Курсовая работа: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

КУРСОВАЯ РАБОТА

Тема:

«Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости»

Санкт-Петербург 2004 г.

Введение

Основанием для выполнения работы служит учебный план специальности «Экономика и менеджмент недвижимости» СПбГПУ. Цель оценки – определение рыночной стоимости в соответствии с нормами Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135-ФЗ, Постановления Правительства РФ от 06.06.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки», Международных стандартов оценки. При выполнении работы приняты обычные для практики оценки допущения и ограничивающие условия. В рамках работы не проводится анализ юридической полноценности прав собственности на данное имущество. Оценивается право собственности на рассматриваемое улучшение и относящийся к нему земельный участок, без каких либо ограничений и претензий. Исполнитель работы не несет ответственности за наличие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов и предполагает их отсутствие. Мнение оценщика на счет стоимости Объекта оценки действительно по состоянию рынка на 1-й квартал 2004 г. В данной работе отражены основные методики и принципы оценки.

1. Описание объекта

Объект представляет собой здание административного назначения, общей площадью 750 кв. м., 2000 года реконструкции, 1947 года постройки. В 2001 году проведен ремонт помещений. Земельный участок, прилегающий к оцениваемому зданию, имеет общую площадью 745 кв. м. Адрес расположения Объекта: Санкт-Петербург, Невский район, Ул. Грибакиных, д. 24. Здание капитальное двухэтажное, присутствует цокольный этаж. Группа капитальности – вторая. В состав общей площади входят 307,3 кв. м. специального назначения и 442,7 кв. м. вспомогательного назначения. Объем здания равен 3 699 куб. м. Площадь застройки – 357 кв. м. В данный момент Объект используется под офисную функцию. Техническое состояние конструктивных элементов удовлетворительное. Состояние помещений можно охарактеризовать как отличное. Внешний вид Объекта представляет собой нестандартное архитектурное решение в отличном техническом и эстетическом состоянии. Дверные и оконные проемы заполнены импортными стеклопакетами. Инженерное оборудование и сети присутствуют в полном объеме, находятся в хорошем состоянии. Улучшения и земельный участок находятся в частной собственности. Планировка в здании типовая, коридорного типа, с раздельными комнатами, одной парадной лестницей и одним небольшим квадратным холлом.

Согласно существующему административно-территориальному делению, Объект расположен в Невском районе Санкт-Петербурга. Невский район образован в 1917, в современных границах с 1965 года. Расположен в юго-восточной части Санкт-Петербурга по обоим берегам Невы, соединёнными Володарским мостом. На территории района находится исторический район Невская застава, местности Щемиловка, Обухово, Рыбацкое, Усть-Славянка. Территорию Невского района пересекают реки Оккервиль, Утка, Мурзинка, Славянка. Площадь 6170 га, в т.ч. зелёных насаждений 1249 га (ПКиО им. И.В. Бабушкина и др.). Население 453,7 тыс. чел. Основные магистрали: проспекты Обуховской Обороны, Рыбацкий, Большевиков, Дальневосточный, Искровский, улицы Седова, Ивановская, Народная, Октябрьская наб. До Октябрьской Революции значительная часть современного Невского района находилась за городской чертой.

Общая полезная площадь жилого фонда составляет 7548,4 тыс. кв. м. В районе свыше 50 промышленных предприятий («Невский завод», з-ды «Большевик», «Звезда», турбинных лопаток, фарфоровый им. М.В. Ломоносова, комбинат тонких и технических сукон им. Э. Тельмана, фабрики «Рабочий», им. В.П. Ногина и другие). В Невском районе находится Санкт-Петербургский речной вокзал, 51 общеобразовательная школа, ряд ПТУ, 130 дошкольных учреждений, 28 лечебных учреждений. Среди культурно-просветительных учреждений – 15 библиотек, 27 ДК и клубов, 10 кинотеатров, 4 стадиона, Ледовый дворец спорта, Народный музей рев. Истории Невской заставы. С точки зрения экологической обстановки Невский район характеризуется, как неблагополучный. Район отличается средней деловой и социальной активностью.

Объект оценки расположен в Невском районе Санкт-Петербурга – в квартале, ограниченном ул. Грибакиных, ул. Бабушкина.

Расположение Объекта удобно с точки зрения транспортной доступности: станция метро «Пролетарская» находится в 10-ти минутах ходьбы, станция метро «Ломоносовская» в 25-ти минутах ходьбы, ст. м. «Обухово» в 20-ти минутах ходьбы. Ближайшие остановки муниципального и коммерческого транспорта находятся на ул. Бабушкина (вид транспорта – автобусы, трамваи, маршрутные такси). Учитывая наличие маршрутов общественного и коммерческого городского транспорта, наличие поблизости станций метро, транспортную доступность можно охарактеризовать как хорошую. Имеются удобные подъезды к Объекту легковым и грузовым автомобильным транспортом.

Непосредственно около Объекта находятся охраняемая автостоянка и гаражи. Также окружение Объекта составляют кирпичные жилые дома (высотой от 5-ти до 9-ти этажей) со встроенными помещениями в цокольном и на 1–2-м этажах объектов сферы обслуживания, торгового и административного назначений, в квартале от Объекта расположены здания производственного назначения.

К Объекту оценки имеются достаточно удобные подъезды. Возможность парковки автомобилей имеется у входа в здание – здесь могут припарковаться одновременно около 20 автомобилей. Уровень интенсивности движения по улице Грибакиных – ниже среднего. Неинтенсивные транспортные и средние людские потоки в районе расположения Объекта будут тормозить развитие большинства коммерческих вариантов использования Объекта, и в то же время придавать привилегии некоторым из них.

Социальная инфраструктура в районе расположения Объекта развита.

Часть окон выходит на улицу Грибакиных, остальная часть во двор и на соседние дома, административно-жилого назначения. Уровень шума в месте расположения Объекта невысокий.

При выборе вариантов ННЭИ земельного участка как свободного, необходимо руководствоваться тремя критериями: юридическая допустимость, физическая возможность и максимальная экономическая целесообразность. При окончательном выборе варианта ННЭИ земельного участка как свободного необходимо руководствоваться максимальной стоимостью земли.

Исходя из того, что рассматриваемый земельный участок находится в зоне жилой застройки, администрация города не допустит строительство на данном участке объектов промышленного назначения. Здания и сооружения иного назначения могут быть построены, в соответствии с требованиями действующих градостроительных нормативных документов: СНиП 2.07.01–89 (Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений), ВСН 2–89 (Нормы проектирования, планировки и застройки новых селитебных районов Ленинграда), Генеральный план развития г. Ленинграда.

Участок земли площадью 745 кв. м расположен в Невском районе, в 10-ти минутах ходьбы от станции метро «Пролетарская». Непосредственно около Объекта находятся охраняемая автостоянка и гаражи. Также окружение Объекта составляют кирпичные жилые дома со встроенными помещениями в цокольном и на 1–2-м этажах объектов сферы обслуживания, торгового и административного назначений, в квартале от Объекта расположены здания производственного назначения. Следует отметить, что рассматриваемый земельный участок окружают жилые дома высотой от 5-ти до 9-ти этажей. Следовательно, на данном участке может быть построенно здание высотой не более девятиэтажного жилого дома. Таким образом, можно предположить, что на свободном участке земли могут быть реализованы все функции за исключением промышленной, транспортной, сельскохозяйственная.

Диктуется физическими характеристиками самого участка (инженерно-геологические параметры грунтов, местоположение, достаточность размера участка и т.д.). При реализации таких вариантов как спортивно-оздоровительная и рекреационная функции возникнут препятствия физического характера, а именно достаточность размера участка.

Из предложенных функций, с точки зрения экономической целесообразности, можно исключить образовательные функции, т.е. функции не приносящие доход, либо доходность которых определяется характеристиками, в меньшей мере относящимися к недвижимости. Исключаются функции, вложение средств в которые нераспространенно на донном рынке, в связи с большим риском убыточности и относительно небольшим спросом на такие варианты, т.е. исключается медицинская и сервисная функции. Нецелесообразно создавать объекты под функции, которые несовместимы с местоположением и размером данного земельного участка (большие центры развлечений, бизнес-центры класса «А», «В», жилые дома), так как для этого необходимы престижность района (бизнес-центры «А» и «В»), а также большая площадь прилегающего земельного участка для парковки автомобилей, тротуаров и т.п.

В районе расположения Объекта – развитая социальная инфраструктура. Окружение составляют преимуществено жилые здания. Земельный участок находится в 5-ти минутах ходьбы от одной из основных улиц Невского района – улицы Бабушкина, на которой также расположено много магазинов различного профиля, кафе и офисов. Исходя из этого, рассматриваемый участок подходит под застройку зданием торгового назначения.

В Санкт-Петербурге приходится около 5 гостиниц на одну тысячу жителей, когда в Москве данный показатель равен 10, а среднеевропейский – 12–14. Исходя из этого можно говорить о неудовлетворенном спросе на коммерческие объекты жилого назначения. Учитывая относительно невысокий уровень шума, близость к основным транспортным узлам и путям, месторасположение земельного участка подходит для реализации на нем такой функции. Проанализировав рынок данного типа недвижимости можно сделать выводы о хорошей перспективе малых гостиниц (до 60 мест). Учитывая недостаточность насыщения рынка качественными административно-офисными помещениями, и присутствие всех необходимых параметров для данного типа недвижимости у нашего Объекта, третий вариант ННЭИ соответствует текущему использованию земельного участка. Проанализировав местоположение Объекта, его транспортную доступность, характеристики района расположения и сделав выводы об основных недостатках и достоинствах данных критериев выбраны три варианта ННЭИ земельного участка как свободного: строительство двухэтажного здания торгового назначения; строительство здания офисного назначения подобного существующему и строительство пятиэтажного здания под функции мини-отеля.

Согласно анализу, проведенному выше, строительство здания торгового назначения, при сложившейся ситуации на рынке коммерческой недвижимости, вполне оправдано. Несмотря на кажущееся множество и многообразие магазинов различных категорий, торговых площадей по-прежнему не хватает. Спрос на ликвидные объекты высок. Особым приоритетом обладают объекты, расположенные в центральных частях города, вблизи от станций метро, на городских магистралях с интенсивными людскими и транспортными потоками. Несмотря на то, что местоположение рассматриваемого участка земли соответствует не всем перечисленным факторам необходимо рассмотреть данный вариант застройки участка земли.

Предположим, что на данном участке земли, площадью 745 кв. м, будет построено здание торгового назначения, общей площадью 720 кв. м. Данный размер участка позволяет построить здание с площадью первого этажа – 360 кв. м. Здание торгового назначения планируется как кирпичное двухэтажное сооружение. Первый и второй этажи – это торговые площади. Высота этажа – 5,5 м. Здесь же будут размещены мини-кафе, где посетители могут отдохнуть и обсудить покупки. В здании будут установлены системы вентиляции и кондиционирования воздуха и бесперебойного электропитания. Размер земельного участка при принятом конструктивно-планировочном решении здания, позволяет сделать открытую стоянку для автомобилей (оставшиеся 385 кв. м). В нашем случае свободное пространство позволяет сделать парковку на 35 автомашин.

При определении площади, сдаваемой в аренду, учитываем, что сдаем 80% помещений здания (остальные 20% являются вспомогательными площадями): арендная площадь составит 576 кв. м.

Расчет рыночной стоимости готового объекта рассчитывается методом прямой капитализации. Арендная ставка для торговых площадей составляет 30 USD/кв. м в год (с учетом НДС). Такие ставки являются средними на рынке аренды помещений соответствующих назначений для района расположения Объекта оценки (данные обзора рынка коммерческой недвижимости еженедельников «Недвижимость и строительство Петербурга», 2003–2004 гг.). Автомобильная стоянка может использоваться бесплатно во время работы здания торгового назначения, обслуживая служащих и посетителей.

Строительство объекта займет весь первый год прогнозируемого периода. Эксплуатация помещений начнется после проведения строительных работ, т.е. со второго года.

Стоимость нового строительства на момент оценки составляет 550 USD/кв. м. Эта стоимость складывается из расчета стоимости строительства «коробки» здания соответствующего уровня и его «начинки», организации автостоянки и стоимости благоустройства прилегающей территории. По данным исследований холдинговой компании «Петербургстрой», минимальная себестоимость строительства кирпичного здания по договорным расчетам составляет 300–350 USD/кв. м. Эти же цифры подтверждаются данными, опубликованными в других изданиях, где приводятся удельные показатели стоимости строительства на данный период (350 USD/кв. м). Стоимость затрат на строительство зависит от качества инженерных коммуникаций объекта. Инженерные системы определяют класс здания. Отделку помещений можно без особого труда модифицировать по желанию арендатора, но коммуникации остаются неизменными.

В современных условиях доход собственника объекта коммерческой недвижимости напрямую зависит от состояния инженерных сетей. Стоимость инженерных коммуникаций, соответствующих подобному зданию торгового назначения – составляет примерно 40% от стоимости строительства самого здания. К примеру, затраты на комплексное инженерное оборудование зданий, соответствующее современным представлениям о первоклассных объектах коммерческой недвижимости достигают 80% от стоимости строительства здания («Недвижимость и строительство Петербурга»). Основные затраты на инженерные системы связаны с оборудованием систем отопления и водоснабжения, вентиляции и кондиционирования, безопасности, бесперебойного энергоснабжения.

По данным компании «Аquatherm» средняя стоимость систем отопления и водоснабжения, включая проектирование, монтаж и сопутствующие услуги, составляет 60 USD/кв. м общей площади. По данным компании «Шарс» осуществление профессионального проектирования, комплектация оборудования, монтаж и сервисное сопровождение систем вентиляции и кондиционирования в среднем составляет от 40 USD/кв. м до 100 USD/кв. м общей площади. Для рассматриваемого проекта здания торгового назначения с учетом его особенностей (класса, уровня сервиса) затраты могут составить 70 USD/кв. м общей площади.

Затраты на системы связи, безопасности и бесперебойного энергоснабжения составляют 60 USD/кв. м общей площади.

Таким образом, стоимость затрат на строительство здания торгового назначения составит с учетом вышеперечисленных затрат 550 USD/кв. м общей площади здания.

Итого сметная стоимость строительства нового здания данного назначения составит 396 000 USD. Тогда восстановительная стоимость с учетом прибыли предпринимателя составит 495 000 USD. Ставка капитализации для данного варианта составит 21,31%.

Рынок мини-гостиниц Петербурга находится сейчас в самом начале пути своего развития. Конкуренция на этом рынке значительно ниже, чем на рынке посуточной аренды. Мини-гостиницы выгодно отличаются от традиционных гостиниц более высокой заполняемостью в течение всего года, низкими операционными расходами, а также низкой конкуренцией на этом рынке. Следует отметить, что для начала этого бизнеса требуется сравнительно небольшой капитал, а сроки окупаемости невелики (информация получена на сайте www.irn.ru). Выявив недостаточность предлагаемых объектов гостиничного назначения на рынке Санкт-Петербурга, делаем вывод о хорошей перспективе малых гостиниц (до 50 мест). Мини-отель – это индивидуальный подход на удовлетворение потребностей каждого клиента, представляет собой традиционную гостиницу с портье, горничной, отдельными помещениями где можно приготовить обед, в номерах имеется санузел, душ, телефон, фен и др. Мини-отели отличают большие текущие затраты при самом высоком уровне доходности. Уровень мини-отеля соответствует уровню 2–3 звездной гостиницы, поэтому при нахождении стоимости аренды, уровня недозагрузки, коэффициента операционных расходов использовались данные соответствующие гостиницам данного класса.

Общая площадь возводимого мини-отеля составит 2562 кв. м. Здание планируется как кирпичное пятиэтажное сооружение. В подвале планируется организовать гараж на 45 мест, с учетом 12 кв. м. на одно место. Гараж будет обслуживать клиентов отеля. Стоимость данной услуги входит в стоимость номера отеля. Высота этажей и подвального помещения составит 3 метра. Площадь застройки составит 540 кв. м. Остальная часть земельного участка – 185 кв. м. – необходима для маневрирования автомобильного транспорта возле Объекта. Изучив ситуацию на рынке гостиничного бизнеса рассчитываем среднее соотношение одного номера гостиницы к 60 кв. м. общей площади, таким образом, имеем 42 номера в нашем будущем здании мини-отеля. В данном случае рассматривается вариант сдачи в аренду готового объекта управляющей компании, которая будет непосредственно реализовывать на объекте гостиничную функцию самостоятельно. Таким образом, все риски, расходы и доходы от реализации гостиничного бизнеса лягут на плечи арендатора, который в свою очередь будет осуществлять арендные платежи за все здание в целом. Руководствуясь рыночной конъюнктурой справедливой будет арендная ставка в размере 10 USD за кв. м в год. Таким образом, все операционные расходы от реализации рассматриваемой функции арендатор берет на себя, остаются расходы на маркетинг и управление объектом. Расчет рыночной стоимости готового объекта рассчитывается методом прямой капитализации.

Стоимость строительства данного здания рассчитана индексным методом с помощью нахождения объекта-аналога в системе УПВС. Строительный объем здания составит 10368 куб. м. Аналог найден в сборнике №28, отделе №1, части второй. Стоимость строительства 1 куб. м. составит 24,2 руб. Прибыль предпринимателя берется в размере 25% от стоимости строительства. Все коэффициенты перехода взяты из всероссийского научного информационно-аналитический бюллетеня «Стройинформ». Итого восстановительная стоимость здания данного варианта использования составила с учетом округления 802000 USD. Ставка капитализации для данного варианта составит 25,31%.

Общая площадь вновь возводимого офисного здания соответствует общей площади Объекта и составляет 750 кв. м.

Здание планируется как кирпичное двухэтажное сооружение. На первом и втором этаже разместятся офисные помещения. Высота этажей по 3,0 м. Размер пятна застройки при принятом конструктивно-планировочном решении составит 357 кв. м. В нашем случае свободное пространство позволяет сделать стоянку на 30 автомашин.

При определении площади, сдаваемой в аренду, учитываем, что сдаем 90% помещений здания. Общая площадь составит 750 кв. м, арендная площадь составит 675 кв. м. Расчет рыночной стоимости рассчитывается методом прямой капитализации.

Среднее значение арендной ставки для офисных помещений составляет 20 USD/кв. м в месяц. Приведенные арендные ставки являются средними на рынке аренды помещений соответствующего назначения для района расположения Объекта оценки (данные обзора рынка коммерческой недвижимости еженедельников «Недвижимость и строительство Петербурга», 2003–2004 гг.). Открытая стоянка может использоваться для обслуживания служащих фирм, арендующих помещения. Данная услуга входит в набор услуг соответствующих данной ставке аренды.

Стоимость нового строительства на момент оценки составляет 450 USD/кв. м.

Эта стоимость складывается из расчета стоимости строительства «коробки» здания соответствующего уровня (350 USD/кв. м), его «начинки» и стоимости благоустройства прилегающей территории.

Стоимость инженерных коммуникаций, соответствующих подобным офисным помещениям (системы электропитания, системы кондиционирования и вентиляции) – примерно составляет 40% от стоимости строительства самого здания. Основные затраты на инженерные системы связаны с оборудованием систем отопления и водоснабжения, вентиляции и кондиционирования, энергоснабжения.

По данным компании «Аquatherm» средняя стоимость систем отопления и водоснабжения, включая проектирование, монтаж и сопутствующие услуги для офисных зданий соответствующего уровня, составляет 50 USD/кв. м.

По данным Фирмы «Шарс» стоимость систем кондиционирования и вентиляции составляет от 30 USD/кв. м до 80 USD/кв. м общей площади. Для рассматриваемого проекта здания с учетом его особенностей (класса, уровня сервиса) затраты могут составить 40 USD/кв. м общей площади.

Затраты на системы связи, и энергоснабжения составляют 50 USD/кв. м общей площади.

Таким образом, просуммировав все затраты на строительство здания офисного назначения, аналогичного существующему, оценщики получили стоимость строительства 490 USD/кв. м общей площади здания.

Итого стоимость строительства нового здания данного назначения составит 367 500 USD.

Тогда восстановительная стоимость с учетом прибыли предпринимателя составит 459 375 USD. Ставка капитализации для данного варианта составит 21,31%.

В результате расчетов получили, что максимальная стоимость земли достигается при реализации функции мини-отеля. Стоимость земельного участка будет равна с учетом округления 2580000 рублей.

Варианты ННЭИ земельного участка с улучшениями выбираются в соответствии трем критериям: законодательная разрешенность; физическая осуществимость; экономическая целесообразность.

Назначение Объекта – нежилое, однако, при анализе исходим из предположения, что при изменении назначения использования помещений, препятствий со стороны администрации Невского района не возникнет.

В силу того, что Объект расположен в зоне жилой застройки, далее исключаются варианты функций, предлагаемых к реализации на Объекте, связанные с производственной либо сельскохозяйственной деятельностью.

В связи с этим, можно предположить, что законодательно разрешенными являются варианты реализации улучшений под транспортную, торговую, офисную, спортивно-оздоровительную, сервисную, образовательную, рекреационную, развлекательную, жилую и медицинскую функции.

Диктуется физическими характеристиками улучшения: архитектурно-планировочные решения, несущая способность конструкций, этажность, метраж, месторасположение. Препятствия физического характера могут возникнуть при реализации на Объекте спортивно-оздоровительной, транспортной, рекреационной, развлекательной функции. Причинами этому могут служить маленькая высота потолков, небольшая этажность здания, относительно небольшой размер прилегающего земельного участка, невысокая несущая способность конструкций.

При анализе возможных вариантов использования улучшений с точки зрения экономической целесообразности, отметим существенные для Объекта факторы:

– назначение оцениваемых помещений – нежилое;

– ближайшее окружение Объекта: охраняемая автостоянка, гаражи и жилые дома со встроенными помещениями в цокольном и на 1–2-м этажах объектов сферы обслуживания, торгового и административного назначений;

– в квартале от Объекта расположены здания производственного назначения;

– средняя деловая активность района;

– близость станций метрополитена;

– наличие в здании всех инженерных коммуникаций;

– состояние помещений – отличное;

– неинтенсивные транспортные потоки в районе расположения Объекта оценки;

– хорошая транспортная доступность;

– удобные подъезды к Объекту легковым и грузовым автомобильным транспортом;

– непосредственно около Объекта имеется место парковки для 20 машин;

– достаточно развитая сеть инфраструктуры;

– с точки зрения экологической обстановки Невский район характеризуется, как неблагополучный.

Исходя из вышесказанного, очевидно, что помещения можно отнести к разряду «подходящих» с точки зрения использования под офисную функцию. К перечисленным факторам следует только добавить, что отделка помещений также соответствует всем критериям хорошей отделки офисных помещений: отделка выполнена с применением современных технологий и строительных материалов с учетом дизайнерских решений планировки и соответствующей формы освещения. Имеются кондиционеры и необходимые для работы электрические мощности.

Очевидно, что потенциальный собственник, имея в своем распоряжении офисные помещения в хорошем состоянии (дизайн, планировка, улучшенная отделка, специальное инженерное оборудование и пр.), вряд ли посчитает экономически целесообразным изменить их назначение, т. к. практически ни один из рассматриваемых выше вариантов использования оцениваемых улучшений (с учетом необходимых для этого затрат) не принесет большего дохода от сдачи в аренду, чем офисные помещения.

Поскольку район расположения характеризуется невысокими людскими и транспортными потоками реализация торговой функции на данном объекте не будет настолько успешной, что сумеет окупить расходы от перепланировки и переоборудования рассматриваемых помещений и принести в итоге больший доход, чем офисная функция. Также можно отметить, что для реализации торговой функции необходим временной отрезок для произведения перепрофилирующих работ и выхода на рынок, тогда как офисная функция может быть реализована в короткие сроки. Руководствуясь тем, что наибольший вклад в стоимость вносят доходы близлежащие к дате начала реализации определенной функции, данный фактор существенно прибавляет приоритетности реализации на объекте текущей функции. Таким образом, исходя из трех критериев: законодательной разрешенности, физической возможности и экономической целесообразности ННЭИ земельного участка с улучшениями является реализации на объекте офисной функции, т.е. аналогично текущему использованию.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период. Данный подход в оценке может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта. При этом оценивают стоимость нового строительства оцениваемых объектов недвижимости, затем вычитают из нее сумму оцененного износа, включающую физический, функциональный и внешний (экономический) износ. К сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная стоимость прав на землю.

Наиболее применим затратный подход при оценке недавно построенных объектов, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наиболее эффективного использования застраиваемой территории, и при оценке уникальных или специализированных объектов, для которых трудно или невозможно подыскать рыночные аналоги.

При использовании затратного подхода прежде всего необходимо определить базу расчета стоимости-то есть, вид стоимости нового строительства. В теории оценки существует два вида стоимости нового строительства (СНС):

– СНС объекта, аналогичного объекту оценки-то есть имеющего эквивалентную с объектом оценки полезность;

– СНС объекта, идентичного объекту оценки (восстановительная стоимость) – затраты на создание точной копии объекта оценки.

Определение восстановительной стоимости получило на практике широкое распространение, поскольку при расчетах затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, создается здание, отличающееся от оцениваемого объекта. При этом затруднительно оценить разницу в полезности между существующими объектами и предложенными новыми.

В данном случае, рациональным является определение восстановительной стоимости (сумма восстановительной стоимости и прибыли инвестора). Типы строительных элементов и оборудования, строительные материалы, технология строительства близки к типовым проектам, приведенным в сборниках УПВС (Укрупненные Показатели Восстановительной Стоимости). Поэтому определить стоимость возведения точной копии в текущих ценах на строительно-монтажные работы не вызывает затруднения. При этом необходимо учесть функциональный износ, вызванный несоответствием отдельных конструктивных решений современным требованиям рынка.

Анализ использования разновидностей определения затрат в условиях Российской Федерации показывает, что в наибольшей степени принятой у нас терминологии соответствует следующая классификация вариантов затратного подхода:

– метод единичных расценок (разновидности: базисно-индексный и ресурсный методы);

– метод укрупненных элементных показателей;

– метод сравнительной единицы.

Метод единичных расценок обладает большой точностью расчета – до 95%. Применение метода заключается в разработке полной сметы на строительство объекта оценки в текущих ценах, для чего необходимо иметь подробные сводки объемов строительно-монтажных работ. Данный метод существует в двух вариантах: ресурсный метод и базисно-индексный.

Метод укрупненных элементных показателей заключается в расчете стоимости строительства как суммы стоимостей возведения основных элементов зданий. Эти стоимости определяются по справочным данным об укрупненных сметных стоимостях частей зданий или видов работ. Объемы работ определяются по проектной документации или по данным обмера при техническом обследовании. Данный метод дает точность расчетов – 90%.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 кв. м жилой площади, 1 куб. м строительного объема, и т.д.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового объекта. К нормативной базе метода укрупненных показателей относятся и сборники УПВС, содержащие данные о восстановительной стоимости типовых объектов. Данный метод обеспечивает точность порядка 80–85%.

– метод единичных расценок (разновидности: базисно-индексный и ресурсный методы);

– метод укрупненных элементных показателей;

– метод сравнительной единицы.

В данной работе при определении рыночной стоимости объекта использовалось совмещение техники укрупненных элементных показателей и техники сравнительной единицы. Стоимость возведения непосредственно конструкции здания без стоимости необходимого инженерного оборудования и его монтажа и без стоимости внутренней отделки определялась с помощью техники сравнительной единицы, где сравниваемой единицей измерения потребительских качеств является 1 кв. м общей площади здания. Далее к этой стоимости прибавляется стоимость затрат на приобретение и монтаж систем инженерных коммуникаций, а также на внешнее благоустройство. В данном случае имеет место применение техники укрупненных элементных показателей, где к стоимости конструкции здания прибавляется стоимости затрат по частям здания.

Стоимость нового строительства складывается из расчета стоимости строительства «коробки» здания соответствующего уровня и его «начинки», организации автостоянки и стоимости благоустройства прилегающей территории. По данным исследований холдинговой компании «Петербургстрой», минимальная себестоимость строительства кирпичного здания по договорным расчетам составляет 300–350 USD/кв. м. Эти же цифры подтверждаются данными, опубликованными в других изданиях, где приводятся удельные показатели стоимости строительства на данный период (350 USD/кв. м). Стоимость затрат на строительство зависит от качества инженерных коммуникаций объекта. Инженерные системы определяют класс здания. Отделку помещений можно без особого труда модифицировать по желанию арендатора, но коммуникации остаются неизменными.

В современных условиях доход собственника объекта коммерческой недвижимости напрямую зависит от состояния инженерных сетей. Стоимость инженерных коммуникаций, соответствующих подобному зданию офисного назначения (бесперебойные системы электропитания и безопасности, системы кондиционирования, вентиляциии пр.), – составляет примерно 40% от стоимости строительства самого здания. К примеру, затраты на комплексное инженерное оборудование зданий, соответствующее современным представлениям о первокласных объектах коммерческой недвижимости достигают 80% от стоимости строительства здания («Недвижимость и строительство Петербурга»). Основные затраты на инженерные системы связаны с оборудованием систем отопления и водоснабжения, вентиляции и кондиционирования, безопасности, бесперебойного энергоснабжения.

Системы отопления и водоснабжения

По данным компании «Аquatherm» средняя стоимость систем отопления и водоснабжения, включая проектирование, монтаж и сопутствующие услуги для офисных зданий соответсвующего уровня, составляет 50 USD/кв. м.

Системы вентиляции и кондиционирования воздуха

Данные получены в ООО «Шарс». Фирма «Шарс» осуществляет профессиональное проектирование, комплектацию оборудования, монтаж и сервисное сопровождение систем вентиляции и кондиционирования от простых до элитных с учетом пожеланий заказчика. Стоимость таких систем составляет от 30 USD/кв. м до 80 USD/кв. м общей площади. Для рассматриваемого проекта здания с учетом его особенностей (класса, уровня сервиса) затраты могут составить 40 USD/кв. м общей площади.

Системы связи, и энергоснабжения

Затраты по данной позиции составляют 50 USD/кв. м общей площади. Данные получены в фирмах, специализирующихся на проектировании, установке и наладке подобных систем, таких как агенство коммуникационных технологий ОАО «НВС», АПТ ЗАО «РОСНЕВА», ООО «Гранд технологии», «Иноротех», КБ «Юпитер», «Балтпромкомплект», ООО «Мегарон», «Нева Электрик».

Таким образом, просуммировав все затраты на строительство здания офисного назначения, аналогичного существующему, оценщики получили сметную стоимость строительства 490 USD/кв. м общей площади здания.

Таким образом, сметная стоимость нового строительства рассматриваемого улучшения составила 10 500 000 рублей, с учетом округления.

В данном случае стоимость рассматриваемого земельного участка определялась методом предполагаемого использования, т.е. реализация на нем ННЭИ, которое является строительством мини-отеля. Причем стоимость строительства, определенная с помощью системы УПВС, методом сравнительной единицы, составляет 802 000 USD. Прогнозируемый срок строительства равен 2 квартала, далее планируется сдать помещения в аренду по арендной ставке 10 USD/кв. м в год. Причем предусматривается вариант сдачи готового объекта в аренду под реализацию в нем гостиничного бизнеса, предусматривается долгосрочный договор аренды, все операционные расходы по реализации данной функции арендатор берет на себя, для арендодателя в качестве операционных расходов выступают затраты на управление (минимальны) и маркетинг. После прогнозного периода планируется продажа построенного объекта. Подробное описание методика расчета текущей стоимости будущих выгод от реализации проекта представлено в рамках применения доходного подхода при определении стоимости объекта. Затраты на приобретение аналогичного оцениваемому земельного участка под застройку составят с учетом округления 3 900 000 рублей.

При реализации проекта строительства данного здания необходимо обеспечить дополнительный доход инвестору данного проекта, значения данной величины находятся в интервале 10–30% от сметной стоимости строительства. Данная прибыль зависит от объемов и сроков строительства. В данной работе при оценке прибыли предпринимателя использовался метод, учитывающий метод альтернативного проекта. Данный метод предложен кафедрой «ЭиМН» СПбГПУ. Прибыль предпринимателя может быть оценена исходя из возможности альтернативного размещения капитала, необходимого для приобретения участка земли, осуществления строительства и продажи доходного объекта.

Выше были определены стоимость земельного участка (С_зу ) – 3 900 000 руб. и сметная стоимость нового строительства (С_с ) – 10 500 000 руб. Предположительный авансовый платеж (С_ав ) будет составлять 10% от стоимости воспроизводства объекта или 1 050 000 руб. Тогда начальный платеж составит: С₀ = С_зу + С_ав = 4 950 000 руб. Сумма всех издержек С= С_с +С_зу = 14 400 000 руб_. Поскольку принятой схемой оплаты за выполненные работы в строительстве являются ежемесячные платежи, на основе суммы всех издержек за исключением начального платежа (С₀ ) определим размер единичной платы (С_ед ): (14 400 000 – 4 950 000)/12=787 500 руб., где 12 – нормативная продолжительность строительства объекта. Величина нормы отдачи (Y₀ ) составит 23,12%, подробный расчет данной величины представлен в рамках определения рыночной стоимости объекта доходным подходом. Прибыль предпринимателя находится из уравнения: С_с +С_зу +ПП = С_альт . При этом (С_с +С_зу ) определяется простым суммированием, а С_альт находится как дисконтированная к концу расчетного периода сумма С₀ иС_ед: С_альт = С₀ *(1+ Y₀ )¹² + С_ед1 *(1+ Y₀ )¹¹ + С_ед2 *(1+ Y₀ )¹⁰ +………. С_ед12.. Таким образом, прибыль предпринимателя для осуществления данного проекта составляет 2 340 000 руб., или 22% от сметной стоимости строительства.

Износ (устаревание) – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и / или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональное устаревание, внешнее устаревание.

Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке, и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и не устранимым. Объект оценки представляет собой здание 1947 г. постройки, но в 2000 г. здание подвергалось капитальному ремонту. Таким образом, можно говорить о том, что все возможные причины присутствия устранимого износа были убраны в процессе капитального ремонта, поэтому у рассматриваемого объекта присутствуют только элементы неустранимого физического износа. Неисправимый функциональный износ определялся методом эффективного возраста, где величина износа равна:

Ф (%) = (Т_норм – Т_эф.ост. )/Т_норм ; Т_норм

нормативный срок эксплуатации, в данном случае 100 лет; Т_эф.ост – оставшийся эффективный срок эксплуатации, определяется исходя из текущего физического состояния здания, учитывая то, что в 2001 году здание подвергалось капитальному ремонту, оставшийся срок эксплуатации равен 70 годам. Таким образом, физический износ для данного объекта равен: (100–70)/100 = 30%. Он составит: (сметная стоимость строительства + прибыль инвестора)* 30% = 3 825 000 руб.

Функциональное устаревание – это потеря стоимости вследствие уменьшения способности данного объекта обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием объекта техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Поскольку в здании имеется все необходимое инженерное оборудование, соответствующий его назначению уровень отделки, проведена перепланировка под офисную функцию, технические характеристики конструктивных элементов удовлетворяют современным требованиям. Таким образом, функциональный износ у рассматриваемого здания отсутствует.

Внешнее устаревание обычно вызывается факторами извне – изменение ситуации на рынке, финансовых и законодательных условий, экологических параметров среды и т.д. Поскольку экономическое развитие Санкт-Петербурга имеет одни из самых высоких темпов в Европе, а данный район не является стагнирующим, можно с уверенность говорить об отсутствии внешнего износа у объекта.

Сметная стоимость строительства здания идентичного оцениваемому составила 10 500 000 руб. Прибыль предпринимателя при осуществлении данного проекта составила 2 340 000 руб. Затраты на приобретение земельного участка под застройку 3 900 000 руб. Величина накопленного износа составляет 3 825 000 руб. Таким образом, рыночная стоимость Объекта оценки, определенная затратным подходом, на рассматриваемую дату оценки, с учетом округления составляет 12 900 000 рублей (Двенадцать миллионов девятьсот тысяч рублей).

Доходный подход определяет стоимость объектов недвижимости приведением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент оценки. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвесторов к конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, включая тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др.

Основные этапы процедуры оценки при использовании данного подхода:

– Оценка потенциального валового дохода для объектов на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

– Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная величина потерь вычитается из потенциального валового дохода и определяется действительный валовой доход .

– Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и / или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и итогом является величина чистого операционного дохода .

– Пересчет чистого операционного дохода за прогнозный период в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и метод анализа дисконтированных денежных потоков .

– Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов в течение достаточно продолжительного промежутка времени.

– Метод дисконтирования денежных потоков более применим для оценки объектов, имеющих нестабильные потоки доходов и расходов.

Оцениваемая часть здания котельной является специализированным объектом и оценивается он только затратным подходом. Исходя из этого доходный подход для расчета рыночной стоимости части здания котельной не применялся.

2. Анализ дисконтированного денежного потока

Данный метод основан на учете периода владения собственностью, вида потоков доходов и периодичности их поступления. Каждое поступление дохода, включая доход от перепродажи, дисконтируется в настоящую стоимость. При этом норма дисконта, которая является в основном функцией риска, может быть для каждого вида дохода различной. Величина нормы дисконта выбирается с учетом состояния рынков капитала, ожиданий и желаний инвесторов. Основные этапы процедуры оценки при использовании данного метода:

– расчет типичного периода владения для оцениваемой недвижимости;

– прогнозирование периодических денежных потоков до конца периода владения;

– расчет стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения (стоимость реверсии);

– расчет соответствующих норм дисконтирования для периодических денежных потоков и реверсии;

– расчет текущей стоимости периодических потоков и реверсии путем дисконтирования их с применением соответствующих факторов дисконта;

– расчет окончательной стоимости путем суммирования всех текущих величин денежных потоков.

Стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов от ее владения и вычисляется по формуле

V = ∑ Сt/(1+ i t)^t + SPn+1/(1+ i t)^n,

где V – рыночная стоимость объектов недвижимости в рамках доходного подхода;

Сt – денежный поток периода t (t =1,…, n);

i t – норма дисконтирования периода t;

n – период владения;

SPn+1 – цена продажи объектов в первый постпрогнозный год (реверсия), определяемая методом прямой капитализации как:

(Cn+1/ Rn+1)/(1+ i n+1)ⁿ ⁺¹ ,

где Cn+1 – денежный поток первого постпрогнозного года (предполагается, что в постпрогнозный период темп роста денежных потоков будет неизменным);

Rn+1 – коэффициент капитализации для первого постпрогнозного года;

i n+1 – норма дисконтирования для первого постпрогнозного года.

В данном случае первоначальные вложения – это затраты на ремонт помещений.

Потенциальный валовой доход – Potential Gross Income (PGI) – определяется от сдачи объекта недвижимости в аренду на вторичном рынке.

Плановая аренда – часть PGI, которая образуется за счет условий существующих на момент оценки арендных договоров. Согласно данным Заказчика, оцениваемые объекты недвижимости не обременены арендными договорами.

Рыночная аренда – часть PGI, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Рыночная аренда определена на основе рыночных ставок арендной платы на помещения, назначения которых совпадают с назначением объектов недвижимости, выбранным в качестве наиболее эффективного его использования.

При этом используем средние рыночные арендные ставки (без учета НДС), полученные путем анализа рыночных арендных ставок для аналогичных объектов, расположенных в Центральном районе Санкт-Петербурга. Данные по объектам сравнения получены в риэлтерских фирмах «Артель», тел. 327–33–77, «Русский Дом», тел. 324–66–36, «Град-Инвест», тел. 261–24–30, «Партнер», тел. 380–00–28, «Центр», тел. 325–88–11 и др., из периодических изданий «Деловой Петербург», «Бюллетень недвижимости», а также электронной базы, помещенной в Internet. Арендная ставка на офисные помещения в данном районе составляет в среднем 20 USD/кв. м/мес., с учетом НДС.

Оценщики прогнозировали изменение арендной ставки. Начиная со 2-го года арендная ставка будет расти на 5% в год.

Потери арендной платы имеют место за счет неполной загруженности помещений, смены арендаторов и неуплаты арендной платы.

Величина потерь от вакансий – Vacancy Allowance (V) – рассчитывается по формуле:

V = (Kn * Nf) / No,

гдеKn – коэффициент оборачиваемости арендных платежей (доля площади помещений, которые ежегодно меняют арендатора в общей арендной площади);

Nf – число арендных периодов, необходимое для поиска нового арендатора;

No – общее число арендных периодов (в данном случае – 24 месяца).

В дальнейших расчетах учтено, что для объектов, аналогичных оцениваемому, время экспозиции помещений составляет в среднем около 2,5 месяцев, а средняя периодичность смены арендаторов приблизительно равна 1 году (основание – обзор прессы и опрос риэлтеров). Таким образом, процент вакансий оцениваемых помещений составит: (25% *2,5 мес)/12 мес= 5%.

Потери от неплатежей арендной платы – Collection Loss (L) – составляют 3–8% от потенциального валового дохода в год по рыночным данным по сопоставимым объектам (основание – обзор прессы и опрос управляющих). В данном случае потери от неплатежей арендной платы за арендуемые помещения – 6%.

Действительный валовой доход – Effective Gross Income (EGI) рассчитывается по следующей формуле

EGI = PGI * (1 – V – L +V*L),

Операционные расходы (Operation Expense – OE) – это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объектов недвижимости. Операционные расходы можно разделить на три основные группы:

– постоянные расходы;

– переменные расходы;

– расходы на замещение.

К постоянным (Fixed Expense – FE) обычно относят расходы, которые не зависят от уровня загрузки объектов. Это налоги на имущество, платежи за земельный участок, страховой сбор.

Расчет ставки налога за землю проведен согласно предоставленным Заказчиком данных – 45,662 руб./кв. м/год.

Неотъемлемой частью расходов собственника являются отчисления на страховку. Страховой сбор составляет 0,5% от налогооблагаемой стоимости.

Расчет платежей в бюджет по налогу на имущество оценщиками проводился исходя из нормативной ставки налога в размере 2% от налогооблагаемой стоимости имущества. В качестве базы для расчета налогооблагаемой стоимости оценщики использовали рыночную стоимость объекта, и в дальнейшем налогооблагаемая стоимость рассчитывалась с учетом годовой нормы амортизации улучшения согласно правилам бухгалтерского учета.

К переменным (Variable Expense – VE) относятся расходы, величина которых связана с уровнем загрузки объектов недвижимости и с уровнем предоставляемых услуг. При этом рассматривается вариант чистой аренды, т.е. стоимость коммунальных услуг (электричество, тепло, вода) не включена в арендную плату (все расходы оплачиваются арендатором).

Такое допущение сделано исходя из сложившихся отношений на данном секторе рынка.

В настоящей оценке были учтены следующие расходы собственника:

– расходы на управление, бухгалтерские, юридические услуги;

– эксплуатационные расходы:

– расходы на эксплуатацию и ремонт;

– дезинфекция;

– расходы на вывоз мусора;

– реклама и маркетинговые услуги.

В таблице расчета стоимости методом анализа дисконтированных денежных потоков приведены величины операционных расходов, принятые оценщиками. Данные о расходах были получены в результате проведенных интервью с собственниками аналогичных помещений и управляющими.

Неотъемлемой частью операционных расходов являются расходы, связанные с необходимостью проведения текущих ремонтов и замены быстроизнашивающихся элементов объекта недвижимости (Allowance for Replacements – AR). Периодичность проведения таких ремонтов составляет 5–10 лет, в зависимости от интенсивности эксплуатации помещений. При анализе оценщики исходили из предположения, что следующий ремонт будет производится через 5 лет. Стоимость затрат на ремонт улучшений принималась, исходя из рыночных данных, полученных от фирм, занимающихся строительно-ремонтными работами (величина затрат может варьироваться в зависимости от площади помещений, типа использования и применяемых материалов).

Чистый операционный доход – Net Operation Income (NOI) – определяется по формуле

NOI = EGI – FE – VE – AR,

где FE – величина постоянных расходов (Fixed Expense);

VE – величина переменных расходов (Variable Expense);

AR – расходыназамещение (Allowance for Replacements).

Для того, чтобы иметь возможность сдавать помещения по арендным ставкам, представленным на рынке подобных помещений и позволяющим приносить желаемый доход собственнику, в помещениях необходимо поддерживать соответствующее состояние, отвечающее требованиям рынка. Исходя из того, что состояние оцениваемых помещений – отличное, затраты на ремонт в данном случае отсутствуют.

В данном расчете принимается, что величина общего периодического денежного потока (Cash Flow – CF) будет определяться как разность потоков чистого операционного дохода и первоначальных капиталовложений, определенная для каждого периода, то есть:

CFi = NOIi – Ci,

где Сi – величина первоначальных капиталовложений в период i.

Для инвестора ставка дисконта – это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

При выборе ставки дисконтирования были приняты во внимание риски, наличие или отсутствие которых связано со следующими факторами:

– местоположение объектов недвижимости;

– объем необходимых капиталовложений;

– площадь помещений;

– экономическая и политическая ситуация в России;

– состояние рынка аналогичных объектов в Санкт-Петербурге.

Ставка дисконта определяется по модели оценки капитальных активов (CAPM). Основной идеей САРМ является предположение о том, что ставка дисконтирования является линейной функцией ассоциируемых с ней рисков.

В соответствии с существующей моделью, дополнительный ожидаемый доход для вложений оценивается на основе трех компонентов: безрисковой ставки дохода, бета-коэффициента и рыночной премии за риск

i = if + b (im – if) + Sk,

где i – ставка дисконтирования,

if – реальная безрисковая ставка (эффективная доходность к погашению валютных облигаций РФ (евробондов) номинированных в долларах США со сроком погашения в 2028 году),

b – мера систематического риска (насколько риск вложений в рассматриваемый сектор рынка недвижимости больше среднерыночного),

im – среднерыночная ставка доходности, характеризующая среднерыночный уровень риска для вложений в недвижимость,

Sk – премия за риск k, характерный для конкретного вложения.

Для безрисковых ставок рекомендуется выбирать государственные ценные бумаги, если они не подвержены риску невыполнения обязательств. Кроме того, необходимо учесть, что данный финансовый инструмент должен иметь приемлемую ликвидность.

В данном случае, за безрисковую ставку процента целесообразно принять эффективную доходность к погашению валютных облигаций РФ (евробондов) номинированных в долларах США со сроком погашения в 2028 году.

При принятии данного решения оценщики исходили из того, что евробонды (EURO USD) полностью удовлетворяют критериям, выдвигаемым для безрисковых активов. Во-первых, риск невыполнения обязательств по евробондам практически равен нулю, поскольку за годы существования российских евробондов ни по одному из траншей не был объявлен дефолт, даже после событий августовского дефолта 1998 года по внутренним государственным обязательствам. Во-вторых, рынок российских еврооблигаций самый емкий среди развивающихся рынков, что говорит о высокой ликвидности евробондов.

Валютные депозиты Сбербанка России и других надежных российских банков были исключены из рассмотрения по двум причинам: во-первых, риск вложения в банки РФ всегда выше риска вложения в ценные бумаги правительства России, во-вторых, в настоящий момент Сбербанк предлагает валютные депозиты на максимальный период в 1 год, что значительно меньше прогнозного периода (5 лет). Как известно, при увеличении срока инвестирования увеличивается степень неопределенности и, соответственно, уровень риска. Поэтому, если в качестве безрисковой ставки принять ставку по валютным депозитам на срок 1 год, то безрисковая ставка будет занижена, поскольку отличается степень риска при инвестировании средств на 1 год и на 5 лет.

Исключается из рассмотрения доходность рублевых финансовых инструментов, т.к. инвестиции в недвижимость не являются краткосрочными спекулятивными вложениями, и вносятся на срок больше года. Высока степень политической неопределенности и, как следствие, курс рубля на срок более 1 года и более прогнозировать затруднительно, поэтому в качестве сравнимой денежной единицы выбран доллар США.

Таким образом, в расчетах используется эффективная доходность к погашению валютных облигаций РФ (евробондов) номинированных в долларах США со сроком погашения в 2028 году в размере 7,16% годовых в валюте (Источник: журнал «Эксперт», январь 2004 г.).

Оценщики считают, что инвестирование капитала по данной ставке связано с минимальными рисками. Исходя из условий альтернативности инвестиций, базовую ставку следует принять 7,16% годовых в валюте.

Основываясь на опыте оценщиков и информации, полученной от участников рынка недвижимости, ожидаемый рынком доход от инвестиций в аналогичную недвижимость, соответствует рыночной ставке дисконта (Yр) 22%.

Тогда ставка дисконта для данного оцениваемых объектов недвижимости: Yo = 7,16% +1,08 * (22% – 7,16%) = 23,12%.

Величина ставки дисконтирования составляет 23,12%. Полученная величина ставки дисконта подтверждается экспертными оценками рыночной ситуации.

Данный подход не дает точных значений ставки дисконта, а лишь служит дополнительным ориентиром при его определении.

Величина общего денежного потока и стоимость последующей продажи дисконтируются в нынешнюю стоимость объектов недвижимости из расчета ставки дисконтирования равной 23,12%.

При определении текущей стоимости потоков будущих доходов, связанных с функционированием объектов недвижимости в течение прогнозного периода (пяти лет), оценщики не прогнозировали изменения ставки дисконта для оцениваемых объектов.

В соответствии с классической теорией оценки недвижимости, для определения цены, за которую может быть продана недвижимость через пять лет, чистый операционный доход собственника за 6-й год (год реверсии) должен быть отнесен к соответствующему коэффициенту капитализации.

Коэффициент капитализации учитывает стремление инвестора не только получить доход на инвестированный капитал, но и обеспечить возврат капитала.

При ставке дисконта равной ставке рекапитализации потери равны нулю. Однако маловероятно, что собственник сможет реинвестировать первоначальные инвестиции по столь высокой ставке. Обычно коэффициент капитализации выше, чем ставка дисконта, так как он отражает прогрессирующее снижение срока экономической жизни недвижимости.

В общем случае коэффициент капитализации при условии рекапитализации по методу Хоскольда можно записать следующим образом:

Ro = i + SFF (n, if),

где Ro – коэффициент капитализации;

i – ставка дисконтирования;

SFF (n, if) – фактор фонда возмещения;

if – реальная безрисковая ставка – 7,16% годовых;

n – cрок экономической жизни за вычетом времени прогноза.

Для расчета дохода от продажи необходимо доход года реверсии поделить на коэффициент капитализации этого года.

В результате опроса риэлтерских фирм, была получена информация, что размер комиссионных при продаже подобных объектов недвижимости может составить от 1% до 10% от стоимости продажи. В настоящей оценке величина комиссионных принята равной 5% от стоимости продажи.

Расходы и доходы собственника в течение рассматриваемого периода можно условно считать равномерно распределенными по годам.

В связи с этим, оценщики перед определением текущей стоимости денежных потоков от владения объектом за все года прогнозного периода производят приведение общего денежного потока за каждый год и суммы реверсии (за вычетом комиссионных посредника) к концу текущего года с использованием техники дисконтирования и годовой ставки дисконта.

Заключение

Рыночная стоимость оцениваемого Объекта, полученная с использованием доходного подхода, на рассматриваемую дату оценки, с учетом округления составляет 12110000 рублей (Двенадцать миллионов сто десять тысяч рублей).

Подход к оценке с точки зрения анализа продаж основывается на сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Методы сравнения продаж наиболее действенны для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен продажи объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Это означает, что если оцениваемый объект по какому-либо параметру «лучше» объекта-аналога, то корректировка вносится со знаком «плюс», в противном случае – со знаком «минус». В оценочной практике принять выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью. Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки. Скорректированная на них цена продажи объекта сравнения является базой для внесения остальных корректировок.

Определение рыночной стоимости объекта оценки на основании его сопоставления с объектами сравнения проводилось с помощью последовательного применения метода построения корректировочной таблицы. Источниками информации об объектах-аналогах служили данные о ценах продажи и предложения объектов офисной недвижимости в г. Санкт-Петербурге, полученные от участников рынка, из средств массовой информации, включая сеть Интернет.

Объект оценки включает земельный участок и строение офисного назначения. На земельный участок и улучшение переходят права собственности. На всех объектах-аналогах зафиксированы такие же права как и у оцениваемого объекта. Объект оценки свободен от арендаторов. По объектам №1, №5 и №6 заключены договоры аренды. Данная корректировка идет со знаком «плюс». По информации риелторских фирм, выяснено, что типичная для данного сегмента недвижимости арендная ставка равна в среднем 6 840 руб./кв. м в год. Размер этой корректировки определяется дисконтированием к дате оценки ежегодной разницы между рыночной и контрактной арендными платами за оставшийся срок договора аренды.

Как показывает практика совершения сделок, при покупке объекта стоимостью более 20 000 000 рублей, часть средств (до 50%) берется в кредит, поэтому по оцениваемому объекту предполагаем, что заемные средства привлекаться для его покупки не будут. При покупке объектов №2 и №5 привлекались заемные средства (или будут привлекаться) для оплаты соответственно 25% и 30% цены сделки. Под корректировкой на различие в условиях финансирования сделки купли-продажи понимается учет разницы в стоимости заемного капитала при рыночной и контрактной нормах процента. Величину этой корректировки определяют дисконтированием фактического потока выгод от платежей по кредиту по рыночной норме кредитной ставки.

Здесь проводится учет факторов, отражающих нетипичные рыночные отношения между сторонами по сделке, таких как финансовая, административная или родственная связь, давление и иные вынуждающие обстоятельства. Из всех названных отличий определено только одно: отличия фактических цен купли-продажи от цен предложения. Как показывает анализ заключенных сделок с данным типом объектов цены их предложений, публикуемые в СМИ, как правило, выше цен сделок на 10%-15%. Поэтому, проявляя известную осторожность в прогнозе, за величину корректировки принимаем нижнюю границу – 10%.

Данная корректировка необходима в том случае, когда в предшествующие месяцы был зафиксирован рост цен в данном секторе рынка недвижимости. Изменение стоимости недвижимости во времени возможно, как под влиянием инфляции, так и в результате изменения спроса и предложения в конкретном секторе рынка. Аналитики рынка считают, что за последний год цены на объекты офисной недвижимости, аналогичные оцениваемому, выросли на 20%. Несмотря на то, что рост цен в течение года был неравномерным, для расчета величины корректировки на время продажи использовалось предположение о равномерности роста цен на рынке недвижимости данного типа. Следовательно, норму корректировки считаем равной: 20%/12=1,7% в месяц.

Остальные корректировки являются независимыми и вносятся в любой последовательности к единой базе – цене сделки с объектом-аналогом, скорректированной на время совершения сделки. Значения независимых корректировок точно определить не удалось. Поэтому из значения были нормированы качественным образом (в баллах), с учетом значимости влияния на рыночную стоимость недвижимости.

Была использована следующая пятибалльная шкала оценки:

– «+2» – характеристики объекта оценки значительно лучше, чем у объекта-аналога;

– «+1» – характеристики объекта оценки несколько лучше, чем у объекта-аналога;

– «0» – характеристики объекта оценки такие же, как у объекта-аналога;

– «-1» – характеристики объекта оценки несколько хуже, чем у объекта-аналога;

– «-2» – характеристики объекта оценки значительно хуже, чем у объекта-аналога.

В результате определено, что полученные данные лучше всего описываются линейной зависимостью (R² =0,9798). Диаграмма, отражающая зависимость стоимости 1 кв. м от суммарной квалиметрической корректировки. Определенная таким образом стоимость 1 кв. м оцениваемого объекта составит 17 784 руб. Стоимость объекта составит: 17 784 * 750 = 13 338 000. Итого стоимость объекта оценки на рассматриваемую дату, определенная сравнительным подходом, с учетом округления составит 13300000 (Тринадцать миллионов триста тысяч рублей).

В процессе оценке каждый из подходов удалось реализовать без каких-либо сомнений, поэтому между подходами веса распределяются равномерно, с небольшим преимуществом у сравнительного подхода, потому, что он отражает непосредственно мнение рынка на счет стоимости объекта. Таким образом, конечная рыночная стоимость объекта оценки на рассматриваемую дату, с учетом округления составляет 12 800 000 (Двенадцать миллионов восемьсот тысяч рублей).