| Похожие рефераты | Скачать .docx | Скачать .pdf |
Дипломная работа: Договор купли-продажи нежилых помещений
ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Оглавление:
Введение
Глава 1. История развития, понятие и предмет договора купли-продажи нежилых помещений
1.1 История развития правового регулирования недвижимого имущества
1.2 Нежилые помещения как объект договора купли-продажи
1.3 Понятие договора купли-продажи нежилых помещений
Глава 2. Элементы и форма договора купли-продажи нежилых помещений
2.1Стороны договора купли-продажи нежилых помещений
2.2Форма договора купли-продажи нежилых помещений
Глава 3. Правовое регулирование исполнения договора купли-продажи нежилых помещений и ответственности за его нарушение
3.1 Исполнение договора купли-продажи нежилых помещений
3.2 Ответственность за нарушение продавцом и покупателем договора купли-продажи нежилых помещений
Заключение
Список используемой литературы
Введение
Развитие экономики любой страны зависит от уровня развития товарного производства, которое предполагает совершение различных актов товарообмена. Наиболее распространенной формой выражения таких отношений выступает договор купли-продажи. В настоящее время все чаще заключаются договора купли-продажи, предметом которых является недвижимое имущество, в частности, здания, сооружения и иные нежилые помещения. Обострился интерес и к купле-продаже торговых, складских, производственных и прочих нежилых помещений.
В современный период приобрести нежилое помещение в собственность можно не только по договору купли-продажи, а также по договору мены, дарения или по иным договорам. Но чаще всего основанием возникновения права собственности на нежилые помещения все-таки является купля-продажа или строительство этих объектов на собственные средства или на долевых началах.
Нормы параграфа 7 главы 30 «Продажа недвижимости» Гражданского Кодекса Российской Федерации определяют общий порядок для перечисленных в ней различных по своему содержанию отдельных видов договора купли-продажи недвижимости.
Распространяя на договор купли-продажи нежилых помещений общие положения о договоре купли-продажи недвижимости, необходимо учитывать существенные особенности предмета этого договора и, следовательно, особенности его гражданско-правового регулирования.
В данной работе подробно рассматриваются: прежде всего, понятие нежилых помещений, а также основные вопросы, связанные с заключением и исполнением договора купли-продажи нежилых помещений.
Дипломная работа основывается на нормативных актах Российской Федерации, регулирующих отношения, возникающие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений. Эмпирическую базу составила опубликованная и неопубликованная судебная практика.
Действия субъектов гражданского права, вытекающие из договора купли-продажи нежилых помещений, регулируются в первую очередь Гражданским кодексом Российской Федерации. Также применяются нормы Федеральных законов РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97г., «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.01.01 г.
Нормативно-правовую базу составили нормативные правовые акты Российской Федерации, как действующие, так и утратившие силу.
Основные положения, рассмотренные в работе:
1. Сформулировано определение нежилого помещения: «Нежилое помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть здания, сооружения), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для торговых, производственных, социальных, образовательных, культурных и иных нежилых целей и находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований».
2. Предлагается различать понятия «здание» и «сооружение». Зданием является фундаментально связанный с землей архитектурно-строительный объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, используемое для труда, социально-культурного обслуживания населения и иных целей и имеющее в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. Сооружением является фундаментально связанный с землей инженерно-строительный объект, перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба его назначению, служащее для выполнения технических функций и не предназначенное для постоянного проживания в них людей.
3. Поскольку нежилые помещения являются недвижимым имуществом по своей природе и подпадают под общее определение недвижимости в ст. 130 ГК РФ, необходимо рассматривать понятие «нежилое помещение» наряду с существующим в юридической литературе понятием «здание» и «сооружение».
4. Незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу и могут являться предметом договора купли-продажи нежилых помещений и при отсутствии государственной регистрации права собственности продавца этого имущества.
5. Предлагается введение обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи нежилых помещений, учитывая экономическую значимость нежилого помещения как объекта недвижимого имущества, а также с целью усиления правовой защиты участников договора.
Глава 1. История развития, понятие и предмет договора купли-продажи нежилых помещений
1.1 История развития правового регулирования недвижимого имущества
Исследование развития законодательства представляет огромный интерес и важно не только в познавательных целях, но и с позиций формирования современных правовых институтов. Право - это продукт истории. Известный дореволюционный юрист К. Малышев в 1878 г. высказал по этому поводу следующее: «Историческое изучение той или другой группы материалов оказывается полезным не только в интересах простого знания минувшего времени, но и в интересах современной нам практики, потому что оно объясняет нам настоящее состояние права, указывает преемственность его идей и учреждений, постепенное их развитие, указывает иногда ошибки и недоразумения наших предков, которые можно даже избегать»[1] .
Собственность на недвижимость появилась сравнительно поздно, с достижением народом значительной степени культурного состояния[2] . На ранних ступенях развития римского общества (4-3 вв. до н.э.) земля - главная недвижимость, являлась племенной или государственной собственностью, а право на нее отдельных членов общины римского народа ограничивалось простым владением. В период так называемого «классического римского права» на основе разложения коллективной собственности развивается индивидуальная частная собственность на вещи, в том числе на земельные участки[3] .
Римское право различает вещи «преимущественно по механическим свойствам своей природы» (движимые, недвижимые, делимые, неделимые, потребляемые, непотребляемые и т.п.)[4] . Первоначально в Риме деление вещей на недвижимые (resimmobiles) и движимые (resmobiles) не имело важного практического значения, потому что правовой режим всех категорий вещей регулировался фактически одними и теми же юридическими нормами.
Римляне к недвижимости относили земельные участки (solum, fundus, обширные участки - latifundia, campi, малые - praedia, loci). В состав земельного участка входила сама земля и все, что с нею естественно или искусственно соединено (junctia, implicatio), «так, что не может быть от них отделено или без ущерба для их сущности, или без перемены их формы»[5] . К участку относилось также пространство под и над ним находящееся. В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящемся на нём римляне пользовались выражением: ressoli[6] . Всё то, что было прочно связано с землей путем насаждения, возведения надстройки или каким-либо иным способом (постройки, посевы, насаждения и т.п.)[7] , так называемый superficies, теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Причем постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с землей, последняя считалась «главной частью, и всё, что её покрывало, разделяло её участь»[8] . То есть в качестве основополагающего принципа был выдвинут следующий: superficiessolocedit (сделанное на поверхности следует за поверхностью). Поэтому здание всегда являлось собственностью собственника земельного участка, на котором оно возведено, независимо от того, кем и на чьи средства было построено.
С течением времени в Риме возникают особые права на недвижимость (суперфиций, оброчные земли, эмфитемвзис). Деление вещей на движимые и недвижимые принимает более выраженный характер. В эпоху домината передача прав на недвижимости регламентировалась уже специальными правилами, направленными на обеспечение публичности таких сделок.
Из этого следует, что в римском праве классификация вещей на движимые и недвижимые основывалась исключительно на природном свойстве вещей - связи с землей и физической неспособности или способности к перемещению. К недвижимости относились земля и всё, что с ней тесно связано, а к движимости - то, что можно перенести с места на место без изменения сущности вещи.
В более позднее время, в Европе в основу рассматриваемого деления был положен уже не столько физический (механический) признак, сколько общественное назначение вещей, относимых к движимым или недвижимым имуществам. Это различие было связано с тем, что землевладение и натуральное хозяйство в средние века и в более позднее время играли большую роль, чем в Древнем Риме. Земля и всё, что было связано с ней, являлись главной средневековой ценностью (как экономическая основа семьи, общины, строя). Движимостью являлись незначительные объекты: слабое развитие промышленности, торговли лишали их почти всякой ценности. Поэтому средневековая классификация имуществ на движимые и недвижимые исходила из признака прочности и способности вещи служить постоянной опорой и источником стабильного дохода[9] .
Понятие права собственности на недвижимость в России (а также и возможность её оборота) развивалось постепенно, в течение очень продолжительного периода времени[10] . Эпоха, предшествовавшая появлению на Руси княжеской власти, характеризуется «бессознательным владением землею». Земли было так много, что вначале она ничего не стоила, и каждый род занимал столько, сколько мог обработать, ничем не затрагивая чужих интересов. Наши предки начинают осмысливать и определять характер владения землей только с появлением княжеской власти и образованием политического союза. Чтобы обеспечить себе взимание налогов, правительство должно было прикрепить каждое селение к одному месту. С другой стороны, за недостатком денежных средств государи жаловали земельными участками своё войско и служилых людей. Так складывалось общинное и поместное землевладение. Общинная собственность на землю исчезла уже к концу XV века.
Впервые само понятие «недвижимое имущество» в российском законодательстве встречается в Указе Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 года[11] (Указ о Единонаследии) и в дальнейшем получило широкое распространение в нормативных актах, теории и практике. Несмотря на то, что впоследствии Указ о Единонаследии был отменен, уравнение поместий с вотчинами сохранилось.
С 1835 г. в России вступил в действие систематизированный акт - Свод законов Российской империи[12] (далее в тексте - Свод законов). В ст. 383 т. 10, ч. 1 Свода законов определялось, что имущество делится на движимое и недвижимое. Устанавливая различный правовой режим для движимого и недвижимого имущества, законодатель тем не менее не давал определения понятий тех и других, ограничиваясь перечислением объектов, относимых к категории движимых и недвижимых вещей.
Недвижимыми имуществами в соответствии со ст. 384 т. 10, ч. I Свода законов признавались земли, которые разделялись на населенные и ненаселенные (называемые порожними землями, степями и другими местными наименованиями), и всякие угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места, а также железные дороги[13] . К недвижимости, кроме того, причисляли водоемы (см. п. 1 ст. 1124 Устава Гражданского судопроизводства[14] , где к недвижимому имению относилась рыбная ловля), сокровенные в недрах полезные ископаемые.
Движимым имуществом ст.ст. 401, 402, 403 т. 10, ч. 1 Свода законов называли мореходные и речные суда, книги, рукописи, картины и вообще все предметы, относящиеся к наукам и искусствам, домовые уборы, экипажи, землевладельческие орудия, наличный капитал, хлеб, сжатый и обмолоченный, и всё, что из земли извлечено и др.
Бесспорным недвижимым объектом признавалась земля; некоторые ученые писали о части земной поверхности, земельных или поземельных участках. Но по вопросу о том, какой критерий должен быть положен в основу разграничения движимых и недвижимых вещей, мнения ученых расходились.
Г.Ф. Шершеневич, К. Победоносцев, А.Н. Гуляев, Е. Трубецкой проводили классификацию вещей на движимые и недвижимые не только по естественному, природному свойству предметов, но и указывали на необходимость существования для недвижимости механической или органической связи с земной поверхностью[15] .
Статья 384 т. 10, ч. 1 Свода законов недвижимыми имуществами признает по закону землю, дома, фабрики и т.д., но фактически в основе определения этой категории недвижимости (земля и всё, что прочно с нею связано) положены «природные свойства вещей, не создаваемые правом, а только констатируемые им и сопровождаемые известными юридическими последствиями»[16] .
Деление на движимость и недвижимость применялось не только к вещам, но и к правам (так называемым бестелесным вещам). Но в основу классификации не мог быть положен критерий, применяемый к «телесным вещам» (способность или неспособность к перемещению), поэтому, по мнению Е.В. Васьковского, следовало бы «обратить внимание на объект права и считать права на недвижимость - недвижимыми, а права на движимость и на действия других лиц - движимыми»[17] . По этому пути пошло и европейское законодательство. Например, согласно ст.ст. 517-526 Французского гражданского кодекса, «имущества являются недвижимыми по их природе, в силу их назначения или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют». В последнюю группу включаются узуфрукт на недвижимые вещи, сервитут или поземельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.
В российском законодательстве отсутствовало прямое указание о распространении различия между движимыми и недвижимыми правами на вещи. Законодательство же к движимому имуществу относило всякого рода обязательства (ст. 402 т. 10, ч. 1 Свода законов), а практика признавала арендное право движимым имуществом.
В проекте Гражданского уложения России уже содержалось определение недвижимого имущества, которым признавались земля, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как-то дома, заводы, фабрики (ст. 32).
Отсутствие законного определения движимости и недвижимости приводило к серьёзным недоразумениям при квалификации того или иного имущества, например при определении природы таких объектов, как строения или сооружения, а равно помещений в них находящихся.
Сама категория «недвижимость» появилась в российском законодательстве достаточно поздно (в XVIII веке), но правовое регулирование сделок с отдельными видами недвижимых имуществ (прежде всего поместьями, вотчинами) осуществлялось с более раннего периода (см. гл. 16,17 Соборного Уложения 1649 г.[18] ).
Одним из способов установления, изменения и прекращения юридических отношений является совершение различного рода сделок. К сделкам, которые могли иметь своим предметом недвижимое имущество, нормы Свода законов Российской империи относили: дарение и пожалование, выдел недвижимого имущества, запродажу и куплю-продажу, найм (для краткосрочных обязательств) или аренду (для долгосрочных обязательств и только в отношении недвижимых имуществ).
Действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав могут выражаться в виде изъявления воли одного лица или соглашения двух или нескольких лиц. Для перехода права от одного лица к другому часто требуется соглашение этих лиц в форме договора, который является на практике наиболее распространенным видом сделок. «Договор - юридическое отношение, устанавливаемое добровольным соглашением двух или более лиц, в котором одни приобретают право требовать от других совершения или не совершения известного действия»[19] .
С развитием экономического оборота нередко недостаточно просто внешнего проявления воли сторон соглашения (например, устное), а требуется уже более формализованное закрепление её выражения. Тогда законодательство устанавливает обязательные требования к форме сделок, причём это не только отражение волеизъявления на письме, но и в ряде случаев участие свидетелей, общественной власти. В этом случае форма сделки приобретает двоякий характер: либо служит средством доказательства соглашения, либо необходимым условием действительности сделки, с вытекающими отсюда различными правовыми последствиями в случаях нарушения установленной законом формы.
В соответствии со ст. 707 т. 10, ч. 1 Свода законов переход права собственности связывался с совершением крепостного акта и вводом во владение, но не был точно установлен момент возникновения вещного права у приобретателя, на что обращали внимание юристы и в связи с чем существовали трудности на практике.
Несомненно, что участие представителей общественной власти в заключении договоров должно гарантировать прочность прав и соответствие их законодательству, а с другой стороны, обеспечивает фискальные интересы государства. К категории сделок, участие в которых общественной власти Свод законов признавал обязательным, относились акты о переходе или ограничении прав на недвижимые имущества, причем требование о соблюдении формы договора служило условием действительности сделок.
14 апреля 1866 г. принято Положение о нотариальной части[20] , в соответствии с которым: сделки о переходе, ограничении права собственности на недвижимое имущество под страхом недействительности должны были быть совершены у нотариусов и затем обращены в крепостные через утверждение их старшим нотариусом (внесением акта в крепостную книгу и отметки об этом в реестре крепостных дел). Вещные права на недвижимость не приобретались до утверждения последним сделок, за исключением установленных в законе. Тем не менее, в судебной практике возникали споры о том, с какого времени переходит право собственности: с момента утверждения акта старшим нотариусом и отметки об этом в реестре крепостных дел или вручения покупщику выписки утвержденного акта. Гражданским Кассационным департаментом Правительствующего Сената был принят ряд решений, в которых разъяснялось, что право собственности на имение должно считаться перешедшим от продавца к покупщику с момента утверждения крепостного акта старшим нотариусом[21] .
При всех преимуществах нотариальной системы по сравнению с крепостным порядком и она не лишена была многих недостатков: неопределенность момента приобретения вещного права, отсутствие принципа достоверности, принцип гласности представлял собой пустую формальность, чрезмерная сложность процедуры[22] .
В феврале 1917 г. в результате революционного переворота в России главным органом в государстве стало Временное Правительство, в обязанности которого входило принятие нормативных актов, направленных на правовое регулирование общественных отношений. За тот короткий промежуток времени, пока эта структура являлась высшим органом государственной власти, она фактически не принимала акты по регулированию правового режима недвижимых вещей, который по-прежнему определялся на основе норм Свода законов Российской Империи.
«В течение первого года революции задача законодательства сводилась преимущественно к выкорчёвыванию корней старого, дореволюционного права»[23] . Одним из первых декретов советской власти был Декрет от 26 октября 1917 г. «О земле»[24] , который провозглашал, что «помещичья собственность на землю отменяется немедленно без всякого выкупа», «помещичьи шления со всеми принадлежностями переходят в распоряжение волостных земельных Комитетов и уездных Советов Крестьянских Депутатов впредь до Учредительного Собрания»[25] .
С 18 декабря 1917 г. Декретом «О запрещении сделок с недвижимостью» были приостановлены какие бы то ни было сделки по продаже, покупке, залогу, всех недвижимостей в городах4 . В 1918 г. Декретом ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах»5 в городских поселениях численностью жителей свыше 10000 была отменена частная собственность на все строения, которые вместе с находящейся под ними землей имели стоимость или доходность свыше предела, установленного органом местной власти (ст.2). Данные строения были муниципализированы (перешли в собственность местных Советов и исключены из частного оборота).
В период НЭПа появляются понятия денационализированных предприятий (с числом рабочих менее 20, которые государство считает невыгодным держать за счет средств своего бюджета и которое оно передает прежнему собственнику) и демуниципализированных строений (безвозмездно передаваемые бывшим собственникам и их наследникам, «если они проявляют фактическое попечение» или фактическим владельцам, ввиду невозможности (крайней затруднительности) использования их Местными советами)[26] . Основные положения НЭПа о частной собственности на имущество были отражены в Декрете от 22 мая 1922 г. «Об основных частных имущественных правах, признаваемых в РСФСР, охраняемых её законами и защищаемых судами РСФСР»[27] .
На практике наиболее широкое распространение из всех сделок, предметом которых являлась недвижимость, получил договор купли-продажи жилых строений. Однако оборотоспособность последних, как объектов права собственности частных лиц, значительно ограничивалась правилом, содержавшимся в ст. 182 ГК РСФСР (1922 г.) и имевшим «своей целью борьбу с двумя явлениями, недопустимыми в советском строе: а) сосредоточением в одних руках крупных ценностей в виде многочисленных домовладений и б) со спекуляцией жилищами»[28] . Статья 182 закрепляла, что строение могло быть продано собственником, только если он, а также его несовершеннолетние дети и супруг в течение трех последних лет не отчуждали строений. А лицо могло купить строение только в том случае, если оно, его супруг, несовершеннолетние дети не обладают на праве собственности другими строениями. Для договоров купли-продажи строений и права застройки требовалось соблюдение нотариальной формы и последующая регистрация в коммунальном отделе (ст. 185 ГК РСФСР).
Официально в 1922 г. деление имуществ на движимое и недвижимое было отменено, но эти понятия встречаются в правовых актах более позднего периода[29] . Отказ советского законодателя от классификации имуществ на движимое и недвижимое имел своим последствием прекращение научных исследований в области регулирования оборота недвижимости. Само понятие «недвижимость» даже если и употреблялось в науке, то, как правило, применительно лишь к законодательству дореволюционному или зарубежному[30] .
В Гражданском Кодексе РСФСР 1964 г. понятия недвижимости не было. Но при отсутствии права собственности на землю для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости - имелись некоторые нормы, позволявшие выделять право собственности граждан на отдельные вещи и совершение сделок с ними в отдельные институты (право личной собственности на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи)[31] .
Законодатель должен был пользоваться длинной описательной формулой «жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков», вовсе не потому, что не мог быть найден объединяющий термин, а потому, что только указанные объекты из всех тех, которые охватывались бы этим объединяющим понятием, по советскому законодательству могли находиться у граждан в личной собственности (эта формулировка применялась для обозначения той части недвижимости в жилищной сфере, которая могла находиться в собственности граждан). Здания и сооружения могли находиться в собственности колхозов, иных кооперативных организаций и их объединений[32] , профсоюзных и иных общественных организаций[33] .
Таким образом, понятие «недвижимость» активно не применялось, а было лишь известно, что «недвижимость — (это) в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты. В советском праве нет деления вещей на движимые и недвижимые, так как земля - исключительная собственность государства»[34] .
Уже в 1990 г. в России началось осуществление земельной реформы. Реформирование существовавшего земельного строя было направлено, прежде всего, на радикальные изменения отношений собственности. В российском законодательстве возрождается категория недвижимости. В современное российское законодательство деление вещей на движимые и недвижимые было возвращено законом «О собственности в РСФСР»[35] . Сначала понятие «недвижимое имущество» было лишь упомянуто применительно к институту приобретательной давности в п. 3 ст. 7 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР». Его формулировка не отличалась должной четкостью. Ч. 1 п. 4 ст. 2 закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки[36] . Институт собственности на земельные участки был закреплен в п. 2 ст. 6 закона; на строения - в п. 1 ст. 13 закона. В п. 3 ст. 7 закона употреблялся термин «недвижимое имущество», хотя определения его данный закон не давал. По-прежнему сохранялись три формы собственности: собственность граждан, коллективная и государственная собственность. Хотя названный закон допустил более широкую трактовку имущества, находящегося в собственности граждан, с правовой точки зрения он
не осуществил деление имущества на движимое и недвижимое. Имущество, находящееся в собственности граждан, делилось на орудия производства и предметы потребления. В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г.[37] , в период политического и экономического реформирования не только советского права, но и советского строя, уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Так, в статье 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик законодателями было реанимировано вполне классическое деление имущества на движимое и недвижимое.
Именно в п. 2 ст. 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г.1 , кроме перечисления примеров (земельные участки, здания, сооружения и т.д.) впервые упоминаются такие признаки недвижимости, как прочная связь с землей и невозможность перемещения имущества без существенного ущерба его назначению. Понятие «недвижимое имущество» привязали к земле, установив, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано. Данное определение недвижимости было воспроизведено в Указе Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»[38] .
Следующий шаг в развитии объема понятия недвижимости был совершен в российском законодательстве в связи с принятием Конституции Российской Федерации 12 декабря 1993 года. После того, как было возрождено право частной собственности на землю, впервые предусмотренное в Законах РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»[39] и «О земельной реформе»[40] ситуация изменилась. Вновь появилось понятие «недвижимое имущество». Недвижимость возвращалась в гражданский оборот, так как одним из правомочий собственника является распоряжение собственностью.
Коренные преобразования в экономике России потребовали обновления правового регулирования гражданских отношений, получившего воплощение в принятом в 1994 году Гражданском кодексе и ряде специальных законов. Сложившиеся новые общественные отношения обусловили необходимость использования соответствующих правовых установлений, категорий и понятий. Одним из таких понятий является недвижимость. Огромное значение для общества такого недвижимого имущества, как земельные участки, здания, сооружения и т. п. потребовало установления особого правового режима этих объектов. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации не только посвятил специальную статью классификации вещей на недвижимые и движимые, но и ввел ряд статей и положений, определяющих правовой режим недвижимого имущества.
В настоящее время определение недвижимого имущества содержится в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К такого рода объектам относят леса, участки недр, обособленные водные объекты, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.п.
Фактически, этот вид недвижимости включает в себя две группы объектов[41] : природные ресурсы[42] , которые, находясь в естественном состоянии, в силу своей специфики вообще не могут перемещаться в пространстве, и все остальные объекты, которые не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба их назначению3 .
В качестве необходимых признаков недвижимого имущества в научных исследованиях, как правило, называются:
- индивидуальный характер (или неповторимость). Каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости. Одним из таких признаков является, например, месторасположение объекта;
- неподвижность (или стационарность). Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определенного ущерба;
- незаменимость.
Если вещь является индивидуально-определённой, она признаётся юридически незаменимой. Поэтому с юридической точки зрения такой признак как индивидуальный характер недвижимости поглощает в себе и юридическую «незаменимость». Кроме того, выделяют такие признаки недвижимости, как:
- многократное использование в процессе производства;
- сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода. В зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий), объекты недвижимости подразделяют на 6групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет;
- полезность. Объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребности покупателя в жилой или производственной площади, в комфортности и экологичности помещения. Полезность объекта определяется такими его характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т.д.;
- фундаментальность. Недвижимость - это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях;
- тенденция к росту стоимости. Стоимость недвижимости как товара с течением времени неуклонно возрастает;
- необходимость постоянного управления. Все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль за поступлением платежей и т. д.[43] ;
- значительная ценность (существенная стоимость);
- государственная регистрация объектов недвижимости.
В отношении последних двух признаков необходимо отметить следующее. Действительно, как правило, недвижимое имущество имеет значительную ценность, причём «недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени»[44] .
В качестве признаков недвижимости называется также её регистрация, при этом под государственной регистрацией понимается «совокупность трёх составляющих:
а) регистрация самого объекта, б) прав на него и в) сделок с ним».
Как представляется, государственная регистрация права и сделки не может быть признаком объекта, поскольку является уже элементом правового режима недвижимого имущества.
Характеризуя дальнейшее развитие событий в области правового регулирования продажи недвижимого имущества в России, мы пришли к выводу, что в советский период дело дошло до национализации земли и иных основных объектов недвижимости. В этот период договор купли-продажи недвижимости применялся лишь в отношении ограниченного круга объектов.
1.2 Нежилые помещения как объект договора купли-продажи
Нежилые помещения, как часть здания, являются недвижимым имуществом по своей природе, поскольку это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Причинение
несоразмерного ущерба имеет место, если в результате перемещения ущерб выразился в изменении его первоначального назначения или в результате ущерба существенно уменьшилась ценность объекта. И хотя помещения прямо не указаны в п. 1 ст. 130 ГК РФ, они полностью соответствуют характеристике недвижимости, содержащейся в названной статье.
В законодательстве РСФСР и РФ нет официального определения понятия нежилого помещения. Но во многих нормативных актах содержались термины, употребляемые в различных контекстах. В п. 1 ст. 23 Закона «О собственности» к муниципальной собственности относились нежилые помещения в домах жилищного фонда. В ст. 1 и 7 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» сказано о том, что нежилые помещения являются составными частями жилых домов любого вида жилищного фонда (наряду с жилыми помещениями, сооружениями и элементами инфраструктуры жилищной сферы и т.д.). Жилищный кодекс РСФСР от 24 июня 1983 года подразделяет нежилые помещения на помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд и помещения для нужд промышленного характера. Первые согласно ч.2 ст.4 ЖК РСФСР могут являться частью или непосредственно быть связаны с жилыми домами. Вторые, в соответствии с ч.2 ст.7 ЖК РСФСР в жилых домах предоставлены быть не могут. Проект Жилищного кодекса РФ под помещением понимает единицу комплекса недвижимого имущества (часть многоквартирного дома, иного связанного с многоквартирным домом объекта недвижимости), выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельного использования в качестве жилых, нежилых помещений и находящуюся в собственности граждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований. Видно, что действующее законодательство пользуется понятием нежилого помещения в узком смысле, т.е. говорит о помещениях, расположенных только в жилых домах. В нормативных актах употребляется понятие «гражданские здания»; оно объединяет в одну группу жилые и иные непроизводственные здания: торговые, канцелярские, коммунально-бытовые, культурно-просветительские и т.п. Следовательно, «гражданские здания» отличаются от понятий «нежилое помещение» и «жилое», а точнее первое понятие включает в себя понятие «жилое помещение» и часть понятия «нежилое».
Также законодательство различало понятия «объекты нежилого фонда» (как род) и «нежилые помещения» (как вид), а также соотношение между частью и целым. Например, Государственная программа приватизации в разделе 2.6, утвержденная Указом Президента РФ от 24.12.93, к объекту нежилого фонда относит конкретные виды: нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные помещения, а также здания и сооружения. В данном случае нежилые помещения, как и ранее рассматриваются в качестве частей жилых домов и этим частям противостоят как целые объекты здания и сооружения, объединяемые общим родовым признаком - предназначенностью не для проживания, а для иных целей. «В то же время, очевидно, к нежилым можно отнести и помещения, составляющие функциональные части зданий и сооружений, не предназначенных для проживания»[45] .
Существенную роль в заполнении правовых пробелов, касающихся регулирования правового положения недвижимости, сыграл Федеральный Закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 года №72 -ФЗ. Впервые в законодательстве этот закон дал официальное понятие «помещения», под которым, согласно статье I вышеназванного Закона, понимается единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Данная формулировка имеет исключительную ценность для практического применения в силу того, что учитывает, по крайней мере, три принципиальных момента действующего гражданского законодательства России. Во-первых, следует положениям ГК РФ о субъектах вещных прав. Во-вторых, признает помещение объектом вещных прав любого субъекта без ограничений, в то время как в ранее действовавшем Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 года нежилые помещения в домах жилищного фонда причислялись к объектам муниципальной собственности (ст. 23 Закона). В-третьих, при определении понятия «помещения» справедливо сделать акцент на целевом назначении помещений, что по существу и является основой для различного правового режима как объектов вещных прав жилых и нежилых помещений.
Нужно отметить, новый ГК РФ не выделяет часть здания - нежилое помещение - как объект гражданских прав. Назначение нежилых помещений косвенно определяется в абз. 2 ч. 3 ст. 288 ГК РФ - размещение в них собственником предприятия, учреждений, организаций. Проблема нежилого помещения как части здания (жилого или нежилого) возникает тогда, когда имеется несколько собственников либо титульных владельцев, реализующих то или иное вещное право не в отношении здания, сооружения целиком, а в отношении совместного имущества, так как на нежилое помещение нельзя распространить элементы правового режима, предусмотренного ГК РФ для жилых помещений при необходимости признания права долевой собственности на общее имущество (коридоры, лестницы, туалетные комнаты, крышу, подвал, аварийный выход, инженерные коммуникации) в здании.
С 31 января 1998г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[46] . В статье 1 Закона нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости. Упоминания в этом Законе, принятом после вступления в силу ГК, о нежилом помещении как самостоятельном объекте недостаточно. Отсутствие в Гражданском кодексе норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, уже сейчас является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем.
Ю.Г. Жариков и М.Г. Масевич к нежилым помещениям относят помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей[47] .
Понятие «нежилое помещение» сохраняет смысл для отличия его от жилого помещения. Ведь в нежилом здании могут быть жилые помещения (например, квартира для директора школы). Широкое распространение в прежние годы получило размещение в жилых домах на первых этажах и в полуподвальных помещениях производственных организаций - торговых, предприятий общественного питания, парикмахерских, аптек и др. Такие «соседи» часто создают неудобства для жильцов, нарушают покой, ухудшают санитарную обстановку во дворах зданий. Поэтому при новом строительстве размещение их b жилых домах, как правило, не проектируется. В Москве Правительство столицы намерено приостановить уже начавшееся строительство предприятий общественного питания — кафе, ресторанов и т. п. в жилых домах и перепрофилировать действующие предприятия под другие цели, поставив это условием для сохранения договора аренды нежилых помещений. Данная классификация имеет большое значение, так как перевод здания из одной категории в другую может осуществляться только в строго установленном законом порядке и с соблюдением норм, установленных жилищным законодательством.
И, наконец, если обратиться к словарю русского языка, то в нем помещение определяется как внутренность здания[48] . Таким образом, можно говорить о том, что понятие здание и нежилое помещение не равнозначны.
ГК РФ рассматривает здание или сооружение в целом как единый объект. В техническом учете принято следующее определение нежилого помещения -это функциональная часть здания, сооружения, отделенная от других функциональных частей физическими границами, не имеющими разрывов. Тем самым, нежилое помещение вряд ли может быть самостоятельным объектом учета и регистрации (инвентаризации) по данному определению. Однако на практике часто предметом договора купли-продажи являются именно части зданий и сооружений.
Также в качестве доводов, доказывающих необходимость нормативного обособления нежилого помещения как самостоятельного объекта вещного права можно считать юридические сложности в осуществлении функций использования и распоряжения помещениями, переведенными из жилых в категорию нежилых.
В настоящее время спрос на приобретение коммерческой недвижимости и спрос на ее аренду остается стабильным и до конца неудовлетворенным. В результате, в последнее время увеличение числа помещений предназначенных для офисов, магазинов, производств и т.д. происходит за счет перевода помещений из жилого фонда в нежилой. Таким образом, практика перевода помещений из жилого фонда в нежилой становится довольно распространенным явлением.
Все жилые помещения в соответствии со ст.288 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются недвижимым имуществом и имеют присущее только им функциональное назначение, т.е. предназначены для проживания граждан. Гражданин-собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Размещение в жилых домах промышленных производств, предприятий, учреждений допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (ст. 72 Конституции РФ), следовательно, субъекты РФ имеют правовое пространство в данной области и вправе принимать собственные нормативные акты, регулирующие эти правоотношения.
Гражданское законодательство запрещает размещение в жилых домах промышленных производств. Подобное использование помещения допускается только после изменения его статуса (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Кроме того, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ, как не соответствующие закону и иным правовым актам[49] .
Переводу в разряд нежилого фонда подлежат отдельно стоящие здания и помещения, расположенные на первых и цокольных этажах жилых домов. Данный перечень является исчерпывающим. При изучении Гражданского кодекса РФ нетрудно заметить, что помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п. 3 ст. 288), ни в ст. 130, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.
В то же время, еще до принятия Гражданского кодекса целым рядом нормативных актов нежилое помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости и, соответственно, гражданского права. Так, в соответствии с приложением 3 к постановлению Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»[50] нежилые помещения, построенные за счет 5-и 7-процентных отчислений, подлежали передаче в муниципальную собственность.
При рассмотрении дел, связанных с отчуждением такого рода объектов как в процессе приватизации, так и на «вторичном» рынке недвижимости, суды, включая Конституционный Суд РФ[51] и ВАС РФ[52] , не ставили под сомнение саму возможность признания нежилого помещения самостоятельным объектом права. Такой подход полностью отвечал реальному положению дел на рынке недвижимости, где договоры по продаже нежилых помещений по своей частоте многократно превосходили и превосходят, скажем, договоры купли-продажи нежилых зданий в общую долевую собственность покупателей.
Таким образом, с тем чтобы избежать противоречий, возникающих на практике и в связи с тем, что нежилые помещения являются недвижимым имуществом по своей природе и подпадают под общее определение недвижимости, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, необходимо рассматривать понятие «нежилое помещение» наряду с существующим в литературе понятием «здание и сооружение».
Если здания классифицировать по такому важному критерию, как их функциональное назначение, они дифференцируются на две большие взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования[53] . Переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном порядке (ст. 288 ГК РФ).
Нежилые здания (нежилые помещения): промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования. Т.е. к нежилым помещениям относятся здания, сооружения и другие помещения, не включенные в жилищный фонд и предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей.
Нежилые здания могут иметь жилые помещения (например, служебная квартира в здании предприятия). Жилые здания зачастую включают в себя нежилые помещения (канцелярские, общественного питания и т.д.). Понятие нежилого помещения сохраняет смысл для отличия его от жилого помещения.
Основным документом для характеристики здания, строения является его технический паспорт, который содержит подробные данные территориального расположения, типа строения, площади, назначения, износа и др.
Практика показывает, что не все проблемы, связанные с правовым регулированием данных отношений, удалось решить. Одна из проблем возникает из-за недостаточно полного определения понятийного аппарата в исследуемой сфере.
Некоторые авторы определяют здание как архитектурное сооружение, предназначенное для постоянного нахождения в нем людей, рассчитанное на длительный срок эксплуатации и неразрывно связанное с землей, а сооружение как всякую значительную постройку, имеющую временный характер и техническое назначение.[54]
В общероссийском классификаторе основных фондов народного хозяйства в РФ дается определение здания и сооружения. Здание представляет собой архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий для труда, жилья, социально-культурного развития населения и хранения материальных ценностей. К сооружениям относятся технические объекты, которые создают необходимые условия для производственных процессов (мосты, плотины, каналы), а также отдельные инженерно-строительные объекты, предназначенные для целей непроизводственного обслуживания[55] .
В юридической литературе приводятся следующие признаки зданий: искусственность возведения; «привязка» к определенному земельному участку; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; самостоятельность; законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению[56] .
По значимости использования выделяют основные и служебные здания. Подобная классификация соответствует традиционному для гражданского права делению на главную вещь и принадлежность (ст. 135 ГК РФ). Применительно к зданиям основным считается здание, «главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается здание, которое по отношению к основному имеет второстепенное, обслуживающее значение»[57] . Подобная классификация значима для выделения индивидуально определенного предмета договора купли-продажи здания или сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации. В соответствии с законом о регистрации прав объектом государственной регистрации может быть либо основное и служебное строение как единый объект учета, либо только основное здание без служебных строений.
Несмотря на то, что гражданское законодательство использует категории здание и сооружение как различные, в строительной практике здание рассматривается как вид сооружения. «Сооружением называют всё, что создано человеческим трудом для обеспечения материальных и духовных потребностей общества. Зданием называется наземное сооружение, имеющее внутреннее пространство, предназначенное и приспособленное для различных видов человеческой деятельности (например, жилые дома, магазины, школы, заводские корпуса и т.д.)». Но так как правовой режим зданий и сооружений идентичен, то юридического значения разграничение этих объектов не имеет.
При характеристике названных объектов как недвижимого имущества могут возникать проблемы, поскольку современный уровень технического развития позволяет с помощью специальных средств осуществлять их перемещение (прежде всего, здания), без какого-либо ущерба для недвижимости[58] . Если в данном случае следовать букве закона, то здание, перемещенное не только на соседний земельный участок, но и в соседний район сохраняет качество недвижимого объекта, если не причинен несоразмерный ущерб его назначению. Действительно, юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом. Поэтому, на наш взгляд, предпочтение следует отдать формулировке Основ гражданского законодательства 1991 г. - «земельные участки и все, что прочно с ними связано», которая ближе к истине, чем та, которая имеется в ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации[59] .
Пожалуй, в данном случае следует обратить внимание на такую функциональную направленность недвижимости, как удовлетворение интересов конкретных лиц или общества в целом именно нахождением в конкретном месте, на определенном земельном участке, то есть недвижимое имущество изначально не предназначено для перемещения в пространстве и имеет стационарный характер.
Для признания здания недвижимым имуществом необходимым конструктивным элементом этого объекта должно быть наличие фундамента. К числу недвижимых вещей не могут быть причислены временные и переносные сооружения, палатки, срубы, сборно-разборные конструкции и тому подобные сооружения, как не отвечающие признаку, указанному в п.1 ст. 130 ГК РФ. О том, что не любое сооружение может быть недвижимостью, обращено внимание и в одном из постановлений Президиума ВАС РФ. Отменяя решение суда первой инстанции, Высший Арбитражный Суд указал, что «суд не исследовал вопрос о том, можно ли признать объектом недвижимости одноэтажное деревянное здание площадью 10,5 кв. метров...»[60] .
Перемещение объектов недвижимости невозможно без причинения им ущерба, в результате чего будет существенно уменьшена ценность объекта, изменится первоначальное назначение. Выделение такого критерия (признака) недвижимости, как существенное (значительное) уменьшение ценности перемещенного "имущества, можно объяснить тем, что такое уменьшение только подтверждает стационарность объекта, его непредназначенность для перемещения. Речь идет об уменьшении ценности именно в связи с ущербом, причиненным этому объекту, а не ввиду, например, изменения местоположения.
Ставится вопрос о том, с какого момента можно считать ту или иную вещь1 недвижимостью. Одни юристы считают, что недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права на неё и является понятием юридическим, другие, напротив, признают, что для возникновения недвижимости регистрация не требуется[61] . На наш взгляд, следует согласиться с последним суждением.
Содержание ст. 130 ГК устанавливает разграничение недвижимых и движимых вещей в зависимости от их естественных свойств и наличия (отсутствия) тесной связи с земельным участком, не связывая существование имущества как недвижимого с моментом регистрации на него права. «Очевидно, что можно регистрировать права на уже существующие объекты, -пишет Б.М.Гонгало, - если, допустим, жилой дом реально не существует, то невозможно и возникновение прав собственности на него»[62] . В ряде случаев нормы Гражданского Кодекса Российской Федерации используют термин недвижимость, который не должен применяться, если встать на позицию первой группы авторов (ст.ст. 219, 222, п.З ст.225 и др.).
Например, возведенное здание или иное подобное сооружение существует в натуре как целостная конструкция, имеющая свою архитектуру, надземные и подземные средства коммуникации и тому подобное, а не как разрозненный комплекс строительных материалов. Лицо, создавшее это сооружение для себя, обладает законным интересом в отношении объекта в целом — недвижимости, который подлежит защите всеми правовыми средствами. Поэтому, если имущество прочно связано с землей (в смысле ст. 130 ГК), оно является недвижимым.
Интерес представляет следующее дело. В суд было заявлено требование о признании договора мены недействительным, ввиду того, что одной из сторон являлось государственное унитарное предприятие, которое произвело отчуждение стационарного промышленного холодильника без согласия собственника (необходимого для отчуждения недвижимого имущества). Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований, сославшись на то, что истец не доказал невозможность перемещения холодильника без несоразмерного ущерба его назначению, а данные технической инвентаризации об отнесении здания холодильника к недвижимому имуществу не дают оснований считать сам холодильник недвижимым имуществом. Апелляционная инстанция правомерно отменила решение, заметив, что холодильник относится к недвижимому имуществу как стационарное сооружение, смонтированное на специально возведенном для него фундаменте, к нему подведены стационарные коммуникации по электро - и водоснабжению, и оно является строением первой капитальности. «Суд первой инстанции, - указал ВАС РФ, - ошибочно исходил из того, что эти сведения относятся к зданию холодильника, а не к самому холодильнику, тогда как названное сооружение составляет единое целое»[63] .
Естественное свойство недвижимости (связь с земельным участком) утрачивается с момента отделения её от земной поверхности, и недвижимое имущество переходит в движимое (например, продажа дома на снос в качестве стройматериалов, древесина, добытые полезные ископаемые и т.д.).
В то же время существует и такая позиция, что «перенос жилого дома по требованию собственника на вновь отведённый земельный участок взамен изъятого для общественных нужд не превращает его в движимый объект, хотя и затрудняет оценку прочности связи с землей»[64] . Следует согласиться с мнением Н.А. Сыродоева, что в случае перемещения здания, сооружения в пространстве на новое место они в момент перемещения не могут признаваться недвижимостью (хотя из буквального смысла п.1 ст. 130 ГК РФ можно сделать противоположный вывод)[65] . В данном случае здание или сооружение утрачивают физическую связь с конкретным земельным участком, даже если при перемещении не был причинён ущерб их назначению.
Представляется, что в указанном И.В. Козловой случае всё же с юридической точки зрения имеет место возникновение права собственности на недвижимость на вновь отведенном земельном участке, поскольку здания (в данном случае - жилой дом) индивидуализируют не только и не столько особенности постройки, оригинальность архитектуры и тому подобное, сколько определённым местонахождением, которое фиксируется в учётной документации на недвижимое имущество и в данных государственной регистрации права собственности на строение. В соответствии с законодательством складывается следующая схема: как только здание теряет связь с участком, его необходимо рассматривать не как единое целое, а как стройматериалы, право собственности на которые принадлежит бывшему владельцу здания. После перенесения жилого дома на новое место право собственности на здание в целом (как недвижимость) возникает у лица с момента регистрации права. Хотя с точки зрения обывателя вещь (жилой дом) осталась прежней.
Также не следует забывать и о принадлежности к недвижимому имуществу зданий и сооружений, не завершенных строительством (объектов незавершенного строительства).
По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым[66] .
Позиция указанных авторов не изменилась и после введения в действие Закона о регистрации прав, согласно которому в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 25).
По мнению других авторов, в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации возникает с момента такой регистрации. Таким образом, в соответствии с указанной статьей до регистрации объекта незавершенного строительства в качестве недвижимого имущества право собственности на него возникнуть не может.
Закон о регистрации прав в п. 2 ст. 25 установил, что право на объект незавершенного строительства может быть зарегистрировано лишь в случае необходимости совершения сделок с ним. Однако эти объекты не названы среди подлежащих государственной регистрации объектов недвижимости.
Из этого можно сделать вывод, что объекты незавершенного строительства могут считаться недвижимостью в случае консервации строительства и необходимости совершения сделки по их реализации. Вместе с тем следует учитывать то обстоятельство, что Федеральный закон «Об исполнительном производстве» предусматривает возможность продажи права на объект незавершенного строительства при обращении взыскания на имущество должника.
До вступления в силу данного Закона в удостоверении и регистрации подобной сделки вообще отказывалось по причине того, что предмет сделки не сдан в эксплуатацию, не прошел регистрацию и поэтому сложно с достоверностью установить принадлежность прав на него конкретному лицу. Поэтому признание объекта незавершенного строительства недвижимостью означает, что этот предмет имеет все качества объекта гражданских прав, в том числе может быть объектом права собственности. Представляется, что собственником данного объекта гражданских прав является лицо, финансировавшее данное строительство (это может быть инвестор, заказчик, а в некоторых случаях и подрядчик)[67] .
Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1181 «О мерах по обеспечению достройки незавершенных строительством жилых домов»[68] было установлено, что незавершенные строительством жилые дома, находящиеся в федеральной собственности, в том числе в полном хозяйственном ведении предприятий и оперативном управлении организаций и учреждений, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года необходимого финансирования из федерального бюджета, подлежали передаче для завершения строительства либо продаже на инвестиционных и коммерческих конкурсах в целях обеспечения скорейшей достройки жилых домов и обеспечения граждан жильем.
Указом Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»[69] предусмотрено, что при приватизации объектов незавершенного строительства возможна регистрация прав собственности на такие объекты, если заявитель представит документы, которые подтверждают приобретение данного объекта, право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, разрешение на производство строительных работ, а также описание объекта незавершенного строительства. Право приобретения в собственность земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица, которые стали собственниками соответствующих объектов недвижимости.
Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу отражена в постановлении №8 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»[70] . Данное постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи. 25 Закона о государственной регистрации прав незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на незавершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и распоряжения ими.
На мой взгляд, стоит придерживаться позиции судебной практики, которая в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства. Действительно, если объект незавершенного строительства является предметом действующего договора строительного подряда, то в этом случае о нем нельзя говорить не только как об объекте недвижимого имущества, но и как об объекте вещных прав: он является объектом обязательства, вытекающего из договора строительного подряда, и замена сторон этого обязательства (заказчика и подрядчика) возможна лишь по правилам уступки прав требования и перевода долга по обязательствам. Другое дело, если обязательство по каким-либо причинам прекращено. В этом случае незавершенное строительство становится объектом вещных прав и объектом имущественного оборота. При этом объект незавершенного строительства имеет все признаки предусмотренные ст. 130 ГК РФ: они неразрывно связаны с земельным участком и перемещение без несоразмерного ущерба целевому назначению невозможно. Поэтому все сделки с таким объектом незавершенного строительства возможны лишь с соблюдением требований, предъявляемых к недвижимому имуществу.
Практическое значение имеют проблемы правового регулирования купли-продажи нежилых помещений как части зданий, сооружений. Сложности, связанные с нежилыми помещениями, как было уже сказано, соотносятся с нечетким решением вопросов совладения либо сособственности, когда возникает несколько субъектов при пользовании общим имуществом здания. Совершенно правильна классификация зданий на жилые и нежилые, т.к. их правовые режимы использования различны, и основное отличие жилых помещений от нежилых — назначение этих объектов.
И поэтому с тем, чтобы избежать противоречий, возникающих на практике и в связи с тем, что нежилые помещения являются недвижимым имуществом по своей природе и подпадают под общее определение недвижимости, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, необходимо рассматривать понятие «нежилое помещение» наряду с существующим в литературе понятием «здание и сооружение» как единицу комплекса недвижимого имущества (часть здания, сооружения), выделенную в натуре, предназначенную для самостоятельного использования для торговых, производственных, социальных, образовательных, культурных и иных нежилых целей и находящуюся в собственности граждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.
1.3 Понятие договора купли-продажи нежилых помещений
Состояние экономики любой страны зависит от уровня развития товарного производства и товарного обращения. Эти процессы предполагают совершение различных актов обмена товаров. В качестве наиболее распространенной юридической формы выражения и закрепления таких отношений выступает договор купли-продажи.
Конституция Российской Федерации 1993 г. провозгласила право граждан и юридических лиц на свободную экономическую деятельность (ст.ст. 8, 34), на частную собственность (ст. 35), закрепила равенство различных форм собственности (государственной, частной, муниципальной и иных), свободное перемещение товаров (ст. 8). В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности (включая средства производства, предметы потребления и недвижимость), владеть и распоряжаться им.
Изменение объектов гражданских правоотношений, в первую очередь отношений частной собственности, послужило причиной совершенствования законодательства, регулирующего обязательство купли-продажи. Отдельным § в гл. 30 ГК РФ регламентирован договор продажи недвижимости как разновидность купли-продажи. Договор купли-продажи нежилых помещений является разновидностью купли-продажи недвижимости с присущими ему особенностями.
В науке гражданского права термин «договор» имеет несколько значений:
1) юридический факт, лежащий в основе обязательства; 2) само договорное обязательство; 3) документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения, а также 4) подчеркивание способа правового регулирования правоотношений; 5) наименование разновидности нормативных правовых актов. Рассмотрим договор купли-продажи нежилых помещений в значении правового института, сделки и обязательства.
Правовой институт купли-продажи нежилых помещений. Купля-продажа является одним из типов поименованных в законодательстве договоров[71] . Правовые нормы, регулирующие отдельные типы договоров, определенным образом сгруппированы и составляют институт права.
Как правовой институт купля-продажа — это совокупность норм, содержащихся в Гражданском кодексе РФ и иных правовых актах, принятых с соблюдением требований статьи 3 ГК РФ, и регулирующих соответствующие договорные правоотношения. Основополагающее значение имеют правила, расположенные в главе 30 ГК РФ («Купля-продажа»).
Общие положения, установленные в этом параграфе, подлежат применению и к договору купли-продажи недвижимости а равно нежилых помещений, если иные правила не предусмотрены в параграфе 7, которые специально предназначены для регулирования продажи недвижимости, а равно нежилых помещений.
Как разновидность института купли-продажи продажа нежилых помещений включает в себя юридические нормы, закрепленные в ГК РФ, в отдельных законах (ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» и др.) и в подзаконных нормативных актах, принятых в соответствии с законом.
При характеристике договора купли-продажи в учебной и иной юридической литературе традиционно подчеркивается, что этот договор является консенсуальным, возмездным и двусторонним (взаимным).
Различие между реальными и консенсуальными договорами проводится в зависимости от момента их совершения. Для заключения консенсуального договора требуется надлежащим образом оформленное соглашение сторон по всем его существенным условиям. Для совершения реального договора обязательно не только взаимное волеизъявление, но и действие — передача вещи. В реальном договоре передача вещи является необходимым его условием, а не исполнением возникшего обязательства.
В соответствии с нормой п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Несмотря на то, что «иное» может быть предусмотрено законом, правило п. 3 ст. 433 ГК РФ имеет широкое применение и распространяется на отношения по продаже, мене жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), предприятия (ст. 560 ГК РФ), дарению недвижимости (п. 3 ст. 574 ГК РФ), ренте (ст. 584 ГК РФ), аренде недвижимости; в законе могут быть исключения (п. 2 ст. 609 ГК РФ, см. и п. 2 ст. 651 ГК РФ). Исходя из установления, содержащегося в пункте 3, и в ряде случаев в специальных указаниях части второй ГК РФ, перечисленные выше договоры приобретают юридическую силу не с момента соглашения сторон по всем существенным условиям, а со дня внесения записи о регистрации конкретного договора в Единый государственный реестр прав. Тем самым указанные договоры не являются в классическом пониманииконсенсуальными или реальными сделками.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор купли-продажи нежилых помещений является консенсуальным и вступает в силу с момента получения оферентом акцепта в отличие от других видов продажи недвижимости (в частности, предприятия, жилого дома, квартиры), сделки с которыми подлежат государственной регистрации.
Другим признаком договора купли-продажи нежилых помещений является его возмездность. Содержание большинства гражданских правоотношений предполагает взаимное имущественное предоставление его участниками. В рыночном обороте заключаются и сделки, по которым одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от неё платы или иного встречного предоставления - безвозмездные договоры (п. 2 ст. 423 ГК РФ). Именно критерий возмездности (безвозмездности) позволяет разграничивать куплю-продажу и консенсуальныи договор дарения.
Возмездность может выражаться в предоставлении денежных средств, вещей, выполнении работ, оказании услуг и в ином предоставлении, имеющем имущественное содержание. Такое предоставление должно носить встречный, взаимный характер, что отражено и в легальном определении возмездного договора. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей[72] (п. 1 ст. 423 ГК РФ).
Таким образом, купля-продажа в силу своей природы является возмездным договором, предполагающим взамен передаваемой вещи уплату денежной суммы. При этом правоотношение купли-продажи не всегда имеет эквивалентный характер. Действующее законодательство не требует соответствия между ценой продаваемого имущества и его действительной стоимостью.
Отсутствие встречного предоставления не свидетельствует о том, что возникшее из договора обязательство не состоялось. Обязанность предоставить имущество, произвести работу, осуществить услугу, оплатить соответствующее действие контрагента составляет содержание определенного договорного обязательства. Само обязательство возникает с момента заключения договора, и с этого времени является существующим. Если вопреки условиям договора не произведено встречное предоставление (например, не оплачен товар), имеет место неисполнение своей обязанности одним из участников обязательства, и к нему могут применяться санкции, установленные в законе и (или) договоре. К неисправной стороне следует предъявлять требования из нарушения договорного обязательства.
Как следует из понятия договора купли-продажи (ст. 454 ГК РФ), каждая из сторон на различных стадиях развития договорного обязательства является как кредитором, так и должником. Содержанием возникшего из договора правоотношения являются взаимные права и обязанности продавца и покупателя.
Сделка купли-продажи нежилых помещений. Договор купли продажи нежилых помещений является одним из видов юридических фактов - сделок -и влечет возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Договор купли продажи нежилых помещений как юридический факт обладает следующими признаками:
- это волевое действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, что отличает договор от другого вида юридических фактов -события (ст. 153 ГК РФ);
- договор характеризуется наличием волеизъявления как минимум двух субъектов, что отличает его от односторонних сделок, для совершения которых достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК РФ);
- это целенаправленное действие субъектов права, то есть стороны преследуют при совершении договора достижение определенных юридических целей, что не свойственно юридическим поступкам, при совершении которых субъект не имеет перед собой цель установления, изменения или прекращения гражданских правоотношений;
- договор — это соглашение, при заключении которого стороны равны перед законом, не имеют преимуществ и устанавливают, изменяют, либо прекращают для себя права и обязанности. Этим договор отличается от административных актов, выносимых уполномоченными органами, должностными лицами в рамках своей компетенции, влекущих установление, изменение либо прекращение прав и обязанностей в отношении третьих лиц;
- договор является правомерным действием, что отличает его от деликтов.
Договор купли-продажи нежилых помещений как сделка должен отвечать требованиям ГК РФ, установленным для сделок: законность содержания, надлежащая форма, соответствие воли и волеизъявления сторон, правосубъектность сторон. Договор-сделка, как и другие юридические факты не имеет содержания. Им обладает возникающее из сделки договорное правоотношение. Признаками договора-сделки являются согласование воли сторон и направленность на возникновение взаимных прав и обязанностей.
После заключения договора-сделки купли-продажи нежилых помещений, стороны приходят к соглашению по поводу всех его существенных условий, которыми устанавливаются, изменяются либо прекращаются права и обязанности сторон: предмету и цене.
Предмет сделки купли-продажи нежилых помещений. Влитературе традиционно предметом договора признается вещь или иной объект гражданских прав. Как юридический факт, договор только порождает соответствующее правоотношение, и волеизъявление сторон в момент заключения договора направлено лишь на определение условий товарно-денежного обмена. Одним из таких условий является предмет договора — объект гражданских прав. В силу того, что норма (например, п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 307 ГК РФ) придаёт соглашению значение юридического факта, являющегося основанием правоотношения, возникает договорное обязательство. Действия по передаче имущества, уплате денег составляют объект обязательства по купле-продаже. Таким образом, продаваемое нежилое помещение является предметом договора (сделки), по поводу которого должно быть достигнуто соглашение контрагентов (см. п. 4 ст. 432 ГК РФ). Сама сделка служит основанием возникновения иного рода явления - обязательственного правоотношения, объект которого составляют определенные действия.
Современное законодательство устанавливает, что нежилые помещения могут находиться в гражданском обороте; за исключением случаев, когда их оборот исключён или ограничен в силу прямого указания закона (см. п. 1, 2 ст. 129 ГК РФ). Нежилые помещения могут быть предметом различных гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, ренты и т.п. Причём каких-либо общих ограничений оборота такого имущества гражданское законодательство не содержит.
Предметом договора купли-продажи нежилых помещений является помещение, которое на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности. Гражданский кодекс (п. 2 ст. 455) допускает заключение договора о продаже имущества, которое отсутствует на момент заключения, но будет создано или приобретено продавцом в будущем.
Выделение в качестве разновидности купли-продажи договора продажи нежилых помещений обусловлено спецификой предмета последнего. От иного имущества нежилое помещение как разновидность недвижимости отличает не только особый правовой режим, но и индивидуальность, поэтому предметом договора купли-продажи нежилых помещений не могут быть вещи, определённые родовыми признаками. Вывод о том, что предметом рассматриваемого договора может быть только индивидуально-определённое имущество, следует и из содержания ст. 554 ГК РФ.
Если проанализировать действующие в настоящее время договоры купли-продажи нежилых помещений, то по одним договорам продаются целые здания и сооружения, по другим всего лишь одна или несколько помещений, расположенных как в нежилых строениях, так и в домах жилого фонда.
В связи с этим необходимо рассмотреть один из распространенных способов получения статуса нежилого помещения - перевод жилого помещения в разряд нежилых. Ст. 228 Гражданского кодекса РФ и ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР говорят, что жилыми признаются помещения, которые предназначены для постоянного проживания граждан, а также для использования в качестве служебных жилых помещений и общежитии[73] . Проект жилищного кодекса в ст. 16 дает понятие жилого помещения как помещения, предназначенного для проживания граждан и отвечающего установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим правилам и нормам[74] . Жилые помещения призваны обеспечить постоянную потребность человека в жилье. Следовательно, нежилыми являются помещения, не входящие в жилищный фонд Российской Федерации и предоставляемые для производственных, промышленных, коммерческих и иных нужд.
В соответствии с п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается размещение производств в жилых домах. Однако, предприниматели игнорируют данную норму и заключают договоры купли-продажи жилых помещений, используя их под офисы. Это противоречит нормам действующего законодательства и, в конечном итоге, влечет к признанию таких договоров недействительными.
На основании п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации" размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений их жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. На основании действующего жилищного законодательства (ст. 8, 9 Жилищного кодекса) перевод жилого помещения в нежилое допускается только в исключительных случаях по решению соответствующих государственных органов. Порядок перевода жилых помещений, являющихся собственностью муниципальных образований, в нежилые регулируется законодательством субъекта Российской Федерации.
Категорически запрещается перевод жилых помещений, расположенных в жилых домах в следующих случаях:
- если они не являются комнатой в коммунальной квартире, для размещения складов;
- для размещения складов, а также размещения производств представляющих опасность и несоответствующих строительным, санитарным, экологическим, противопожарным и иным требованиям содержания жилого фонда.
Лицо, пожелавшее перевести жилое помещение в разряд нежилых должно обратиться с соответствующим заявлением в межведомственную комиссию по переводу жилых помещений (домов) в разряд нежилых при администрации города. В заявлении должны быть указаны причины, по которым лицо желает перевести помещение в разряд нежилых. По своему желанию заявитель может представить на рассмотрение комиссии технико-экономическое обоснование своей просьбы и гарантии финансирования реконструкции. Каким образом должны быть предоставлены гарантии в приложении не говорится.
Согласно Постановлению главы города Челябинска от 23 февраля 1998 г. № 235-п «О порядке реконструкции (перепланировки) и технического перевооружения жилых и нежилых помещений» при изменении функционального назначения помещения проведение реконструкции обязательно[75] . Разработка рабочего проекта реконструкции (перепланировки) и технического перевооружения помещения включает в себя составление технического задания согласованного с санэпидемнадзором, госпожнадзором, Главным управлением архитектуры и градостроительства города, при необходимости с комитетом по экологии и Государственной инспекции безопасности дорожного движения. Если помещение необходимо увязать генеральным планом с городскими территориями и когда его реконструкция влияет на внешний облик здания, то Главное управление архитектуры и градостроительства города может само предоставить план реконструкции помещения. После согласования рабочего проекта, собственник помещения получает разрешение на реконструкцию в районной администрации и может заключать договор на реконструкцию (перепланировку) или техническое перевооружение с организацией имеющей лицензию на право выполнения данного вида строительных работ. Изменения, связанные с реконструкцией помещений подлежат регистрации в межрайонном предприятии технической инвентаризации.
В межведомственную комиссию заявитель должен предоставить:
- технический паспорт или выписку из него, подготовленную предприятием технической инвентаризации (по данным на день обращения в комиссию) с указанием износа его основных элементов и строения в целом, либо технического состояния строения в целом, либо технического состояния отдельного помещения, о котором возбуждается ходатайство, а также значение стоимости объекта;
- заключение Госсанэпидемнадзора о возможности изменения функционального назначения помещения в соответствии с пожеланиями собственника;
- заключение Госпожнадзора; документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение (дом);
- документы, подтверждающие отсутствие задолженности поквартирной плате; документы, подтверждающие, что выданном помещениине прописаны граждане.
В случае если городская межведомственная комиссия, изучив представленные документы и произведя осмотр объекта, примет положительное решение о переводе жилого помещения в разряд нежилых, то владельцу помещения выдается свидетельство о переводе жилого помещения в разряд нежилых. Свидетельство направляется на предприятие технической инвентаризации для внесения изменений в технический паспорт на строение. Собственник помещения с момента получения данного свидетельства оплачивает коммунальные услуги и эксплуатационные расходы по ставкам и тарифам, установленным на данной территории для нежилых помещений.
Таким образом, официальный' статус нежилого помещения (дома) приобретается двумя способами: изначальное строительство объекта как нежилого с последующей регистрацией, переводом жилого помещения в разряд нежилых.
Цена договора купли-продажи нежилых помещений, как и его предмет, отнесены к существенным условиям. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК РФ цена продаваемого объекта недвижимости определяется соглашением сторон. Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании сторонами договор о продаже нежилого помещения считается незаключенным. При этом правило о применении цены на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК РФ, применению не подлежит.
Гражданский кодекс требует безусловной определённости цены договора купли-продажи нежилого помещения. От размера цены не зависит действительность договора, исключение составляют случаи, когда установленная цена явилась результатом обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, или если заключённая сделка носит характер кабальной. При наличии указанных обстоятельств сделка может быть признана недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ). Зарубежное законодательство также не содержит требования о соответствии цены стоимости вещи. Несоответствие обязательства встречному удовлетворению не влияет на действительность договора.
Нежилое помещение, продаваемое по договору купли-продажи, оценивается по соглашению между продавцом и покупателем. В условиях свободного рынка цена продаваемых нежилых помещений, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости определяется на основе экономического закона спроса и предложения. Спрос на недвижимое имущество во многом определяется географическими факторами и объектами инфраструктуры, благоустройства в районе нахождения недвижимого имущества (их наличие или отсутствие, состояние и т.п.).
Стоимость нежилого помещения в договоре купли-продажи должна быть выражена в рублях. В Гражданском кодексе Российской Федерации в статье 317 закрепляется возможность использования так называемой «валютной оговорки», суть которой сводится к следующему: в договоре предусматривается оплата в рублях в сумме, эквивалентной определённой сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. В современных условиях становления российской экономики включение валютной оговорки в договор, который подлежит исполнению по истечении определённого срока после его заключения, позволяет продавцу достаточно надежно защитить свои интересы.
В Российской Федерации существуют специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро, в задачу которых входит оценка (переоценка) недвижимости. Оценка, производимая по методике бюро технической инвентаризации, определяет инвентаризационную стоимость и, как правило, не соответствует рыночной стоимости имущества[76] .
При определении реальной рыночной стоимости недвижимого имущества стороны могут воспользоваться услугами оценщика, заключив с ним договор об оценке предмета купли-продажи[77] . Оценщики[78] являются одной из новых фигур, появившихся на рынке недвижимости с началом реформ в российской экономике. 16 июля 1998 г. был принят Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ»[79] , устанавливающий законодательные основы труда оценщиков. Деятельность последних направлена, прежде всего, на установление рыночной стоимости объекта, под которой указанный закон понимает наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.З).
Традиционно на практике применяются три метода оценки недвижимости: затратный, доходный и метод сравнительного анализа продаж[80] . Например, при оценке нежилых помещений оценщик учитывает, прежде всего, такие характеристики, как местоположение, капитальность строения, его общую площадь, этажное расположение помещения, высоту помещения, и др. По итогам своей деятельности оценщик должен передать заказчику отчёт об оценке объекта. Решение оценщика о размере рыночной стоимости продаваемого нежилого помещения часто служит ориентиром для установления цены договора купли-продажи этого помещения.
ГК содержит норму, согласно которой стоимость части земельного участка, передаваемой вместе с недвижимым имуществом, или прав на неё включается в общую цену здания, строения или иного имущества, являющегося непосредственным предметом договора купли-продажи нежилого помещения (п. 2 ст. 555 ГК РФ). Это правило носит диспозитивный характер, иное может быть предусмотрено в законе или договоре. Например, стороны при продаже помещения могут установить в договоре цену за помещение и размер арендной платы за часть земельного участка, обеспечивающую использование помещения по назначению.
В случае, когда цена помещения в договоре продажи нежилого помещения установлена за единицу площади (например, за квадратный метр) или иного показателя её размера, общая цена такого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).
Также хотелось бы остановиться на таком несущественном условии договора купли-продажи как качество нежилых помещений. Качество нежилого помещения в разных юридических словарях раскрывается по-разному. В юридическом энциклопедическом словаре под ред. Тихомирова М.Ю. под качеством понимается совокупность полезных свойств, позволяющих удовлетворить определенные материальные или духовные потребности. По советскому праву понятие качества охватывалось существенными свойствами продукции или работ, закрепленные стандартом, техническими условиями, образцом или другим нормативно-техническим документом[81] . Словарь гражданского права под ред. Додонова В.Н. рассматривает качество как совокупность свойств, обусловливающих способность удовлетворять определенные потребности в соответствии с назначением вещи, продукции, товара[82] .
Но, к сожалению, в настоящее время на законодательном уровне не урегулирован вопрос о критериях пригодности нежилых помещений для использования их по назначению, так как это сделано в отношений жилых помещений (ст. 40 ЖК РСФСР, ст. 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»).
Поэтому некоторые авторы, предлагают рассматривать качество как существенное условие наряду с предметом и ценой[83] . Техническая характеристика нежилого помещения дается в техническом паспорте объекта, составляемом бюро технической инвентаризации. Следует отметить неполноту критериев, по которым дается описание нежилого помещения. Значение технической характеристики нежилого помещения проявляется в том, что описание должно соответствовать реальному состоянию объекта недвижимости. Когда покупатель осматривает предмет покупки, он отмечает для себя не только состояние несущих конструкций, но и комплектующего оборудования, качество отделочных материалов. Современные возможности внутренней отделки и оборудования помещений не охватываются утвержденным образцом технического паспорта.
Следовательно, предлагается к существенным условиям помимо предмета и цены относить и условие о качестве нежилого помещения. Сформулировано определение качества нежилых помещений. Им является совокупность свойств, позволяющих удовлетворить определенные потребности в соответствии с назначением помещения.
Купля-продажа нежилых помещений как обязательство. Определение договора купли-продажи нежилых помещений в ГК РФ не дается, поэтому следует руководствоваться положениями о продаже недвижимости Главы 30 ГК РФ. Законодатель дает общее определение продажи недвижимости: «По договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» (ст. 549 ГК РФ). Данное определение не отражает взаимного характера возникающих отношений и нуждается в дополнении: «а покупатель - принять имущество и уплатить обусловленную договором цену».
Как мы уже говорили, договор купли-продажи нежилых помещений является двухсторонним, взаимным, возмездным. Он выступает одной из форм, опосредствующих обращение нежилых помещений и отражает двухсторонний характер обмена: превращение товара в деньги и одновременно денег в товар.
«Этот единый и вместе с тем двухсторонний экономической процесс, в котором обе стороны являются лицами, взаимно передающими и взаимно получающими один от другого определенные имущественные ценности, находит свое отражение и в правовом регулировании договора купли-продажи»[84] . Следовательно, на обеих сторонах лежат взаимные (взаимообусловленные) права и обязанности: продавец обязан передать покупателю определенное имущество в собственность и вправе требовать за это соответствующее вознаграждение. Покупатель в свою очередь обязан принять это имущество, уплатить обусловленную договором цену и вправе требовать передачи ему проданного имущества.
Наиболее важным правовым признаком договора купли-продажи, по мнению некоторых юристов, является переход в результате данной сделки имущества в собственность покупателя. «Действительная, а не мнимая, по существу, а не по внешнему виду купля-продажа имеет место лишь там, где продаваемое имущество переходит в собственность покупателя»[85] .
Толстой Ю.К. и Сергеев А.П. этот признак договора купли-продажи определяют как «бесповоротную смену собственника имущества»[86] , отмечая, что по этому признаку договор купли-продажи отличается от договоров по временной передаче имущества (например, договора аренды), потому что «продавец раз и навсегда лишается отчуждаемых прав».
Согласно распространенной точке зрения предметом договора, в том числе купли-продажи, является конкретный объект гражданских прав (товар). Наряду с данной точкой зрения в науке гражданского права все чаще стали рассматривать в качестве предмета любого договора действия (бездействие), которые должна совершить (от которых должна воздержаться) обязанная сторона. С этой позиции предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и, соответственно, действия покупателя по принятию этого товара и уплате за него установленной цены[87] .
Действительно, цель договора - установление обязательств3 , содержанием которых являются права и обязанности сторон по выполнению каких-либо действий или воздержанию от них.
Таким образом, купля-продажа нежилых помещений является разновидностью договора купли-продажи недвижимости. Как сделка, договор купли-продажи нежилых помещений должен отвечать требованиям ГК РФ, установленным для сделок: законность содержания, надлежащая форма, соответствие воли и волеизъявления сторон, правосубъектность сторон. Существенными условиями договора являются предмет и цена. Также к существенным предлагается относить и условие о качестве нежилого помещения.
Как обязательство договор купли-продажи нежилых помещений регулируется специальными нормами и общими нормами о купле-продаже, о праве собственности на недвижимое имущество. По данному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловленную договором цену.
нежилой купля продажа договор нотариальный
Глава 2. Элементы и форма договора купли-продажи нежилых помещений
2.1 Стороны договора купли-продажи нежилых помещений
К основным началам гражданского законодательства ГК РФ относит, в частности, признание равенства участников регулируемых им отношений и свободу договора (ст.1).
Содержание «свободы договора» раскрывается в ст. 421 ГК РФ: граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; а также стороны свободны в определении условий договора, если последние не предписаны императивными нормами законов и иных правовых актов. Свобода в заключении договора «означает, что стороны сами, притом независимо друг от друга и от государства, выступающего в качестве суверена, вправе решать вопрос о вступлении между собой в договорные отношения»[88] .
Отказ от командно-административных методов управления в ходе реформирования российской экономики значительно расширил свободу участников договора, которые самостоятельны в выборе своих контрагентов. В настоящее время субъектами договора купли-продажи могут быть: государственные (Российская Федерация и субъекты Российской Федерации) и муниципальные образования (городские, сельские, иные поселения и другие территории) в лице соответствующих органов (п. 1, 2 ст. 125 ГК РФ), юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации) и физические лица.
С изменением экономического строя увеличилось число субъектов, участвующих на рынке недвижимости, что связано не только с расширением гражданской правоспособности граждан и юридических лиц, но и с появлением профессиональных агентов, осуществляющих свою деятельность в данном сегменте рынка.
Стороны договора купли-продажи представлены продавцом и покупателем.
Продавцом является лицо, отчуждающее имущество по договору. Поскольку договор купли-продажи имеет определенную целевую направленность - перенесение конкретного вещного права с продавца на приобретателя, то в качестве продавца может выступать обладатель такого права, на недвижимость. Право продажи принадлежит не только обладателю соответствующего вещного права, но и иным лицам, указанным в законе (например, судебным приставам при продаже имущества с торгов). Ввиду значительных особенностей в настоящей работе такие случаи не рассматриваются[89] . Иметь вещное право на предмет договора продавец должен на момент передачи (перехода) права покупателю. Это положение неоднократно находило отражение в решениях Президиума ВАС РФ.
Все чаще продавцами нежилых помещений становятся физические лица. Как известно, "физические лица могут выступать в обороте как предприниматели без образования юридического лица (с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя) и как граждане – не предприниматели (см. гл. 3 ГК РФ).
Гражданин может самостоятельно распоряжаться принадлежащей ему на праве собственности недвижимостью только по достижении им восемнадцатилетнего возраста, именно с этого момента закон наделяет его полной дееспособностью (за исключением случаев вступления в брак до этого возраста, когда в соответствии с законом допускается снижение брачного возраста или эмансипации). В возрасте от 14 до 18 лет на заключение договора купли-продажи недвижимости несовершеннолетнему требуется предварительное письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей. Это правило касается и тех случаев, когда будучи членом жилищного, жилищно-строительного, дачного и тому подобного кооператива (что возможно с 16-летнего возраста), несовершеннолетний приобретает право собственности, например на квартиру, дачу, в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ.
Продавцами нежилых помещений могут выступать и юридические лица. Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям (п. 3 ст. 213 ГК РФ). Поэтому «с момента внесения имущества в уставный (складочный) капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на это имущество»[90] .
Участие организаций в договорах купли-продажи нежилых помещений определяется объёмом правоспособности и видом принадлежащих им вещных прав на недвижимое имущество.
«Правоспособность - необходимое условие для правообладания...»[91] . Все коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, обладают общей правоспособностью. Это означает, что они могут осуществлять любую деятельность, не запрещенную законом (ч. 2 п. 1 ст. 49 ГК РФ), в том числе совершать любые сделки с соблюдением ограничений, установленных законодательством. Кроме законодательных ограничений сами учредители организации или общее собрание участников (например, в ООО) могут установить запрет на занятие отдельными видами деятельности либо указать исчерпывающий (законченный) перечень этих видов деятельности в учредительных документах.
Специальную правоспособность имеют некоммерческие организации, унитарные предприятия и те коммерческие организации, в отношении которых в законе, учредительных документах содержится указание на их специальную правоспособность. Специальная правоспособность характеризуется ограничением объёма или сферы деятельности данного юридического лица. Правовое значение такого ограничения находит выражение в том, что юридические лица не вправе совершать сделки, приобретать и осуществлять права и обязанности, выходящие за пределы их деятельности, указанной в учредительных документах.
Определение предмета и цели деятельности юридического лица, обладающего общей правоспособностью (далее - коммерческая организация), зависит от усмотрения учредителей (при создании юридического лица) или самого юридического лица (которое закрепляется путем последующего изменения устава при дальнейшем функционировании этого лица) и является обязательным, прежде всего, для этих субъектов. Такое ограничение устанавливается в интересах учредителей или самого юридического лица. Контрагент, заключая сделку с юридическим лицом, имеющим общую правоспособность, исходит из того, что сфера деятельности его партнера является широкой (все виды деятельности, за исключением запрещенных законом). Поэтому с точки зрения законодателя целесообразно при определении юридической судьбы заключенной сделки, когда одной из сторон выступает юридическое лицо, объем правоспособности которого ограничен в учредительных документах, во-первых, признать истцом лиц, в чьих интересах было установлено ограничение (учредителей, само юридическое лицо), во-вторых, защитить интересы контрагента, поскольку гражданский оборот предполагает функционирование коммерческих организаций с неограниченной в рамках установленных законом правоспособностью. Все эти условия и содержит ст. 173 ГК РФ. Итак, ст. 173 ГК РФ устанавливает основания недействительности сделки, совершенной коммерческой организацией в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах.
Что же касается некоммерческих организаций и некоторых коммерческих организаций, обладающих целевой правоспособностью (унитарные предприятия, банки, страховые организации и т.п.), можно заметить следующее. Предмет и цели их деятельности определяются законом или иными правовыми актами, и заключение таким юридическим лицом сделки, выходящей за пределы его правоспособности, является нарушением правовых норм. Да и сторона по сделке, вступая в договорное отношение с юридическим лицом, обладающим специальной правоспособностью, знает (или должна знать) об установленных в законе ограничениях, в любом случае «никто не может оправдываться незнанием права». Цели деятельности некоммерческих и коммерческих организаций, имеющих специальную правоспособность, ограничены не учредительными документами, а положениями соответствующих правовых актов; в учредительных документах только воспроизводятся возможные цели и виды деятельности. Поэтому при совершении такой организацией сделки, выходящей за пределы её правоспособности, должно применяться общее правило ст. 168 ГК РФ (ничтожность сделки)[92] .
Указание в учредительных документах юридического лица конкретных видов деятельности не означает, что допускается заключение сделок, связанных только с осуществлением того или иного вида деятельности, указанного в документах. Главное, чтобы заключаемая сделка служила достижению цели, ради которой было создано юридическое лицо, и соответствовала этим целям. Так, организация, образованная для оказания юридических услуг гражданам, вправе приобрести помещение, необходимое - для размещения своих работников.
Для осуществления отдельных видов деятельности государство вводит такое ограничение, как лицензирование (получение специального разрешения юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем на занятие конкретной деятельностью). «Лицензирование служит средством легитимации, вхождения юридического лица или индивидуального предпринимателя в хозяйственный оборот»[93] . Сделка, совершенная юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, не имеющим лицензии на занятие соответствующего вида деятельности, может быть признана судом недействительной, если доказано, что другая сторона знала или должна была знать о её незаконности.
Юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами (ст. 53 ГК РФ). «Орган юридического лица — это правовой термин, означающий лицо (единоличный орган) или группу лиц (коллегиальный орган), представляющих интересы юридического лица в отношениях с другими субъектами права без специальных на то уполномочий (без доверенности)»[94] .
Все действия органа юридического лица, совершенные в пределах его компетенции, являются действиями юридического лица и порождают для него юридические последствия.
В гражданском обороте юридическое лицо может выступать не только через свои органы, но и через представителей[95] .
Полномочия представителей определяются доверенностью, оформленной в надлежащем порядке и подписанной руководителем или иным лицом, уполномоченным на это учредительными документами юридического лица, с приложением печати этой организации (п. 5 ст. 185 ГК РФ). К числу представителей юридического лица относятся и руководители филиалов и представительств (см. ч. 2 п. 3 ст. 55 ГК РФ). В случае, если договор купли-продажи будет заключен неуполномоченным лицом (т.е. при отсутствии у последнего полномочий действовать от имени другого лица (например, отсутствие доверенности у руководителя филиала[96] ) или при превышении таких полномочий), то права и обязанности из договора возникают непосредственно у лица, заключившего сделку (за исключением случаев её последующего одобрения представляемым лицом)[97] .
На практике юридические лица чаще всего образуются в форме акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью. В ряде случаев законодатель регламентирует порядок принятия юридическим лицом решения по отчуждению (приобретению) имущества. Речь идёт, прежде всего, об особом порядке заключения так называемых «крупных сделок», регулируемом ст.ст.78-79 ФЗ РФ от 26.12.95 г. «Об акционерных обществах» (далее - закон об АО)[98] , ст. 46 Ф3 РФ от 8.02.98 г. «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - закон об ООО)[99] . Целью принятия названных норм (ограничивающих заключение сделок руководящими органами) является защита непосредственно юридического лица (АО, ООО) и его участников.
Крупными сделками признаются: сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением или отчуждением либо возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25 % балансовой стоимости активов АО (или стоимости имущества ООО, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период) на дату принятия решения АО о заключении таких сделок, за исключением сделок, совершаемых в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности.
Виды сделок, совершаемых в обычной хозяйственной деятельности, были приблизительно обозначены в Постановлении ВС РФ и ВАС РФ от 2.04.97 г. №4/8 «О некоторых вопросах применения ФЗ «Об АО»» как сделки, связанные с приобретением сырья, материалов, реализации готовой продукции и т.п. Продажа недвижимого имущества (если только такая деятельность не носит характер систематической' в соответствии с учредительными документами) никак не может быть отнесена к обычной хозяйственной деятельности. «Всё зависит от специфики сферы деятельности общества, управленческих и предпринимательских традиций, технических и организационных приемов совершения тех или иных операций»[100] .
Во многих случаях договор купли-продажи нежилых помещений подпадает под понятие крупной сделки, и это объясняется тем, что в соотношении с балансовой стоимостью активов АО (со стоимостью имущества ООО) стоимость помещения часто превышает установленный в законодательстве порог.
Для заключения крупной сделки единоличному исполнительному органу ООО требуется согласие вышестоящего органа, как правило, общего собрания. Если в обществе образован Совет директоров (Наблюдательный совет), устав может отнести к его компетенции принятие решения по крупным сделкам с имуществом, размер которого составляет от 25 до 50% стоимости имущества общества. В АО решение о совершении крупной сделки стоимостью имущества до 50% балансовой стоимости активов должно приниматься Советом директоров или Наблюдательным советом (причём такое решение должно быть единогласным - ст. 79 Закона об АО). Решение о совершении сделки, предметом которой является имущество, стоимость которого превышает 50% балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании.
Как видно из приведенных положений, Закон об ООО фактически продублировал положение о порядке совершения крупных сделок, содержащееся в Законе об АО. Но имеется и существенное отличие: во-первых, нормы ст. ст. 78, 79 Закона об АО носят императивный характер, а нормы о совершении крупных сделок в Законе об ООО - диспозитивный, то есть уставом общества с ограниченной ответственностью может быть исключена возможность применения ст. 46 Закона (п. 6 ст. 46). Во-вторых, в соответствии с Законом об АО стоимость предмета крупной сделки соотносится с балансовой стоимостью активов АО, а при совершении крупной сделки ООО - со стоимостью имущества этого ООО, и установлен различный момент определения этой стоимости. Балансовая стоимость активов есть стоимость движимого и недвижимого имущества, финансовые вложения (включая нематериальные активы), денежные средства и другие финансовые активы, отраженная в бухгалтерском балансе АО[101] . По мнению авторов комментариев к Закону об ООО, имущество ООО по смыслу ст. 46 охватывает вещи и имущественные права[102] , то есть аналогично термину «активы АО». В АО стоимость активов определяется на дату принятия решения о заключении сделки, в ООО стоимость имущества устанавливается на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении сделки.
В случае заключения крупной сделки в нарушение установленного законом порядка (например, если генеральный директор АО самостоятельно принимает решение и совершает сделку купли-продажи нежилого помещения стоимостью свыше 25% балансовой стоимости активов АО) возникает вопрос о правовых последствиях такого нарушения. Поэтому необходимо рассмотреть возможность применения ст. 168 ГК РФ (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам), ст. 174 ГК РФ (последствия ограничения полномочий на совершение сделки), ст. 183 ГК РФ (заключение сделки неуправомоченным лицом).
«Поскольку орган юридического лица не является представителем последнего, в случае превышения полномочий этим органом при заключении сделки п. 1 ст. 183 ГК РФ применяться не может»[103] . Статья 174 ГК РФ может применяться в тех случаях, когда полномочия органа юридического лица определённо ограничены учредительными документами последнего. Когда же орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом, надлежит руководствоваться ст. 168 ГК РФ[104] .
Следовательно, крупная сделка, заключенная директором АО без согласия Совета директоров (Наблюдательного совета) или общего собрания с нарушением ст. 79 Закона об АО, является ничтожной, поскольку закон не устанавливает иных правовых последствий. Тем не менее, Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ в совместном постановлении от 2.04.97 г. №4/8 разъяснили, что суд в этом случае может признать за сделкой юридическую силу и создающей для общества вытекающие из неё права и обязанности, если при рассмотрении спора будет установлено, что в последующем данная сделка была одобрена соответственно Советом директоров (Наблюдательным советом) либо общим собранием акционеров общества (п. 14).
Продавцом по договору купли-продажи нежилых помещений могут выступать и государственные (муниципальные) унитарные предприятия и учреждения, которые обладают правами на чужую вещь - правом хозяйственного ведения и оперативного управления на имущество, закрепленное за ними учредителями. Правомочия владения, пользования и распоряжения обладателей указанных вещных прав по сравнению с содержанием права собственности ограничены и различны в зависимости от характера принадлежащего права (права хозяйственного ведения или права оперативного управления). Гражданский кодекс РФ включает специальные правила, устанавливающие порядок распоряжения имуществом, принадлежащим на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.
Для продажи нежилого помещения закрепленного на праве хозяйственного ведения, унитарное предприятие должно получить предварительное согласие собственника имущества на такое распоряжение[105] . Собственником имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Функции собственника в данном случае выполняют либо Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, или уполномоченный орган местного самоуправления в зависимости от того, кто является учредителем предприятия. Если унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, создаст путём выделения в качестве юридического лица другое унитарное предприятие - дочернее предприятие (п. 7 ст. 114 ГК РФ), то учредитель дочернего предприятия, не будучи собственником его имущества, выполняет в отношении этого унитарного предприятия все функции собственника учредителя, что означает необходимость получения дочерним предприятием согласия на распоряжение помещением как самого собственника имущества (учредителя унитарного предприятия), так и унитарного предприятия.
Так как законодательство устанавливает принцип специальной правоспособности унитарного предприятия, действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним собственником имуществом должны быть обусловлены задачами его уставной деятельности (не противоречить целям и предмету его деятельности) и соответствовать целевому назначению предоставленного для выполнения этих задач имущества. Поэтому, когда действия юридического лица по отчуждению закрепленного за ним имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными (ст. 168 ГК РФ), даже если они совершены с согласия собственника (п.9 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве оперативного управления, обладают более ограниченными правами, чем унитарные предприятия. Имущество учреждений условно можно разделить на две группы (вида). Первую группу составляет закрепленное учредителем имущество и приобретённое учреждением за счёт средств, выделяемых ему по смете, которое оно (учреждение) не вправе продавать (п. 1 ст. 298 ГК РФ). При возникновении необходимости в реализации такого имущества стороной в договоре может быть только собственник нежилого помещения (учредитель юридического лица)[106] . Ко второй группе относится имущество учреждения, учитываемое на самостоятельном балансе. Это имущество, приобретённое за счёт приносящей доходы деятельности (когда в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право на осуществление такой деятельности), поступает в самостоятельное распоряжение учреждения (п. 2 ст. 298 ГК РФ).
Собственником такого имущества, согласно нормам п. 3 ст. 213 и ч. 3 п. 2 ст. 48 ГК РФ, может быть только учредитель юридического лица (учреждения).
Фактически, «право на полученные доходы» - это особое ограниченное вещное право, принадлежащее учреждению, не названное в п. 1 ст. 216 ГК РФ. Существующая в норме п. 1 ст. 216 ГК РФ оговорка «в частности» означает, что приведённый перечень вещных прав не является исчерпывающим и позволяет предположить наличие в законодательстве и иных видов вещных прав, не указанных в ст. 216 ГК РФ. Для распоряжения, определения юридической судьбы (в том числе продажи) учреждением недвижимого имущества, учитываемого на отдельном балансе, согласия собственника не требуется, и оно (учреждение) самостоятельно выступает стороной договора купли-продажи. Хотя учредитель и приобретает право собственности на имущество, учитываемое учреждением на самостоятельном балансе, но это что называется «голое право», поскольку учредитель (собственник) не обладает какими-либо реальными правомочиями в отношении этого имущества.
Собственник имущества (или владелец рассмотренных ограниченных вещных прав) может заключать договор купли-продажи нежилого помещения непосредственно сам или действовать через своего представителя.
Участие представителя облегчает продавцу его задачу по реализации помещения, поскольку для удачной продажи имущества требуется знание его рынка, цен, предъявляемых формальностей к совершению сделки.
«В экономическом смысле значение представительства состоит в установлении и реализации экономических связей между двумя и более лицами через посредство третьего, играющего роль промежуточного звена»[107] . Институт представительства является правовой гарантией наиболее полного осуществления прав и обязанностей субъектами права. Представительство заключается в совершении представителем в пределах полномочий сделки от имени представляемого лица, порождающей правовые последствия для последнего (см. п. 1 ст. 182 ГК РФ).
Уполномочивая представителя на осуществление юридически значимого действия, представляемый выражает свою волю на порождение соответствующего правового последствия. Тем самым, выдавая уполномочие, он совершает одностороннюю сделку. Как сделка, уполномочие должно отвечать всем предъявляемым требованиям, в том числе о форме. Для представительства в интересах одного из контрагентов договора купли-продажи нежилого помещения требуется письменное уполномочие[108] .
Следует разграничивать уполномочие и полномочия представителя . Уполномочие есть «лишь односторонний акт легитимации», свидетельствующий перед третьими лицами о данных представляемым представителю полномочий, об их объеме и пределах[109] .
Характер и границы полномочия представителя определяются в доверенности. Ранее в юридической литературе обсуждался вопрос о необходимости обязательной выдачи доверенности на основании договора поручения. Современное законодательство однозначно закрепляет в качестве одной из обязанностей доверителя вручение доверенности поверенному. Доверенность в данном случае служит «источником правдивой информации о полномочии», позволяет третьим лицам обнаружить волю доверителя на представление его интересов.
В качестве представителей продавца (как, впрочем, и покупателя) нежилых помещений могут выступать риэлтеры. С активизацией рынка недвижимости с каждым годом всё большее и большее количество лиц (физических и юридических), занимающихся риэлтерской деятельностью, появляются на российском рынке.
Риэлтерской является осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счёт либо от своего имени, но за счёт и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом и правами на него (см. п. 2 Положения о лицензировании риэлтерской деятельности ).
Как следует из определения, риэлтеры, риэлтерские фирмы (далее -риэлтеры) могут выступать в гражданском обороте как представители (поверенные) либо как комиссионеры. В первом случае продавец возлагает на риэлтера обязанность заключить договор купли-продажи нежилого помещения от своего имени и за свой счёт (см. ст. 182 ГК РФ, ст. 971 ГК РФ). Соглашение (договор поручения), заключаемое продавцом (доверителем) и риэлтером (поверенным), определяет их внутренние отношения (например, размер вознаграждения, минимальную цену договора купли-продажи и др.) и должен быть заключен в письменной форме. Для представительства перед покупателями продавец выдает риэлтеру доверенность (см. ст. 185, ст. 975 ГК РФ).
Договор купли-продажи, заключенный риэлтером в рамках полномочий, определённых в доверенности, имеет для продавца обязательную силу и порождает у собственника соответствующие обязанности (передать имущество, необходимые документы и др.), даже если указания продавца (собственника), закреплённые в договоре поручения, были нарушены.
Например, между риэлтером и продавцом был заключён договор поручения о продаже нежилого помещения за определённую цену, но это условие не нашло закрепления в выданной риэлтеру доверенности. И если риэлтер заключит договор продажи нежилого помещения по более низкой цене, продавец не может отказаться от её исполнения по мотиву нарушения договора поручения. «Такое решение вопроса диктуется интересами устойчивости гражданского оборота и интересами третьих лиц, побуждает доверителя к чёткому выражению воли при составлении доверенности»[110] , а также тем, что договор поручения регулирует лишь отношения между сторонами. Поскольку риэлтер действовал в пределах имеющихся у него полномочий, то правовые последствия возникают у продавца, и последнему остается только привлечь к ответственности риэлтера за ненадлежащее исполнение своей обязанности. Ненадлежащее исполнение выражается в нарушении риэлтером своей обязанности выполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя (п. 1 ст. 973 ГК РФ). Отступления от указаний допускаются, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах продавца и риэлтер не мог предварительно запросить продавца либо не получил в разумный срок ответ на свой запрос. Риэлтер обязан уведомить о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным (п. 2 ст. 973 ГК РФ). Если специальные санкции за отступление от указаний продавца не были определены в самом договоре, то при наличии общих условий применения ответственности продавец вправе взыскать с поверенного причиненные убытки. Так, доказав в суде возможность продажи помещения по цене, указанной в договоре поручения, доверитель (продавец) вправе взыскать с риэлтера денежную сумму в размере разницы между ценой, указанной в договоре поручения, и реальной ценой продажи.
Иные правовые последствия установлены при превышении полномочий, определённых в доверенности. Превышение полномочий может выражаться в превышении его качественных (свойства предмета, юридическая природа сделки и т.п.) и количественных (нарушение минимального и максимального количества) показателей[111] .
В силу положений ст. 183 ГК РФ в случае нарушения риэлтером указаний, данных продавцом в доверенности, договор купли-продажи считается заключённым от имени и в интересах риэлтера, если только продавец впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение продавцом сделки создаёт, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента её совершения. В виду того, что договор является взаимным соглашением, и третье лицо, заключая договор, считало доверителя своим контрагентом, нельзя признавать совершенную сделку обязательной для третьего лица. Поэтому договор должен признаваться заключенным от имени риэлтера (представителя) при наличии согласия третьего лица (покупателя). По-видимому, заведомое знание третьего лица о превышении полномочий или его небрежность (если он не проверил содержание полномочия) лишает его только права на возмещение убытков.
Если риэлтер заключает договор купли-продажи нежилого помещения по поручению продавца, но от своего имени, налицо договор комиссии, который должен быть облечён в письменную форму (ст. 990 ГК РФ). В ходе выполнения комиссионного поручения риэлтер (комиссионер) становится стороной в договоре купли-продажи нежилого помещения - продавцом. На нём лежит обязанность не только заключить договор (как это имеет место при представительстве), но и исполнить его, в частности передать помещение. Поскольку риэлтер (комиссионер) непосредственно приобретает права и обязанности, ему не выдается доверенность, и покупателю безразлично содержание договора комиссии и объем полномочий по этому договору. Но сам риэлтер обязан исполнить поручение на наиболее выгодных для собственника имущества (комитента) условиях в соответствии с его указаниями (см. ст. 992ГК РФ).
Правовая конструкция договора комиссии и правовые последствия его нарушения отличны от конструкции и последствий нарушения договора поручения. При нарушении указаний, данных собственником помещения (комитентом), обязанным перед покупателем является риэлтер.
При отступлении от указаний о продажной цене, данных собственником (комиссионером), возможны два рода последствий в зависимости от повышения или, напротив, понижения согласованной цены (см. ч. 2 ст. 992, п. 2 ст. 995 ГК РФ).
На практике же риэлтерские фирмы и отдельные предприниматели не спешат заключать договоры поручения или комиссии, что объясняется нежеланием принимать на себя возможные неблагоприятные санкции и приобретать какие-либо иные обязанности перед сторонами (продавцом и покупателем). Поэтому на рынке деятельность риэлтеров ограничивается посредническими функциями. Как известно, посредники совершают только фактические действия, способствующие заключению договора (которые осуществляют, например, выбор контрагента, «сведение» сторон будущего договора, демонстрацию продаваемого объекта), не порождающие юридических связей.
Другой стороной договора купли-продажи является покупатель. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права и обязанности своей волей и в своём интересе. Это значит, что гражданское законодательство исходит из принципа свободы в приобретении прав (включая право собственности), которая не может быть ограничена иначе как на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ). Покупателем нежилого помещения может быть любое физическое и юридическое лицо (за исключением случаев, установленных в законе[112] ), обладающее гражданской правосубъектностью[113] , более того, современное законодательство не ограничивает приобретение имущества в частную собственность количеством, размером или его стоимостью. Покупатель так же, как и продавец может воспользоваться услугами комиссионера или выдать доверенность третьему лицу на приобретение помещения.
Таким образом, мы видим, что стороны договора купли-продажи нежилых помещений полностью совпадают с субъектным составом договора купли-продажи недвижимости и, следовательно, здесь необходимо применять общие правила главы 30 Гражданского Кодекса РФ «Купля-продажа».
2.2 Форма договора купли-продажи нежилых помещений
Договор является средством индивидуального регулирования отношений между отдельными лицами и приобретает значение юридического факта с момента его заключения. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ)[114] . Порядок заключения договора регулируется главой 28 Гражданского Кодекса РФ, нормы которой отражают «заключение договора как определенный процесс - систему действий сторон в ходе согласования условий договора».
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если не достигнуто соглашение по существенным условиям договора, договор не считается заключённым. Иное дело - несоблюдение формальных требований, определённых в законе или соглашением сторон.
Каждая из сторон будущего договора желает удовлетворить свои потребности, которые отличны от экономических интересов контрагента по сделке, поэтому заключение договора - это результат предварительных (часто длительных) обсуждений. Ещё в Древнем Риме при заключении контрактов требовалось соблюдение определенной формы для того, чтобы заключение договора ясно отличалось от простых предварительных переговоров и соглашений[115] . И в современных условиях развития рыночных отношений установление определённой формы сделок обусловлено необходимостью контроля за совершением сделок, имеющих особое значение для частных лиц и государства, и потребностями гражданского оборота (например, для чёткого понимания содержания сделки её участниками). При этом форма сделки не должна затруднять имущественный оборот путем создания ненужных препятствий.
Формой договора (как и любой иной сделки) называется способ выражения воли при его совершении. «Форма служит как бы рамкой для очертания права, так что с первого взгляда видно, определено ли данное право или нет»[116] . Первоначально внешняя форма договора служила только доказательством, удостоверением соглашения. С развитием законодательства, усложнением правоотношений форма договора становится существенным условием действительности соглашения. Выделяют два основных её вида: письменную (простую письменную форму и нотариальное удостоверение) и устную.
Общие положения о форме сделок применяются и к договору купли-продажи нежилого помещения, если законом не установлены специальные правила. Все сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму. Причём, если по общему правилу договор в письменной форме может быть заключён путём обмена документами посредством телетайпной, телеграфной, телефонной, почтовой, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ), то договор купли-продажи нежилого помещения под страхом недействительности должен быть заключён только путем составления одного документа, подписанного сторонами. Поэтому предшествующие заключению договора переговоры юридического значения не имеют[117] , силы оферты или акцепта не приобретают. В подобных случаях каждая из сторон становится юридически связанной лишь после своей подписи на договоре.
Также, помимо письменной формы, сделки с недвижимым имуществом (за исключением нежилых помещений) подлежат государственной регистрации в соответствии со ст.ст. 131, 164 ГК РФ, согласно которым право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции.
Действующее законодательство различает три вида регистрации: регистрацию объектов недвижимости (имеющую учётный характер, например, органы Федеральной службы земельного кадастра ведут кадастр земель, в котором отражается правовой статус конкретных земельных участков), государственную регистрацию прав на недвижимость (что прямо и достаточно чётко закреплено в ст. 131 ГК РФ) и государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.
В ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землёй и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных в ст. 131 ГК РФ и законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 131 ГК РФ закрепляет, что «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной, регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции». Отсюда следует вывод, что сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК РФ как на случаи, при которых необходима государственная регистрация. Принятие Закона о государственной регистрации свидетельствует об усилении функции государства по контролю за процессами, связанными с оборотом объектов недвижимости.
Реализация положений Закона о государственной регистрации обеспечивает:
- во-первых, создание и развитие единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним учреждениями юстиции;
- во-вторых, единообразие в правоприменительной практике, координацию и централизованный сбор сведений о правах и сделках с недвижимостью;
- в-третьих, стабильность правоотношений в сфере недвижимости;
- в-четвертых, создание условий для нормального функционирования рынка недвижимости;
- в-пятых, создание в начальный период единой информационной базы данных в каждом субъекте Российской Федерации, а в последующем и в рамках Российской Федерации.
Нередко приходится сталкиваться с мнением, что Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон о государственной регистрации ликвидировали нотариальную форму сделок с недвижимостью. На самом деле, и в прежнем законодательстве нотариальная форма требовалась лишь для некоторых договоров[118] . В Гражданском кодексе РСФСР "1964 г. обязательная нотариальная форма была предусмотрена только для купли-продажи жилого дома, затем была введена для купли-продажи дач, а также при мене и дарении. По отношению к другой недвижимости - зданиям, строениям, сооружениям - никаких требований о нотариальном удостоверении не было, да и не могло быть, поскольку сама категория недвижимости появилась в 1991 г. Кроме того, даже по отношению к объектам, перечисленным в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г., нотариальная форма предусматривалась только в сделках с участием граждан.
Введение таких положений Гражданским кодексом Российской Федерации повлекло утрату единства в регулировании соответствующих вопросов в действующем российском законодательстве. В результате в одних случаях нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью новым законодательством отменено, в других - предусмотрено. Так, например, в отношении договоров о залоге недвижимого имущества и договоров ренты предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение, а также установлено нотариальное удостоверение брачных контрактов и согласие одного супруга на отчуждение другим супругом недвижимого имущества, нажитого ими в период брака и являющегося их совместной собственностью. Для всех остальных нотариальная форма сделки, сторонами которой выступают физические или юридические лица, - дело сугубо добровольное, требующее взаимного согласия.
Регистраторам теперь следует внимательно смотреть, на каких условиях заключается договор и соответствуют ли они действующему законодательству. В противном случае они рискуют зарегистрировать то, что вообще не может быть предметом сделки. Например, куплю-продажу чердаков[119] . Такая сделка будет в принципе ничтожной, поскольку согласно Гражданскому кодексу, Закону от 15.06.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья», подобные объекты являются объектами общего пользования и находятся в долевой собственности всех собственников конкретной недвижимости.
Гражданский кодекс Российской Федерации, исключив нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, разрешает также и продажу недвижимости по доверенности, никем не удостоверенной, поскольку ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает нотариальное удостоверение доверенностей на совершение сделок, требующих нотариальной формы. Излишне говорить, что это еще более усугубляет положение договаривающихся сторон.
Также негативным последствием замены обязательного нотариального удостоверения сделок государственной регистрации можно назвать и необходимость создания специальной службы, обеспечивающей проведение правовой экспертизы и проверки законности сделки, что потребует, помимо высокого уровня юридической и профессиональной подготовки персонала, дополнительных расходов из федерального бюджета.
Мировая практика исходит из необходимости использования в обязательном порядке возможностей негосударственных правовых институтов для обеспечения юридической чистоты регистрируемых соглашений и законности прав, возникающих на их основе[120] . Данное требование вполне обоснованно как отвечающее задачам создания стабильного оборота недвижимости и служащее для исключения возможности регистрации в массовом порядке оспоримых и ничтожных сделок.
Действующие правовые системы зарубежных стран выработали два основных пути обеспечения законности частных правоустанавливающих документов, а также прав, подлежащих государственной регистрации. Для стран, использующих систему континентального права, - это обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Для стран англосаксонской модели права - обязательное участие в процессе заключения соглашения страховой компании совместно с адвокатом или маклером. Причем действия нотариуса не ограничиваются удостоверением личности и проверкой дееспособности граждан, совершающих правовое действие. Он также участвует в подготовительной стадии договора, когда стороны еще не пришли к соглашению, разъясняя им смысл и все возможные правовые последствия[121] договора отчуждения недвижимости.
Кроме того, нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону, а также предупреждает злоупотребления доверием сведущего лица по отношению к несведущему лицу, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. Нотариус вместе с тем в соответствии со ст. 17 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки.
В странах Западной и Центральной Европы (например, в Испании, Франции, Голландии, Германии, Австрии, Италии), а также в Латинской Америке сделки с недвижимостью осуществляются очень суровой и надежной регистрационной системой, управляемой государственными органами. Эта система придает законную силу договорам по отчуждению недвижимости лишь в том случае, когда такие договоры заключены при посредстве нотариуса или судьи. Эта широко распространившаяся и устоявшаяся практика свидетельствует о ее предпочтительности перед другими системами.
В странах континентальной Европы, где сделки с недвижимостью удостоверяют нотариусы, количество судебных споров значительно ниже числа дел, возникающих при англосаксонской системе права, при которой подготовкой договоров занимаются сами стороны или же их адвокаты, а нотариус лишь заверяет подписи. Поэтому вряд ли является целесообразным то, что российское законодательство, поручив нотариусам удостоверение сделок, относящихся к собственности на недвижимость, таких, как договор об ипотеке (ч. 2 ст. 339 ГК РФ), исключило обязательное нотариальное удостоверение договора перехода права собственности на недвижимость.
На предварительной стадии заключения договора, чтобы исключить нежелательные последствия, стороны вынуждены будут обратиться к услугам адвокатов для составления юридически грамотного договора. При этом адвокат не несет имущественной ответственности за невыполнение условий сделки, поэтому сторонам также придется застраховать саму сделку и оплатить страховку.
Нотариус же за нотариальное оформление берет 1,5% от суммы сделки, т.е. в 10 раз меньше. Причем эта ставка, а также льготы при совершении нотариальных действий устанавливаются государством. Адвокаты размер своих тарифов за услуги определяют самостоятельно, и государство не в состоянии воздействовать на механизм ценообразования их услуг. Нотариусы поднять ставки не могут ввиду того, что размер тарифов определяется не соглашением, а государством в Законе о государственной пошлине.
Мировой опыт показывает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению количества нарушений прав граждан и юридических лиц, что, в свою очередь, оказывает влияние на количество судебных споров. Значительно возрастает объем работы судов, работающих с предельной нагрузкой. Так, в США из-за неразвитости системы нотариата затраты на содержание судов по сравнению с Европой выше примерно в 3-7 раз.
Итак, можно сделать вывод, что по сравнению с государственной регистрацией договора нотариальная форма имеет следующие преимущества:
1. договор составляется квалифицированным специалистом (нотариусом);
2. нотариус осуществляет контроль за недопущением заключения договора, противоречащего закону;
3. нотариус как специальный субъект несет полную имущественную ответственность за законность совершения сделки;
4. система нотариата представляет собой публично-правовой институт, деятельность которого регламентируется специальным федеральным законодательством и основана на принципах независимости, объективности, подчинения только закону и др.
Таким образом, учитывая вышеизложенное, утверждается необходимость введения обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи нежилых помещений.
Глава 3. Правовое регулирование исполнения договора купли-продажи нежилых помещений и ответственности за его нарушение
3.1 Исполнение договора купли-продажи нежилых помещений
Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным мотивом к заключению договора купли-продажи, стороны должны принимать меры по исполнению возникшего из договора обязательства. Как заметил М.З. Рахимов, «достижение конечного договорного результата», «есть та конечная цель, ради которой должен приводиться в движение весь сложный механизм договорных связей»[122] .
Исполнение обязательства купли-продажи, в том числе купли-продажи нежилых помещений, регулируется общими нормами (гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (гл. 30 ГК РФ).
Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи и другие). Именно исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (см. п. 3 ст. 425 ГК РФ). О правовой природе юридических действий по исполнению обязательства в юридической литературе были высказаны две противоположные точки зрения: одни ученые рассматривают такие действия, как юридические поступки (то есть юридический эффект наступает независимо от субъективного момента)[123] , другие - как сделку[124] . Определение юридической природы действий по исполнению обязательства имеет и практическое значение: ведь если исполнение является сделкой, то должны применяться общие правила о совершении сделок. По-видимому, исполнение является сделкой, поскольку исполнение обязательства является именно тем результатом, для достижения которого возникло это обязательство. Должник, осуществляя правомерное действие, направленное на прекращение обязательства, совершает сделку.
Как писал Д. Гримм, «нормальным способом прекращения обязательства следует признать его исполнение»[125] . Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечёт его прекращение (см. ст. 408 ГК РФ). Для наступления указанного последствия требуется, чтобы последовавшее после заключения договора исполнение соответствовало определённым требованиям.
Прежде всего, обязательство по передаче индивидуально-определенных объектов, возникающее из договора купли-продажи нежилых помещений, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что должник обязан исполнить обязательство в натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете; замена исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставлением потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (или воздержания от его осуществления) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия, например, о качестве передаваемого товара, сроке, месте исполнения обязательства, то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства. «Таким образом, реальное и надлежащее исполнение –различные явления. В первом выражена сущность исполнения как совершения определённого действия, а во втором - качественная характеристика действия (воздержания от действия)»[126] .
Такой вывод имеет и практическое значение. Норма ст. 396 ГК РФ устанавливает различные правовые последствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства. При ненадлежащем исполнении уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором, при неисполнении же обязательства, напротив, возмещение убытков и уплата неустойки, по общему правилу, освобождает его от такого исполнения.
ГК содержит норму, дополнительно обеспечивающую интересы кредитора в обязательстве по передаче индивидуально-определенной вещи. Согласно ст. 398 ГК РФ кредитор вправе требовать отобрания такой вещи у должника. Право отпадает, если вещь уже передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления. Правда, ст. 398 ГК РФ не обеспечивает во всех случаях реальное исполнение обязательства и тогда, когда вещь еще не передана, но заключены несколько договоров с одним и тем же предметом. Для внесения определенности в гражданский оборот норма вышеназванной статьи определяет, что если вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск.
Как уже отмечалось, конечная цель обязательства может быть достигнута надлежащим выполнением обязанностей, вытекающих из договорного правоотношения. Одни из этих обязанностей составляют существо обязательства, такие обязанности еще называют основными. Последние сформулированы в законодательном определении договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, который обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определённую денежную сумму (см. п. 1 ст. 454 ГК РФ).
Главная обязанность продавца - передать нежилое помещение в определённый срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, он определяется в соответствии с правилом п. 2 ст. 314 ГК РФ (см. ст. 457 ГК РФ). Срок исполнения может быть «условием исполнения», если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор продавец вправе исполнить при нарушении определённого в нём срока только с согласия покупателя (п. 2 ст. 457 ГК РФ). Продавец может исполнить договор досрочно если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства либо не вытекает из его существа.
Термин «передача» в самом широком смысле означает определённые согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект (нежилое помещение) перешёл от одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает её, а другой (покупатель) - приобретает[127] . Из всех способов передачи, перечисленных в норме ст. 224 ГК РФ, к нежилому помещению применимо только «вручение вещи приобретателю» (такой вывод следует из правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ и свойств помещения как недвижимости). Вещь считается врученной покупателю с момента её фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 556 ГК РФ). Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (п. 2 ст. 484 ГК РФ).
Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи - принятия нежилого помещения стороны договора купли-продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст, 556 ГК РФ). Таким образом, передача нежилого помещения означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.
Каких-либо требований к передаточному акту или иному документу о передаче, кроме того, что он должен быть облечён в письменную форму и содержать подписи сторон и дату составления, законодательство не содержит.
Передаточный акт служит доказательством исполнения сторонами обязанностей по передаче-принятию помещения, поэтому составляется одновременно с вручением нежилого помещения либо непосредственно после такой передачи.
Только после передачи помещения и подписания документа о передаче продавец и покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию нежилого помещения (ст. 556 ГК РФ). Норма ч. 2 ст. 556 ГК РФ, определяющая момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрено иное.
Определение момента перехода права собственности по договору от отчуждателя к приобретателю имеет большое практическое значение, которое заключается, прежде всего, в том, что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима, например, в целях налогообложения), старый и новый собственник (например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другие субъекты.
Право собственности на нежилое помещение возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ).
До введения единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оформление прав (и сделок) осуществлялось различными органами в зависимости от объекта: бюро технической инвентаризации, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, Комитетом по управлению имуществом и другими. Нормативную базу правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют: положения ГК РФ (ст.ст. 131, 164, 165, 219 и т.д.), правила специального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», другие нормативно-правовые акты РФ и субъектов РФ.
В соответствии с прямым указанием норм ГК РФ государственная регистрация определяет момент возникновения права, если иной момент не установлен законом. Целью такой регистрации является, с одной стороны, охрана прав субъектов гражданского оборота, с другой — обеспечение управленческих, учётных, фискальных, информационных и тому подобных интересов государства.
Тождественной «государственной регистрации права собственности» является «государственная регистрация перехода права собственности» -термин, употребляемый в ст. 551 ГК РФ. Заявление о государственной регистрации права должны подавать обе стороны договора купли-продажи (продавец и покупатель). Если договор купли-продажи был нотариально удостоверен по желанию стороны, заявление подает продавец или покупатель.
Поскольку передача недвижимого имущества (и как следствие этого, как правило, - исполнение договора) может иметь место до государственной регистрации перехода права собственности, то в норме п. 2 ст. 551 ГК РФ специально подчеркивается, что исполнение договора продажи нежилых помещений сторонами не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. Существование этой нормы дало повод к появлению среди некоторых авторов мнения, что «до момента регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться имуществом, одновременно продавец теряет право распоряжаться им любым способом»[128] . Что касается покупателя, то, бесспорно, он не является собственником переданного ему имущества, поэтому и распоряжаться им, а тем более отчуждать, может только при наличии соответствующего полномочия собственника (продавца). Об этом также прямо подчеркивается в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 13.11.97 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», где сказано, что до государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению. Это стало необходимым в связи с возникшей ситуацией на практике, когда акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью. В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав перехода права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью. Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.
В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.
Поскольку право собственности у индивидуального частного предприятия на строение не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности, данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, то есть действовало на свой страх и риск.
С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества[129] .
В отношении же продавца такой подход далеко не очевиден и вряд ли обоснован. Существование обязательственного правоотношения по передаче нежилого помещения в собственность, вытекающего из договора купли-продажи, не является правопрепятствующим фактом, тем юридическим фактом, который ограничивает правомочие распоряжение собственника (даже если предмет передан). До момента регистрации перехода права собственности к покупателю, продавец остается собственником.
С практической и теоретической точки зрения очень важно решение такого вопроса, как вопрос о последовательности осуществления передачи нежилого помещения и государственной регистрации возникновения права собственности покупателя на это помещение. К сожалению, этот вопрос в литературе крайне редко затрагивается. Ни Гражданский кодекс (исключение составляет продажа предприятия - п. 2 ст. 564), ни закон о регистрации прав не требует, чтобы государственная регистрация непременно проводилась после передачи имущества. Хотя логичнее предположить именно такую последовательность в действиях сторон договора - сначала передача вещи, затем регистрация правопреемства. Ведь зарегистрированное право собственности покупателя, когда владельцем имущества остаётся продавец, будет бессодержательным. Покупатель фактически не сможет осуществлять принадлежащие ему правомочия, но в то же время, будет нести бремя как собственник имущества (ст.ст. 209, 210 ГК РФ). Другое дело, если условиями договора купли-продажи нежилых помещений стороны обусловили обращение в орган юстиции за регистрацией права собственности выполнением каких-либо обязанностей, например, передать вещь, произвести оплату в полном объеме. Тогда при государственной регистрации правопреемства необходимо представить передаточный акт, расписку об оплате и т.п.
Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Таким образом, отсюда следует вывод, что право собственности на нежилое помещение при купле-продаже переходит к покупателю при подписании договора с правомочиями владения и пользования, а после государственной регистрации покупатель приобретает и правомочия распоряжения.
К дополнительным обязанностям продавца, обеспечивающим реализацию основных, относятся:
- передача принадлежностей и относящихся к имуществу документов, предусмотренных законом, иными правовыми актами и договором (п. 2 ст. 456 ГК РФ);
- информирование покупателя о качестве нежилого помещения, существующих дефектах и недостатках;
- предупреждение покупателя о правах третьих лиц на продаваемое
имущество (ст. 460 ГК РФ).
Перечисленные обязанности, хотя и не названы в законодательном определении договора купли-продажи, закреплены в последующих нормах соответствующих статей главы 30 ГК РФ, регулирующих продажу имущества. Только осуществление всех обязанностей (как основных, так и дополнительных) в соответствии с требованиями, определенными в правовых актах и договоре, позволяет констатировать надлежащее исполнение обязательства продавцом.
Как уже отмечалось, к основным обязанностям покупателя относятся обязанности принять и оплатить товар. Обязанность продавца осуществить передачу нежилого помещения и обязанность покупателя принять продаваемое помещение являются взаимообусловленными: продавец совершает действия по передаче помещения, которые необходимы и для исполнения обязанности по её принятию покупателем. Вместе с тем покупатель и продавец имеют соответствующие права: право требовать передачи и право требовать принятия помещения в соответствии с условиями договора. Эти права и соответствующие обязанности возникают одновременно - с момента заключения договора (исключение составляют сделки, совершенные под отлагательным условием).
Обязанность покупателя оплатить нежилое помещение предусмотрена в положениях п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 485, ст. 486 ГК РФ. Эта обязанность считается исполненной с момента передачи продавцу денежной суммы, определенной в договоре. Содержание этой обязанности включает в себя не только непосредственно платеж, но и в некоторых случаях принятие определённых подготовительных мер, необходимых для осуществления платежа (открытие специального банковского счета, выдача чека на сумму договора и др.).
Следует иметь в виду, что местом исполнения денежного обязательства по общему правилу признается место нахождения кредитора в момент возникновения обязательства (ст. 316 ГК РФ).
Кодекс предусматривает строгие требования к изменению условий договора по предложению одной из сторон в связи с существенным изменением обстоятельств, если другая сторона не дает на это согласие (ст. 451 ГК РФ). Поэтому включенное в ГК РФ новое правило (п. 3 ст. 485 ГК РФ), учитывающее широко используемый в международной практике способ решения вопроса об изменении цены, может найти соответствующее применение и во внутрихозяйственном обороте России. Оно ориентирует стороны на согласование при заключении договора механизма изменения цены в зависимости от динамики показателей, ее обусловливающих. Если стороны согласовали, что цена подлежит изменению, но при этом не определили способ ее пересмотра, действует механизм, предусмотренный п. 3 ст. 485 ГК РФ. При его применении необходимо учитывать ряд моментов. Во-первых, это правило не действует, если иное установлено ГК РФ, другим законодательством, иными правовыми актами или договором и вытекает из существа обязательства. Во-вторых, при своевременном исполнении обязанности передать товар цена определяется исходя из соотношения обусловленных показателей на момент передачи товара. В-третьих, при просрочке продавцом исполнения обязанности передать товар, цена определяется исходя из соотношении этих показателей на момент заключения договора и на момент, когда товар подлежал передаче в соответствии с условиями договора. Такой же порядок должен применяться и в случае, когда просрочка в принятии товара допущена покупателем. Однако в обоих случаях сторона, в отношении которой допущена просрочка, не лишена права требовать от другой стороны возмещения убытков, вызванных просрочкой исполнения на основании соответствующей нормы ГК РФ — ст. 405. В-четвертых, когда договором не предусмотрен срок исполнения обязанности передать товар, при установлении цены учитывается соотношение показателей на момент заключения договора и на момент, определенный в соответствии с предписаниями п. 2 ст. 314 ГК РФ. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ), но только до приобретения.
По общему правилу, покупатель обязан уплатить продавцу цену помещения полностью (в виде единоразовой выплаты). Договором купли-продажи могут устанавливаться и продажа товара в кредит, в кредит с рассрочкой платежа[130] или предусмотрена предварительная оплата.
Возникает вопрос о последовательности совершения действий, обеспечивающих исполнение обязанностей покупателя и продавца. В самом соглашении обычно устанавливается, что одна сторона должна исполнить свою обязанность раньше другой (например, оплата производится после передачи вещи или наоборот).
По действующим нормам, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом имущества (п. 1 ст. 486 ГК РФ).
В отношении договора купли-продажи нежилых помещений правовые акты не устанавливают каких-либо исключений из приведенного правила. Если договором купли-продажи нежилых помещений предусмотрено условие о предварительной оплате товара, то в обязательстве, возникающем из такого договора, передача помещения будет носить встречный характер. Если же договором предусмотрена продажа товара в кредит, то покупатель обязан произвести оплату при наступлении двух юридических фактов; передачи нежилого помещения и наступления срока оплаты, определенного в договоре или по правилам ст. 314 ГК РФ. Но условия о предварительной оплате или о кредите должны быть обязательно установлены в самом договоре купли-продажи нежилых помещений. Если же в договоре нет условия о сроке оплаты, то, во-первых, не исключается одновременное исполнение своих обязанностей сторонами (передача-оплата); во-вторых, по всей видимости, обязанность произвести оплату возникает у покупателя непосредственно после передачи ему имущества, то есть сразу же после передачи товара. Косвенным образом сделанный вывод подтверждает и легальное определение договора купли-продажи (п. 1 ст. 454 ГК РФ), в котором на первое место поставлена обязанность продавца, а затем уже обязанность покупателя.
Итак, если правовыми актами или договором купли-продажи нежилых помещений предусмотрена обязанность покупателя произвести оплату до передачи помещения либо такая обязанность не вытекает из существа обязательства, то продавец, не исполнивший обязанность по передаче товара, не вправе требовать от покупателя платежа.
«Встречное исполнение» следует отграничивать от «встречного предоставления». Встречное предоставление является необходимым элементом любого возмездного договора, то «вознаграждение (компенсация), приобретаемое взамен исполненного по договору». Согласно п. 1 ст. 328 ГК РФ, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. Вследствие этого, встречное исполнение - это последовательное, в соответствии с соглашением сторон совершение действий участниками договора (обязательства) по исполнению договорных обязанностей. Важнейшим признаком встречного исполнения является наличие в договоре условия об очередности совершения действий по исполнению обязательства.
Различное значение «встречного исполнения» и «встречного предоставления» имеет большое практическое значение, состоящее в следующем. При неоплате имущества или нарушении условия о сроке оплаты, когда передача имущества обусловлена его оплатой, продавец может приостановить передачу либо отказаться от исполнения только потому, что покупатель нарушил своё обязательство (см. ст. 398 ГК РФ). Когда же соглашением сторон специально не установлено, что обязанность по передаче имущества носит по отношению к обязанности оплаты встречный характер, то при просрочке оплаты товара покупателем продавец вправе отказаться от исполнения договора только в том случае, если докажет, что исполнение утратило для него интерес (ст. 405 ГК РФ). Расторжение договора при невнесении покупной цены возможно только по соглашению сторон или по решению суда при существенном нарушении договора (если договором не установлено право продавца на односторонний отказ от исполнения договора) - см.ст. 405 ГК РФ. Так, ТОО «Югбис» обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Ю.А. Ушакову о расторжении договора купли-продажи недостроенного лесопильного цеха. Иск мотивирован тем, что ответчик, не перечислив истцу обусловленные договором платежи, существенно нарушил договорные обязательства. Арбитражный суд в своём решении от 13.08.97 г. указал, что неуплата денег за приобретенное имущество является существенным нарушением договора ответчиком, в связи с чем иск о расторжении договора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ подлежит удовлетворению. Президиум ВАС РФ признал принятое решение правомерным[131] .
При заключении договора необходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены. Поскольку лишиться нежилого помещения всё же сложнее, чем денег, то в договоре можно рекомендовать определять такой порядок оплаты, который защищает интересы покупателя.
На наш взгляд, предварительная оплата по договору купли-продажи нежилых помещений не отвечает нынешним условиям российской экономики. С точки зрения покупателя наиболее оптимальным является вариант, при котором по договору передача покупателем цены договора обуславливается моментом государственной регистрации возникшего из договора права.
С другой стороны, обоснованным является желание продавца иметь гарантии получения по договору покупной цены. С этих позиций можно рекомендовать включать в договор пункт о внесении покупателем денег на хранение в какой-нибудь банк или иную кредитную организацию, нотариусу с условием их выдачи продавцу только по предъявлении доказательств (например, свидетельства о праве собственности на имя покупателя) о регистрации перехода права собственности.
3.2 Ответственность за нарушение продавцом и покупателем договора купли-продажи нежилых помещений
Если обязательство купли-продажи не исполнено либо при исполнении нарушены какие-либо условия договора или нормы законодательства, договор купли-продажи не прекращается, обязательство приобретает иное содержание.
При нарушении одной из сторон условий договора и требований законодательства для неё наступают невыгодные последствия. Нарушение условий договора возможно в виде неисполнения или ненадлежащего исполнения. Неисполнение обязательства имеет место в случае несовершения действия, составляющего его предмет; ненадлежащее исполнение характеризуется отступлениями от условий договора. «Под ненадлежащее исполнение подпадают те случаи, когда исполнение предоставляется, но оно не соответствует требованиям (условиям), зафиксированным в договоре»[132] .
Последовательное разграничение неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства позволяет правильно, применить и способ защиты. При ненадлежащем исполнении обязательства уплата неустойки и возмещение убытков, по общему правилу, не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре. При неисполнении обязательства возмещение убытков и уплата неустойки освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором (см. ст. 396 ГК РФ).
Последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договора купли-продажи нежилых помещений отличаются от последствий нарушения договоров продажи иных объектов только при передаче нежилого помещения ненадлежащего качества. Если требования, предъявляемые к качеству имущества, определены в самом договоре, то передаваемый объект должен соответствовать по качеству условиям договора. В остальных случаях имущество должно быть пригодным в целях, для которых товар такого рода обычно используется, или конкретных целей, известных продавцу при заключении договора (ст. 469 ГК РФ). Возможно приобретение покупателем имущества с определенными недостатками, если они оговорены сторонами. Тогда покупатель не вправе предъявлять соответствующие претензии продавцу.
В случае передачи продавцом покупателю нежилого помещения, не соответствующего требованиям о его качестве, покупатель наделяется правами в соответствии со ст. 475 ГК РФ, а именно имеет право на:
1) соразмерное уменьшение покупной цены;
2) безвозмездное устранение недостатков товара в разумный срок;
3) возмещение своих расходов на устранение недостатков товара;
4) отказ от исполнения договора купли-продажи и требование о возврате уплаченной за товар денежной суммы, за исключением права требования замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).
Лишение покупателя нежилого помещения права замены имущества объясняется рядом причин. Во-первых, специфичен предмет договора купли-продажи. Нежилое помещение - это всегда индивидуально-определенная вещь, поэтому замена объекта ненадлежащего качества (так же как и в случае гибели) невозможна, каждое нежилое помещение обладает свойствами, характеристиками, присущими только ему. Второе объяснение непосредственно связано с первым, но на которое исследователи ст. 557 ГК РФ не обращают внимания.
Исключение в отношении нежилого помещения положений о праве замены на товар надлежащего качества объясняется и тем, что покупатель осуществил право выбора предмета договора. Стороны вправе самостоятельно определять условия договора, в том числе и о предмете, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Выбрав при заключении договора его предмет, стороны (продавец и покупатель), тем самым, выразили свою волю на передачу и принятие именно конкретного нежилого помещения, чётко обозначив его в самом договоре. Поэтому, если даже у продавца есть иной объект, по своим характеристикам соответствующий условиям договора, требуется дополнительное волеизъявление сторон на заключение договора продажи нового предмета.
Последствия передачи имущества ненадлежащего качества установлены в зависимости от характера обнаруженных недостатков. Недостатки имущества выражаются в несоответствии качества товара договорным условиям или в уменьшении пригодности имущества для определенного целевого использования.
В законе выделяются два вида недостатков: существенные и несущественные. Существенное нарушение требований к качеству товаров проявляется в обнаружении неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков (п. 2 ст. 475 ГК РФ). К категории существенных недостатков продаваемых нежилых помещений могут быть отнесены: затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишняя влажность, негерметичность швов (соединений) стеновых панелей и др. Наличие существенных нарушений к качеству имущества влечёт достаточно жесткие последствия. Покупатель вправе отказаться от исполнения договора (то есть в одностороннем порядке его расторгнуть) и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
При обнаружении несущественных недостатков покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца: уменьшения покупной цены, соразмерно степени нарушения качества имущества; безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Срок обнаружения недостатков проданного товара определен в п. 2 ст. 477 ГК РФ, в соответствии с которым, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.
При установлении на имущество гарантийного срока[133] покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении их в течение гарантийного срока. Ограничение срока выявления недостатков и соответственно сроков предъявления требований связано с защитой интересов продавца, который не должен все время находиться под страхом ответственности. Законодатель, а также стороны при установлении гарантийных сроков исходят из презумпции, что обнаруженные в пределах срока недостатки возникли до передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, то есть являются недостатками, за которые отвечает продавец. Если же гарантийный срок составляет менее двух лет со дня передачи товара покупателю, продавец несет ответственность, если покупатель докажет, что это недостатки, за которые отвечает продавец (п. 5 ст. 477 ГК РФ).
Как мы уже говорили, основной обязанностью покупателя является принятие передаваемого по договору имущества. В силу особенностей нежилого помещения его передача и принятие чаще всего осуществляется в месте нахождения.
Непринятие имущества, предлагаемого покупателю в соответствии с условиями договора, считается отказом последнего от исполнения обязанности принять товар. Указанное нарушение дает право продавцу использовать механизм защиты, заложенный в законе и договоре. В соответствии с нормой п. 3 ст. 484 ГК РФ, продавец может потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения обязательства. Кроме этого, при наличии оснований продавец вправе возместить за счёт покупателя убытки, причиненные неисполнением обязанности по принятию нежилого помещения.
Законодатель исходит из того, что исполнение обязанности по принятию имущества, вытекающей из договора купли-продажи нежилых помещений, включает в себя два различных (но связанных между собой) действия: фактическое получение имущества (например, путем вручения ключей от помещения) и подписание соответствующего документа (акта о передаче). Эти действия настолько связаны между собой, что неосуществление хотя бы одного из них не приводит к надлежащему исполнению обязательства.
Уклонение от подписания документа о передаче нежилого помещения в соответствии с условиями, предусмотренными договором, считается отказом покупателя от исполнения обязанности принять недвижимость (п. 2 ст. 556 ГК РФ). Возникает практически важный вопрос: если передаточный акт не был подписан покупателем (вследствие его отказа), но фактически объект передан, какими правами обладает продавец? Исходя из буквального толкования нормы ч. 3 п. 1 ст. 556 и п. 3 ст. 484 ГК РФ продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора.
Поскольку товар уже передан покупателю, то «требование о принятии товара» в данном случае может означать лишь заявление продавцом требования о «подписании документа о передаче недвижимого имущества». С практической точки зрения принудить покупателя подписать документ о передаче объективно неосуществимо (даже при наличии соответствующего судебного решения). Поэтому и в том случае, когда покупатель исполнил все остальные обязанности по договору, продавец вправе отказаться от исполнения договора, и такой способ защиты его интересов является наиболее оптимальным. Если покупатель уклоняется от подписания передаточного акта и тому подобного документа, очевидно, что он откажется и зарегистрировать право собственности на приобретенное имущество. Продавец может быть заинтересован в расторжении договора при уклонении покупателем от подписания передаточного акта, ведь, фактически, не обладая имуществом, он юридически остается её собственником (если не была произведена регистрация перехода права собственности) и соответственно обязан нести бремя его содержания, включая уплату налога[134] .
Также обязанностью покупателя является своевременная оплата товара. Срок оплаты, как правило, определяется в самом договоре купли-продажи нежилых помещений или в дополнительном соглашении. Моментом исполнения обязанности оплаты, вытекающей из договора купли-продажи с условием кредитования, является момент фактического поступления денежных средств на счет продавца, если иное не установлено договором (п. 2 ст. 823 ГК РФ). В иных случаях момент исполнения обязанности по уплате покупной цены при безналичном расчете должен определяться в зависимости от его формы[135] . При наличном расчете покупатель считается исполнившим свою обязанность с момента фактического получения продавцом покупной цены.
По требованию покупателя продавец, получая денежную сумму (при наличном расчете), обязан выдать расписку в получении исполнения (п. 2 ст. 408 ГК РФ). Наличие у покупателя расписки продавца или иного подобного документа облегчает ему доказывание (при возникновении спора) факта исполнения своей обязанности по оплате имущества.
В силу того, что на покупателя возлагается обязанность уплаты определенной денежной суммы, денег, возникает денежное обязательство. Категория «денежное обязательство» встречается в ряде статей Гражданского кодекса РФ (ст., ст. 317, 319, 395), но ГК РФ не определяет понятие денежного обязательства, что способствовало появлению в гражданско-правовой науке различных дефиниций этого обязательства.
Основанием возникновения денежного обязательства могут быть различные юридические факты: договоры, деликты, неосновательное обогащение. Из договора купли-продажи нежилых помещений возникает обязанность покупателя произвести уплату денежной суммы на условиях, определенных договором (если они в договоре не установлены, то в соответствии с требованиями закона об исполнении обязательств), - денежное обязательство.
Как уже отмечалось, покупатель обязан произвести оплату в полном объеме непосредственно до или после передачи ему нежилого помещения, если иное не предусмотрено правовыми актами, договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.п. 1, 2 ст. 486 ГК РФ). В случае неоплаты (при наступлении срока платежа) покупатель считается нарушившим свою обязанность.
В качестве общей меры правового воздействия на нарушителя по договору купли-продажи (включая продажу в кредит и в рассрочку) установлено право продавца требовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, правила которой устанавливают ответственность за неправомерное пользование чужими денежными средствами.
Существуют следующие условия взыскания процентов за неисполнение денежного обязательства. Первым условием является противоправность поведения покупателя. Поскольку нарушение покупателем обязанности уплатить цену заключается в неоплате или просрочке оплаты по договору купли-продажи, противоправное поведение выражается в бездействии покупателя, нарушающем субъективные права продавца.
Вторым условием привлечения покупателя к ответственности за неисполнение (просрочку исполнения) денежного обязательства является наличие его вины, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 401 ГК РФ).
Так, при рассмотрении решения Арбитражного суда Московской области об удовлетворении иска к учреждению ИЗ-40/10 о взыскании задолженности по оплате хлебобулочных изделий и процентов по ст. 395 ГК РФ Президиум ВАС РФ отменил решение в части взыскания процентов. При этом было указано, что для применения ст.395 ГК необходимым условием является наличие вины лица, допустившего нарушение. Учреждение ИЗ-40/10 (ответчик) финансируется из федерального бюджета целевым назначением. Ответчик представил документы, в которых усматривается, что финансирование осуществлялось не в полном объеме и суду первой инстанции следует выяснить, «сколько предназначалось и сколько было выделено средств на закупку продовольствия и принимал ли ответчик все необходимые меры, направленные на исполнение обязательств»[136] .
Заключение
В работе освещена социально-экономическая и правовая сущность отношений, складывающихся при купле-продаже нежилых помещений, исследованы элементы договора купли-продажи нежилых помещений, правовое значение формы договора и государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.
Необходимо отметить, что действующие законы и иные нормативно-правовые акты полно и подробно регулируют комплекс достаточно сложных отношений, возникающих из этого договора.
Итак, подводя итог проделанной работы, напомним, что в соответствии с п.1 ст.130 Гражданского Кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Стоит обратить внимание на то, что данный перечень не является исчерпывающим и законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Раскроем и понятие «Нежилое помещение»:
«Нежилое помещение - единица комплекса недвижимого имущества (часть здания, сооружения), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для торговых, производственных, социальных, образовательных, культурных и иных нежилых целей и находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований».
Касаясь формы договора продажи недвижимости необходимо сказать, что она имеет очень большое значение в данных правоотношениях т.к. несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствии со ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Также, помимо письменной формы, важным моментом является государственная регистрация. Как я уже отметил это в работе, действующее законодательство различает три вида регистрации:
- регистрация объектов недвижимости;
- государственная регистрация прав на недвижимость;
- государственная регистрация сделок с недвижимостью;
Согласно п.1 ст.551 Государственная регистрация перехода права собственности является обязательной, поскольку право собственности на недвижимость (в том числе предприятия) переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Отсюда следует вывод, что право собственности на нежилое помещение при купле-продаже переходит к покупателю при подписании договора с правомочиями владения и пользования, а после государственной регистрации покупатель приобретает и правомочия распоряжения.
Итак, форма договора и государственная регистрация являются неотъемлемой частью данных правоотношений и для исполнения договора купли-продажи нежилых помещений имеют очень большое значение.
Исполнение условий вышеуказанного договора, т.е. исполнение обязательств, является именно тем результатом, для достижения которого возникло это обязательство. Под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) определенных действий (в частности передача – принятие вещи, уплата стоимости и другие). Именно исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства.
Если обязательство купли-продажи не исполнено либо при исполнении нарушены какие-либо условия договора или нормы законодательства, договор купли продажи не прекращается, обязательство приобретает иное содержание.
При нарушении одной из сторон условий договора и требований законодательства для нее возникают невыгодные последствия. Как я уже говорил об этом в работе – нарушение условий договора возможно в виде неисполнения или ненадлежащего исполнения. Я обратил внимание особое внимание на различие «неисполнения» и «ненадлежащего исполнения», поскольку они имеют и различные правовые последствия:
- Неисполнение обязательства – не совершение действия составляющего его предмет. При неисполнении обязательства возмещение убытков и уплата неустойки освобождает должника от исполнения обязательства в натуре.
- Ненадлежащее исполнение – когда исполнение предоставляется, но оно не соответствует требованиям, зафиксированным в договоре. При ненадлежащем исполнении обязательства уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре.
По требованию покупателя продавец, получая денежную сумму обязан выдать расписку в получении исполнения (п.2 ст.408 ГК РФ). Наличие такой расписки или подобного документа у покупателя облегчит ему доказывание факта своей обязанности по уплате при возникновении спора.
Говоря по поводу уплаты цены договора, мне хотелось бы высказать свое мнение: На мой взгляд во избежание огромного количества судебных споров по данного рода вопросам стоит уделить внимание следующему положению. Все-таки лишиться нежилого помещения сложнее, чем денег. Я имею ввиду то, что любому продавцу хотелось бы иметь гарантии получения денег. Поэтому является обоснованным предложение, или даже рекомендация включать в договор пункт о внесении покупателем на хранение в какой-нибудь банк или иную кредитную организацию, нотариусу с условием их выдачи продавцу только после предъявления доказательств о регистрации права собственности.
Список используемой литературы
1. Нормативные акты
1. Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12.12.1993 г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой Федерального собрания РФ. (Часть первая: от 30.01.1994 г. № 51-ФЗ. Часть вторая: от 26.01.1996. № 14-ФЗ. Часть третья: от 01.03.2002 г. № 146-ФЗ.). С изменениями и дополнениями ФЗ № 19-ФЗ от 02.02.2006 г.// «Российская Газета» № 238-239 от 08.11.1994 г.; «Российская Газета» № 23,24,25 от 06,07,08.02.1996 г.; «Российская Газета» № 233 от 28.11.2001 г.; «Российская Газета» № 25 от 8.02.2006 г.
3. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.64 г.
4. Гражданский кодекс РСФСР от 31.10.22 г.
5. Основы гражданского законодательства ССР и республик // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991.№ 26.Ст. 733.
6. Федеральный закон РФ от 21.01.01г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. Федерального закона от 31.12.2005г. № 199-ФЗ)// «Российская Газета» №16 от 26.01.2002 г.; «Российская Газета» № 297 от 31.12.2005 г.; Собрание Законодательства РФ. 2006 г. № 1 ст.10.
7. Закон РСФСР от 04.07.91 г. № 1542-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в ред. Федерального закона от 29.12.04 г. № 189-ФЗ. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РФ. 1993. № 2. Ст.67; «Российская Газета» № 5 от10.01.1993 г.; «Российская Газета» № 1 2005 г.
8.Федеральный закон РФ от 26.12.95 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (в ред. Федеральных законов от 27.122005г. № 194-ФЗ; от 31.12.2005 г. № 208-ФЗ).//«Российская Газета» № 248 от 29.12.1995 г.; «Российская Газета» № 296, 297 от 30, 31.12.2005 г.
9.Федеральный закон РФ от 26.01.96 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. Ст. 411.
10.Федеральный закон РФ от 15.06.96 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст.2963.
11.Федеральный закон РФ от.21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред.Федеральных законов от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ; от 31.12.2005 г. № 206-ФЗ.// «Российская Газета» № 145 от 30.07.1997г.;Собрание законодательства РФ. 2003. № 24. Ст. 2244.; Парламентская газета № 2-3 от 13.01.2006 г.
12.Федеральный закон РФ от 16.07.98г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. Закона от 30.12.2004 г. № 214)// «Российская Газета» № 137 от 22.07.1998 г.; «Российская Газета» № 292 от 31.12.2004 г.
13.Федеральный закон РФ от 08.08.2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (в ред. Федерального закона от 02.07.2005 г. № 80-ФЗ.// «Российская Газета» № 153 от 10.08.2001 г.: «Российская Газета» № 144 от 06.07.2005 г.
14.Федеральный закон РФ от 08.02.98 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (в ред. Федеральных законов от 08.08.01г. № 129-ФЗ; от 21.03.2002 г. № 31-ФЗ; от 02.11.2004 г. № 127-ФЗ.// Российская газета №7 от 16.02.98. ст.785.; «Российская Газета» № 153 от 10.08.2001 г.; Собрание законодательства РФ. 2002. № 12. Ст. 1093.; «Российская Газета» № 246 от 5.11.2004 г.
15.Закон РСФСР от 21.11.90 г. №348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (в ред. от 24.12.93 г.) // Собрание актов Президента и Правительства. 1993. № 52. Ст. 5085.
16.Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.90 г. № 443-1 (в ред.от 24.06.92 г.; от 29.07.2005 г. № 45-ФЗ). // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 34. Ст. 1966.; «Российская Газета» № 163 от 28.07.2005 г.
17.Водный кодекс Российской Федерации: принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 18.01.95 г. (в ред. от 23.12.2003 г.; от 09.05.2005 г. № 45-ФЗ). //«Российская Газета» от 25.11.95.; Собрание законодательства РФ. 2003. № 52-1. Ст. 5038.; «Российская Газета» № 100 от 13.05.2005 г.
18.Воздушный кодекс Российской Федерации: принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 19.02.97 г. (в ред. Федерального закона от 08.07.99 г.; от 02.11.04 № 127-ФЗ).//Российская Газета № 59-60 от 26.03.1997 г.; Собрание законодательства РФ. 1999. № 28. Ст. 3483.; «Российская Газета» № 246 от 05.11.04.
19.Лесной кодекс Российской Федерации: принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 22.01.97 г. (в ред. Федерального закона от 09.05.05 г. № 45-ФЗ.) // Собрание Законодательства РФ. 1997. № 5. Ст. 610; «Российская Газета» № 100 от 13.05.2005 г.
20.Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации: принят Государственной Думой Федерального Собрания РФ 31.03.99 г. (в ред.Федерального закона от 20.12.05 г.) // Собрание законодательства РФ.1999. № 18. Ст. 2207; «Российская Газета» № 290 от 23.12.2005 г.
21. Постановление Правительства Российской Федерации от 01.11.97 г. №1378 «О мерах по реализации ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Постановления Правительства Российской Федерации от 21.02.98 г. № 238;Распоряжения Правительства Российской Федерации от 23.01.99 г.№138-р) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 45. Ст. 5195;Собрание законодательства РФ. 1998. № 9. Ст. 1115; Собрание законодательства РФ. 1999. № 5. Ст. 718.
22. Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.98 г. №219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Постановлений Правительства Российской Федерации от 23.12.99 г. № 1429, от 12.11.04 г. № 627) // «Российская Газета» от 4.03.1998 г.; Собрание законодательства РФ. 1999. № 52. Ст. 6416; «Российская Газета» № 257 от 19.11.2004 г.
23. Постановление Правительства Российской Федерации от 26.02.98 г. №248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним за предоставление информации о зарегистрированных правах» (вред. Постановлений Правительства Российской Федерации от 16.07.02 г. № 529, от 13.10.03 г. № 620) // Собрание законодательства РФ. 1998. №9. Ст. 1121; Собрание законодательства РФ. 2002. № 29. Ст. 2968;Собрание законодательства РФ. 2003. № 42. Ст. 4071.
24.Постановление Правительства Российской Федерации от 31.08.2000 г. № 648 «Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности» (в ред. Постановлений Правительства Российской Федерации от 11.06.02 г. № 406, от 31.10.02 г. № 786) // «Российская Газета» № 177 от 13.08.2000 г.; Собрание законодательства РФ. 2002. № 24. Ст. 2310; Собрание законодательства РФ. 2002. № 44. Ст. 4398.
25. Указ Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (в ред. от 24.12.93г.) // Собрание актов Президента и Правительства. 1993. № 44. Ст. 4191.
26. Указ Президента РФ от 24.12.1993 г. № 2284 (в ред. Указов Президента РФ от 14.03.1996 г. № 381, от 06.10.1997 г. № юбб, от 15.07.1998 г. №840, от 25.07.2000 г. № 1358, от 01.08.2000 г.) «О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1994. № 1. Ст. 2.
27. Приказ Минюста РФ № 226 от 18.09.2003 г. «Об утверждении инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах» (в ред. Приказа Минюста РФ № 255 от 30.12.2005 г.// Российская газета. 08.10.2003. №201.; Бюллетень нормативных актов федеральных органов № 6 от 06.02.2006 г.
28.Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 01.07.96 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ» //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1996. № 9.
29.Постановление Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 25.02.98г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 10.
30. Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 08.10.98 г. № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. №11.
31. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.97 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1998. № 1.
32. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.08.97 г. № С5-7/03-581 «О федеральном законе РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1997. № 10.
33. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.02.2000г. №49 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. № 3.
34. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.02.2001 г. № 60«Обзор практики разрешения споров, связанных с применением арбитражными судами ФЗ «О приватизации государственногоимущества и об основах приватизации муниципального имущества вРФ» //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2001. № 5.
35. Постановление Законодательного собрания Челябинской области от31.08.2000 г. № 937 «О продаже нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Челябинской области» // Ведомости законодательного собрания Челябинской области. 2002. № 7.
36.Постановление Главы города Челябинска от 26.12.2001 г. № 1978-п «О порядке реконструкции (перепланировки) и технического перевооружения жилых и нежилых помещений» // Вечерний Челябинск. 2002. № 3.
37. Постановление Главы города Челябинска от 01.02.1996 г. № 121-п «О порядке перевода жилых помещений (домов) в разряд нежилых»//Вечерний Челябинск. 1996. № 25.
2. Литература
2.1 Учебники и монографии
38. Анненков К. Система русского гражданского права. Т.1. - СПб., 1894.- 591с.
39. Брагинский М.И. Комментарий к Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». - М.: Юридический дом «Юстицинформ», 1998. - 64 с.
40.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2001. - 800 с.
41.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. - М.: Статут, 2001.-848 с.
42.Братусь С.Н. Субъекты гражданского права. - М.: Госюриздат, 1950. - 367 с.
43.Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. - СПб.: Изд. магазина Н.К.Мартынова, 1894. - 188 с.
44.Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность.- М.-Л.: Изд-во АН СССР, 1948. - 840 с.
45. Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды.-М.: Статут, 1999.-284 с.
46. Владимировский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. -М.: Издательство маг. Оглоблина, 1915. - 700 с.
47. Вольфсон Ф. Учебник гражданского права. - М.: Госюриздат РСФСР, 1930.
48. Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. Т.1. Часть общая. - СПб.: типография М.М.Стасюлевича, 1911. - 780 с.
49. Генкин Д.М. Право собственности в СССР. - М.: Госюриздат, 1961. - 224 с.
50. Генкин Д.М*., Новицкий И.Б., Рабинович Н.В. История советского гражданского права (1917-1947). - М.: Юрид. изд., 1949. - 544 с.
51. Гойхбарг А.Г. Хозяйственное право РСФСР. Доп-е к 3-му изд. М.-Л. Госюриздательство, 1928. - 114 с.
52. Гражданский кодекс РФ в схемах. Изд-е 2. -М.: Городец, 1997– 104 с.
53. Гражданское право России. 4.1: Учебник /Под ред. З.И. Цыбуленко. М.: Юристъ, 1998.-504 с.
54. Гражданское право России. 4.2. Обязательственное право: Курс лекций /Отв. ред. О.Н.Садиков. - М.: БЕК, 1997. - 704 с.
55. Гражданское право. 4.1: Учебник /Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. - М .:Юристъ, 1997.-472 с.
56. Гражданское право: В 2-х т. Т.1: Учебник. Изд-е 2-е, доп. и перераб. /Отв. ред. Е.А. Суханов. – Информационная система Консультант Плюс: Высшая Школа/учебники по правовым дисциплинам. 2005 г.
57. Гражданское право: Учебник для вузов. 4.1 /Под общей ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало и В.А. Плетнева. - М.: Норма-Инфра, 1998.-454с.
58. Гражданское право: Учебник. 4.1. Обязательственное право / Под ред. В.В. Залесского.
59. Грибанов В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. - М.: Изд. Моск. ун-та, 1956. - 66 с.
60. Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права: Пособие для слушателей. Изд-е 2-е, исправ. и доп. - СПб.: Типография Стасюлевича, 1909.
61. Гришаев СП. Все о недвижимости: Учебно-практическое пособие. - М.: Изд-во БЕК, 2000. 272с.
62. Гуляев A.M. Русское гражданское право. Обзор действующего законодательства и проекта гражданского уложения. - Киев, 1907, - 438с.
63. Дернбург Г. Пандекты. Обязательственное право. - М.: Университетская типография, 1900. - 490с.
64. Дювернуа Н.Л. Чтения по гражданскому праву. Т.1. - СПб.: Типография Стасюлевича, 1902. - 936 с.
65. Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование. Научно-практическое пособие. - М.: БЕК, 1997. - 265 с.
66. Иоффе О.С. Обязательственное право. М.: Юридическая литература, 1975. 880 с. Консультант Плюс: Высшая Школа/Классика Российской цивилистики/Избранные труды по Гражданскому праву. 2005 г.
67. Иоффе О.С. Ответственность по советскому гражданскому праву. - Л.: Изд.ЛГУ, 1955. 310с. Консультант Плюс: Высшая Школа/ Классика Российской цивилистики/Избранные труды по Гражданскому праву. 2005г.
68. Иоффе О.С. Правоотношения по советскому гражданскому праву. - Л.: Изд. ЛГУ, 1949. 144 с. Консультант Плюс: Высшая Школа/Классика Российской цивилистики/Избранные труды по Гражданскому праву. 2005г.
69. Иоффе О.С. Советское гражданское право (курс лекций). Общая часть. Право собственности. Общее учение об обязательствах. - Л.: Изд-во ЛГУ, 1968.-511 с. Система инф-го обеспечения Консультант Плюс. 2006 г.
70. Калачева С.А. Сделки с недвижимостью (жилые и нежилые помещения, земельные участки). - М: Изд-во ПРИОР, 2002. - 159 с.
71. Колотинский Н.Д. История римского права. Пособие к лекциям. - Казань: Типография В.В. Вараксина, 1912. - 344 с.
72. Комментарий к ГК, части первой (постатейный) /Отв. ред. О. Н. Садиков, (авт. - М.Г. Розенберг) -М., 1997.- 448с.
73. Комментарий к ФЗ «Об акционерных обществах». 2-е изд.-е, доп. и перераб. /Под общей ред. М.Ю. Тихомирова. - М., 1998. - 330с.
74. Комментарий к ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» /Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М., 1998. - 396 с.
75. Косарев А.И. Римское право. -М., 1996. ~ 330 с.
76. Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. - М.: Юридическая литература, 1958. - 184 с.
77. Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд-е 2-е, перераб. и доп. - М.: Статут, 2006 г.
78. Лунц Л.А. Деньги и денежные обязательства. Юридическое исследование. М: Фин изд-во Министерства юстиции СССР,' 1927. - 136 с.
79. Малышев К. Курс общего гражданского права России. Т.1. - СПб.: Типография М.М.Стасюлевича, 1878.-355 с.
80. Матей У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. - М.: Юристъ, 1999.
81. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч. 4.1). По исправ. и доп. 8-му изд., 1902. - М.: Статут, 1997.-290 с.
82. Невзгодина Е.Г. Представительство по советскому гражданскому праву Томск 1980.-120 с.
83. Обязательства по договорам. Опыт практического комментария русских гражданских законов. Т. 1. Общая часть. Сост. В.Л. Исаченко, В.В. Исаченко. - СПб., 1914. - 728 с.
84. Победоносцев К. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права. 4-е изд-е с изм. и доп. - СПб.: Сунодальная типография, 1892. - 789 с.
85. Победоносцев К. Курс гражданского права. Третья часть. Договоры и обязательства. - М. - СПб., 1880. - 630 с.
86. Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общей ред. В.П. Крашенинникова. -М.: Спарк, 1999.-239 с.
87. Право собственности в СССР /Под ред. Ю.К. Толстого, В.Ф. Яковлева. - М.: Юридическая литература, 1989. - 288 с.
88. Рахимов М.З. Исполнение хозяйственных обязательств: Встречное исполнение. Учебное пособие. - Душанбе: Тадж. гос. университет. 1990. - 126 с.
89. Римское частное право /Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. - М.: Юристъ, 1997.-544 с.
90. Римское частное право: Курс лекций /М.Х. Хутыз. - Краснодар: Кубанский ун-т, 1993. -170 с.
91. Рузанова В.Д. Правовые проблемы права собственности. Самара, 1992.
92. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. Учебно-практическое пособие. - М.: Дело, 1999. - 512 с.
93. Словарь гражданского права / под ред. Додонова В.Н., Каминской Е.В.,Румянцева О.Г. М., 1997.-304 с.
94. Советский энциклопедический словарь / под ред. A.M. Прохорова и др. М.: Советская энциклопедия, 1980.
95. Советское гражданское право: Учебник. Т.1. Изд-е 3-е, ипр. и доп. /Под ред. О.А. Красавчикова. -М.: Высшая школа, 1985. - 544 с.
96. Соловей Ю.Н. Основы строительного дела. — М.: Стройиздат, 1989. — 429 с.
97. Тихомирова Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / под. ред. М.Ю. Тихомирова. - М., 1997. - 526 с.
98. Толстой B.C. Исполнение обязательств. - М.: Юридическая литература, 1973.-208 с.
99. Толстой Ю.К. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР. - Л.: Изд-во ЛГУ, 1955.-220 с.
100. Хейфец Ф.С. Недействительные сделки по российскому гражданскому законодательству. Изд-е 2-е, доп. — М.: Юрайт, 1999. — 164 с.
101. Хутыз М.Х. Римское частное право: Курс лекций. Краснодар, 1993.
102. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. 8-е изд. СПб.: изд-е Башмаковых.
103. Юридический энциклопедический словарь / Гл.ред. А.Л.Сухарев. М., 1984. -588 с.
Статьи
104. Афонина Е.А. Некоторые вопросы рассмотрения споров, связанных с применением ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Из опыта Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа) //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ.- 2000. - № 7. - С. 83-98.
105. Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью //Российская юстиция. - 1999.- № 4. - С. 31-32.
106. Бекиев Р.Я. Категория «передача» в гражданском праве //Вестник Московского ун-та. Серия 9. Право. - 1978. - № 2 . - С.62-68.
107. Бережная О. Недвижимость: регистрация сделок // Научный Парк. 1998.№ 3.- С. 20.
108. Богданова Н.Д. Совершение нотариальных действий с квартирами, принадлежащими гражданам на праве собственности // Известия вузов: Правоведение. 1994. №4. С.98.; Бондарев Н.И. Нотариальное удостоверение сделок по строениям. М.: Юрид. лит., 1964. - С.21.
109. Бороденко Н. Ответственность за пользование чужими денежными средствами //Российская юстиция. 1998.-№2. - С.42.
110. Брагинский М.И. Государственная регистрация прав на недвижимое имуществен сделок с ним //Право и экономика. - 1997. - №19/20. - С. 37- 47.
111. Брауде И.А. Переход права собственности на строение // Советское государство и право. - 1946. - №7. - 57-64.
112. Бутырин А. Судебные споры о качестве жилых помещений //Хозяйство и право.-1999.-№7. - С. 117-119.
113. Витрянский В.В. Отдельные виды договора аренды (глава 34)(Комментарий к ГК РФ) // Хозяйство и право. - 1996. - № 3. - С. 3-6.
114. Граве К. Момент перехода права собственности по договору // Советская юстиция.-1940. -№22. - С. 10-13; №23/24 - С.21-25.
115. Грибанов В.П. Правовые последствия перехода имущества по договорукупли-продажи в советском гражданском праве // Советское государствои право. - 1955. - №8. - С.65-73.
116. Гришин Д. Об исполнении обязательств в натуре: поиск оптимальных решений // Хозяйство и право. - 2000.-№5. - С.25-35.
117. Денисов О.А. О порядке заключения договора // Актуальные вопросыгражданского права /Под ред. М.И.Брагинского. - М.: Статут, 1998. - С.229-275.
118. Доботкин Д.А. Вещи, включаемые в состав недвижимости //Юридический мир.-1998. №1.-С. 58-60.
119. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. — 1998. - №6. - С. 15-16.
120. Зинченко С, Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилыхпомещений // Хоз. и право. - 1994. - № 5. С. 106.
121. Иоффе О.С. Структурные подразделения системы права (на материалахгражданского права) // Учен, записки ВНИИ СЗ. Вып. 14. - М, 1968. - С.45-60.
122. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997.-№10.-С. 113-118.
123. Карамышева О.В., Герасимова Е.Л. Некоторые аспекты создания иведения государственного земельного кадастра РФ в условиях рынка //Государство и право. - 1998. - №3. - С. 28-37.
124. Климин А., Шугаев А. Эволюция договорного права // Право иэкономика. - 1999. - №1. - С. 4-7; №2. - С.6-9.
125. Козлова И.В. Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве РФ // Известия вузов. Правоведение. -1998. -№2.-С. 154-161.
126. Козырь О.М. Актуальные вопросы регистрации недвижимости в РФ // Юридический мир. - 1997. - №9. - С. 46-49; №10. - С.53-63.
127. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. - 1997. - №10. - С. 31-32.
128. Кудашкин В.В. Правомочия субъектов предпринимательской деятельности при совершении сделок // Журнал российского права. 2000. -№4.-С. 100-106
129. Кудашкин В.В. Специальная правоспособность субъектов гражданского права в сфере действия общего запрета // Государство и право. - 1999. -№5.-С.46-54.
130. Кузнецов А.В. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имуществ и сделок с ним»: за и против // Государство иправо. - 1998. - №8. - С.59-65.
131. Леонова Г.Б. Учреждение в гражданском праве // Вестник МГУ. Сер. 11. Право. - 1998. - №1. - С.56-70.
132. Мананников О. Процессуальное положение учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость // Российская юстиция. - 2000. - №8. - С.26.
133. Мищенко Г. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и гражданскоезаконодательство // Хозяйство и право. - 1999. - №10. - С.37-40.
134. Немец Ю. Движимое и недвижимое имущество // Хозяйство и право. 1998.-№б.-С. 102-104.
135. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. 1998.-№11.-С.21-22.
136. Пилецкий А.Е. Правовой статус субъектов предпринимательской деятельности // Известия вузов. Правоведение. - 2000. -№2. - С. 171- 180.
137. Попов А. Ответственность за неисполнение денежного обязательства // Хозяйство и право. - 1997. - №8. - С. 74-81.
138. Потяркин Д. Раздел жилого помещения // Законность. - 1999. - №8.-С.45-48.
139. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделки с недвижимым имуществом: некоторые проблемыправоприменения // Хозяйство и право. - 1998. -№7. - С.68-72; №8. - С.46-50.
140. Романец Ю.В. Направленность обязательства как основа формирования системы договоров // Журнал российского права. - 2000. - №5/6. - С.29-37.
141. Рукас Н. Понятие недвижимости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве Российской Федерации // Правовоерегулирование рынка недвижимости. - 1999. - №1. - С. 10
142. Святкина Н.И. Понятие и структура недвижимости // Актуальные проблемы правовой науки и практики: Сб. научных трудов. - Кемерово, 1999. -С.276-284.
143. Скловский К.И. Договор купли-продажи: Вещный эффект // Российская юстиция. - 1998.-№10.-С.15-17.
144. Суханов Е. Приобретение и прекращение права собственности //Хозяйство и право. - 1998. - №6. - С.3-14.
145. Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество'// Государство и право. - 1998. - №8. - С.90- 98.
146. Флейшиц Е.А. Момент перехода права собственности по договору купли-продажи в гражданском праве иностранных государств и СССР //Учен, труды ВИЮН. Вып. 9. - М., 1947. - С.327-346.
147. Фролов В. Аренда земельных участков // Право и экономика. - 1998. -№3. - С.74-84.
148. Хохлов В. Ответственность за пользование чужими денежнымисредствами // Хозяйство и право. - 1996. - №8. - С. 11-15.
149. Цепов Г.В. Понятие органа юридического лица по российскому законодательству // Известия вузов. Правоведение. - 1998. - №3. - С. 89
150. Черепахин Б.Б. Приобретение права собственности по давности владения // Советское государство и право. - 1940. - №4. - С.51-61.
151. Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости / /Право и экономика. 2003. - №5.-С.39-41.
152. Чубуков Г.В. Земельный рынок и права собственников земельной недвижимости // Журнал российского права. - 1997. - №5. - С.23-26.
Диссертации и авторефераты диссертации
153. Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости (общие положения). Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Томск, 2001. 26 с.
154. Виниченко СИ. Цена как условие гражданско-правового (предпринимательского) договора. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Екатеринбург, 1999. - 25 с.
155. Гребнева Н.Е. Договор продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации. Автореф. дис... канд. юрид. наук. - М., 2002. - 17с.
156. Гришмановский Д.Ю. Купля – продажа нежилых помещений. Дисс… канд. Юрид. Наук. Волгоград. 2003 г.
157. Лавров Д.Г. Денежные обязательства в российском гражданском праве: Автореф. дис.... канд. юрид. наук. - СПб., 2000. -22 с.
158. Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости. Автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2001. -24 с.
[1] Малышев К. - Курс общего гражданского права России. T.I СПб, 1878. С. 17.
[2] См. подробнее: Колотинский Н.Д. История римского права: Пособие к лекциям. Казань, 1912 С. 211-212, Боголепов Н. Учебник истории римского права. М , 1907. С. 54,61, 155.
[3] См об этом: Косарев А.И. Римское право. М, 1996. С. 61.
[4] Победоносцев К. Курс гражданского права. Первая часть. Вотчинные права 4-е изд-е с изм. и доп. СПб , 1892.С. 9.
[5] Анненков К. Система русского гражданского права.Т.1. СПб., 1894. С. 270.
[6] См.: Азаревич Д Система римского права Университетский курс. В 2-х т. T.I. СПб, 1887. С. 129-131.
[7] А.А. Подопригора считает, что к составным частям земли причисляли не только указанные объекты, но и всё, чго было связано с недвижимыми вещами (рабочий скот, предназначенный для обработки земли, сельскохозяйственный инвентарь для этой же цели) (См.: Подопригора А А Основы римского гражданского права Киев, 1990. С. 105).
[8] Кассо Л. Здания на чужой земле. М., 1905. С. 4.
[9] См. об этом: Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. T.I. Часть общая. СПб ,1911. С. 596-600.
[10] См: Курдиновский В.И. К учению о легальных ограничениях права собственности на недвижимость в России Одесса, 1899. С.73-83.
[11] Полное собрание законов Российской империи. Т.5. 1830. Ст. 2789.
[12] Свод законов Российской империи. СПб. 1914. Т. 10, ч. 1 (далее Свод законов).
[13] Понятие железной дороги как недвижимого имущества включало в себя совокупность железнодорожных сооружений, приспособлений и полосу земли, на которой возведены эти сооружения.
[14] Устав гражданского судопроизводства с изм. и доп. Сост. К М. Змирлов СПб, 1913.
[15] По этому пути пошло современное законодательство, см. п. 1 ст. 130 ГК РФ.
[16] Гамбаров Ю С. Курс гражданского права T.I. СПб, 1911. С. 596.
[17] Васьковский Е В. Учебник гражданского права Вып 1. Введение и общая часть СПб, 1894. С. 80
[18] Хрестоматия по истории государства и права СССР. Дооктябрьский период /Под ред. П.Титова, О. И. Чистякова М„ 1990. С.187-219. См. подробнее историю развития русского вотчинного и обязательственного права в книге М.Ф Владимирского-Буданова «Обзор истории русского права» (1915. С. 509-589, 591-602)
[19] Обязательства по договорам. Опыт практического комментария русских гражданских законов T.I. Общая ч./Сост. В.Л. Исаченко, В.В. Исаченко. СПб , 1914. С. 4.
[20] Боровиковский Л Законы гражданские (Свод законов т. 10, ч 1) с объяснениями. Изд 4-е. СПб, 1886 С 868 -921
[21] См, например, решение №94 за 1881 год / Полный Свод решений за 1881 г.
[22] См: Шершеневич Г.Ф. Указ соч-е С. 147-148; Васьковский Е В Указ соч-е. С.73-74.
[23] Генкин Д.М, Новицкий И.Б , Рабинович Н.В. История советского гражданского права (1917-1947).М, 1949. С.142.
[24] Собрание узаконений и распоряжений рабочего и крестьянского Правительства (далее - СУ) 1917. № 1. Ст. 3
[25] Эти положения были конкретизированы в Декрете ВЦИК «О социализации земли», где в статье 1 была закреплена отмена «навсегда всякой собственности на землю, недра, воды, леса и живые силы природы в пределах Российской Федеративной Советской Республики» (СУ. 1918. № 25. Ст. 346).
[26] См. об этом: Вольфсон Ф. Учебник гражданского права. М, 1930. С. 64-65; Гойхбарг А.Г. Хозяйственное право РСФСР. Доп-е к 3-му юд М.-Л., 1928. С. 14-18.
[27] СУ. 1922. № 36. Ст. 423.
[28] Комментарий к ГК РСФСР. 2-е изд-е / Под ред А.Г. Гонхбарга и И.Г. Кобленца М. -Л. 1925. С. 237.
[29] Бюллетень Верховного Суда СССР. 1959. №4. С. 13.
[30] См, например, Юридический энциклопедический словарь / Гл ред. А.Л Сухарев. М , 1984. С 190.
[31] Рукас Н. Понятие недвижимости и особенности правового режима недвижимости в законодательстве Российской Федерации // Правовое регулирование рынка недвижимости. 1999. №1. С. 10
[32] Глава 9 Гражданского Кодекса РСФСР 1964 г.
[33] Глава 10 гражданского Кодекса РСФСР 1964 г.
[34] Советский энциклопедический словарь / под ред A.M. Прохорова и др. М: Советская энциклопедия, 1980. С.160.
[35] Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.90 № 443-1 (в ред от 24 06.92) // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1992. № 34. Ст. 1966.
[36] Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 30. Ст. 1244.
[37] Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, утв 31 05.91 Верховным Советом СССР // Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. № 26. Ст. 733.
[38] Закон РСФСР от 23.11.90 №374-1 «О земельной реформе» (в ред. от 28 04.93)// Российская газета 1993 № 98 25 мая.
[38] Указ Президента РФ от 27.10.93 №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (в ред. от 24 12.93) // Собрание актов Президента и Правительства 1993. № 44. Ст. 4191.
[39] Закон РСФСР от 21.11.90 №348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» (в ред от 24.12.93) // Собрание актов Президента и Правительства. 1993. №52. Ст. 5085.
[40] Закон РСФСР от 23.11.90 №374-1 «О земельной реформе» (в ред. от 28 04.93)// Российская газета 1993 № 98 25 мая.
[41] На это обстоятельство обращено внимание в учебнике гражданского права под редакцией А.Г. Калпина, А.И. Масляева (Ч 1, М, 1999, С. 115)
[42] Природный ресурс - элемент природы, вовлекаемый в хозяйственную деятельность
[43] Калачева С.А. Сделки с недвижимостью. М , 2002. С. 3.
[44] Волочков Н.Г. Указ. соч-е. С. 24.
[45] Зинченко С, Лапач В., Газарьян Б. О правовом режиме нежилых помещений.// Хоз. и право, 1994, №5, с. 106.
[46] СЗ РФ. - 1997. №30. Ст.3594.
[47] Жариков Ю.Г., Масевич М Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие. -М.: Издательство БЕК, 1997. С.243.
[48] Олегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. М : Азбуковник, 1997. С. 559
[49] Вестник ВАС РФ. 1996. N 9. С. 5 - 20.
[50] Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. - 1992. №3. Ст 89.
[51] СЗ РФ. - 1999. №24. Ст.3169.
[52] Вестник ВАС. - 1997. №8. С 61-62.
[53] Гришмановский Д.Ю. дис. Купля – продажа нежилых помещений.
[54] Дорогавцев Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий). //Государство и право. 2002. Ж7. С.105-107.
[55] Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. - Элиста АПП «Джангар»,1999.С.250.
[56] Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений ипредприятий, лизинг. М.: Статут, 1999. С. 182 • 183.
[57] Гражданское право России Часть вторая. Курс лекций / Под ред. М И. Брагинского, Н И. Клейна. М : БЕК,1997. С. 223.
[58] Эта проблема уже поднималась на страницах юридической литературы (см, например, Сыродоев Н.Л.Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество //Государство и право (далее - Гос-во и право).1998. №S. C.91: Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека //Российская юстиция. 1998. №11. С. 11;Доботкин Д.Л. Вещи, включаемые в состав недвижимости //Юридический мир. 1998. №1.С59).
[59] Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, утв. 31.05.91 Верховным Советом СССР//Ведомости СНД и ВС СССР. 1991. №26. Ст.733.
[60] Постановление Президиума ВАС РФ №8224/98 от 01 06 99 /Справочно-правовая система «Консультант плюс»(документ опубликован не был) Конечно же, для признания объекта недвижимостью не имеет значения егоразмер, главное определить наличие прочной связи с земельным участком (см. п.1 ст. 130 ГК).
[61] Постатейный комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок сним» /Под общ. ред В.П. Крашенинникова. М, 1999. С. 15-16 (авт. – Б.М Гонгало); Святкина Н.И. Понятие иструктура недвижимости //Актуальные проблемы правовой науки и практики- Сб. науч. трудов. Кемерово, 1999.С 282.
[62] Гонгало Б.М. Указ. работа С. 16.
[63] См: Постановление Президиума ВАС РФ № 2061/99 от 12.10 99г. //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ (далее - ВВАС РФ) 2000. №1. С 38-40
[64] Козлова И.В. Указ. статья. С. 155. Так же трудно себе представить недвижимость в качестве предмета кражи.Однако существует мнение, что «предметом кражи может выступать и недвижимость, при том непременномусловии, что её передвижение в пространстве возможно осуществить без особых потерь потребительскойстоимости и целевого назначения» (См.: Исмагилов Р. Объект и предмет кражи //Законность. 1999 №8.0.51).
[65] См.: Сыродоев Н.Л. Указ. статья. С.91.
[66] Гражданское право: Учебник. В 2 т. Том 1 / Отв ред Е.А. Суханов. М., 1998. С. 304
[67] Гришаев С.П. Все о недвижимости. Учебно-практическое пособие. - М.: Изд-во БЕК, 2000. С.60.
[68] СЗРФ. 1994. ,№7. Ст. 693
[69] СЗ РФ. 1997. №20. Ст.2240.
[70] Вестник Верховного Арбитражного Суда РФ. 1998. № 10. С. 14-21.
[71] Тип договора - это совокупность разнообразных юридических признаков этого договора, позволяющих разграничивать договорные правоотношения. Юридические типичные признаки, характеризующие тот или иной тип договорной связи, прежде всего включают в себя направленность соглашения, а также основные права и обязанности сторон, которые обычно сформулированы в легальном определении конкретного договора. Желаемым экономическим и юридическим результатом договора купли-продажи, его направленностью является установление правоотношения по передаче вещи в собственность. «Направленность обязательства, -отмечает Ю.В Романец, - является основой для выработки унифицированных правовых норм. Вторичные системные признаки, как правило, лишь уточняют базовое правовое регулирование, обусловленное направленностью» (Романец Ю.В. Направленность обязательства как основа формирования системы договоров //Журнал российского права. 2000. №5/6. С.31).
[72] Победоносцев К. называл такие договоры обоюдно-интересными, поскольку каждая сторона, заключаядоговор, имеет свою выгоду (См.: Курс гражданского права. 3-я ч. Договоры и обязательства. М -СПб, 1880.С 26).
[73] Ведомости СССР. 1983. №26. Ст.883
[74] Проект Жилищного кодекса РФ // Российская газета. 10 06 2004.
[75] Вечерний Челябинск. 1998. 12 марта
[76] БТИ производит оценку имущества, учитывая только затраты на возведение объекта в ценах 1969 г., используя соответствующий коэффициент, ежегодно утверждаемый Гостехинвентаризацией. Такая оценка используется для целей налогообложения.
[77] Оценка недвижимого имущества специалистами является обязательной в случае продажи недвижимого имущества, принадлежащего РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в том числе, когда имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за юридическими лицами (ст.8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).
[78] Оценщики - юридические лица и индивидуальные предприниматели, деятельность которых регулируется нормами ФЗ от 16.07.98 г. «Об оценочной деятельности в РФ»
[79] 3 СЗРФ. 1998.№31.Ст.3813
[80] См.: Калачева С.А. Сделки с недвижимостью. М., 2002. С.3-8.
[81] Тихомирова Л.В, Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / под. ред. М.Ю. Тихомирова - М., 1997. С.198.
[82] Словарь гражданского права / под ред. Додонова В.Н , Каминской Е.В , Румянцева О Г. М„ 1997. С. 119.
[83] Скнба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости. Автореф дне...канд. юрид. наук. — М., 2001. С. 7.
[84] Грибанов В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву: Учебное пособие для студентовюридического факультета МГУ (Лекции 1 и 2). М , 1956. С. 11.
[85] Грибанов В.П. Указ соч. С. 12.
[86] Гражданское право: Учебник / Под ред Сергеева А.П., Толстого Ю.К. Ч. 2. М.: ПРОСПЕКТ, 1997. С. 9.
[87] Брагинский М.И, Витрянский В.В. Договорное право: договоры по передаче имущества. М. 2000. С. 22
[88] Брагинский М.И., Витрянский В.В., Договорное право: Общие положения М, 1997. С. 122.
[89] См. по этому вопросу: Скловский К.И. Некоторые вопросы классификации отношений, возникающих при реализации имущества на торгах //Журнал российского права. 1999. №3/4. С.97-1ОЗ
[90] См: ч 2 п 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.98-г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (ВВАС РФ. 1998. №10 С. 15)
[91] Братусь С.Н. Субъекты гражданского права. М , 1950. С.5.
[92] Подобного мнения относительно коммерческих организаций придерживается и судебная практика (см. п. 18 Постановления Пленуча ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1.07.96г. №6/8 //ВВЛС РФ. 1996. №9. С.5-20).
[93] См. об этом: Кудашкин В.В. Специфичная правоспособность субъектов гражданского права в сфере действия общего запрета //Гос-во и право. 1999. №5. С.46-54; Он же: Правомочия субъектов предпринимательской деятельности при совершении сделок //Журнал российского права. 2000. №4. С. 100-106.
[94] Гражданское право. Уч-к. 4.1. Изд-е 2-е. /Под ред. А П Сергеева, Ю К.Толстого М , 1997.С.121-122.
[95] На необходимость разграничения деятельности органов и представителей юридических лиц обращено внимание, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 9 02.99г. №6164/98, один из пунктов которого гласит, что согласно ст.53 ГК РФ органы юридического лица, к числу которых относится и руководитель, не могут рассматриваться как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений, это часть юридического лица, а поэтому орган юридического лица не является представителем последнего (см.: ВВАС РФ. 1999. №5.С 65-66).
[96] См: п20 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1.07.9бг. №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением ч.1 ГК РФ».
[97] См.: ст.183 ГК РФ, Постановления Президиума ВАС РФ от 23 06.98г. №1112/98 //ВВАС РФ. 1998. №9. С.ЗЗ-34; от3.06.97г. № 4374/96 //ВВАС РФ. 1997. №9; от28 05.96г. №124/96 //ВВАС РФ. 1996. №9. С 62-63 и др.
[98] СЗРФ1996.№1.Ст. 1.
[99] СЗРФ. 1998. №7. Ст.785.
[100] Комментарий к ФЗ об АО. 2-е изд-е, доп. и перераб. Под общей ред. М.Ю.Тихомирова. М., 1998. С.322 (авт.-С.В Соловьева).
[101] См.: ФЗ «Об АО» с постатейными комментариями в виде вопросов и ответов. М., 1996. С. 162; Гражданское право: Учебник. Ч. 1, Изд-е 2-е, перераб. и доп. /Под ред. Л.П Сергеева, Ю.К.Толстого М, 1997. С. 137.
[102] См., например, Комментарий к ФЗ об ООО /Под ред. М.Ю.Тихомирова М., 1998. С.289.
[103] Постановление Президиума ВАС РФ от 09.02.99г. //ВВАС РФ. 1999. №5. С 66. Также см : Информационное письмо от 23.10 2000г. №57 «О некоторых вопросах практики применения ст.183 ГК РФ» //ВВАС РФ. 2000,№12. С.63.
[104] П. 1,6 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 05.98г. №9 «О некоторых вопросах применения ст. 174Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок» //ВВЛС РФ. 1998. №7. С.18-19. См. также: Постановление Президиума №8187/98 от30.11.99 //ВВАС РФ. 2000. №2. С.55-57; определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от29.07.99г. //БВС РФ. 2000. №2. С. 10-11.
[105] Отсутствие такого согласия влечет недействительность сделки на основании ст. 168 ГК РФ.
[106] Учредителем может быть любой субъект гражданского права, если иное не установлено в законе и иных правовых актах. Специальные законы часто ограничивают круг лиц, которые вправе выступать учредителями при создании определенного вида учреждений (см. об этом: Комментарий к ФЗ «О некоммерческих организациях» /Под ред. М Ю.Тихомирова М., 1998. С.83)
[107] Невзгодина Е.Г. Представительство по советскому гражданскому праву Томск 1980 С.47.
[108] Так, С Крылов определяет полномочие как юридический акт, влекущий способность конкретного лица быть представителем другого, причем одной из разновидностей такого акта является, по его мнению, доверенность(Российская юстиция. 1999. №9. С. 15).
[109] См.: Гордон А. Указ. соч-е. С 85.
[110] Невзгодина Е.Г. Указ соч-е. С 43.
[111] См. об этом подробнее: Невзгодина Е.Г. Указ. соч. С.136-139; Советское гражданское право: Учебник. 4.1 /Отв. ред. В.Л. Рясенцев.М., 1986. С.238-240.
[112] Так, покупателями недвижимости, расположенной на территории закрытого административно-территориального образования, могут Сыть только граждане, постоянно проживающие или работающие на этой территории, или граждане РФ, получившие разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования, или юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории (п 3 ст. 8 Закона от 14 07.92 «О закрытом административно-территориальном образованию) (ред. 28.11.96 № 144-ФЗ, 31.07.98 №144-ФЗ, 02.04.99 №67-ФЗ) //Вед. СНД и ВС РФ. 1992.№ЗЗ.Ст.1915;СЗРФ. 1996.№49. Ст5503; СЗ РФ. 1998. №31. Ст.3822; СЗ РФ. 1999.Ш4. Ст. 1665).
[113] Участие граждан в договорах купли-продажи нежилого помещения определяется объемом их дееспособности, а юридические лица могут приобретать помещение, необходимую для осуществления деятельности, предусмотренной в учредительных документах (некоммерческие и некоторые виды коммерческих организаций), или для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом (коммерческие организации).
[114] Как правило, в юридической литературе называются две стадии в общем порядке заключения договоров (оферта и акцепт), но 'есть и иное мнение. Так, С.А Денисов считает, что «процесс заключения договора включает в себя три последовательных стадии: (1) оферту, (2) акцепт, (3) получение акцепта стороной, направившей оферту» (см. Денисов С.А. О порядке заключения договора //Актуальные вопросы гражданского права /Под ред М.И. Брагинского. М ,-1998. С.248.
[115] См.: Дернбург Г. Пандекты. Обязательственное право. М , 1900. С.20.
[116] Мейер Д.И. Русское гражданское право. 4.1. М , 1997. С.183.
[117] Здесь необходимо уточнить, что в соответствии с п2 ст. 431 ГК РФ предшествующие заключению договора переговоры, переписка могут использоваться для толкования содержания договора.
[118] См.: Богданова Н Д. Совершение нотариальных действий с квартирами, принадлежащими гражданам на праве собственности // Известия вузов.: Правоведение. 1994. №4. С.98.; Бондарев И.И. Нотариальное удостоверение сделок по строениям. М.: Юрид. лит., 1964. - С.21.
[119] Бережная О. Недвижимость: регистрация сделок // Научный Парк. 1998. № 3,- С. 20.
[120] См : Рузанова В.Д Правовые проблемы права собственности. Самара, 1992. С.134.
[121] Бегичев А. Обеспечение правомерности и законности сделок с недвижимостью // Российская юстиция. - 1999.-№4.-С. 31-32
[122] Рахимов М.З. Исполнение хозяйственных обязательств: Встречное исполнение: Учебное пособие. Душанбе,1990 С.57-58.
[123] Красавчиков О.Л. Юридические факты в советском гражданском праве. М, 1958. С. 154; Брагинский М.И, Витрянский В.В. Указ. соч-е. С 360-361.
[124] Тархов В.Л. Гражданские права и ответственность. Уфа, 1996. С 11; Гражданское право: Учебник. 4.1.Изд-е 5-е, перераб. и доп. /Под ред. Л П Сергеева, Ю К.Толстого. М., 2001. С 508.
[125] Гримм Д.Д Лекции по догме римского права (пособие для слушателей). Изд-е 2-е, исправ. и доп. СПб , 1909.
С.276.
[126] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 2001. С.336.
[127] См.: Бекиев Р.Я. Указ. статья С. 6.
[128] Информационное Письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.97. .№21 // Вестник ВАС РФ, №1, 1998.
[129] Вестник ВАС, №1. 1998.
[130] Если в договоре предусмотрена продажа нежилого помещения в кредит с рассрочкой платежа, то при государственной регистрации перехода права собственности в данных Единого государственного реестра указывается на существование обременения права собственности, так как возникает залог в силу закона (п.5 ст. 488 ГК РФ).
[131] См: Постановление Президиума ВАС РФ от 7.07.98 г. №7176/97 /Справочная правовая система «Гарант 4 0» (документ опубликован не был).
[132] Гришин Д Указ статья. С.26.
[133] Гарантийный срок – это период времени, в течение которого товар должен быть пригодным для целей его
обычного использования (Гражданское право: Учебник. 4.2 /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М, 1998. С.27).
[134] Гришмановский Д.Ю. дис. Купля – продажа нежилых помещений. 2003.
[135] См. подробнее: Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С.51-71.
[136] Постановление ВАС РФ №5320/98 от 03.01.98г. //ВВАС РФ. 1999. №1.
Похожие рефераты:
Земельно-имущественные отношения
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество
Основания признания сделки недействительной
Правовое регулирование обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью
Недвижимость как объект гражданских правоотношений
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Недвижимое имущество как объект гражданского права
Жилые помещения как объекты жилищных прав
Недвижимость как объект гражданских прав
Понятие и правовой режим недвижимости в России
Понятие недвижимости и сделок с ней
Недвижимость как объект гражданских прав