| Похожие рефераты | Скачать .docx |
Дипломная работа: Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования
Содержание
Введение
1. Теоретические основы ипотечного кредитования
1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования
1.2 Основные зарубежные модели ипотечного кредитования
1.3 Особенности ипотечного кредитования коммерческими банками в РФ
2. Анализ ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)
2.1 Краткая характеристика АК СБ РФ (ОАО)
2.2 Деятельность АК СБ РФ (ОАО) на рынке ипотечного кредитования
2.3 Оценка заемщика в рамках ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)
3. Перспективы развития ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)
3.1 Основные проблемы и способы улучшения условий ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)
3.2 Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)
Заключение
Список литературы
Приложения
Во всем мире ипотечное кредитование давно уже стало классической сферой банковской деятельности. В развитых странах на этот вид кредитования приходится до трети совокупных активов кредитных организаций. В нашей стране аналогичный показатель составляет лишь доли процента.
Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. В результате резкого сокращения финансирования жилья со стороны государства, низкого платежеспособного спроса на жилье со стороны населения, а также отсутствия кредитных механизмов строительства и приобретения жилья, объемы жилищного строительства резко сократились, что привело к заметному ухудшению положения в строительном секторе, убыточности многих строительных предприятий. Рынок жилья оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Основная часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Одним из путей решения этой проблемы является ипотечное жилищное кредитование. Будучи обеспечено реальной собственностью граждан на недвижимость, оно могло бы дать приток денежных средств на рынок жилья, оживить строительство с сопряженные с ним сферы промышленности, сохранить и расширить рабочие места, повысить доходы населения бюджетов всех уровней. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают сегодня регионы, чтобы создать необходимые предпосылки для подъема массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы, но и сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство же выполняет вспомогательную функцию через установление общих правил, обеспечивающих эффективность взаимодействия всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом использует бюджетные средства для привлечения дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и оказания содействия гражданам в приобретении жилья.
Зарубежный опыт показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать те огромные финансовые средства, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объемы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия населения к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нем и свои депозитные и расчетные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Зарубежный опыт показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать те огромные финансовые средства, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объемы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия населения к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нем и свои депозитные и расчетные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.
Все вышесказанное определяет особую актуальность темы исследования.
Основная цель данного исследования заключается в выявлении проблем и оценке перспектив дальнейшего развития ипотечного кредитования в РФ.
Для достижения поставленной цели в работе решаются следующие задачи:
a изучаются теоретические основы ипотечного кредитования,
a определяется сущность, значение и классификация ипотечных кредитов, субъектов и объектов ипотечного кредитования,
a раскрываются сущность зарубежных моделей ипотечного кредитования, основные принципы особенности формирования системы ипотечного кредитования в РФ, а также общий подход к определению эффективности ипотечного кредитования,
a дается краткая характеристика АК СБ РФ(ОАО);
a анализируются основные ипотечные программы СБ РФ и оценивается их эффективность;
a разрабатываются рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО).
Объектом исследования является Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) (далее в работе АК СБ РФ (ОАО).
Предметом исследования является ипотечное кредитование в РФ на примере АК СБ РФ (ОАО).
В процессе работы были использованы нормативно-правовые акты Российской Федерации, финансовая и бухгалтерская отчетность АК СБ РФ (ОАО), книги, монографии и статьи ведущих отечественных и зарубежных ученых-экономистов.
1. Теоретические основы ипотечного кредитования
ипотека кредит банк
1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования
Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. По-гречески "hypotheca" - подставка, подпорка. Цель ипотеки как формы обеспечения заключается в предотвращении опасности, связанной с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - легко обращаемый товар, а значит всегда есть риск, как для покупателей, так и для кредиторов по закладным, что эта собственность не освобождена от долгов или заложена. [17, с.203]
Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.
В историческом процессе развитие института залога ипотека представляет собой наиболее совершенную форму. Она оптимально соответствует потребностям поземельного кредита и экономическим условиям его предоставления и обеспечения. У римлян ипотечное право не имело двух необходимых качеств - "специальности" и "гласности", а потому и не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки. Ее могли устанавливать на все имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так как для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определенное имущество. С другой стороны, некоторым лицам (по особому отношению к ним кредитора или особому свойству долга) римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право. Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.
Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца XVI в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца. [13, c.177]
Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечении которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, ибо нет предмета, подлежащего обеспечению. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран. По римскому праву ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда стран в XVIII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствии с гласностью), ее размером (фиксированным в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. При рецепции римского права ипотека перешла в европейское законодательство. В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось. В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул собственности автоматически переходят от должника к кредитору по ипотеке. [15, c.218]
Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника. Современный термин "ипотека" означает форму обеспечения исполнения каких-либо обязательств должника недвижимым имуществом. Наиболее распространенной формой обязательств, обеспечиваемых ипотекой, является кредит. Кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости, называется ипотечным кредитом. В случае невозврата долга или невыполнения иных обязательств должником заложенная недвижимость служит для удовлетворения претензий кредитора, либо сразу переходя в его собственность, либо через реализацию залога и погашения обязательства должника за счет вырученных от реализации средств. Благодаря особенности недвижимого имущества, прочно связанного с землею, ипотека, с одной стороны, является надежным способом обеспечения обязательств, а с другой стороны - не требует обязательного нахождения ее у кредитора.
Российское законодательство определяет ипотеку как способ обеспечения обязательств, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами. Удовлетворение прав кредитора по возврату долга может осуществляться как за счет средств, вырученных от продажи заложенной недвижимости на торгах (норма, принятая в законодательстве России и ряда других стран), так и путем автоматической, с соблюдением принятых процедур, передачи титула собственности кредитору (подход, используемый в США). [14, с.86]
Как уже было отмечено, ипотека как форма обеспечения наиболее часто применяется в банковском кредитовании. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина "ипотечное кредитование" в узком смысле подразумевает под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка. Во втором случае, по мнению автора работы, правильнее говорить о системе ипотечного кредитования - многофакторной модели, включающей и сам процесс выдачи ипотечных кредитов, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Несмотря на существование второго, более широкого определения ипотеки и безусловную важность других блоков системы ипотечного кредитования, ее основу все же составляют непосредственно кредитные отношения. В связи с этим было бы более правильно рассматривать ипотечное кредитование как систему отношений, возникающих на нескольких рынках по поводу выдачи, обслуживания, продажи и секьюритизации ипотечных активов. Именно такое комплексное рассмотрение ипотечного кредитования в системе рыночных отношений наиболее соответствует сегодняшнему уровню развития ипотечного рынка. В современных условиях в экономически развитых странах сформировался и активно развивается ипотечный рынок. [20, с.19]
Ипотечный рынок - это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью привлечения ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная условность. Однако несмотря на это, руководствуясь теоретическим определением рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке. Понятие "ипотечный рынок" (mortgage market) относительно недавно появилось в западной экономической литературе. И сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь и в научный оборот. [17, c.69]
Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т. д. Бурное развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Например, в настоящее время в США, имеющих наиболее развитый ипотечный рынок, на вторичном рынке обращается более 50 разновидностей ипотечных ценных бумаг. Основными операторами на вторичном рынке являются специальные организации, основная задача которых - скупка уже выданных ипотечных кредитов, пакетирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основе сформированных пулов ипотечных бумаг.
Как уже было отмечено, ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, но именно кредитование под залог жилой недвижимости является наиболее развитой (и важной) формой ипотечного кредитования. Особая роль рынка ипотечного кредитования жилья, его огромное значение и быстрый рост определяются помимо социально-экономических факторов еще и тем, что именно жилье в силу присущих ему характеристик - недвижимого характера, определенной стандартизованности, легкой оценки, наличием ликвидного рынка недвижимости - выступает идеальным обеспечением по всем обязательствам домашних хозяйств (часто финансирование покупки недвижимости за счет кредита позволяет использовать свободные средства на иные потребительские нужды - машину, мебель и т. д.) Кроме того, обеспечение финансовых обязательств семьи собственным жильем и потенциальная угроза его потери является сильнейшим мотивирующим фактором своевременного исполнения обязательств. [11, c.79]
Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда и иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечные кредиты со стороны домашних хозяйств. [15, с.126]
Спрос на рынке ипотек формируют потребители - семьи, традиционно называемые в экономической литературе домашними хозяйствами (появился и новый термин - потребительские единицы). Источником погашения домашними хозяйствами кредитов являются получаемые членами семьи доходы. Мотивацией потребителей является стремление повысить качество своих жилищных условий путем приобретения новой (у молодых семей часто первой) квартиры (дома) за счет средств кредита (как правило, с небольшим собственным вложением средств в покупку). Это объясняется тем, что у большинства семей, относящихся к так называемому среднему классу, основными источниками доходов являются регулярно выплачиваемая заработная плата и иные постоянные доходы, и на первом этапе, как правило, отсутствуют значительные сбережения, что делает финансирование приобретения жилья, являющегося самой дорогой покупкой в структуре расходов любой семьи данной категории, невозможным. Таким образом, основным источником погашения ипотечного кредита являются будущие доходы домашнего хозяйства, а без привлечения кредита, взятого под будущие ожидаемые доходы, покупка жилой недвижимости невозможна. Иными словами, семья, имея определенную уверенность в будущих доходах, обеспечиваемых преимущественно заработной платой, предпочитает высокий уровень текущего потребления будущему. Это является побудительной основой со стороны потребителей. Основными потребителями ипотечных ссуд являются молодые семьи и семьи, состоящие из супругов среднего возраста. В зависимости от своих потребительских стандартов и уровня ожиданий будущих доходов экономически активные семьи хотят больше потреблять сейчас, рассчитывая на будущие доходы. При невозможности удовлетворения данного спроса на рынке возникала бы необходимость многолетнего накопления на покупку собственного жилья.
Таким образом, основная роль ипотечного кредитования в системе рыночных отношений заключается в разрешении противоречия между ожиданиями, задаваемыми стандартами жизни и планами потребления домашних хозяйств, и их текущими доходами и сбережениями. В этом заключается экономическая сущность ипотеки. Именно дисбаланс между текущими доходами и потребительскими стандартами, возникающий вследствие высокой стоимости такого товара, как жилье, и делает востребованным ипотечное кредитование в хозяйственном обороте. Как уже отмечалось ранее в других исследованиях, существующий разрыв между ценой недвижимости и доходом ее пользователя - препятствие, которое невозможно преодолеть в рамках рынка недвижимости. Его преодоление возможно лишь за счет создания механизма привлечения финансовых ресурсов на рынок недвижимости извне - с финансового рынка. Таким механизмом и является система ипотечного кредитования. Для приобретателя недвижимости ипотечное кредитование - способ разрешения противоречия между потребностью в жилье и уровнем дохода. Для профессиональных участников рынка недвижимости (брокеров, девелоперов) ипотечное кредитование - механизм расширения спроса на рынке недвижимости.
С помощью ипотечного кредитования получает доступ на рынок недвижимости основная часть потенциальных приобретателей недвижимости. В свою очередь, для финансового рынка ипотечное кредитование - способ разрешения вечного противоречия между доходом и риском. Включение в состав финансового портфеля ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, позволяет инвестору сбалансировать свой портфель, уменьшить риски, характерные для корпоративных ценных бумаг.
Из этих предпосылок, по существу, и вытекают основные принципы организации ипотечного кредитования - механизмы ипотечного кредитования должны обеспечивать его конкурентоспособность на финансовом рынке, т. е. необходимую доходность с учетом специфики недвижимости как способа обеспечения обязательств и на рынке потенциальных потребителей недвижимости (заемщиков на рынке ипотечного кредитования).
Ипотечное кредитование способно значительно расширить потребление домохозяйств и увеличить тем самым совокупный спрос в экономике (ниже более подробно анализируется этот вопрос). Однако рост текущего потребления во время взятия ипотечного кредита сопровождается сокращением потребления в процессе погашения кредита. Некоторые экономисты считают покупку жилья актом инвестирования. Например, согласно американским экономистам Макконелу и Брю, "Многоквартирные жилые дома являются инвестиционным товаром, поскольку подобно фабрикам и элеваторам они являются активами, приносящими доход. Другие жилые единицы, которые сдаются внаем, являются инвестиционным товаром по той же причине. Кроме того, жилые дома, занимаемые собственниками, относятся к инвестиционным товарам даже в том случае, если их владелец не сдает их внаем (поскольку они могут быть сданы внаем, с тем чтобы приносить денежный доход)". К инвестиционным товарам относят недвижимость и некоторые российские исследователи. В основе этого вывода - особое место на рынке такого товара, как жилая недвижимость, выступающего и как предмет инвестиций, и как источник удовлетворения потребностей. Любую покупку квартиры можно определить, с одной стороны, как акт потребления самого дорого в бюджете домашнего хозяйства товара в целях удовлетворения жилищной потребности, с другой стороны, любая квартира, даже приобретенная изначально для проживания покупателя в любой момент по желанию собственника, может стать источником рентного дохода. [15, с.133]
Спрос на ипотечные кредиты обладает определенной эластичностью и зависит от стоимости заемных средств и условий их предоставления: при снижении процентных ставок и увеличении сроков кредитования доля расходов на обслуживание ипотечной ссуды (выплаты по процентам) в семейном бюджете сокращается и спрос на кредиты растет. При повышении процентных ставок наблюдается обратный процесс. Помимо условий предоставления кредитов спрос во многом зависит от уровня реальных доходов населения, отношения доходов семьи к стоимости квартиры (часто используемый показатель - коэффициент доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартного жилья к среднегодовому доходу семьи), их динамики и степень пропорционального распределения групп населения по шкале доходов при условии наличия большой категории семей, относящихся к среднему классу.
Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Так, в Дании уже 150 лет все ипотечное кредитование в стране осуществляется специальными ипотечными банками. В Германии наряду с ипотечными банками активно выдают ссуды стройсберкассы (Bausparkassen). В США, несмотря на то что первоначально кредиты выдают коммерческие банки, ссудо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, фактическими держателями большой доли национального ипотечного портфеля являются созданные по решению Конгресса США специальные правительственные агентства.
Осуществление длительного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования - это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка. [17, с.89]
Систему финансирования ипотек можно разделить на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Данная схема жилищных контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии в течение многих лет, где она получила название "стройсбережений". Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках.
Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в разных странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Различными специалистами в России высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы ипотечного жилищного кредитования в России. Одни говорят о необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использовать так называемую немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в США - ссудо-сберегательные ассоциации). Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Другие специалисты высказывают мнение о необходимости создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рынке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом.
Таким образом, вопрос заключается в том, какая из этих систем - жилищные контрактные сбережения или институты вторичного рынка - больше подходит для развития в России с учетом специфических условий, сложившихся в настоящее время в стране.
Каждая система финансирования имеет свои плюсы и минусы. Помимо сравнительных характеристик следует среди недостатков модели сбережений отметить необходимость прохождения сберегательной стадии заемщиком, отвлечение значительных бюджетных средств на премиальные выплаты, неустойчивость ссудо-сберегательной системы в условиях повышения процентных ставок на рынке и сокращения депозитной базы сберегательных учреждений. Проводя общее сравнение можно сказать, что если в основе системы стройсбережений лежит старый принцип кассы взаимопомощи, широко известный и развитый в течение нескольких веков, то модель ипотечных ценных бумаг основывается на развитом финансовом рынке и передовых технологиях финансового инжиниринга.
Модель системы ипотечного кредитования, основанная на ипотечных ценных бумагах и механизме секьюритизации ипотечных активов, в свою очередь подразделяется на одноуровневую и двухуровневую.
Одноуровневая система ипотечного кредитования основана на механизме, когда сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая тем самым ресурсы для выдачи новых кредитов. Данная система существует в ряде европейских стран (Германии, Дании). [21, c.74]
Двухуровневая модель помимо первичных кредиторов предполагает наличие специальных компаний-операторов вторичного рынка, основная функция которых на рынке - скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг. Основная задача данных компаний - это привлечение более дешевых ресурсов рынка капиталов, чем это могли бы сделать сами первичные кредиторы. Изначально данная задача выполнялось за счет специального статуса этих организаций, обязательства которых гарантировались государством. Сегодня, в условиях бурного роста вторичного рынка ипотек и усложнения структуры рынка, экономия на привлечении финансовых ресурсов обеспечивается уже не только за счет специальных государственных привилегий, но и за счет колоссальных объемов операций этих организаций (возникает эффект экономии на масштабах), четкой специализации и быстрого роста на этой основе профессионализма в области развития передовых финансовых технологий, снижения трансакционных издержек. Двухуровневая система наиболее развита в США, где рынок ипотечных ценных бумаг опережает рынок бумаг корпораций и практически сравнялся по объемам с рынком казначейских обязательств США.
Сравнивая обе модели, можно сделать следующие выводы:
· модель вторичного рынка является более гибкой по сравнению с одноуровневой системой, так как стандарты выдачи и обслуживания ипотечных кредитов здесь не определяются специальным законом, а устанавливаются на рынке его участниками (при безусловном воздействии на их формирование государства через агентства - операторов вторичного рынка, поддерживаемых государством);
· одноуровневая модель требует прямого контроля со стороны специальных представителей государства за качеством и достаточностью ипотечного покрытия ценных бумаг;
· в одноуровневой модели используется один вид ценных бумаг, указанных в законе, тогда как система, основанная на вторичном рынке закладных, позволяет использовать различные инструменты привлечения средств с рынка.
Таким образом, одноуровневая модель является менее совершенным механизмом привлечения ресурсов в ипотечное кредитование, нежели двухуровневая модель, позволяющая использовать различные инструменты аккумулирования финансовых средств на рынке капиталов.
Анализируя взаимосвязь рынка ипотечного кредитования с рынком капиталов, следует отметить, что и потребителем ипотечных кредитов, и главным поставщиком инвестиционных ресурсов для финансирования жилых ипотек выступают домашние хозяйства.
Домашние хозяйства инвестируют сбережения в ипотечные активы через специальные институты, входящие в инфраструктуру финансового рынка и имеющие долгосрочные сберегательные программы: пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные фонды и т. д. Инвестиционные институты в свою очередь инвестируют привлеченные сбережения в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, выданные домашним хозяйствам для финансирования приобретения жилья. Поток платежей по погашению и обеспечению доходности облигаций формируется за счет погашения кредитов домашними хозяйствами. [18, c.96]
Однако не все семьи сразу являются заемщиками. Согласно гипотезе накопления сбережений в течение жизненного цикла семьи, на первой стадии семья из-за превышения расходов над доходами нуждается в кредитных средствах. Эту группу семей можно отнести к категории заемщиков. Далее, по мере роста доходов и погашения задолженности, семья начинает больше сберегать и превращается в чистого инвестора (вкладчика). В нетрудоспособном возрасте семьи начинают расходовать накопленные сбережения. Следовательно, в нормально работающей экономике рост удельного веса молодых семей ведет к повышению спроса на ипотечные кредиты, а рост семей зрелого возраста повышает предложения длинных инвестиционных ресурсов. Можно также сказать, что рост сбережений семей ведет к повышению предложения на ипотечном рынке.
Таким образом, предпосылкой построения эффективной системы финансирования ипотечных активов является наличие достаточных групп семей с преимущественно инвестиционной и преимущественно потребительской личной экономической стратегией. То есть эффективная модель финансирования строится на предпосылке баланса экономических стратегий: пока одни семьи преимущественно инвестируют, другие преимущественно потребляют и обслуживают взятые кредиты. Одним из ключевых факторов успешного развития системы ипотечного кредитования является наличие достаточно больших групп семей с инвестиционными и сберегательными экономическими стратегиями.
Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лага запаздывания реакции предложения на повышение спроса). Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.
С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.
В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости и при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США, где 70-80% приобретений недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита).
Взаимосвязь рынков в общем цикле деловой активности выглядит следующим образом. Падение фондовых индексов, негативные ожидания инвесторов и повышения требований к доходности ведут к ухудшению условий заимствований на финансовом рынке, что в свою очередь ведет к повышению процентных ставок на ипотечные кредиты. Следствием этого явится спад на рынке недвижимости.
Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью проходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости ресурсов.
Ипотечное кредитование может играть существенную роль в экономической политике государства. Еще во времена Великой депрессии 30-х гг. в США одним из способов оздоровления экономики являлось активное развитие с помощью государства национальной системы ипотечного жилищного кредитования. Теоретической основой "Нового курса" Рузвельта была экономическая теория, получившая название по имени английского экономиста Дж. М. Кейнса. В основе теории лежит тезис о том, что через активизацию и стимулирование совокупного спроса необходимо оказывать воздействие на расширение производства и предложение товаров и услуг. До Кейнса в экономической политике государств и влияющей на нее экономической теории преобладал подход классической школы, ведущей свое начало от работ А. Смита. Согласно этому подходу, активная макроэкономическая политика государства представлялась излишней и непродуктивной. Основанием является то, что рыночная экономика в состоянии самостоятельно достигать полного объема производства и полной занятости через механизмы колебания процентной ставки (выравнивающий баланс между инвестициями и сбережениями) и эластичности соотношения цен и заработной платы. Так, по логике экономистов данной школы увеличение сбережений домашними хозяйствами и вызванное этим снижение общих расходов и реального объема производства ведет к снижению процентных ставок и увеличению расходов на инвестиции до уровня сбережений. Очевидно, что основанные на чисто теоретических моделях доводы экономистов-классиков являются достаточно спорными, мало учитывающими многообразие факторов реальной экономической жизни. Мотивация экономических агентов и инвестирующих, и сберегающих гораздо сложнее той, которую описывают в своих трудах экономисты-классики. Неудивительно, что выводы классиков в отношении экономического регулирования и роли государства были убедительно и достаточно полно подвергнуты критике Кейнсом и его последователями. Среди основных вопросов: объем инвестиций и сбережений может быть не сбалансирован, цены и заработная плата не являются эластичными.
Согласно Кейнсу, активная бюджетно-кредитная политика, рост эффективных государственных расходов ведут к расширению совокупного спроса, что отразится на реальном объеме национального производства и занятости без повышения уровня цен. В случае снижения объемов производства правительство увеличивает дефицит бюджета, что позволяет за счет сохранения уровня государственных затрат поддерживать совокупный спрос и тем самым стимулировать производство. Одновременно национальный банк снижает процентные ставки, удешевляя стоимость кредита и стимулируя инвестиции, а при затяжном спаде девальвирует валюту. При возобновлении роста регулирующие органы спасают экономику от "перегрева", действуя "в обратном направлении" - сводят дефицит к нулю, увеличивают процентные ставки и реальный курс национальной валюты. В результате растет стоимость кредита, и виртуальный инвестиционный бум, возможный в рамках банковской системы с неполным резервированием, спадает. [21, c.147]
Особая роль отводится банкам и иным финансовым учреждениям, аккумулирующим наличные сбережения, с одной стороны, и являющихся источником средств для инвестиций - с другой. Уменьшение средств на руках у населения и рост объемов предоставляемых кредитов могут привести к превышению величины инвестиций суммы текущих сбережений, что в свою очередь ведет к возрастанию общих расходов и приводит к оживлению в экономике.
Наиболее эффективной может быть политика, сочетающая стимулирование совокупного спроса (в первую очередь, в так называемых "точках роста") и роста на этой основе ВВП с соблюдением запланированных пропорций между ВВП и объемом денежной массы. Политика же расширения совокупного спроса является эффективной там, где это:
· будет иметь максимальный мультипликативный эффект;
· не вызовет инфляции спроса (серьезного роста цен и инфляционных последствий не бывает, пока не восстановлен баланс между имеющимся предложением и недостаточным платежеспособным спросом).
При выдаче и рефинансировании ипотечных кредитов достигается максимальный мультипликативный эффект. Мультипликатор - это коэффициент, выражающий соотношение между приростом дохода (кредитов банков) и вызывающий этот прирост увеличением объема инвестиций. Суть мультипликатора заключается в том, что даже незначительное повышение доходов домохозяйств или предложения кредитов коммерческими банками может вызвать гораздо большие изменения в равновесном уровне ВВП. Увеличение мультипликатора происходит в условиях, когда домашние хозяйства используют прирост их доходов для наращивания потребления.
Жилищный рынок имеет несколько характеристик, которые определяют особое его место в экономике любой страны и являются причиной высокого мультипликационного эффекта. В первую очередь - это наличие наибольшего коэффициента взаимосвязи с большинством других отраслей экономики, таких, как группы средств производства и группы товаров потребления. Так, даже незначительное увеличение спроса и оживления рынка недвижимости и стройиндустрии незамедлительно сказывается на повышении спроса в других отраслях экономики. Деньги, направленные на покупку жилья, попадают в оборот предприятия, состоящего в технологической цепочке инвестиционно-строительного процесса. По разным оценкам, целевое вложение одной денежной единицы в ипотечное жилищное кредитование дает 2-3 денежные единицы прироста ВВП. Иными словами, целевое направление государственных средств через ипотечный инвестиционно-кредитный механизм в жилищную сферу позволяет достичь эффекта наибольшего (по сравнению с альтернативными вариантами вложения) прироста ВВП. Достигается это за счет:
· денежного мультипликатора (банк, выдавая кредит, является источником ресурса для другого банка, который выдает другой кредит за счет этих средств за минусом средств на инвестирование);
· мультипликатора доходов (приростом дохода и вызывающим этот прирост увеличением объема инвестиционного потребления и ростом ВВП);
· мультипликатора налогов (каждый денежный оборот генерирует налоги).
Следует также отметить, что в финансировании приобретения жилья помимо кредита участвуют сбережения домашнего хозяйства (как правило, не менее 30% от стоимости жилья), превращающиеся в инвестиции.
Таким образом, выделение даже в небольших объемах бюджетных ресурсов для рефинансирования ипотечных кредитов, выданных первичными кредиторами, может стать катализатором инвестиционного процесса. Однако несмотря на очевидную эффективность государственного стимулирования расширения совокупного спроса за счет рефинансирования системы ипотечного кредитования, критики такого подхода считают, что это может привести к росту инфляции.
В результате впрыскивание денежных средств на рынок в виде повышения спроса за счет активизации предложения на рынке ипотечного кредитования, даже за счет дополнительной эмиссии, не влечет за собой повышения цен на рынке и, следовательно, инфляции в случае:
· значительного превышения предложения над спросом на рынке недвижимости;
· недогруженности производственных мощностей в жилищном строительстве и наличии квалифицированных специалистов в области строительства, оставшихся без работы, что позволяет быстро обеспечивать любое повышение спроса на жилье соответствующим товарным покрытием. [26, с.121]
Кроме того, как было отмечено выше, жилье является актом потребления товаров. По сути, это инвестиции в капитальные активы. А также, поскольку кредит берется фактически под будущие доходы, определенное повышение спроса на жилье в период кредитования сопровождается вынужденным сокращением текущего потребления заемщиками (по распространенным в мире стандартам, ежемесячно в погашение по кредиту может уходить до 35-40% семейного дохода) в последующий период обслуживания кредитов (10-20 лет). Таким образом, повышение совокупного спроса на этапе рефинансирования ипотечной системы сбалансировано со снижением совокупного спроса на этапе возврата средств. Следовательно, даже если денежные власти будут инвестировать в ипотечную систему за счет проведения дополнительной эмиссии сверх запланированного объема (например, в форме повышения денежной массы в форме покупки облигаций операторов вторичного рынка закладных), это никак не скажется на росте цен и темпах инфляции. Более того, приобретая облигации операторов вторичного рынка, денежные власти тем самым показывают пример (а не только декларируют) уровня своих инфляционных ожиданий, что является важнейшим ориентиром для всех участников рынка. Точечное же увеличение денежной массы, например, в виде покупки ипотечных облигаций операторов вторичного рынка закладных, будет способствовать общему сокращению процентных ставок по кредитам в таком социально важном секторе экономики, как жилищный.
Как было показано выше, государственное стимулирование развития ипотечного кредитования может стать одним из основных направлений достижения реального экономического роста. Особенно эффективна экономическая политика, направленная на развитие системы ипотечного кредитования в странах с переходной экономикой. Именно уделяя в своих экономических программах особое место развитию жилищной сферы через механизм ипотечного кредитования, страны с развивающейся экономикой могут добиться существенного прогресса в экономике. Подтверждением этому служит опыт выхода из глубокого экономического кризиса экономически развитых стран (Великая депрессия и реформы Рузвельта, послевоенное восстановление в Германии и реформы Эрхарда и др.). [25, c.7]
1.2 Основные зарубежные модели ипотечного кредитования
Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг. Существует несколько типов моделей ипотечного кредитования в развитых странах.[29, c.13]
В усеченно-открытой модели (Великобритания, Израиль, Испания) ипотечные ссуды финансируются из различных источников – в том числе за счет собственного капитала банка, депозитов, межбанковских кредитов. Соответственно, каждый банк устанавливает параметры ипотечного кредитования, и ставка определяется текущей экономической конъюнктурой. Такой подход возможен в странах с устойчивой экономикой. Однако в странах переходной экономики инфляция, ставки процента, курс национальной валюты, а значит, и доход граждан подвержены сильным колебаниям. Поэтому применение данной модели недостаточно эффективно. Тем не менее, многие российские банки на современном этапе используют именно эту модель ипотечного кредитования граждан.
В расширенной открытой модели (США) банк предоставляет ипотечный кредит конкретному гражданину исходя из уровня его доходов и кредитной истории. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государство при этом играет важную роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости. Устанавливается баланс между ценой эмитированных (обращающихся) ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Расширенная открытая модель является наиболее стабильной и универсальной. Заимствование на фондовом рынке в среднесрочной перспективе возможно по фиксированным ставкам и с учетом низкого риска по сравнительно невысокой ставке процента.
Таким образом, американская модель ориентирована прежде всего на стандартные финансовые продукты – закладные, ценные бумаги и недвижимость. Основным принципом этой модели является принцип стандарта (стандартные дома, стандартные ценные бумаги, стандартные условия по кредитам, стандарты обслуживания кредитов и т.д.).
Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка – заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор, государство.
Действуя в этой системе лицо, желающее приобрести жилье, обращается в ипотечный банк, который рассматривает его просьбу о выдаче кредита. После того, как банк выдал кредит, он формирует ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство.
Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов или страховых компаний, которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.
Возможно также получение кредита в ипотечном банке под залог земельного участка или квартиры. В этом случае банком оценивается ликвидность объекта залога и выдается кредит 60-70% от его рыночной стоимости. После этого развитие событий происходит по предыдущей схеме.
Сбалансированная автономная модель (Германия) принципиально иная. Граждане образуют своего рода кооператив и на протяжении ряда лет делают взносы. Как только накоплена половина стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение. Оставшаяся часть стоимости оплачивается , как правило, в течение десяти лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность. Эта модель в наименьшей мере зависит от конъюнктуры финансовых рынков, поскольку кредитные ресурсы формируются не за счет средств фондового рынка , а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. На остатки счетов членов-пайщиков начисляется низкий, номинальный процент. Ведь целью вклада является формирование накоплений для строительства жилья, а не получение максимальных доходов по вкладу. Кроме того, время приобретения жилья отодвигается, так как для строительства необходимо накопить первоначальную сумму.[35, c.61]
Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Никто не будет принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставной фонд, что в американской модели не обязательно.
Данная модель представляет интерес для России, поскольку цены на первичном рынке жилья (дома-новостройки), как правило, ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства значительно ниже рыночной цены жилья. Поэтому создание строительных кооперативов, например, в рамках крупных организаций, позволит ускоренно развивать ипотеку. Необходимо отметить, что подобная модель достаточно широко использовалась в дореволюционной России.
Необходимо также отметить, что в зарубежной практике ипотечного кредитования для целей снижения кредитного риска по мере развития системы ипотечного кредитования были выработаны различные модели погашения долга.
В зависимости от условий погашения ипотечные кредиты могут быть разделены на две группы [15, c.267]:
- ипотечные обязательства с постоянными выплатами;
- ипотечные обязательства с переменными выплатами, но фиксируемой или корректируемой процентной ставкой.
Ипотечный кредит с фиксируемой процентной ставкой (равновеликими платежами) – стандартный или самоамортизирующийся (fixed-rate) является исторически первой разновидностью ипотечных займов, самой распространенной в мировой практике.
Стандартный кредит с фиксированной процентной ставкой предполагает равные ежемесячные платежи, которые включают:
- 1/12 фиксированной годовой процентной ставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца;
- часть невыплаченного остатка основной суммы кредита.
Кредит сконструирован по такому принципу, что заемщик в течение всего срока займа выплачивает кредитору одну и ту же денежную суму ежемесячно. С течением времени пропорции между основной суммой долга и суммой процентов меняются. В первые годы большую часть составляют проценты, поскольку сумма долга еще очень велика, постепенно доля процентных платежей снижается, а доля невыплаченного остатка кредита возрастает.
Разновидностью кредита с фиксированной процентной ставкой является ипотечный кредит с постепенным увеличением платежей (graduated-paymentmortgage). Процентная ставка и срок кредита фиксированы, как и для кредита с равновеликими платежами, однако сумма ежемесячных платежей по кредиту в первые годы ниже, чем в последующие. В условия кредита включается ежегодная норма возрастания суммы ежемесячных платежей. Разница между платежами и накопленными процентами прибавляется к основной сумме долга, и впервые годы займа имеет место отрицательная амортизация долга. Более высокий уровень платежей в последующие годы рассчитывается так, чтобы полностью погасить возросшую основную сумму долга.
Данная модель кредита позволяет избежать проблемы «наклона» основного финансового бремени к начальному периоду заимствования.
Такой заем позволяет покупателям недвижимости сразу же приобрести жилье, которое их устраивает, в расчете на будущий рост доходов. Поскольку увеличение суммы выплат происходит ежегодно, заемщик должен обосновать свою возможность увеличения платежей в будущем. Сумма первоначального взноса, т.е. разница между стоимостью недвижимости и суммой кредита , уплачиваемая заемщиком из собственных средств по таким кредитам также зачастую выше, чем по другим моделям займов.
Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой, ярусными платежами (fixed-ratetiered-paymentmortgage).
Эта модель предоставляет кредиторам важное конкурентное преимущество на рынке ипотечного кредитования – возможность предложить заемщику низкие начальные платежи, что повышает покупательную способность по сравнению со стандартным кредитом под фиксированную процентную ставку.[36, c.87]
Различные модели кредитов предполагают разные пути осуществления низких первоначальных платежей. Данная модель решает эту проблему особым образом. Процент по ипотечному кредиту устанавливается на уровне рыночной процентной ставки, срок – 15 либо 30 лет. Платежи рассчитываются не на основе процентной ставки по кредиту, а по ставке, которая на 3-5% ниже. Отрицательной амортизации долга не предусматривается , и если платежей недостаточно для покрытия процентов по действительной ставке (а они ежегодно увеличиваются), то разница между платежами заемщика и необходимой суммой погашения процентов выплачивается со специального счета , открытого заемщиком, продавцом, строителем или другой стороной. Платежи пересматриваются ежегодно и не могут увеличиваться более чем на 7,5% в год.
Основное отличие от займа с постепенным увеличением выплат в том, что данный вид кредита не предполагает отрицательной амортизации и обычно имеет 15-летний срок погашения.
Ипотечный кредит с «шаровым» платежом (balloonpaymentmortgage) предусматривает крупную выплату основной суммы долга по истечении 5 либо 7 лет, возможно и в другие сроки. Такие кредиты обычно предоставляются на 30 лет под фиксированную процентную ставку и привлекательны для заемщиков, поскольку процентные ставки по ним значительно ниже, чем по стандартным 30-летним кредитам. В течение определенного периода времени основная сумма долга либо вообще не погашается, либо погашается малая ее часть. Возможны следующие модели выплат:
- замораживание выплат вплоть до истечения срока кредита. Такой кредит целесообразно брать на короткий срок, иначе сумма задолженности будет очень велика.
- Выплаты только процентов, затем – «шаровой» платеж. Этим видом кредита предусмотрена периодическая выплата процентов. По истечении срока кредита выплате подлежит основная сумма долга.
- Частичная амортизация долга с итоговым «шаровым» платежом.
Многие кредитные договоры по таким займам предусматривают для заемщика возможность получить у своего кредитора другой ипотечный заем для выплаты «шарового» платежа (рефинансировать долг). Чтобы получить второй кредит, заемщик не должен нарушать условия платежей по первому кредиту в течение 12 месяцев, должен использовать заложенную недвижимость как основное место жительства и не иметь никаких новых обременений на данную собственность. Процентная ставка по новому займу превышает ставку по «шаровому» кредиту не менее чем на 5%.
В отличие от рассмотренных моделей погашения ипотечного долга, предполагающих отсрочку платежей, виды кредитов, приведенные ниже, предусматривают быструю амортизацию долга. Вместо внесения низких платежей в первый период займа (как в кредите с постепенным увеличением выплат), заемщик осуществляет более крупные выплаты с целью скорейшего погашения кредита.
Ипотечный кредит с быстрым погашением (growing-equitymortgage)
Это кредит с фиксированной процентной ставкой, платежи по которому постоянно растут. Однако в отличие от займа с постепенным увеличением выплат, здесь нет отрицательной амортизации, т.е. сумма долга не накапливается. Первоначальный платеж такой же, как и для кредита с равновеликими платежами. Повышение суммы выплат происходит с целью более быстрого погашения долга. Увеличение суммы платежей происходит по заранее согласованной ставке, либо на основании изменяющегося индекса. Процентная ставка по такому кредиту обычно на 1/3 ниже, чем процент по стандартным кредитам.
Ипотечный кредит с погашением каждые две недели (biweeklymortgage)
Платежи по такому типу кредита осуществляются один раз в две недели , всего 26 раз в год. Каждая выплата составляет половину ежемесячного платежа по стандартному 30-летнему кредиту с фиксированной ставкой. Такой кредит погашается в среднем за 21 год. Доход заемщика, претендующего на такой тип кредита должен быть заведомо выше.
Также к кредитам с фиксированной процентной ставкой относятся:
Ипотечный кредит с дополнительным обеспечением сберегательным счетом (plenged-accountmortgage)
Цель появления такой модели кредитования была та же, что и для кредитов с постепенным увеличением выплат, - обеспечить более низкие ежемесячные платежи для заемщиков. Ежемесячно деньги снимаются со счета как дополнение к сумме выплат по кредиту. Первоначальный взнос для таких кредитов не требуется. Поскольку счет заемщика постоянно уменьшается, а значит снижается стоимость обеспечения, то таким образом, это приводит к возрастанию кредитного риска кредитора.
Ипотечный кредит с участием кредитора в повышении стоимости жилья (sharedappreciationmortgage). [20, c.115]
В случае использования данного типа кредита, кредитор предоставляет более низкую, чем рыночная, процентную ставку в обмен на долю в возрастании стоимости недвижимости либо долю в текущем доходе, которая может быть определена в процентах от регулярных денежных поступлений. Повышение стоимости может быть рассчитано в момент продажи жилья, либо, если недвижимость не продается, основывается на оценке в конце определенного периода. Платежи кредитору могут быть осуществлены либо единовременно, либо прибавлены к сумме долга. Такие кредиты, как правило, предоставляются в период высокой инфляции и только при росте цен на данный тип недвижимости.
Ипотечные кредиты с корректируемой ставкой процента
Кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой имеет целью более справедливое распределение процентного риска, предоставляя возможность кредиторам периодически изменять процентную ставку по долгосрочному займу, оперативно и адекватно реагируя на изменение рыночной конъюнктуры и ценовой ситуации на рынке капиталов.
Появление этого вида займов повысило гибкость системы ипотечного кредитования с токи зрения схемы осуществления платежей. Процентные ставки по таким кредитам периодически пересматриваются в соответствии с определенным индексом (процентом по казначейским векселям, депозитным сертификатам и т.д.).
Такой вид кредита – лучший способ защитить кредитора от процентного риска. Для того, чтобы заемщик не находился в состоянии полной неопределенности относительно будущей процентной ставки по кредиту, целесообразно установить максимальный уровень ежегодной процентной ставки, а также максимум, выше которого процент по кредиту не может подниматься в течение всего срока действия кредита.
Процентные ставки по кредитам могут изменяться в соответствии с тремя основными схемами:
- Ставка по кредиту может быть равна выбранному индексу плюс определенный процент - 2-3% в зависимости от рыночных условий, характеристик предоставляемого кредита, а также стоимости обслуживания долга. Индекс меняется на протяжении срока действия займа, а спрэд остается неизменным.
- Ставка по кредиту устанавливается на уровне индекса без прибавления спрэда.
- По кредиту устанавливается определенная процентная ставка, согласованная с заемщиком, которая меняется так: при изменении выбранного индекса ставка повышается (понижается) на величину этого изменения.
Условия займа чаще всего предусматривают изменение суммы ежемесячных платежей по мере изменения процентной ставки. Однако, зачастую, платежи заемщика могут оставаться на прежнем уровне, тогда происходит увеличение срока кредита, поскольку возникает отрицательная амортизация долга, накопление задолженности.
С целью привлечения заемщиков кредиторы устанавливают процентную ставку ниже, чем текущая стоимость индекса плюс спрэд. Такие кредиты называются «поддразнивающими».
Ипотечный кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой (variable-ratemortgage)/
Особое распространение данный вид кредита получил в последние 10 лет, обычно такой кредит представляется на 30 лет. В Великобритании такого рода кредиты предоставляются строительными обществами. В Канаде разработана модель краткосрочных ипотечных кредитов на срок от 1 года до 5 лет, которая позволяет кредитору изменять условия кредитного договора в срок его истечения, изменяя процентную ставку. Такой обновленный кредит называется канадским ролловером. Ролловерные кредиты предусматривают также и срок 25-30 лет. По ним процент и сумма платежей пересматривается периодически. Если заемщик не согласен с новыми условиями кредита, он может рефинансировать заем у другого кредитора.
В США Федеральной национальной ипотечной ассоциацией разработана также модель двухшагового кредита (two-stepmortgage).
Первоначальная процентная ставка устанавливается на 7 лет и обычно на 1,2,3,4% ниже ставки по стандартным кредитам с фиксированным процентом. По истечении 7 лет процент пересматривается.
Ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой и постепенным увеличением выплат.
При использовании этого типа кредита процент по кредиту меняется в соответствии с выбранным индексом. При этом сумма платежей также может меняться при изменении индекса. Кроме того, разница между текущей процентной ставкой по кредиту и индексом может прибавляться к основной сумме долга и накапливаться.
В ряде случаев колебания суммы платежей приводят к увеличению срока заимствования в связи с возрастанием накапливающейся суммы задолженности. Поэтому ряд кредитных договоров предусматривают пересмотр суммы ежемесячных платежей в случае, если сумма долга превышает первоначальную на определенный процент.
Ипотечный кредит , регулируемый в соответствии с индексом цен (price-leveladjustablemortgage). При использовании этой модели сумма долга увеличивается в соответствии с индексом цен. Сумма платежей остается постоянной в реальном выражении, однако изменяется в номинальном выражении. Первоначальная выплата незначительна, поскольку процентная ставка по кредиту не включает премию за инфляцию. На практике осуществление такой модели сложно.
Существует также гибридная модель ипотечных кредитов с фиксированной и регулируемой процентной ставкой (fixed/ adjustableratemortgagehybrid).
Обычно по этим кредитам устанавливается фиксированная процентная ставка на первые 5,7 или 10 лет, затем ставка начинает «плавать» подобно проценту по обычному кредиту с регулируемой процентной ставкой в соответствии с определенными условиями, установленными кредитным договором.
Особые виды ипотечных кредитов в зарубежной практике
Ипотечный кредит с участием в праве собственности других лиц (sharedequitymortgage).
В этой модели две или более стороны имеют долю участия в праве собственности на недвижимость.
Кредитные линии, обеспеченные жильем (homeequityrevolvingloans).
Распространенным методом финансирования на протяжении уже многих лет является залог недвижимости, уже хотя бы раз заложенной, с целью получения кредита, т.е так называемая «вторая» закладная. Однако следует отличать другую, схожую с ней процедуру финансирования на потребительские нужды – залог жилья для обеспечения кредитной линии, действующей в течение длительного периода времени (в отличие от «второй» закладной, которая предполагает выплату определенной суммы единовременно). Такая кредитная линия позволяет заемщику проявлять определенную гибкость , финансируя различные потребности. Процент выплачивается только на кредит, который используется подобно счету по кредитной карточке. Процентная ставка обычно периодически пересматривается.
1.3 Особенности ипотечного кредитования коммерческими банками в РФ
В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет свою технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:
- предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;
- андеррайтинг;
- принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;
- оформление кредитного договора и договора о залоге;
- сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.
На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.
Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе участвуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций – отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы – застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.
Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.
Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.
На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.
На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.
По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:
- сумма кредита и размер банковского процента;
- порядок и сроки выдачи кредита;
- порядок и сроки погашения процента;
- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;
- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.
Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.
На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:
- выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре;
- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;
- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;
- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.
При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога. [14, c.377]
На сегодняшний день крупнейшими банками, работающими с ипотечными кредитами разработано множество ипотечных программ, рассчитанных на различные слои общества, с отличающимися друг от друга условиями и т.д. .
Основным критерием использования кредитных средств является эффективность их использования, что выражается в понятии «финансового левереджа».
Под финансовым левереджем (рычагом) понимается использование инвестором заемных средств с целью повышения своей покупательной способности и рентабельности инвестиций (дохода на собственный капитал) в инвестиционных проектах [15, c.290].
Выделяют следующие типы финансового левереджа:
- Положительный (благоприятный) – ставка ежегодных финансовых выгод от активов, приобретаемых с привлечением заемных средств, превышает процент по кредиту. В этом случае инвестор зарабатывает деньги, привлекая ссуды.
- Отрицательный – если стоимость купленных с использованием кредита активов не повышается или если выгоды от них не превышают проценты по ссудам. Отрицательный левередж работает против владельца недвижимости.
- Нейтральный – собственность приносит доход, равный проценту по привлеченному кредиту.
Кфр
=
то в ипотечно-инвестиционном анализе вводятся следующие обозначения:
Ye – ставка дохода на собственный капитал;
Ym – ставка дохода по ипотечному кредиту;
Yo – общая ставка дохода на капитал.
В этом случае коэффициент капитализации собственного, заемного и всего инвестированного капитала будет определяться следующим образом:
Re = Ye +d0 ЧSFF(n;*)
где d0 – фактор изменения стоимости собственного капитала;
*=0 при рекапитализации по методу Ринга;
*= Ye – по методу Инвуда;
* = Yб – по методу Хоскольда (безрисковой ставке дохода).
Rm – коэффициент капитализации для заемного капитала (ипотечная постоянная). Он определяется как отношение суммы обслуживания долга за год к начальному балансу кредита:
Rm
=
Rm = Ym +SFF(n; Ym )
где SFF(n; Ym )- коэффициент возврата (амортизации) ипотечного кредита (фактор фонда возмещения основной суммы долга). Для самоамортизирующегося кредита формируется по процентной ставке кредита.
Rо - общий коэффициент капитализации. Он определяется как соотношение чистого операционного дохода к общей стоимости объекта недвижимости:
Rо
= 
;
В целом справедливы следующие соотношения:
- Положительный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала необходимо и достаточно определяется условием:
- Отрицательный левередж коэффициента капитализации для собственного капитала:
- Положительный левередж ставки дохода на собственный капитал:
- Нейтральный левередж ставки дохода на собственный капитал:
- Отрицательный левередж ставки дохода на собственный капитал:
Таким образом, положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал.
Необходимо отметить, что эффективность такого влияния (плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т.е. коэффициентом ипотечной задолженности.
2. Анализ ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)
2.1 Краткая характеристика АК СБ РФ (ОАО)
Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России) создан в форме акционерного общества открытого типа в соответствии с Законом РСФСР “О банках и банковской деятельности в РСФСР”. Учредителем и основным акционером Сбербанка России является Центральный банк Российской Федерации (свыше 60% акций уставного капитала). Его акционерами являются более 200 тысяч юридических и физических лиц. Сбербанк России зарегистрирован 20 июня 1991 г. в Центральном банке Российской Федерации. Регистрационный номер - 1481.
Фирменное (полное официальное) наименование банка: Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество).
Сокращенное наименование банка: Сбербанк России.
Банк является юридическим лицом и со своими филиалами составляет единую систему Сбербанка России.
Сбербанк России (ОАО) имеет исключительное право использования своего ф ирменного наименования, имеет круглую печать со своим фирменным полным наименованием, указанием местонахождения, штампы, бланки со своим наименованием, собственную эмблему и другие средства визуальной идентификации. Сбербанк РФ входит в банковскую систему Российской Федерации и в своей деятельности руководствуется законодательством Российской Федерации, нормативными документа ми Банка России, а также Уставом.Банк является юридическим лицом и со своими филиалами и другими обособленными подразделе ниями составляет единую систему Сбербанка России. Имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на его самостоятельном балансе. Акционерами Банка могут быть юридические и физические лица, в том числе иностранные, в соответствии с законодательством Российской Федерации.Банк отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, нести обяз анности, быть истцом и ответчиком в суде.
Акционеры Банка не отвечают по обязательствам Банка и несут риск убытков, связанных с его деятельностью в пределах стоимости принадлежащих им акций.
Акционеры, не полностью оплатившие акции, несут солидарную ответственность по обязательствам Банка в пределах неоплаченной части стоимости принадлежащих им акций. Банк не отвечает по обязательствам своих акционеров, не отвечает по обязательствам государства и его органов. Государство (Российская Федерация) гарантирует возврат вкладов физических лиц в Банке в порядке, предусмотренном федеральными законами; не отвечает по обязательствам Банка России. Банк России не отвечает по обязательствам Банка, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.
Банк вправе участвовать самостоятельно или совместно с другими юридическими и физическими лицами в других коммерческих и некоммерческих организациях на территории Российской Федерации и за ее пределами, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и соответствующего иностранного государства;Банк в установленном порядке может создавать ф илиалы и открывать представительства, которые не являются юридическими лицами.
Банк создается без ограничения срока деятельности и осуществляет свою деятельность на основании лицензии Банка России. Банк (включая его филиалы) н езависим от органов государственной власти и местного самоуправления при принятии им решений. Основной целью деятельности Банка является привлечение денежных средств от физич еских и юридически х лиц, осуществление кредитно -расчетных и иных банковских опе раций и сделок с физическими и юридическими лицами для получения прибыли.
Сбербанк России осуществляет следующие банко вские операции:
- привлекает денежные средства физических и юридических лиц во вклады (до востребования и на определенный срок);
- размещает указанные выше привлеченные средства от своего имени и за свой счет;
- открывает и ведет банковские счета физических и юридических лиц, осуществляет расчеты по поручению клиентов, в том числе банков-корреспондентов;
- инкассирует денежные средства, в екселя, платежные и расчетные докуме нты и осуще ствляет ка ссовое обслуживание физических и юридических лиц;
- покупает и продает иностранную валюту в наличной и безналичной формах;
- привлекает во вклады и размещает драгоценные металлы;
- выдает банковские гарантии;
- осуществляет переводы денежных средств по поручениям физических лиц без открытия банковских счетов (за исключением почтовых переводов).
СБ РФ помимо перечисленных выше банковских операций осу ществляет следующие сделки:
- выдает поручительства за третьих лиц, предусматривающие исполнение обязательств в денежной форме;
- приобретает права требования от третьих лиц исполнения обязательств в денежной форме;
- осуществляет доверительное управление денежными средствами и иным имуществом по договору с физическими и юридическими лицами;
- осуществляет операции с драгоценными металлами и драгоценными камнями в соответствии с законодательством Российской Федерации;
- предоставляет в аренду физическим и юридическим лицам специальные помещения или находящиеся в них сейфы для хранения документов и ценностей;
- осуществляет лизинговые операции;
- оказывает брокерские, консультационные и информационные услуги.
СБ РФ вправе осуществлять иные сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, осуществлять обслуживание экспортно-импортных операций клиентов с применением различных финансовых инструментов, принятых в международной банковской практике.
АК СБ РФ осуществляет валютный контроль за операциями клиентов– физических и юридических лиц; эмиссию и обслуживание банковских карт. Банк вправе распространять и обслуживать карты других эмитентов.
Все перечисленные банковские операции и сделки осуществляются в рублях и в иностранной валюте.
Банк вправе осуществлять выпуск, покупку, продажу, учет, хранение и иные операции с ценными бумагами, выполняющими функции платежного документа, с ценными бумагами, подтверждающими привлечение денежных средств во вклады и на банковские счета, с иными ценными бумагами, а также вправе осуществлять дове рительное управление указанными ценными бумагами по договору с юридическими и физическими лицами, а также профессиональную деятельность на рынке ценных бумаг в соответствии с ф едеральными законами.
Уставный капитал Сбербанка России сформирован в сумме 1000000000 рублей и разделен на 19000000 обыкновенных акций номинальной стоимостью 50 рублей и 50000000 привилегированных акций номинальной стоимостью 1 рубль.
Уставный капитал равен общей сумме номинальной стоимости акций Банка, приобре тенных акционерами, и определяет минимальный размер имущества Банка, гарантирующего интересы его кредиторов.
Предельное количество объявленных обыкновенных акций составляет 10000000 штук номинальной стоимостью 50 рублей. Все акции являются именными. СБ РФ размещает обыкновенные и привилегированные акции. Его акционерами являются свыше 200 тыс. юридических и физических лиц.
По состоянию на 01 сентября 2007г. АК СБ РФ (ОАО) продемонстрировал следующие результаты деятельности:
капитал – 618,3 млрд. руб.;
прибыль – 85,3 млрд. руб.;
чистая прибыль – 66,3 млрд. руб.;
кредитный портфель – 3 277,6 млрд. руб., в том числе кредитование юридических лиц (без МБК) – 2 401,3 млрд. руб.;
остаток средств на счетах физических лиц – 2 395,8 млрд. руб.;
доля Сбербанка в общем остатке вкладов физических лиц во всех коммерческих банках (на 1.07.2007г.):
рублевых – 55,3 %
инвалютных – 38,9 %;
остаток средств юридических лиц – 1 026,6 млрд. руб.;
филиальная сеть, ед.:
территориальные банки - 17
отделения – 816
внутренние структурные подразделения – 19 388.
Кредитные ресурсы Сбербанка России формируются за счет:
a собственных средств Банка (за исключением стоимости приобретенных им основных фондов, вложений в доли участия в уставном капитале банков и других юридических лиц и иных иммобилизованных средств);
a средств юридических лиц, находящихся на их счетах в Банке;
a вкладов физических лиц, привлеченных на определенный срок и до востребования;
a кредитов, полученных в других банках;
a иных привлеченных средств.
В качестве ре сурсов для кредитования може т также использоваться прибыль, не распределенная в тече ние финансового года .
2.2 Деятельность АК СБ РФ (ОАО) на рынке ипотечного кредитования
В 2007 году Сбербанком России и всеми его подразделениями проводилась планомерная работа, выполняя главную задачу в области кредитования физических лиц – повышение качества банковского сервиса и скорости проведения операций по кредитованию.
Внедрение новых кредитных продуктов имеет целью привлечение большего количества клиентов и удовлетворение потребностей различных слоев населения. Экономическая стабилизация и рост реальных денежных доходов населения позволили Банку в истекшем году предложить клиентам более привлекательные условия предоставления кредитов и существенно упростить технологию их получения.
Расширилось сотрудничество СБ РФ с органами исполнительной власти по реализации целевых федеральных и региональных программ, нацеленных на улучшение жилищных условий населения и организацию личных подсобных хозяйств. За отчетный год число таких программ увеличилось с 18 до 25. В рамках этих программ выданы кредиты жителям Ангарска, Иркутска, Новокуйбышевска; Белгородской, Курганской, Курской, Нижегородской, Новосибирской, Ростовской, Смоленской, Тверской, Томской областей; Алтайского края, Республик Карелии, Коми, Марий Эл, Мордовии, Удмуртии, Чувашии, Башкортостана и др.
Увеличилось число предприятий, работники которых смогли решить свои жилищные и прочие социальные проблемы с использованием кредитов Банка. Особенность указанных целевых программ заключается в том, что с заемщика полностью или частично снимается нагрузка по уплате процентов за пользование кредитом благодаря субсидиям из бюджетов исполнительных органов власти или из средств предприятия, на котором работает заемщик.
Активизировалась работа со строительными, риелторскими и ипотечными компаниями по индивидуальным схемам кредитования частных клиентов на приобретение объектов недвижимости. Условия этих схем наиболее полно учитывают особенности деятельности компаний на рынке недвижимости (группа компаний, входящих в холдинг «Первая ипотечная компания», ЗАО «МИЭЛЬ-Недвижимость», ЗАО «Московская областная инвестиционно-строительная компания», ООО «Объединенная строительная компания «ОСК-сервис» и др.). Сбербанк является безоговорочным лидером рынка ипотечного кредитования .
Программа АК СБ РФ (ОАО) по кредитованию приобретения жилья рассчитана только на физических лиц.
АК СБ РФ (ОАО) предлагает на рынке ипотечного кредитования следующие кредитные программы:
a Кредит на недвижимость – кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под различные виды обеспечения;
a Ипотечный кредит– кредит на приобретение, строительство, ремонт (отделку), реконструкцию Объекта недвижимости под залог кредитуемого Объекта недвижимости;
a Кредит “Ипотечный+” – кредит на приобретение, строительство Объекта недвижимости, строящегося (построенного) с участием кредитных средств Сбербанка России.
Объектом данных программ кредитования могут быть расположенные на территории Российской Федерации: квартира; жилой дом; часть квартиры или жилого дома, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат; дача; садовый дом; гараж; другие строения потребительского назначения; незавершенные строительством вышеуказанные объекты; земельный участок.
Кредитный договор заключается с Заемщиком или Созаемщиками. Созаемщиками являются супруги, оформляющие Объект недвижимости в общую собственность.
Жилищный кредит может предоставляться на приобретение, строительство как одного, так и нескольких однородных (например: квартиры, гаражи и т.п.) или взаимосвязанных (например: дом с земельным участком) Объектов недвижимости, оформляемых в собственность Заемщика/Созаещиков.
Получить ипотечный кредит в АК СБ РФ могут платежеспособные граждане Российской Федерации в возрасте от 18 лет, имеющие официально подтвержденный ежемесячный доход. Обязательным условием является погашение кредита до исполнения Заемщику/Созаемщикам 75 лет.
Срок кредитования - до 20 лет, валюта кредитования - рубли, доллары США, евро.
Максимальный размер кредита для каждого Заемщика/Созаемщиков определяется на основании оценки его/их платежеспособности и не может превышать 90% стоимости Объекта недвижимости (его части) либо стоимости работ по его реконструкции, ремонту, отделке.
Факт оплаты/наличие собственных средств в размере разницы между стоимостью Объекта недвижимости (проводимых работ) и суммой предоставляемого кредита подтверждается Заемщиком/Созаемщиками до получения (либо одновременно с получением) кредита (первой части кредита).
В расчет платежеспособности Заемщика/Созаемщика дополнительно к его доходу по основному месту работы могут быть приняты следующие Дополнительные виды доходов:
a доходы, получаемые им по другим местам работы;
a доходы, получаемые им от занятий частной практикой, либо от иных источников доходов, разрешенных законодательством;
a доходы супруги(а) Заемщика;
a сумма пенсии, досрочно назначенная по старости или за выслугу лет и получаемая Заемщиком/Созаемщиком, не достигшим пенсионного возраста, установленного законодательством (55 лет –для женщин, 60 лет – для мужчин), на период до достижения им пенсионного возраста.
Максимальный размер Ипотечного кредита и кредита “Ипотечный+” может быть определен исходя из Суммарного актива без учета платежеспособности Заемщика/Созаемщиков.
Процентные ставки по Кредиту на недвижимость
По кредитам в рублях:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно – 12% годовых
на срок свыше 10 до 20 лет включительно – 12,25% годовых
на срок свыше 20 до 30 лет – 12,5% годовых
в долларах США, евро:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно – 12,5% годовых
на срок свыше 10 до 20 лет включительно – 12,75% годовых
на срок свыше 20 до 30 лет – 13% годовых.
По Ипотечному кредиту
По кредитам в рублях:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно:
до регистрации ипотеки* – 12%
после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 11%
от 20% до 30% – 11,25%
от 5% до 20% – 11,5%
на срок свыше 10 до 20 лет включительно:
до регистрации ипотеки* – 12,25%
после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 11,25%
от 20% до 30% – 11,5%
от 5% до 20% – 11,75%
на срок свыше 20 до 30 лет включительно:
до регистрации ипотеки* – 12,5%
после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 11,5%
от 20% до 30% – 11,75%
от 5% до 20% – 12%
в долларах США, евро:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно:
до регистрации ипотеки* – 12,5%
после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 11,5%
от 20% до 30% – 11,75%
от 5% до 20% – 12%
на срок свыше 10 до 20 лет включительно:
до регистрации ипотеки* – 12,75%
после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 11,75%
от 20% до 30% – 12%
от 5% до 20% – 12,25%
на срок свыше 20 до 30 включительно:
до регистрации ипотеки* – 13%
после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 12%
от 20% до 30% – 12,25%
от 5% до 20% – 12,5%
По кредиту “Ипотечный +”
По кредитам в рублях:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно:
до регистрации ипотеки* – 11,5%
после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 10,75%
от 20% до 30% – 11%
от 5% до 20% – 11,25%
на срок свыше 10 до 20 лет включительно:
до регистрации ипотеки* – 11,75%
после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 11%
от 20% до 30% – 11,25%
от 5% до 20% – 11,5%
на срок свыше 20 до 30 лет включительно:
до регистрации ипотеки* – 12%
после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 11,25%
от 20% до 30% – 11,5%
от 5% до 20% – 11,75%
в долларах США, евро:
на срок свыше 5 до 10 лет включительно:
до регистрации ипотеки* – 12%
после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 11,25%
от 20% до 30% – 11,5%
от 5% до 20% – 11,75%
на срок свыше 10 до 20 лет включительно:
до регистрации ипотеки* – 12,25%
после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 11,5%
от 20% до 30% – 11,75%
от 5% до 20% – 12%
на срок свыше 20 до 30 лет включительно:
до регистрации ипотеки* – 12,5%
после регистрации ипотеки** в зависимости от размера первоначального взноса:
от 30% – 11,75%
от 20% до 30% – 12%
от 5% до 20% – 12,25%
По Кредиту на недвижимость используются различные формы обеспечения за исключением залога кредитуемого Объекта недвижимости.
По Ипотечному кредиту:
залог кредитуемого Объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона либо ипотекой в силу договора) ;
другое обеспечение (при необходимости).
На период до оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости Заемщик/Созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. При этом оформление в залог имущества на данный срок не обязательно.
По Ипотечному кредиту на цели индивидуального строительства оформляется залог земельного участка (залог права аренды на земельный участок), на котором строится или будет построен Объект недвижимости.
По кредиту “Ипотечный +”:
залог кредитуемого Объекта недвижимости (оформляется ипотекой в силу закона);
на период до оформления в залог кредитуемого Объекта недвижимости – залог имущественных прав на возводимый Объект недвижимости.
В качестве дополнительного обеспечения по Жилищным кредитам оформляется:
поручительство супруги(а) Заемщика, если она (он) не является Созаемщиком (или в составе основного обеспечения, при необходимости);
залог имущественных прав по Договору инвестирования строительства (Договору уступки права требования), при необходимости.
По Ипотечному кредиту и кредиту “Ипотечный+” в качестве дополнительного обеспечения обязательно оформляются поручительства членов семьи Заемщика/Созаемщиков (родителей, совершеннолетних детей), которые будут зарегистрированы по месту постоянного проживания в приобретаемом/строящемся Объекте недвижимости.
Ипотечный кредит с учетом Суммарного актива предоставляется на приобретение Заемщиком/Созаемщиками у Продавца следующих Объектов недвижимости: квартир; земельных участков; индивидуальных жилых домов (в т.ч. коттеджного типа).
Требования, предъявляемые к Суммарному активу: оценочная стоимость Суммарного актива должна составлять не менее 30 000 000 рублей или эквивалента этой суммы в иностранной валюте.
При включении в Суммарный актив: квартиры, индивидуального жилого дома (в т.ч. коттеджного типа), дачи, нежилого помещения – оценочная стоимость каждой (ого) должна быть не менее 1 000 000 рублей; автомобиля и иных транспортных средств – оценочная стоимость каждого должна быть не менее 600 000 рублей при сроке эксплуатации каждого не более 3-х лет.
Максимальный размер кредита определяется без учета платежеспособности Заемщика/Созаемщиков и не должен превышать одновременно 50% оценочной стоимости Суммарного актива и 65% покупной стоимости Объекта недвижимости.
К обеспечению Ипотечного кредита и кредита “Ипотечный+” с учетом Суммарного актива предъявляются требования аналогичные Ипотечному кредиту и кредиту “Ипотечный+” соответственно.Оценочная стоимость передаваемых в залог объекта недвижимости и имущественных прав заемщика по Договору об инвестировании строительства определяется банком исходя из покупной (инвестиционной) стоимости объекта недвижимости.
Срок рассмотрения документов и принятия решения о выдаче Ипотечного кредита не должен превышать 12 рабочих дней от даты предоставления Заемщиком полного пакета документов до даты принятия решения.
Характеристики ипотечного кредита, предлагаемого программой СБ РФ, выдаваемого в валюте и в рублях приведены в таблицах 2-3.
Таблица 2 Характеристика ипотечного кредита, предоставляемого в рублях
| Кредит | Ежемесячный доход заемщика, тыс. руб | Вероятная сумма кредита, тыс. руб | Максимальная ежемесячная выплата, тыс. руб |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Кредит на 10 лет под 11,5% годовых в рублях | 20 | 400 | 7,0 |
| 30 | 600 | 10,5 | |
| 45 | 900 | 15,7 | |
| 60 | 1210 | 21,0 | |
| 75 | 1500 | 26,2 |
Таблица 3 Характеристика ипотечного кредита, предоставляемого в валюте
| Кредит | Ежемесячный доход заемщика, $ | Вероятная сумма кредита, $ тыс | Максимальная ежемесячная выплата, $ |
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Кредит на 10 лет под 12% годовых в валюте | 700 | 17,3 | 280 |
| 1000 | 24,8 | 400 | |
| 1500 | 37,2 | 600 | |
| 2000 | 49,6 | 800 | |
| 2500 | 62,0 | 1000 |
Таблица 4 Дополнительные издержки заемщика при получении ипотечного кредита
| Вид издержек | Сумма |
| 1 | 2 |
| Банковский сбор за рассмотрение заявки на кредит | 750-2500 руб |
| Банковский сбор за открытие и ведение ссудного счета или аренда банковской ячейки | 1500-2500 руб |
| Государственная пошлина за регистрацию ипотечной сделки | От 1200 руб. |
| Услуги риэлторов | До 10% от стоимости квартиры |
| Услуги оценщика недвижимости | 2500-5000 руб |
| Нотариальное заявление договора | 1,5% от суммы сделки |
2.3 Оценка заемщика в рамках ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)
Для оценки заемщика АК СБ РФ (ОАО) применим балльную оценку- один из вариантов оценки кредитоспособности индивидуального клиента, основанный на методике социологического опроса.
Минимальная сумма баллов для автоматической выдачи ссуды — 200. Сумма баллов для юридической оценки 150—195. Сумма баллов для автоматического отказа в выдаче ссуды — менее 150
На основе «Руководства по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов», разработанного в 2000 году Инвестиционным фондом «США — Россия», способности заемщика выплачивать ипотечный кредит АК СБ РФ (ОАО) оценивает доходы заемщика на основе четырех коэффициентов:
1. Отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту (платеж за счет погашения основного долга и уплаты процентов ежемесячный аннуитетный платеж) заемщика к доходам за тот же период:
Платеж/Доход, или П/Д.
2. Отношение ежемесячных жилищных расходов заемщика по приобретаемому имуществу, перечисленных в «Заявлении-анкете на ипотечный кредит», к ежемесячным доходам:
Жилищные расходы/Доход, или Ж/Д.
3. Отношение ежемесячных обязательств заемщика, в которые ежемесячные жилищные расходы входят только в части аннуитетного платежа по кредиту (без учета страховых и налоговых платежей, а также расходов по техническому обслуживанию и других регулярных выплат по приобретаемому жилью) к доходу заемщика за тот же период:
Обязательства I/Доход, или 01/Д.
4. Отношение общих ежемесячных обязательств к доходу заемщика за тот же период:
Обязательства 2/Доход, или 02/Д.
По коэффициентам П/Д и 01/Д устанавливаются максимальные значения, выраженные в процентах. Коэффициенты Ж/Д и 02/Д рассчитываются для справочных целей и не влияют на результаты андеррайтинга заемщика. Банк должен обеспечить андеррайтинг по кредиту в соответствии с указанными стандартами.
Коэффициент П/Д показывает отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, включающих только платежи в отчет погашения основного долга и уплаты процентов, к среднемесячным доходам заемщика и созаемщика, и равен отношению ежемесячного аннуитетного платежа по ипотечному кредиту к ежемесячным совокупным чистым доходам заемщика и созаемщика с вычетом удержаний по подоходному налогу и взносов в Пенсионный фонд.
Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю расходов по ипотечному кредиту (в части платежей по основному долгу и процентам) в совокупных доходах заемщика, исходя из устанавливаемых банком критериев. Превышение этого коэффициента говорит о повышенном риске при предоставлении жилищного ипотечного кредита с точки зрения способности заемщика своевременно погашать кредит.
В соответствии с требованиями Инвестиционного Фонда «США—Россия», коэффициент П/Д должен составлять не более 35%. Для категории заемщиков с чистым доходом от 900 долл. до 2100 долл. ( в рублевом эквиваленте – от 22500 руб.до 52500 руб. (курс долл. принят 25 руб/долл)в месяц) допускается применение увеличенного на 5% значения коэффициента П/Д. Оценка платежеспособности заемщика и созаемщика, а также расчет значения коэффициента П/Д производится с помощью программного продукта «Анализ платежеспособности заемщика».
Справочный коэффициент Ж/Д показывает отношение общих ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту (включающих, помимо аннуитетного платежа по кредиту, другие обязательные расходы по приобретаемому жилью) к среднемесячным доходам заемщика и созаемщика и равен отношению общих ежемесячных жилищных расходов заемщика, по приобретаемому имуществу, а именно:
a платеж в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (ежемесячный аннуитетный платеж);
a платеж по налогу на приобретаемое недвижимое имущество;
a ежемесячный платеж по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге;
a ежемесячный платеж по страхованию жизни и трудоспособности заемщика (созаемщика);
a ежемесячный платеж по страхованию риска утраты права собственности владельца квартиры;
a платеж за услуги по техническому обслуживанию (сбор за кондоминиум и другие регулярные — ежемесячные либо годовые в пересчете на ежемесячные — обязательные взносы, связанные с эксплуатацией — оплата газо-, водо- и теплоснабжения и т. д. — управлением, охраной и поддержанием (ремонтом) жилых помещений);
a другие расходы по приобретаемому жилью, если они носят регулярный характер.
Ж/Д = 
Расчет коэффициента Ж/Д является обязательным элементом в процедуре андеррайтинга заемщика. Минимальное значение данного коэффициента не фиксируется, и значение коэффициента Ж/Д носит справочный характер.
Коэффициент 01/Д — отношение, определяющее удельный вес общей суммы обязательств заемщика (за вычетом страховых, налоговых и других платежей по приобретаемому недвижимому имуществу) в его доходах. Это коэффициент определяет предельно допустимую долю долгосрочных обязательств заемщика в его бюджете, включая его расходы, связанные как непосредственно с выплатой кредита, учитываемые при расчете коэффициента П/Д, так и с другими, имеющимися у него долгосрочными обязательствами (потребительскими кредитами, содержанием иждивенцев и собственно семьи заемщика, алиментами, обязательными дополнительными налоговыми платежами, прочими долговыми обязательствами).
01/Д = 
Размер ежемесячных обязательств заемщика, в соответствии с «Рекомендациями» не должен превышать 55% от его совокупного чистого дохода. То есть коэффициент 01/Д должен составлять не более 55%. Для категории заемщиков с чистым доходом от 900 долл. до 2100 в месяц (22500 и 52500 руб. соответственно) допускается применение увеличенного на 5% значения коэффициента 01/Д.
Коэффициент 02/Д — это справочное соотношение, определяющее удельный вес общей суммы обязательств заемщика в его доходах. Этот коэффициент справочно показывает долю общих долгосрочных обязательств заемщика в его бюджете. Расчет производится следующим образом.
Коэффициент 02/Д равен отношению общейсуммы обязательств заемщика:
Расчет коэффициента 02/Д является обязательным элементом в процедуре андеррайтинга заемщика. Максимальное значение данного коэффициента не устанавливается и расчетное значение коэффициента 02/Д носит справочный характер.
Отношения заемщика и кредитора по поводу запрашиваемого ипотечного кредита характеризуются следующими параметрами:
1. Среднемесячный доход заемщика 1200 долл.( 30000 руб.)
2. Ежемесячные обязательства заемщика250 долл. (6250 руб.)
3. Оценочная стоимость имущества (для упрощения примера — равна продажной цене имущества) 38 000 долл. (950 000 руб.)
4. Срок кредита 10 лет и 2 месяца (то есть 122 месяца).
5. Процентная ставка 12% годовых.
Все доходы заемщика (в рублях) и ежемесячные обязательства заемщика (в рублях) пересчитываются в доллары США по курсу ЦБ РФ на последний день расчетного месяца.
Следует определить максимально допустимый месячный аннуитетный платеж заемщика с учетом установленных коэффициентов.
Расчет соотношения расходов к доходам заемщика
Учитывая критерии банка относительно коэффициентов П/Д и 01/ Д., определяем максимально допустимую сумму ежемесячных расходов по выплате ипотечного кредита (аннуитетный платеж) в совокупном ежемесячном доходе заемщика, выбирая при этом наименьшую из сумм, определяемых из следующих соотношений (1) и (2):
Максимально допустимая сумма ежемесячного (аннуитетного) платежа по ипотечному кредиту = Сумма совокупного ежемесячного дохода 
П/Д
То есть максимально допустимый платеж по ипотечному кредиту:
П/Д (40%) 1200 долл. = 1200 0,40 = 480 долл.(12000 руб.)
Так как среднемесячный чистый доход заемщика равен 1200 долл.(30000 руб. ) и попадает в границы от 900 долл. до 2100 долл. (от 22500 до 52500 руб. соответственно), дающие возможность банку использовать повышение значения коэффициентов, то при расчете данного примера следует руководствоваться увеличениемна 5% значениями коэффициентов П/Д (40%) и 01/Д (60%):
Максимально допустимая сумма ежемесячного (аннуитетного) платежа по ипотечному кредиту = Сумма совокупного ежемесячного дохода заемщика 01/Д – Сумма ежемесячных обязательств
То есть максимально допустимая сумма ежемесячного (аннуитетного) платежа:
01/Д (60%) 2100 долл. - 250 долл. = 12000,60 - 250 = 470 долл.(11750 руб.)
Определение максимального размера ежемесячного (аннуитетного) платежа по кредиту
Выбираем наименьшую из сумм, полученных в результате расчетов соотношений(2.5) и (2.6) — 470 долл. (11750 руб.). Исходя из установленных критериев, сумма в размере 470 долл. является максимально допустимой суммой ежемесячных расходов на платежи в счет погашения основного долга и уплаты процентов для данного заемщика.
Расчет справочного коэффициента Ж/Д
Исходя из определенного выше максимального размера ежемесячного платежа по кредиту (аннуитетного платежа по основному долгу и процентам), необходимо определить сумму общих ежемесячных расходов по ипотечному кредиту, включающую не только платежи по основному долгу и процентам, но и платежи по договорам страхования, оплате технического обслуживания, а также сумм налогов и других регулярных платежей.
Наименьшая из сумм, полученных в результате расчетов— 470 долл.(11750 руб.)
Сумма ежемесячных налогов на имущество — 3 долл. (75 руб.)
Сумма ежемесячных платежей по страхованию имущества, жизни и трудоспособности, титула собственности — 35 долл.(875 руб.)
Платежи за услуги по техническому обслуживанию (сбор за кондоминиум и другие регулярные — ежемесячные либо годовые в пересчете на ежемесячные обязательные взносы, связанные с эксплуатацией, управлением, охраной и поддержанием (ремонтом) жилых помещений) — 15 долл. (375 руб.)
Общая сумма жилищных расходов по приобретаемому жилью:
470 + 3 + 35 + 15 = 523 долл. (13075 руб.)
Определяем значение справочного коэффициента Ж/Д из формулы:
Ж/Д = 523 долл. : 1200 долл. = 43,58= 1089,5 руб.
Таким образом, справочный коэффициент Ж/Д в настоящем примере будет равен 43,58%.
Расчет справочного коэффициента 02/Д
Исходя из определенной общей суммы жилищных расходов по приобретаемому жилью равную 523 долл., необходимо определить долю общих обязательств заемщика в его бюджете.
Общая сумма жилищных расходов по приобретаемому жилью — 523 долл.=13075 руб.
Сумма ежемесячных обязательств заемщика — 250 долл.=6250 руб.
Общая сумма долгосрочных обязательств заемщика:
523 долл. + 250 долл. = 773 долл.=19325 руб.
Определяем значение справочного коэффициента 02/Д из формулы:
02/Д = 773 долл. : 1200 долл. = 64,42.=1610,5 руб.
Таким образом, справочный коэффициент 02/Д в настоящем примере будет равен 64,42%.
Расчет максимальной суммы кредита
По формуле аннуитетных платежей определяем максимально доступную для заемщика сумму кредита:
Сумма кредита =
(2.7)
Ежемесячный аннуитетный платеж — 470 долл.= 11750 руб.
Срок кредита — 10 лет и 2 месяца (122 месяца).
База для расчет аннуитета — 10 лет (120 месяцев).
Процентная ставка — 12% годовых.
Сумма кредита, рассчитанная по указанной формуле, — 29 132 долл.=728300 руб.
Определение максимально допустимой суммы кредита для заемщика, исходя из стоимости залогового имущества
Максимально допустимая сумма кредита рассчитывается на основе установленного коэффициента К/3, при этом сумма стоимости залогового имущества определяется как минимальная из двух величин: продажной цены недвижимого имущества и оценочной стоимости этого имущества, установленной оценщиком коэффициент К/3 = 70%.
Оценочная стоимость имущества = Сумма кредита:
38 0000,7 = 26 600 долл.=665000 руб.
Для упрощения данного примера оценочная стоимость имущества равна продажной цене имущества (контрактной стоимости).
Исходя из платежеспособности заемщика, максимально допустимая сумма кредита для данного заемщика составляет 29 132 долл.(728300 руб.)
Вместе с тем, исходя из стоимости имеющегося залогового имущества, предельная сумма кредита составляет 26 600 долл.( 665000 руб.).
Поскольку АК СБ РФ должен выдавать кредиты на основании меньшей из указанных сумм, максимально допустимый размер кредита в данном случае составляет 665000 руб.
3. Перспективы развития ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)
3.1 Основные проблемы и способы улучшения условий ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)
Основной проблемой для АК СБ РФ (ОАО) при выдаче ипотечного кредита является низкая платежеспособность клиентов, что обусловлено нестабильной социально- экономической ситуацией.
Иногда в ипотеку, к сожалению, включается и четвертая сторона. Происходит это в критических ситуациях, когда заемщик не в состоянии до конца выполнить договор. Если возникает проблема возврата кредита, то сначала, естественно, происходит работа по поиску взаимоприемлемого решения. Возможно изменение графика погашения платежей, отсрочка в погашении основного долга. Но когда выясняется, что у заемщика настолько изменилась ситуация и возврат кредита невозможен в принципе, то опять-таки для обеих сторон предпочтительнее выработать решение в добровольном порядке. Наиболее вероятен вариант продажи жилья и приобретения на оставшиеся деньги менее комфортабельного жилья или его аренда. И все это можно сделать в досудебном порядке. Иногда все-таки возникает самая нежелательная ситуация, когда производится судебное обращение взыскания.
Для АК СБ РФ (ОАО) главным препятствием для работы на рынке ипотечных кредитов является отсутствие достаточно гибкой нормативной базы. Используемая в настоящее время инструкция Сбербанка России «Порядок предоставления Сбербанком России и его филиалами кредитов физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию и ремонт объектов недвижимости» №1040 не позволяет предложить условия, лучшие, чем у конкурентов.
Одним из препятствий дальнейшего развития ипотечного кредитования остаются условия предоставления кредита. Существующие на данный момент процентные ставки от 12% до 16% , а также первоначальный взнос от 10% до 30% - это слишком большие средства, особенно для семьи с низким достатком, для молодой семьи, для работников бюджетной сферы.
Для кредитора риск процентных ставок заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию из-за негативного воздействия изменения процентных ставок, несбалансированности активов и пассивов банка по срокам и стоимости привлекаемых и размещаемых ресурсов. Для заемщика данный риск имеет существенное значение в случае, когда изменение процентных ставок ведет к увеличению его затрат на возврат кредита при постоянном или неблагоприятном изменении собственного дохода.
Также на нестабильных рынках недвижимости при резком снижении цен на жилье возникает рыночный риск. Для заемщика это плохо, поскольку если он приобретает в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. Иначе переплата за квартиру будет слишком велика. Кредитор при снижении цен на жилье не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.
Помимо указанных выше рисков могут возникнуть: риск утраты трудоспособности заемщиком, что приведет к обращению взыскания на заложенное имущество и усугублению ситуации и имущественные риски, т.е. риски имеющие отношение к объекту залога. Но поскольку эти риски страхуются фактические затраты по возврату кредита банку понесет страховая компания.
С другой стороны, учитывая высокие ставки привлечения ресурсов, банки считают для себя ипотечное кредитование недостаточно доходным бизнесом (в сравнении, например, с быстро растущим рынком краткосрочных потребительских кредитов).
Но, как отмечает ряд экспертов, ипотека приживается с трудом, потому что в России до сих пор наблюдаются резкие колебания годовых инфляционных показателей. В договоре об ипотечном кредитовании фиксируется определенный процент на весь или почти весь срок заключения договора. Между тем, инфляция за это время может резко снизиться, а условия кредитования банки пересматривать не будут. Указанные факторы оказывают существенное влияние на эффективность банковского ипотечного кредитования.
Как уже отмечалось выше, к началу 2008г. в России около 370 банков оказали услуги в области банковского ипотечного кредитования. Однако за 2007г. ипотечные кредиты на сумму более $20 млн выдали лишь 12 банков. Это примерно половина всего объема ипотечных кредитов.
Первая пятерка, куда входят Сбербанк России, Внешторгбанк, Райффайзенбанк, банк Уралсиб, банк Дельтакредит выдала кредитов на сумму $2172,2 млн, что составило 80% общего объема ипотечных кредитов. Подобные показатели свидетельствуют об очень высоком уровне монополизации российского ипотечного рынка [33, с.198]. Безусловным лидером по охвату рынка является Сбербанк России.
До последнего времени Тульская область оставалась одним из немногих регионов страны, где ипотека практически не работала. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» заставил в срочном порядке приступить к рассмотрению сразу двух законопроектов, которые должны помочь тулякам получить новое жилье. Один из них – об ипотечном жилищном кредитовани принят в мае 2006г. На очереди – долгосрочная целевая программа развития ипотеки.
В связи с данной программой необходимо оказать государственную поддержку в первую очередь молодым семья, имеющим детей, многодетным семьям и семьям, которые проживают в ветхом фонде.
Помимо высоких требований Банка России к резервам, альтернативным подходом к управлению риском ликвидности при ипотечном кредитовании является создание специализированного ипотечного агентства, ведающего вопросами обеспечения ликвидности (в частности, Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство может финансировать покупку или кредитование, в том числе путем выпуска облигаций.
И, наконец, для успешного функционирования ипотечных программ, в нынешних условиях быстрого развития розничных кредитов, АК СБ РФ необходимо разработать стратегию выхода на рынок, систему анализа рисков и технологию выдачи кредита.
Разрабатываемые АК СБ РФ программы ипотечного кредитования, активно продвигаемые в регионах, в том числе и в Тульской области, должны быть универсальны и воспроизводимы в любом регионе, темпы и масштабы развития ипотеки на основе используемых банком программ должны определяться в первую очередь наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложения.
| В России ипотека доступна сегодня в первую очередь гражданам со средними доходами — иными словами, имеющим постоянную и неплохо оплачиваемую работу. Как правило, это молодые и перспективные люди, что важно, учитывая долгосрочность кредита. Судя по результатам опросов и анализа обращений в банк, особый интерес к ипотеке проявляют россияне в возрасте от 18 до 34 лет. |
Реальным импульсом активизации ипотечных программ может послужить снижение единого социального налога. Это приведет к легализации значительной доли доходов населения, что позволит банкам более уверенно кредитовать граждан.
Весьма интересным проектом Сбербанка России в городе Туле на пути реализации механизма ипотечного кредитования является его соглашение с московским ЗАО «МежРегионИнвестСтрой» – инвестором – застройщиком жилого комплекса «Платоновский лес». По этому соглашению для клиентов, которые хотят приобрести квартиры в новых домах, предусмотрены дополнительные льготные условия кредитования, так как строительство комплекса осуществляется при финансовой поддержке Среднерусского Банка Сбербанка России. Такая форма кредита именуется «Ипотечный плюс», а процентная ставка после регистрации покупки будет еще на 1% меньше. Причем до момента сдачи дома в эксплуатацию поручителем по кредиту является фирма, осуществляющая застройку.[25,с.6]
АК СБ РФ (ОАО) так же выдает кредиты «Молодая семья», которые имеют следующие преимущества:
- при выдаче кредита Созаемщикам – членам молодой семьи и их родителям – размер кредита существенно возрастает, так как определяется исходя из их суммарной платежеспособности;
- при анализе платежеспособности членов молодой семьи и их родителей наряду с доходом по основному месту работы в ряде случаев может учитываться их дополнительный доход, что также влияет на сумму кредита в сторону увеличения;
- для молодых семей с детьми максимальная сумма кредита увеличена до 90% стоимости объекта недвижимости, что позволяет приобрести жилье с минимальными собственными накоплениями;
- недвижимое имущество принимается в залог на полную покупную (сметную, инвестиционную) стоимость, т.е. без применения понижающего коэффициента;
- возможно установление на период строительства и/или при рождении ребенка отсрочки погашения основного долга на общий срок не более 5 лет с увеличением срока кредитования (максимально до 20 лет).
Понимая важность развития ипотеки в нашей стране, многие российские банки уже вплотную подошли к решению об участии в этих программах, или уже приступили к их реализации.
Очень интересен для РФ и АК СБ РФ в частности и зарубежный опыт. Американская модель уже работает на российском рынке. Программа "ДельтаКредит" создавалась и начала осуществляться задолго до принятия пакета необходимых законов и нормативных актов. Идет успешное сотрудничество с российскими банками в существующих на сегодняшний день условиях. На состоявшемся в марте текущего года в Банке России совещании российско-германской межправительственной группы обсуждалась возможность участия в российских проектах и европейских ипотечных структур. Коллегам из Германии, предложено в ближайшее время рассмотреть возможность внедрения в России пилотных проектов, использующих многолетний опыт ипотечного кредитования. Многие российские банки готовы стать соинвесторами или операторами таких программ.
Ипотека в России, безусловно, составляет не столь значительную долю ВВП по сравнению со странами Европы и США, но под влиянием глобального ипотечного кризиса и кризиса ликвидности ситуация на рынке изменилась. Развитие российской системы ипотечного кредитования зависит от постоянного притока ресурсов в банковский сектор, являющийся основным источником для рефинансирования выданных займов. Глобальный кризис ликвидности способствовал росту требований, предъявляемых к новым партиям закладных инструментов, уходу с рынка части игроков снизил, снижению объемов поступления средств и темпов ипотечного кредитования.
Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и определяет функционирование рынка жилья.
В настоящее время возрастает роль института ипотечного кредитования в системе обеспечения механизма приобретения жилья; при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает: возможность оздоровления экономики посредством вовлечения капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, вторичный рынок закладных ценных бумаг; возможность сдерживания инфляции за счет аккумуляции значительной части денежных средств; возможность сокращения оттока капиталов за рубеж, поскольку денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест; применительно к работе банков позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов посредством освоения технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости.
Формирование целостной структуры организации рынка жилья в России подразумевает модернизацию институциональной системы жилищного кредитования на основе новых форм взаимодействия финансовых институтов и государственной поддержки граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, но не имеющих объективной возможности накопить средства на приобретение жилья на рыночных условиях. Вследствие недостатка средств местных бюджетов не все граждане могут получить ипотечный кредит для покупки жилья в рамках федеральных, региональных или городских программ; для развития системы ипотечного кредитования строительные организации, объединяясь с коммерческими банками, риэлтерскими фирмами, страховыми компаниями должны расширять механизмы взаимодействия в целях разработки новых форм предоставления ипотечных кредитов для разных слоев населения на основе использования организационных, маркетинговых и инновационных финансовых инструментов.
Модернизация институционального механизма взаимодействия субъектов рынка ипотечного кредитования (банков, страховых компаний, заемщиков, строительных организаций, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, государства и др.), направленного на обеспечение доступности систем ипотечного кредитования для всех слоев населения основывается на формировании дифференцированного подхода к условиям предоставления кредита с учетом схем государственной поддержки, а также разработке новых инструментов оценки качества кредитов и выявления рисков ипотечного кредитования.
Государственное стимулирование развития ипотечного кредитования может стать одним из основных направлений достижения реального экономического роста вследствие того, что приобретение жилья за счет ипотечного кредита является инвестицией в капитальные активы. В период кредитования происходит вынужденное сокращение текущего потребления заемщиками, а кредит берется под будущие доходы, вследствие этого происходит определенное повышение спроса на жилье; это позволило доказать, что инвестирование в ипотечную систему за счет проведения дополнительной эмиссии денежными властями сверх запланированного объема не скажется на росте цен и темпах инфляции, следовательно, экономическая политика, направленная на развитие системы ипотечного кредитования, особенно эффективна в странах с ростоформирующей экономикой.
К настоящему моменту в России созданы условия и предпосылки, как на федеральном, так и на региональном уровнях для модернизации институционального механизма ипотечного кредитования. Российский рынок ипотеки по-прежнему привязан к ресурсам западной банковской системы как основному источнику рефинансирования выданных займов. Вследствие развития глобального финансового кризиса на рынке ипотечного кредитования этот канал оказался перекрыт высокими требованиями, предъявляемыми к новым партиям закладных, на российском рынке произошло сокращение количества банков и ипотечных программ. Ипотечное кредитование свернули банки, испытывающие проблемы с ликвидностью, темпы развития ипотеки существенно снизились, а условия предоставления займов усложнились.
Например, банк «ВТБ 24» повысил ставки по всем видам ипотечных кредитов на 0,5%, до 12,2-14,95% годовых, повышение ставок по ипотеке произошло в «Альфа-банке», «Абсолют Банке», «Росевробанке», «Первом чешско-российском банке», «Транскредитбанке» и др. В этой части исследования определяется, что причиной повышения ставок по ипотеке является не только неблагоприятная конъюнктура на мировых финансовых рынках. Важнейшим фактором, обусловивших рост ставок по ипотеке, стало решение крупнейшей рефинансирующей организации на российском рынке (АИЖК) об увеличении ставок с 15 сентября 2008 г.
Изменение политики АИЖК было связано с ростом количества просроченных кредитов, поэтому механизм развития ипотеки вернулся к тем параметрам, которые предъявлялись к займам в начале развития этого вида кредитования. Банки должны будут повысить качество оценки кредитоспособности потенциальных заемщиков и недвижимости.
Главная цель изменения институционального механизма развития ипотеки состоит в оздоровлении кредитных портфелей российских банков и предупреждение кризиса неплатежей за счет снижения рисков. Главной задачей регулирования развития ипотечной системы кредитования сегодня является предотвращение отрицательной динамики доступности кредитов для основной массы платежеспособных заемщиков. Несмотря на возможное сужение круга потенциальных заемщиков и кредиторов, ужесточение стандартов позитивно скажется на формировании системы управления рисками на основе более четкого выявления платежеспособных заемщиков.
Стремительное повышение ставок крупными российскими банками вызвано стремлением сохранить финансовую устойчивость в условиях кризиса ликвидности и роста стоимости денежных ресурсов. Вместе с тем, радикальной реструктуризации российского рынка пока не произошло: с рынка ушли банки, у которых не было ресурсов для развития долгосрочных кредитных проектов и инструментов управления рисками. Наиболее системно преодолевают ситуацию с кризисом ликвидности финансово-кредитные институты, имеющие развитую филиальную сеть и четкие механизмы привлечения ресурсов. В ближайшее время российские банки либо улучшат условия по своим программам, либо их сократят.
Сегодня ужесточились условия кредитования, система оценки и отбора новых заемщиков, при этом с осени 2007 г. по настоящее время банки подняли ставки по ипотечным программам на 0,5–2,5%. Кредиты с большим первоначальным взносом и на сравнительно небольшой срок (до пяти лет) подорожали незначительно, например, ВТБ 24 выдает такие кредиты под 9,7% годовых в долларах (увеличение на 0,7% ), но в сегменте более рисковых займов, выдаваемых на длительный срок и с минимальным первоначальным взносом, ставки в некоторых случаях они достигают 15% годовых в валюте.
Вместе с тем, сегодня банки определяют надежность заемщика не только и не столько по наличию справки 2 - НДФЛ, но и с помощью других инструментов, важнейшим из которых является кредитная история. Например, если заемщик имеет погашенный без просрочек автокредит на достаточно дорогой автомобиль, является востребованным специалистом, то у его увеличивается вероятность получения кредита без первоначального взноса.
для формирования институционального механизма развития ипотеки в России более приемлема модель построения вторичного ипотечного рынка Германии, функционирующая как одноуровневая система, где рефинансирование осуществляется непосредственно за счет выпуска ипотечным банком закладных листов. Эти ценные бумаги хорошо обеспечены и обладают высшей степенью надежности.
Одним из ограничений расширения клиентской базы российских банков является ограниченный спрос заемщиков на ипотечные кредиты по ставкам в 12-15%. При такой ставке большинство потенциальных клиентов по-прежнему будут продолжать снимать квартиру или брать в долг у друзей и родственников. Для улучшения ситуации процентные ставки должны регулироваться государством на основе финансовых и страховых инструментов, позволяющие снизить стоимость ипотечных кредитов. К издержкам оформления ипотеки относятся: нотариальная пошлина, различные налоги, возникающие при продаже квартиры и т.д. При этом заемщики проявляют на рынке модели неконтрактного поведения, стремясь избежать высоких налогов при продаже собственных квартир, увеличивая риски сопровождения сделки.
Несовершенство институционального механизма, наличие обременяющих условий оформления и сопровождения кредитной сделки приводит, с одной стороны, к увеличению рисков ипотечных контрактов, значительному удорожанию ипотеки для заемщика при участии в ипотечном договоре страховой компании (стоимость услуги составляет 1,5% от суммы сделки), с другой стороны, нотариальное удостоверение не обеспечивает дополнительных гарантий. Риск утраты заемщиком прав собственности на приобретаемое жилье страхуется в страховой компании. Сегодня необходимо внести соответствующие изменения в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и уменьшения платы за нотариальное удостоверение сделок по ипотеке.
На основе выявления и оценки проблем, возникающих при ипотечном кредитовании в РФ можно выделить факторы, ограничивающие развитие ипотечного кредитования:
низкая платежеспособность населения и высокая доля неформального сектора в экономике, не декларирующего доходы;
отсутствие длинных и недорогих ресурсов на рынке капиталов;
неэффективные судебные процедуры институционального механизма сопровождения ипотечных кредитов (обращения взыскания, продажи залогов);
высокая стоимость кредитов и низкая мотивация банков к развитию систем ипотечного кредитования в условиях ограниченных ресурсов;
недостаточно развитая инфраструктура рынка, отсутствие кредитных бюро, квалифицированных оценщиков и т. д.;
высокие госпошлины, сборы и налоги при выдаче ипотечных кредитов и выпуске ипотечных облигаций;
неэффективные инструменты государственного регулирования, отсутствие взаимодействия финансовых институтов (страховых компаний, банков и др.) в системе ипотечного кредитования.
Несмотря на существующие проблемы, банковское ипотечное кредитование развивается: по состоянию на начало 2008 г. уже около 370 банков (в начале 2007г. их было 218) реализует различные программы. Но, воспользоваться банковским кредитом могут далеко не все, и доля ипотеки в общем объеме приобретаемого жилья составляет, по разным оценкам, от 3 до 5%.
3.2 Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в АК СБ РФ (ОАО)
В целях повышения эффективности ипотечного кредитования СБ РФ необходимо стремиться к увеличению чистого денежного потока (NPV), который является одним из критериев эффективности. В целях увеличения NPV, и, как следствие, улучшения показателей эффективности (уровень доходов и др.) СБ РФ можно рекомендовать использовать различные методики и схемы, направленные на увеличение доходов по ипотечному кредитованию.
Все схемы, увеличивающие NPV, так или иначе, основаны на взимании дополнительных комиссий. Возможна, например, такая схема:
СБ РФ в целях увеличения доходности, помимо установленных комиссий, взимает дополнительно ежемесячно вместе с аннуитетом фиксированную сумму за ведение банковского счета. Если заемщик не может единовременно заплатить эту сумму, она делится на две части: первая платится сразу, вторая распределяется равными суммами на весь срок кредитования. Если кредит гасится досрочно, то и данная комиссия должна быть погашена досрочно.
Сбербанк использует аннуитетную схему ипотечного кредитования, поэтому расчет суммы ежемесячного платежа и суммы кредита осуществляется по формулам (3.1) – (3.2). При этом формула расчета аннуитета изменится следующим образом:
R = 
,
где R – аннуитет;
S – максимальная сумма кредита;
Р – процентная ставка по кредиту, годовых;
N – срок кредита (в месяцах);
W – процент от суммы кредита, взимаемый за ведение ссудного счета.
Очевидно, что аннуитет увеличивается, а, соответственно растет и NPV. Следовательно, и годовая процентная ставка будет постоянно меняться, поскольку сумма основного долга (кредита) снижается, а в структуре аннуитета есть постоянная величина, которая не изменяется с течением времени. Если D=15000 руб., N=120 мес.; Р=14%; K=0,3; W=3%, то график погашения выглядит так .
Источник: разработка автора
Данная схема предполагает увеличение базовой процентной ставки: с 11,5% в начале срока кредитного договора до 23,77% в его конце. При этом, ее увеличение не зависит от суммы кредита (это очевидно из формулы (3.1)).
Как было отмечено выше, для долгосрочного кредитования безусловно важна динамика процентных ставок (в среднем по рынку) и уровень инфляции.
Инфляционные потери могут существенно снижать доходы СБ РФ.
На основе анализа практики ипотечного кредитования ряда банков авторы работы приходят к выводу, что банки, в целях компенсации рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, фиксируют процентные ставки (учитывая динамику ставки рефинансирования на снижение), но, при этом в договоре отмечают, что по усмотрению самого банка ставки могут быть изменены.
Следующая методика, позволит определить, насколько эффективнее для Сбербанка работать с фиксированными процентными ставками в сравнении с плавающими (учитывая динамику плавающих ставок на снижение).
(3.2)
Инфляция ежегодно «съедает» часть стоимости платежей следующим образом:
(3.3)
Тогда разница между суммой ежегодных платежей (3.2) и суммой ежегодных платежей, скорректированных с учетом инфляции (3.3), составит инфляционные потери банка – кредитора:
(3.4)
В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:
(3.5)
Если Р – фиксированная ставка, тогда при сумме кредита S=1000 тыс.руб. и процентной ставке годовых Р=21%, банк может получить следующий результат .
Очевидно, при заданных параметрах, инфляционные потери составят существенную величину в сравнении с полученными процентами.
В случае фиксирования процентной ставки и снижении уровня инфляции банк получает определенную выгоду в сравнении с применением плавающей процентной ставки, имеющей динамику к снижению.
Тогда формализация разницы (3.4) – (3.5) представляется в виде (3.6) – (3.7).
В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:
Показан доход банка с учетом процентного выигрыша вследствие фиксирования процентных ставок (в условиях заданных параметров). Таким образом, на кредит в 1000 тыс. руб. за три года начисляются проценты в сумме 420 тыс.руб., при этом инфляционные потери составляют 247,6 тыс.руб.
Частично банк может компенсировать потери за счет установления фиксированной ставки – ее эффект равен 36,67 тыс.руб. (за первый год эффект равен нулю, поскольку допускается, что ставка может снижаться только в последующие годы).
С одной стороны, сумма не столь существенна, но если учесть, что таких кредитов выдано на общую сумму 200 000 тыс.руб., то в целом по портфелю банка получается значительная сумма
Следует отметить, что в третьем году кредитования сумма выигрыша меньше, чем во втором. Это связано с тем, что в представленной схеме проценты начисляются на остаток ссудной задолженности, которая во второй год больше чем в третий, следовательно, и сумма выигрыша во второй год больше в сравнении с третьим.
Таким образом, вышеизложенные методические подходы к оценке эффективности механизма банковского ипотечного кредитования можно предложить для СБ РФ, поскольку они напрямую влияют на результат использования ресурсной базы банка, определяемый соотношением доходов по ипотечному кредитованию и расходов, связанных с его реализацией. Данные схемы на базе метода моделирования за счет изменения параметров позволят СБ РФ прогнозировать доходы и расходы, а также результаты использования ресурсов в целях повышения эффективности ипотечного кредитования.
По итогам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
Ипотека как форма обеспечения наиболее часто применяется в банковском кредитовании. Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Существует несколько подходов, определяющих ипотечное кредитование и рынок, на котором формируются спрос и предложение на ипотечные кредиты. Определение термина "ипотечное кредитование" в узком смысле подразумевает под ипотечным кредитованием разновидность потребительского кредитования, являющегося сегментом ссудного рынка. В широком смысле ипотечное кредитование рассматривается как целостный механизм, который не только позволяет совместить интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров, застройщиков, страховые компании и другие субъекты рынка.
В настоящей работе рассмотрено несколько вопросов, касающихся ипотечного кредитования. В частности рассмотрена его сущность и особенности в США, западной Европе, и России. Российское законодательство за последнее время сделало несомненно огромный шаг в плане создания условий для развития ипотеки, однако, ряд нерешенных проблем все еще ставит дальнейшее ее развитие под вопрос.
Главным препятствием для развития ипотеки становится общая экономическая и социальная нестабильность. Бороться с этим может только государственная власть. Никакие собственные «ходы» банка в плане продвижения ипотечного кредитования здесь бессильны.
В работе уделено внимание рассмотрению опыта введения в широкое использование ипотеки в регионах России, в том числе при поддержке властей. Данный опыт позволяет сделать определенные выводы о недостатках законодательного регулирования.
Проведенное исследование позволяет сделать некоторые выводы.
· Банковское ипотечное кредитование в России все еще находится в зачаточном состоянии, т.е. отсутствует практика массового предоставления ипотечных кредитов. Данная ситуация вызвана несколькими факторами.
· Неготовность российской судебной системы, несовершенство законодательства не может обеспечить гарантии перехода всех прав на недвижимость банку в случае отказа должника платить по ипотечному кредиту.
· Нестабильность экономической ситуации. При этом со времени последнего кризиса прошел срок, сопоставимый с необходимым сроком ипотечного кредита.
· Выдача ипотечного кредита на срок менее 3-х лет мало востребована, а на более длительный срок не устраивает ни банк ни клиента по вышеозначенной причине.
· Низкие доходы потенциальных потребителей ипотечных кредитов не позволяют оплачивать предлагаемые процентные ставки, которые в масштабах развитых стран непомерно высоки.
· Снижению ставок по ипотечным кредитам препятствуют, в том числе, высокие риски жизни и здоровью жителей России, что, в случае снятия субъективных препятствий ипотеки, может выйти на первый план.
Основными задачами развития, призванными обеспечить рост прибыли, AК СБ РФ (ОАО) на ближайшие 5 лет должны стать:
· создание устойчивой долгосрочной ресурсной базы;
· устойчивый рост рыночной стоимости банка: укрепление позиций на местном рынке банковских услуг и продуктов (расчетных, кассовых, депозитных, кредитных и т.д.);
· формирование универсального конкурентного спектра услуг, в том числе выход на местный рынок с конкретными новыми услугами;
· стремление к имиджу лидера, имеющего устойчивый образ лучшего поставщика банковских продуктов и самого надежного партнера в регионе;
· укрепление доверия населения к банку, повышение сервиса обслуживания клиентов, комплексное решение проблем клиента с использованием индивидуального подхода;
Для реализации данных планов должна быть проведена реструктуризация кредитного портфеля в пользу увеличения надежности, снижения риска не возврата средств.
Крайне важно добиться увеличения доли кредитов, выданных под залог ликвидной недвижимости.
Для решения поставленных задач необходимы определенные меры со стороны Сбербанка России и на государственном уровне. По всей видимости, такие меры будут предприниматься ввиду объективной необходимости поддержки банковского сектора и экономики в целом.
Даже при анализе ипотечного кредитования в самом крупном банке РФ видны те проблемы, с которыми сталкиваются современные российские банки в сфере ипотечного кредитования - несовершенное банковское и налоговое законодательство, нестабильная экономико-социальная ситуация, низкий уровень доходов населения.
АК СБ РФ в целом будет оставаться ближайшее время в жестких условиях данных реалий. Сохраняющиеся тенденции в банковском бизнесе – снижение рентабельности традиционных операций, увеличение масштабов деятельности (укрупнение) кредитных организаций, увеличение конкуренции, как со стороны банков, так и со стороны небанковских кредитных и прочих финансовых организаций. Главные факторы, оказывающие влияние на состояние отрасли – снижение уровня инфляции, макроэкономическая стабилизация, укрепление курса национальной валюты.
Дальнейшее развитие ипотека получит только при снижении процентных ставок, так как настоящие 12-16% годовых – слишком дорогое удовольствие (к моменту выплаты кредита заемщик оплачивает почти двойную стоимость квартиры). Снижение ставок возможно только при удешевлении и удлинении привлеченных ресурсов. Вторым важным фактором является заинтересованность риэлторов в развитии ипотеки, которые пока ее боятся. Изменение ситуации произойдет эволюционным путем, когда каждый второй клиент будет использовать ипотеку.
Кредитование застройщика, привлечение населения к участию в ипотечных схемах, активизация рыночных процессов в сфере жилищно– коммунального хозяйства, целевая государственная поддержка социально незащищенных слоев населения, а также повышение эффективности систем градорегулирования и землепользования в российских регионах – все это звенья одной цепи, элементы одной системы. Комплексное решение этих задач может привести к снижению остроты жилищной проблемы. На основе выявления и оценки проблем, возникающих при ипотечном кредитовании в РФ можно выделить факторы, ограничивающие развитие ипотечного кредитования:
низкая платежеспособность населения и высокая доля неформального сектора в экономике, не декларирующего доходы;
отсутствие длинных и недорогих ресурсов на рынке капиталов;
неэффективные судебные процедуры институционального механизма сопровождения ипотечных кредитов (обращения взыскания, продажи залогов);
высокая стоимость кредитов и низкая мотивация банков к развитию систем ипотечного кредитования в условиях ограниченных ресурсов;
недостаточно развитая инфраструктура рынка, отсутствие кредитных бюро, квалифицированных оценщиков и т. д.;
высокие госпошлины, сборы и налоги при выдаче ипотечных кредитов и выпуске ипотечных облигаций;
неэффективные инструменты государственного регулирования, отсутствие взаимодействия финансовых институтов (страховых компаний, банков и др.) в системе ипотечного кредитования.
Таким образом, по итогам исследования будущее у российской ипотеки есть. Для решения этой задачи необходимо активное участие банковского сектора, причем ипотека является и инструментом для получения кредитной организацией прибыли, и реальным способом решения одной из серьезнейших социальных проблем.
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 14.07.08 с изм. от 24.07.2008).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (в ред. от 14.07.2008).
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в редакции от 13.05.2008)
4. Федеральный закон № 395-1 от 2.12.1990 «О банках и банковской деятельности» (в редакции от 08.04.2008).
5. Федеральный закон №86-ФЗ от 10.07.2002 «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)» (в редакции от 26.04.2007).
6. Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 13.05.2008).
7. Федеральный закон № 152-ФЗ от 11.11.2003 «Об ипотечных ценных бумагах» (в ред. от 27.07.2006).
8. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2004.
9. Банковское дело: Учебник/ под ред.д-ра экон. наук , проф. Г.Г. Коробовой. –М.: Экономистъ,2004.
10. Банковское дело/Под редакцией О.И. Лаврушина. - М.: Банковский и биржевой НКЦ, 2006.
11. Банковское дело: Учебник. - 4-е изд., перераб. и доп./ Под ред. проф. В.И. Колесникова, проф. Л.П. Кроливецкой. - М.: Финансы и статистика, 2002.
12. Битеряков А.В. Национальная специфика и организация ипотеки в современной России : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.10 М., 2006.
13. Жигунов И.В. Развитие системы ипотечного кредитования в России : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.10 СПб., 2003.
14. Иванов В.В. Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2007.
15. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2005.
16. Инвестиционный анализ:Учебно-практ. пособие.- М.: Дело, 2004.
17. Калинкина К.Е. Ипотечные ценные бумаги в системе жилищного ипотечного кредитования : Дис. ... канд. экон. наук : 08.00.10 М., 2004.
18. Каримов Б.Н. Ипотечное кредитование в России и проблемы повышения его эффективности: дис.канд.экон. наук. Специальность 08.00.10 – финансы, денежное обращение и кредит./Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации.- Москва,2004.
19. Касьяненко Т.Г. , Бузова И.А. Ипотечно-инвестиционный анализ при ипотечном кредитовании: Учебное пособие. –СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2003.
20. Коммерческая оценка инвестиций /под ред. Есипова В.Е. – СПб.: Питер, 2007.
21. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2002.
22. Ольшанный А.И. Банковское кредитование: российский и зарубежный опыт. –М., Перспектива, 2002.
23. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование : Дис. … канд. экон. наук : 08.00.10 М., 2007.
24. Пещанская И.В. Краткосрочный кредит: теория и практика. –М.: Издательство «Экзамен», 2003.
25. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие.- СПб.:Питер,2006.
26. Ужегов А. Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2004.
27. Управление деятельностью коммерческого банка(банковский менеджмент)/под ред. О.И. Лаврушина.- М.: Юристъ, 2006.
28. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. –М.: Дело Лтд, 2003.
29. Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2007.
30. Ширинская Е.Б. Операции коммерческих банков: российский и зарубежный опыт. 2-е изд. перераб. и доп..-М.: Финансы и статистика,2002.
31. Экономика и финансы недвижимости / под ред. Ю.В.Пашкуса.-СПб.: Изд-во С.-Петерб. Ун-та, 2004.
32. Экономический анализ:Учебник для вузов/под ред. Л.Т. Гиляровской. –М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.
33. Астапов К.Л. Ипотечное кредитование в России и за рубежом (законодательство и практика) // Деньги и кредит.- 2008.- №4- с.43-45.
34. Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования // Деньги и кредит.- 2007.-№9- с. 18-22.
35. Гаврилова Э.Н. (Сасунова Э.Н.) Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования и основные направления ее совершенствования//Финансовые инструменты регулирования экономики регионов на современном этапе. II международная научно-практическая конференция. – Махачкала: Изд-во ДГУ, 2006.
36. Гарипова З.Л. Развитие институтов регулирования на рынке жилищного кредитования // Деньги и кредит. – 2008.- №6 – с. 51-54.
37. Гарипова З.Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело.- 2004.-№1 – с.20-22.
38. Евтух А.Т. Жилищная ипотечная система: мировой опыт// Деньги и кредит .- 2006. - №10 – с.47-49.
39. Железнова О.Н. Ипотека – инструкция по применению // Финанс.- 2008. -№4- с.14-15
40. Кессельман Г.М. Ипотечное жилищное кредитование: состояние и перспективы // Финансы и кредит.- 2003.- №9 – с. 27-29.
41. Кузьменко И. В. Ипотечный вопрос // Секрет фирмы.-2004.-№29-с.70-73.
42. Логинов М.П. Система ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и пути решения // Деньги и кредит.- 2006.-№4 – с. 22-28.
43. Максимов С.Н., Ильина Ю.Б. Проблемы инвестирования в жилищное строительство. Российско-британский проект по проблеме «управление недвижимостью»// Сборник трудов. Кн.5.- М.: Москва-Оксфорд,2003.
44. Павлова И.В. Основные элементы системы ипотечного жилищного кредитования // Деньги и кредит. -2003. - №3 – с.57-59.
45. Редькина О. Ипотечные банки: какой выбрать? // Квадратный метр. – 2007. - №59. – с.7-10.
46. Рубченко М.Ю. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг // Эксперт.- 2007.-№37- с. 39-40.
47. Сапожников Н.П. Развитие ипотечного кредитования в России // Банковское дело.- 2006.- №11- с.44-45.
48. Софронова В.В., Дмитриева Н.Ю. Управление кредитными рисками // Финансы и кредит. – 2004. - №1.- с. 23-28.
49. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях // Финансист.-2004.-№2- с.28-30.
Похожие рефераты:
Совершенствование кредитования населения
Особенности кредитования в Сбербанке
Кредитные ресурсы Ростовской области
Шпаргалки к госэкзаменам по Банковсому Делу
Проблема возвратности кредитов
Гражданско-правовое регулирование залога
Гражданско-правовое регулирование залога
Земельно-имущественные отношения
Залог в Российском гражданском праве
Программно-целевой подход в реализации жилищной политики в Республике Татарстан
Залог как форма обеспечения возвратности кредита
Система кредитования в коммерческих банках
Проблемы и перспективы развития потребительского кредитования в Казахстане