіставлення цін продажів аналогічних об’єктів не використовувався, тому що ніяких даних про трансакції, що здійснилися в ринкових умовах, із функціональними аналогами оцінюваних об’єктів не знайдено.
Метод капіталізації чистого доходу застосовується лише для оцінки тих ділянок, які є дохідною власністю, виходячи з принципу найбільш ефективного їх використання. Дохід, що може бути одержаний від володіння земельною ділянкою в ринкових умовах–це дохід у вигляді орендної плати або участі в доходах чи в інших формах, що може бути одержаний власником при передічі ділянки в оренду.
В даний час в Україні ринок оренди землі розвинутий досить слабко (точніше однобічно). Фактично укладених договорів оренди між суб’єктами підприємницької діяльності вкрай мало. Договори оренди, де в якості орендодавця виступає уповноважений місцевими радами орган, визнати такими, які укладені в ринкових умовах можна лише з достатньою долею припущення. Саме тому метод капіталізації чистого доходу нині не можна віднести до достатньо обгрунтованого, то ж нами прийнята нульова питома вага значимості результатів цього методу.
Метод нормативної грошової оцінки по суті не є ринковим, але все ж дає результат, який можна і потрібно використовувати при узгодженні результатів (хоча б в якості ще одного орієнтира).
В умовах України найбільш придатним для оцінки вартості земель є метод врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці (метод залишку). Він найбільш характерний для невеликих об’єктів, споруджених в
ринкових умовах сьогодення, з виконанням умов найбільш ефективного використання (що стосується оцінюваних нами земельних ділянок).
ЕКСПЕРТНА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ
СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ
Визначення та реалізація приватної форми власнисті на землю є кроком до формування ринку землі, оскільки власність дає право володіння, користування і розпорядження нею. Необхідність його встановлення полягає у тому, що в умовах ринкових відносин, ринок капіталів, предметів споживання і послуг, засобів виробництва, в тому числі і землі, є обов’язковим.
В Україні тривають перші спроби формування ринку землі. Однією з основних умов його успішного функціонування є створення інфраструктури, яка повинна включати в себе органи, які займаються оцінкою земельних угідь, їх реєстрацією, а також обмеженнями, пов’язаними з переходом прав власності на землю. Проте основним питанням, яке потребує детального вивчення і вирішення, є проблема ціни землі, зокрема сільськогосподарського призначення. Існуюча нормативна грошова оцінка земель, яка розрахована за Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів служить для встановлення земельного податку та визначення мінімальної величини орендної плати (не менше 1% від нормативної грошової оцінки).
Варто зазначити, що розрахована за цим способом оцінна вартість не дає реальної, стосовно сьогоднішніх умов, ціни земель, оскільки економічні чинники (диференціальний дохід) в багатьох аспектах не відображали реальної картини стану земель сільськогосподарського призначення навіть на час здійснення економічної оцінки. В умовах ринку земельних ресурсів дана нормативна оцінка може застосовуватись при укладанні цивільно–правових угод, а визначення ціни (початкової або стартової аукціонної) необхідно здійснювати шляхом проведення експертної оцінки сільськогосподарських земель.
Процедура здійснення експертної оцінки – це впорядкований процес, який передбачає формулювання задачі, обгрунтування методики, інформаційної бази та визначення, враховуючи вказані складові, реальну вартість ділянки. Серед названих найважливішими складовими є визначення інформаційної бази та вибір доцільних методичних підходів оцінки.
Інформаційною базою для оцінки земельних ділянок є відомості державного земельного кадастру (про правовий режим земельних ділянок, функціональне використання, їх бонітетна, економічна та грошові оцінки, місцезнаходження, кількісна і якісні характеристики); дані обласних зональних агрохімлабараторій (результати агрохімобстеженя); проект відведення земельної ділянки; відомості про природні та екологічні властивості земельної ділянки (природні і набуті в процесі її цільового використання). Зібрані дані повинні бути проаналізовані в контексті викорисьовуваних до оцінки підходів.
На сьогодні їх існує декілька і грунтуються на:
зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок;
капіталізації чистого доходу;
урахування витрат на спорудження об’єкта нерухомого майна на земельній ділянці;
грошовій оцінці земель за Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 року № 525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213 (грошова оцінка нормативна).
Коротко їх проаналізуємо.
Відповідно до способу експертної оцінки земель, що грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, оцінна вартість земельної ділянки визначається на рівні ціни продажу подібних ділянок за формулою:
(1)
де
– оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом зіставлення ціни продажу подібної земельної ділянки, грн;
– ціна продажу подібної земельної ділянки, грн;
– кількість факторів порівняння;
– різниця (поправка) в ціні (+,–) продажу подібної земельної ділянки, що оцінюється за 
-им фактором порівняння.
Заоснову визначення оцінної вартості за цим способом беруть ціни продажу тих земельних ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, що оцінюється. Кінцева величина оцінної вартості визначається як середнє значення для ранжованого ряду варіантів значень (без урахування найбільшого і найменшого) або найбільш поширене значення серед отриманих результатів. Недоліком цього підходу є неможливість його використання за умов відсутності активного ринку земельних ділянок. Проте на сьогодні, коли ринок землі тільки зароджується і в багатьох випадках ціну ділянки, що продається немає з чим співставляти, його застосування є дуже обмеженим.
Інший методичний підхід експертної оцінки земель грунтується на врахуванні витрат на спорудженя об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці. За цим підходом оцінна вартість земельної ділянки визначається як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки (або капіталізованим річним доходом від її використання) та всіма витратами на спорудження об’єктів нерухомого майна. За основу визначення оцінної вартості землі шляхом врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна, розташованих на земельній ділянці, беруться ціни продажу забудованих ділянок, які склалися на ринку, та витрати, пов’язані із спорудженням цих об’єктів. Зазначений спосіб є придатним тільки для визначення оцінної вартості земель несільськогосподарського призначення. При експертній оцінці земель сільськогосподарського прмзначення його не можна використати, що і є його основним недоліком, оскільки на них не проводиться спорудження об’єктів нерухомого майна, а разом з тим неможливо визначити вмтрати на їх спорудження.
Відомий також методичний підхід, який грунтується на капіталізації чистого доходу, що отримується при ефективному використанні земельної ділянки.
При прямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:
(2)
де
– оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу, грн;
– річний чистий дохід (фактичний або очікуваний), грн;
– ставка капіталізації (коефіцієнт).
При непрямій капіталізації чистого доходу оцінна вартість земельної ділянки визначається за формулою:
(3)
де – оцінна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого доходу, грн;
– очікуваний чистий дохід за 1-й рік, грн;
– період у роках, який враховується при непрямій капіталізації чистого доходу.
Проте застосування зазначеного способу має свої особливості.
По-перше, даний спосіб не можна використовувати за умови збиткового ведення виробництва на землях сільськогосподарського призначення. З 1996 року на Україні переважна більшість сільськогосподарських підприємств є збитковими, і як наслідок, чистий дохід на землях, які є у їх розпорядженні, не формуються, що унеможливлює використання запропонованого способу при експертній оцінці землі.
По-друге, за даним способом вартість земельної ділянки визначається суто економічними чинниками: загальним рівнем цін, величиною затрат на вирощування тієї чи іншої сільськогосподарської культури, отриманим чистим доходом та відсотком іого капіталізації. Стосовно земель сільськогосподарськьго призначення ці економічні показники насампред залежать від головного засобу виробництва – землі і її властивостей. Саме від них, за умови найкращого та найефективнішого використання земельних ділянок, залежатимуть економічні показники – величина затрат і доходів. Тобто вартість земельної ділянки повинна визначатись за сукупністю її характеристик або властивостей, а не економічними факторами, які є похідними від цих характеристик і лежать в основі цього методичного подходу.
По-третє, при оціненні землі за методом капіталізації чистого доходу важливим чинником (від чого безпосередньо залежить величина чистого доходу) є величина затлат на вирощування тієї чи іншої культури. Проте в силу об’єктивних причин (різного рівня технічного оснащення, використання різних технологій вирощування тощо) затрати на землях онакової якості є різними. І відповідно, різною є визначена за даним способом ціна замлі, хоча повинна би бути однаковою.
По-четверте, запропонований метод враховує безпосередній стан земельної ділянки, а не той, який можна досягнути при впливові на неї різних заходів (агротехнічних, технологічних, агромеліоративних тощо), які б окуповувались і сприяли збільшенню чистого доходу.
Проведений аналіз методичних підходів свідчить, що вони є не зовсім придатними на сьогодні стосовно визначення достовірної ціни землі і спонукає до розробки таких методичних підходів, які б дозволяли усунути вказані недоліки і забезпечити достовірне визначення експертним способом реальну вартість земельних ділянок.
Одним із таких способів, який дозволяє отримувати обгрунтовану оцінну вартість земельних ділянок є спосіб експертної оцінки земель сільськогосподарського призначення, що грунтується на багатокритеріальному виборі при допомозі кількісних методів, де як критерії використовують показники узагальнених груп властивостей – родючості, екологічного стану, геолого-геоморфологічних умов, місце розташування та рівня інженерного облаштування території.
Таблиця 1. Групи показників земельної ділянки
та їх оптимальні (еталонні) значення
№ п/п |
Показники | Одиниці виміру | Оптимальне (еталонне) значення |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Показники родючості (якісна характеристика) | |||
| 1. | Вміст гумусу в орному шарі 0-20 см | % | 6,2 |
| 2. | Потужність гумусового горизонту | М | 0,40 |
| 3. | Вміст фізичної глини | % | 40 |
4. 4.1. |
Вміст: легкогідролізованого азоту (за Корнфілдом) |
Мг/кг |
225 |
| 4.2. | рухомого фосфору (за Кирсановим) |
Мг/кг | 250 |
| 4.3. | обмінного калію (за Кирсановим) |
Мг/кг | 170 |
5. 5.1. |
Мікроелементів: - бору |
Мг/кг | 1,5 |
| 5.2. | - молібдену | Мг/кг | 0,15 |
| 5.3. | - марганцю | Мг/кг | 30 |
| 5.4. | - кобальту | Мг/кг | 10 |
| 5.5. | - міді | Мг/кг | 1,5 |
| 5.6. | - цинку | Мг/кг | 1,5 |
| ІІ. Показники екологічного стану | |||
| 1. | Забруднення важкими металами: | Мг/кг | |
| 1.1. | - кадмієм | відсутнє; допустимий вміст – 0,7 |
|
| 1.2. | - свинцем | відсутнє; допустимий вміст – 0,7 |
|
| 1.3. | - ртуттю | відсутнє; допустимий вміст – 0,7 |
|
| 2. | Забруднення радіонуклідами | Кі/км2 | відсутнє; |
| 3. | Наявність залишків пестицидів | Мг/кг | відсутнє; допустимий вміст – 0,1 |
| 4. | Еродованість | глибина потужності гумусового шару | 40 см (30 см – слабозмиті, 20-18 см середньозмиті, 16-12 см сильнозмиті, 12-8 см дуже сильнозмиті) |
| 5. | Кислотність, рН (КІ) | - | 7 |
| 6. | Розміщення в зоні перевищення рівня шуму | дб | відсутній; допустимий рівень – 70- 110 |
| 7. | Розміщення в зоні забруднення атмосферного повітря | Мг/кг3 | відсутнє |
| 8. | Розміщення в зоні проходження ліній електропередач | відсутнє; | |
| ІІІ. Геолого-геоморфологічні параметри | |||
| 1. | Крутизна схилу | град. | 0-0,5 |
| 2. | Експозиція | - | північно-східна |
| 3. | Прояви небезпечних екзогенних процесів (яру, зсуву, карсти тощо) | % до загальної площі | 0 допустимий рівень – до 3% |
| 4. | Заболоченість (періодично зволожені) |
% до загальної площі | 0 допустимий рівень – до 3% |
| 5. | Глибина залягання грунтових вод | м | 2,50 |
| 6. | Кам’янистість | % | відсутня; допустимий рівень – до 2% |
| 7. | Розмірність поля (довжина*ширину) | ||
| 7. | Конфігурація поля | коеф. конфігурації | 1,0 |
| ІV. Показники місцезнаходження | |||
| 1. | Відстань до господарського двору | км | <1 |
| 2. | Відстань до ринків збуту | км | <10 |
| 3. | Відстань до центру населеного пункту | км | <1 |
| 4. | Доступність до автомагістралей, під’їзних шляхів | м | <500м |
| 5. | Доступність до зупинок, громадських центрів | м | <500м |
| 6. | Щільність населення | чол/км2 | 100 |
| V. Рівень інженерного облаштування території | |||
| 1. | Рівень під’їзних шляхів | асфальтові грунтові польові |
асфальтові |
| 2. | Наявність і робота меліоративної системи | добра задовільна незадовільна |
добра |
| 3. | Наявність системи протиерозійних заходів на схилових землях (організаційно – господарські – розміщення лінійних границь; агротехнічні – щілювання, залуження; лісомеліоративні – вітро – та воднорегулювальні лісосмуги, суцільне заліснення; гідротехнічні – наорні вали, канави, водозатримуючі вали, розпилювачі стоку, щвидкотоки тощо) | наявні частково наявні відсутні |
наявні |
Експертна оцінка земель сільськогосподарського призначення за багатокритеріальним вибором передбачає: визначення вартості умовної еталонної земельної ділянки; розрахунку за кількісними методами важливості критеріїв долі кожного еталонного показника у вартості цєї ділянки; порівняння з еталонними реальних показників оцінюваної земельної ділянки та розрахунок їх вартісноївеличини; сумування отриманих значень грошової оцінки кожного показника, який враховується при оцінці та визначення реальної ціни ділянки.
Запропонований спосіб експертної оцінки земель передбачає здійснення окремих, послідовно виконуваних операцій, які в сукупності складають процедуру розрахунку її вартості.
Реалізація запропонованого способу починається з розрахунку вартості умовної еталонної ділянки. Умовна еталонна ділянка – це земельний наділ, площею 1 га, яка характеризується найвищими для конкретної грунтово-кліматичної зони показниками родючості, екологічного стану, достатньо високим рівнем інженерного облаштування та ідеальним місцем розташування. Значення показників, якими вона характеризується, приведені у табл.1 (колонка 4). Її вартість пропонується визначати за методом капіталізації чистого доходу за формулою (2), який отримують при вирощуванні озимої пшениці. Вибір цієї культури обгрунтований тим, що вона займає найбільшу питому вагу у структурі сільськогосподарських культур і вирощується у всіх без винятку грунтово-кліматичних зонах України. Зараз прийнято, що її еталонна урожайність в країні складає 41 ц/га при нормативних затратах 1900 гривень. Тоді при біржовій ціні, яка склалася на ринку сільськогосподарської продукції, рівній 60 грн/ц, та ставці капіталізації чистого доходу у 3% вартість умовного еталонного гектару буде дорівнювати:
Вет
=
грн
(4)
Наступним кроком у процедурі експертної оцінки є розрахунок за кількісними методами важливості критеріїв долі кожного еталонного показника у вартісті оцінюваної ділянкию Один з таких методів полягає в побудові метриці коефіцієнтів переваг при попарному порівнянні критеріїв. Якщо критерій важливіший від, то коефіцієнт приймають рівним 1,5, при їх однаковій важливості – 1,0, а при меншій – 0,5. В запропонованому способі визначають коефіцієнти важливості для показників родючості (U 1 – вміст гумусу, %, U 2 – потужність гумусового горизонту, м; U 3 – потужність гумусового горизонту, м; U 4 – вміст рухомого фосфору, мг/кг; U 5 – вміст легкогідролізног азоту, мг/кг; U 6 – вміст рухомого калію, мг/кг). При попарному порівнянні ставиться коефіцієнт перевагиK і j критерію в рядку у відношенні до критерію в стовпчику (табл.2).
Коефіцієнти значимості критеріїв 
розраховують за формулою:
(5)
де значення Рі
j
визначають як суму добутків кожного елементу стрічки на елементи вектор-стовпчика
.Наприклад, для першої стрічки:
(6)
Таблиця 2. Значення коефіцієнтів вагомості оцінюваних показників
при експертній оцінці за багатокритеріальним вибором
| № | Показники | U1 | U2 | U3 | U4 | U5 | U6 | |
Рсі | |
Ранг |
| U1 | вміст гумусу, % |
1,0 | 0,5 | 1,5 | 1,5 |
1,5 | 1,5 | 7,5 | 41 | 0,209 | 2 |
| U2 | потужність гумусового горизонту, м |
1,5 | 1,0 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 8,5 | 49 | 0,248 | 1 |
| U3 | вміст фізичної глини, % |
0,5 | 0,5 | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 5,0 | 27,5 | 0,139 | 3 |
| U4 | вміст рухомого фосфору, мг/кг |
0,5 | 0,5 | 0,5 | 1,0 | 1,5 | 1,0 | 5,0 | 27,25 | 0,138 | 4 |
| U5 | вміст легкогідролігного азоту, мг/кг | 0,5 | 0,5 | 0,5 | 1,0 | 1,0 | 1,0 | 4,5 | 25 | 0,128 | 6 |
| U6 | вміст рухомого калію, мг/кг |
0,5 | 0,5 | 0,5 | 1,0 | 1,5 | 1,0 | 5,0 | 27,25 | 0,138 | 5 |
| Всього | - | - | - | - | - | - | - | 197 | 1 | - | |
Склавши матрицю і впорядкувавши критерії (показники) за важливістю визначають коефіцієнти значимості кожного з них за величиною
. Тобто за
встановлюють місце критерію у ранжирному ряді.
Даний приклад проведений з визначеним числом показників однієї із груп і показує тільки порядок визначення коефіцієнтів значимості. При проведенні експертної оцінки до уваги може бути взята і більша кількість критеріїв. Чим більша буде множина, тим більше буде враховано показників, і, як наслідок, – точніша експертна оцінка. Процедера визначення коефіцієнтів значимості для будь-якої кількості критеріїв аналогічна наведенів у табл. 2.
Важливим є поняття фізичної суті вагових коефіцієнтів. В даному випадку вони являють собою частки цін кожного врахованого еталонного показника еталонної земельної ділянки у її загальній вартості.
Знаючи вплив значень вагових коефіцієнтів на ціну земельної ділянки знаходять долю кожного із них, виражену у гривнях, у загальній вартості умовного еталонного гектара. Розрахунок здійснбється за формулою:
(7)
На основі отриманих результатів, а також визначеної вартості умовного еталонного гектара розраховані частки, які складає кожний конкретний показник в загальній ціні земельної ділянки (табл. 3.).
Наступним кроком при проведенні експертної оцінки за зопропонованим способом є визначкння ціни конкретної земельної ділянки на основі багатокритеріального вибору. Він полягає у порівнянні множини визначених показників родючості, які досить повно характеризують її стан, з еталонними та визначенні на цій основі їх часткового вартісного впливу. Сума у грошовому виразі кожного із визначених показників (властивостей) оцінюваної ділянки буде становити її експертну ціну.
Таблиця 3. Частка оцінюваних покозників в ціні еталонного гектару
ділянки та її загальна величина
Показ- ник |
Назва показника | Числове значення показника еталонної ділянки, U іет |
Вагові коефіцієнти, |
Ціна еталонного показника, Ціет ,грн |
| U1 | вміст гумусу, % | 6,2 | 0,209 | 3469,4 |
| U2 | потужність гумусо- вого горизонту, м |
0,40 | 0,248 | 4116,8 |
| U3 | вміст фізичної глини, % | 40 | 0,139 | 2307,4 |
| U4 | вміст рухомого фосфору, мг/кг | 250 | 0,138 | 2290,8 |
| U5 | вміст легкогідроліг- ного азоту, мг/кг |
225 | 0,128 | 2124,8 |
| U6 | вміст рухомого калію, мг/кг | 170 | 0,138 | 2290,8 |
| Всього | - | 1 | 16600 | |
Розрахунок частки, яку складає кожний конкретний показник в загальній ціні
земельної ділянки, здійснюється за формулою:
(8)
де Ці – частка в експертній оцінці земельної ділянки і -го показника;
Ціет – частка в ціні умовної еталонної земельної ділянки еталонного показника;
U і – числове значення і -го показника;
U ет – еталонне значення показника.
Посумувавши виражені у грошовій формі показники родючості знаходять вартість земельної ділянки (табл.5). Отримана вартість не враховує параметрів екологічного впливу, геолого-морфологічних умов, місця розташування та інженерного облаштування території. Їх враховують множенням визначеної вартості на коефіцієнти впливу кожного із показників (табл.4-7). Тоді формула для визначення експертної ціни земельної ділянки набуде вигляду:
(9)
де 
– коефіцієнт екологічного стану;
– коефіцієнт геолого-геоморфологічних параметрів;
– коефіцієнт місця розташування;
– коефіцієнт інженерного облаштування території.
Таблиця 4. Поправочні коефіцієнти, які впливають на показник
екологічного стану земельної ділянки, К 1
| Назва показника | Характеристика показника | Значення коефіцієнта |
Рівень забруднення радіонуклідами, Кі/км2 |
до 1,0 1,1-5,0 5,1-10,0 10,1-15,0 |
1,0 0,96 0,96-0,84 0,84-0,76 |
| Еродованість | Слабозмитий Середньозмитий Сильнозмитий Намитий |
0,80 0,60 0,45 1,02 |
| Кислотність, рН (КІ) | 4,0-4,5 4,6-5,0 5,1-5,5 5,6-6,0 6,0-7,0 |
0,70 0,81 0,89 0,96 1,02 |
| Розміщення в зоні забруд-нення атмосферного повітря | - | 0,80-0,95 |
| Розміщення в зоні напруги електромагнітногополя | - | 0,90-0,95 |
Розміщення ділянки в зоні допустимого рівня шуму |
- | 0,90-0,97 |
Таблиця 5. Поправочні коефіцієнти, які враховуються геолого-геоморфологічні
параметри земельної ділянки, К2
| Назва показника | Характеристика показника | Значення коефіцієнта |
Розміщення частини ділянки, що має схил поверхні |
до5% 5-10% 10-15% понад 20% |
0,95 0,90 0,85-0,90 0,82 |
Наявність небезпечних геологічних процесів (зсуви, карсти, яри) |
до 5-10 м | 0,85-0,90 |
| Залягання грунтових вод | менше 2,5 м | 0,90-0,95 |
Розміщення в зоні затоплення повінню |
до 4% | 0,90 |
Періодичне перезволоження з грунтовим живленням, що важко осушується |
- | 0,90-0,95 |
Відношення довжини поля до ширини |
1 2 3 4 5 |
0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 |
Ділянка неправильної геометричної форми |
клин, трапеція | 0,95-0,98 |
Таблиця 6. Поправочні коефіцієнти, які враховують
місцерозташування земельної ділянки, К3
| Назва показника | Характеристика показника | Значення коефіцієнта |
Відстань до господарського двору,км |
0-1 1-2 2-3 3-4 4-5 >5 |
1,02 1,01 1,0 0,99 0,98 0,95 |
| Відстань до ринків збуту, км | 0-5 5-10 10-15 15-20 20-30 30-40 40-50 |
1,03 1,02 1,0 0,99 0,98 0,96 0,95 |
| Місцеположення | в зоні магістралей містоформуючого значення; в зоні пішохідної доступності зупинок; в зоні доступності громадськихцентрів; в прирейковій зоні |
1,05 10,4 10,4 10,4 |
Таблиця 7. Поправочні коефіцієнти, які враховують рівень інженерного
облаштування території земельної ділянки, К4
| Назва показника | Характеристика показника | Значення коефіцієнта |
| Рівень під’їзних шляхів | асфальтові дороги грунтові польові |
1,02 1,0 0,98 |
Робота меліоративної мережі (для осушених грунтів) |
добра задовільна незадовільна |
1,02 1,0 0,98 |
Наявність протиерозійних елементів (для схилових земель) |
наявні частково наявні відсутні |
10,4 10,2 0,98 |
Наведемо приклади експертної оцінки різних за показниками земельних угідь, які розташовані в різних місцях. Приведемо їх детальну характеристику.
1. Грунт – дерново опідзолений, середньосуглинковий. Містить 1,6% гумусу, 120 мг/кг лагкогідролізованого азоту, 250 мг/кг рухомого фосфору, 200 мг/кгобмінного калію. Вміст фізичної глини – 38%. Потужність гумусового горизонту – 38 см. РН (КІ) – 5,6. Ділянка розміщена на віддалі 1 км до господарського двору, 24 км до ринку збуту, знаходиться в зоні пішохідної доступності до зупинки громадського транспорту. Під’їзні шляхи – асфальтова дорога. Конфігурація – неправильна трапеція.
2.Грунт – дерново опідзолений глеюватий, середньосуглинковий.Містить 1,4% гумусу, 118 мг/кг легкогідролізованого азоту, 70 мг/кг рухомого фосфору, 214 мг/кг обмінного калію. Вміст фізичної глини – 35%. Потужність гумусового горизонту – 35 см. РН (КІ) – 5,9. Ділянка розміщена на віддалі 1 км до господарського двору, 24 км до ринку збуту, знаходиться в зоні пішохідної доступності до зупинки громадського транспорту. Під’їзні шляхи – гравійна дорога.
3. Грунт – дерново опідзолений, середньосуглинковий. Містить 1,9% гумусу, 128 мг/кг легкогідролізованого азоту, 150 мг/кг рухомого фосфору, 150 мг/кг обмінного калію. Вміст фізичної глини – 35%. Потужність гумусового горизонту – 39 см. РН (КІ) – 5,6. Через неї проходить високовольтна лінія електропередач. Ділянка розміщена на віддалі 2,4 км до господарського двору, 20 км до ринку збуту, знаходиться в зоні пішохідної доступності до зупинки громадського транспорту. Під’їзні шляхи – грунтова дорога. Розміщена на меліорованих землях. Робота дренажної мережі – незадовільна.
Врахувавши формули (8) та (9), а також наведені в таблицях (4-7) дані щодо визначення поправочних коефіцієнтів, була визначена експертна оцінка землі для даних ділянок (табл.8).
Таблиця 8. Характеристика земельних ділянок та їх експертна оцінка
| Показники | 1-ділянка | 2-ділянка | 3-ділянка | |||
числове значення,U1 |
ціна показни- ка, Ц1 ,грн |
числове значення,U1 | ціна показни-ка, Ц1 ,грн |
числове значення,U1 |
ціна показ- ника, Ц1 ,грн |
|
| вміст гумусу,% | 1,6 | 895 | 1,4 | 783 | 1,9 | 1063 |
| потужність гумусового горизонту,м | 38 | 3911 | 35 | 3602 | 39 | 4014 |
вміст фізичної глини,% |
35 | 2019 | 35 | 2019 | 35 | 2019 |
| вміст рухомого фосфору, мг/кг | 250 | 2124 | 70 | 595 | 150 | 1274 |
вміст легкогід- ролізованого азоту, мг/кг |
120 | 1617 | 118 | 2163 | 128 | 2346 |
| вміст рухомого калію, мг/кг | 200 | 2695 | 214 | 2884 | 250 | 3368 |
| всього | - | 13261 | - | 12046 | - | 14084 |
| коефіцієнт екологічного стану, К1 | 0,96 | -530 | 0,96 | -481 | 0,864 | -1915 |
коефіцієнт геолого-геоморфологіч- них парамет- рів, К2 |
0,95 | 0 | 1,0 | 0 | 1,0 | 0 |
кофіціент міс- цкрозташуван- ня, К3 |
1,04 | +530 | 1,04 | +481 | 1,03 | +422 |
коефіцієнт ін- женерного об- лаштування те- риторії, К4 |
1,02 | +265 | 1,0 | 0 | 0,96 | -563 |
| загальна ціна | - | 13526 | - | 12046 | - | 12024 |
Висновки
Розглянутий методичний підхід експертної оцінки земель є досить універсальним.
По-перше, за його допомогою можна оцінювати вартість земельної ділянки за будь-якою кількістю показників, які її характеризують.
З другого боку, він дозволяє правильно розрахувати експертну ціну земельної ділянки в залежності від шляхів її використання та цільового призначення. За таких умов визначальними у формуванні ціни є окремі показники, ваговий вплив яких ( в кожному конкретному випадку він є різним) даний метод дозволяє досить правдоподібно визначити експерту.
По-третє, за даним методом можна здійснювати оцінку земельних ділянок стосовно конкретного періоду часу, оскільки вартість умовної еталонної ділянки стосовно конкретного періоду часу, а разом і ціна будь-якої реальної визначатиметься через рівень цін, які склалися на цей період на ринку сільськогосподарської продукції та рівня існуючих на даний час технологій вирощування сільськогосподарських культур, які в сукупності визначають дохідність вирощування.
При проведенні експертної оцінки за багатокритеріальним вибором на кожному етапі важливою є роль самого експерта. Вибір множини критеріїв і встановлення їх важливості, процедура знаходження частки оцінюваних показників (критеріїв) в загальній ціні оцінюваної земельної ділянки визначається його особистими і професійними якостями, розумінням поставленої задачі, знанням і досвідом.
Література
1. Андреішин М.В. “Про нормативну оцінку землі і плату за землю” Сільські обрії, № 4-6. Київ, 1997.
2. Войтенко С.П. “Шляхи розвитку кадастру в Україні”. Зб. “Інженерна геодезія”, - Київ, 1997.
3. Володін М.О. “Основи земельного кадастру” Київ, 2000.