Дипломная работа: Оценка стоимости предприятия

Введение

Развитие рыночной экономики в России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность по своему усмотрению распорядиться принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать себе новое жилище или помещение для офиса, вложить свои средства в бизнес.

У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.

Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации.

Толчок к расширению участия оценщиков в хозяйственной деятельности был связан с переоценкой основных фондов 1995-1997 гг.

Продолжающийся в нашей стране процесс инфляции активно обуславливает необходимость проведения периодической переоценки основных фондов организациями всех форм собственности, что помогает приводить их балансовую стоимость в соответствие с действующими ценами и условиями воспроизводства.

Прошедшие в России четыре переоценки основных фондов, осуществляемые при помощи переводных коэффициентов, значительно подняли их стоимость, что отрицательно сказалось на финансовом состоянии предприятий, а это в основном, обусловлено слабым участием независимых оценщиков в переоценке основных фондов. Именно такие оценщики способны достоверно оценить имущество предприятий по реальной или рыночной стоимости.

На сегодняшний день в России деятельность оценщиков на федеральном уровне регламентируется соответствующим Федеральным законом от 29.07.98г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

В законе дано определение оценочной деятельности. Под ней понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.08.99 г. № 932 уполномоченным органом по контролю осуществления оценочной деятельности в РФ назначено Министерство имущественных отношений Российской федерации.

Еще одним из главных законодательных актов, которые необходимо соблюдать являются "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности", утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. № 519. Согласно этому постановлению разработка и утверждение методических рекомендаций по оценочной деятельности было возложено на Минимущество России.

Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге – оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала.

Капитал предприятия – товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной степени определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития. Потребность в определении рыночной стоимости предприятия не исчерпывается операциями купли-продажи. Возрастает потребность в оценке бизнеса предприятий при многочисленных и сложных вариантах реализации стоимости имущественных прав – акционировании, привлечении новых пайщиков и выпуске дополнительных акций, страховании имущества, получении кредита под залог имущества, исчислении налогов, использовании прав наследования и т.д.

По мере того как в нашей стране появляются независимые собственники предприятий и фирм, все острее становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала.

Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, теряет право присвоения будущих доходов, причем зачастую теряют эти права и действительные собственники предприятий – их работники. Следовательно, не учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже неправомерно.

Поэтому оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий. Оценка бизнеса для целей купли-продажи необходима при принятии собственником предприятия решения о продаже предприятия целиком или его доли.

Бизнес – это предпринимательская деятельность, направленная на производство и реализацию товаров, услуг, ценных бумаг, денег или других видов разрешенной законом деятельности с целью получения прибыли. Для достижения такой цели должно быть создано предприятие. В процессе оценки бизнеса выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а следовательно и более высокую рыночную цену.

Бизнес – это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Главная ее цель – получение прибыли. Любой бизнес имеет свою экономико-организационную форму в виде предприятия.

Владелец бизнеса имеет право передать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром, со всеми присущими ему свойствами.

Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего, он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для него свою полезность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит новые способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес становится товаром. Все это справедливо и для предприятия и для фирмы.

Бизнес, предприятие и фирма обладают всеми признаками товара и могут быть объектом купли-продажи. Но это товары особого рода. И особенности эти предполагают принципы, модели, подходы и методы оценки.

Во-первых, это товар инвестиционный, т.е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем.

Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы.

В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде.

В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.

Предприятие или фирма представляют собой организационно-экономическую форму существования бизнеса. Поэтому названные особенности бизнеса как товара присущи и им. Но вместе с этим у предприятия есть и свои ограничительные черты.

Предприятие является объектом гражданских прав и рассматривается как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ГК РФ, ст. 132)

Предприятие как имущественный комплекс включает все виды имущества, предназначенного для его деятельности: земельные участки, здания и сооружения, машины и оборудование, сырье и продукцию, нематериальные активы, имущественные обязательства.

При покупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима. Без профессиональной оценки невозможно, в частности, цивилизованное становление рынка недвижимости.

В связи с вышеотмеченным актуальность вызванной темы не вызывает сомнения.

1. Теоретические вопросы оценки стоимости предприятия (бизнеса).

1.1. Основные понятия и цели оценки бизнеса

В практике сделок с предприятиями различают куплю-продажу предприятия и куплю-продажу бизнеса. Существуют также сделки с готовыми фирмами — под этим подразумевается купля-продажа юридических лиц — зарегистрированных фирм.

Термины «предприятие» и «бизнес» фактически совпадают, когда речь идет о купле-продаже, хотя в действующем законодательстве такое явление, как бизнес, отсутствует, а предприятие трактуется крайне односторонне. Гражданский кодекс использует понятие предприятие в двух разных смыслах: как субъект права (государственные и муниципальные предприятия) и как его объект.

Статья 132 ГК посвящена исключительно правовой природе предприятия как объекта права. В этом качестве оно представляет собой используемый для осуществления предпринимательской деятельности имущественный комплекс, который включает все виды имущества, предназначенные для деятельности предприятия. Предприятие может принадлежать на праве собственности (праве хозяйственного ведения или оперативного управления) различным субъектам права, которые занимаются предпринимательской деятельностью.

Предприятие как таковое может стать объектом различных сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных право. В подобных случаях предполагается, что речь идет о соответствующем имущественном комплексе, в принципе, в полном, указанном выше объеме, представляющем собой «предприятие на ходу». Однако ГК допускает отчуждение и части предприятия с тем, что все остальное имущество, входившее в соответствующий имущественный комплекс, продолжает находиться на праве собственности, хозяйственного ведения у того, кто отчуждает предприятие. Возможно также исключение из передаваемого комплекса определенных прав (например, сохранение за собственником исключительного права на ранее используемый предприятием товарный знак). Частичная (неполная) передача облегчается тем, что при продаже и сдаче в аренду предприятия в договоре должен быть непременно указан его состав. С учетом этого условия договора производится регистрация, помимо самой сделки, также и происшедшего на ее основе возникновения и изменения прав — в первом случае и возникших обременении права (при сдаче предприятия в аренду или в залог) — во втором. В законе регистрации прав на предприятия посвящена специальная статья.

Термин «бизнес», несмотря на свое широкое распространение, не является законодательно определенным. Хотя в законодательстве РФ этот термин употребляется, однако он используется лишь как вспомогательный, не имеющий самостоятельного значения, а скорее указывающий на определенную сферу экономики, отрасль, подотрасль или вид деятельности. Основное значение этого термина — предпринимательская деятельность, которая согласно определению, данному в ст. 2 Гражданского кодекса РФ, представляет собой деятельность, которая является самостоятельной, осуществляемой на свой риск и направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

В данной работе под «бизнесом» понимается предпринимательская деятельность, использующая набор инструментов (ресурсы), располагающая активами и обеспечивающая стабильный денежный оборот.

Процесс оценки предполагает наличие оцениваемого объекта и оценивающего субъекта.

Субъектом оценки выступают профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками.

В условиях отсутствия частной собственности на недвижимость такой профессии, как оценщик, не требовалось, так как государство в лице своих органов (Госкомстат, Бюро технической инвентаризации и др.) само определяло стоимость своих активов.

С возрождением частной собственности появилась необходимость том, чтобы в сделках с недвижимостью участвовал профессионал, который мог бы ориентировать продавца и покупателя в стоимости участвующего в сделке объекта. Мировая практика показала, что если в сделках с недвижимостью не участвует независимый профессиональный оценщик, то одна из сторон сделки бывает обделена или просто обманута (как это произошло на первом этапе приватизации государственного имущества).

С развитием рыночных отношений в нашей стране все больше и больше появляется потребность в профессиональных и независимых оценщиках.

В настоящее время мы находимся на стадии становления системы подготовки, организации деятельности, выработки стандартов и этических норм поведения оценщиков. Этот процесс идет достаточно быстро, так как он базируется, во-первых, на имеющемся мировом опыте, во-вторых, на высоком базовом уровне подготовки людей, занимающихся этой профессиональной деятельностью.

В разных странах становление профессии оценщика происходило по разному. В каждой из стран выработаны свои критерии и требования, предъявляемые к оценщикам. Но есть общие требования, которые предъявляются к оценщику во всех странах, без соответствия которым он не сможет действовать на рынке оценки недвижимости.

К таким общим требованиям относятся:

• соответствующие знания,

• постоянная работа по совершенствованию своих знаний и формированию баз рыночных данных,

• опыт работы,

• независимость и объективность,

• высокие личностные качества оценщика,

• пунктуальность в соблюдении сроков выполнения контракта (договора).

Оценщик должен обладать высоким уровнем общего образования и обширными познаниями в различных областях знаний (строительство, экономика, право, юриспруденция, банковское и бухгалтерское дело и т. д.).

Объектом оценки является любой объект собственности в совокупности с правами, которыми наделен его владелец. Это может быть бизнес, компания, предприятие, фирма, банк, отдельные виды активов, как материальных, так и нематериальных.

Предприятие, как имущественный комплекс может включать в себя все виды имущества, предназначенные для его деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, ГК РФ рассматривает предприятие прежде всего как объект, состоящий из имущества, т. е. материальных активов, а также нематериальных активов, права на которые могут быть подтверждены. Кроме того, ГК устанавливает для сделок с предприятиями такой же порядок регистрации, что и для недвижимости. Статья 131 ГК РФ содержит правила государственной регистрации недвижимости, которые распространяются на любую недвижимость независимо от того, идет ли речь о недвижимом имуществе по природе или о таком, которое отнесено к недвижимости самим ГК или иными законами. Однако с точки зрения исследования купли-продажи бизнеса такое рассмотрение не является адекватным по следующим причинам. Во-первых, ГК РФ при трактовке предприятия исходит из примата недвижимого имущества. В ст. 130 ГК РФ, а именно п. 1, разграничены три вида недвижимости. Первый — земля и все, что прочно связано с нею, т. е. объекты, пространственное перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ч. 1 п. 1); второй — подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (первое предложение ч. 2 п.

1); третий — любое иное имущество, отнесенное к недвижимости законом (второе предложение ч. 2 п. 1). Таким образом, в одних случаях государственная регистрация представляет собой последствие отнесения имущества к недвижимости, а в других (воздушные и морские суда, суда внутреннего водного транстранспорта, космические объекты) — наоборот, государственная регистрация — конститутивный признак, благодаря которому на соответствующие виды движимого имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим.

Во-вторых, подход к предприятию как к имущественному комплексу не учитывает тот практически важный момент, что никто не будет покупать без значительного дисконта бизнес с неукомплектованным штатом или при отсутствии ключевых топ-менеджеров. Таким образом, при купле-продаже предприятия принципиальное значение имеет наличие кадров и менеджмента, что служит своего рода показателем того, что бизнес управляется и все бизнес- процессы хорошо организованы. Данный вопрос является одним из наиболее сложных, так как купля-продажа бизнеса происходит в институциональной среде, которая не предполагает закрепления работника за рабочим местом на определенный срок без его согласия.

В-третьих, предприятие как имущественный комплекс не включает в себя такой важный элемент любого бизнеса, как лицензии и другие разрешительные документы, дающие право на занятие определенными видами деятельности.

Особенно это актуально для малого и среднего бизнеса, оказывающего услуги населению и предприятиям. Однако лицензии выдаются на юридическое лицо, а не на предприятие — имущественный комплекс. А между тем купля-продажа бизнеса предполагает, что новому собственнику перейдет все в готовом виде и ему не придется заново заниматься организацией бизнесс-процессов.

В-четвертых, покупка бизнеса, как мелкого и среднего, так и крупного, зачастую представляет собой приобретение «входного билета», пропуска на рынок. Покупая предприятие, предприниматель рассчитывает, что предприятие сохранит свои позиции на рынке и к нему вместе с имуществом перейдут также и все клиенты. Это та область отношений, которая описывается понятием дело- вой репутации (good will) и в современной российской практике практически не отражается в официальной стоимости активов. Зачастую при покупке малого и среднего предприятия покупателя больше волнует сохранение клиентов, чем сохранение имущественного комплекса.

Таким образом, в настоящее время понятие «предприятие», описанное в ГК РФ, неадекватно отражает сущность сделок купли-продажи предприятий. В действительности, покупая предприятие, инвестор интересуется прежде всего бизнесом в описанном выше смысле, а имущественный комплекс является только частью бизнеса.

Приобретение действующего бизнеса может быть описано как cовокупность действий по передаче субъекта предпринимательской деятельности вместе с правами на ведение деятельности (в основном юридического лица), видов деятельности, активов и обязательств. Передача всех элементов бизнеса преемнику позволяет ему продолжать заниматься данной предпринимательской деятельностью.

Однако важно иметь в виду, что процессу передачи бизнеса должна предшествовать его оценка.

Оценку бизнеса проводят в целях:

• повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

• определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса;

• определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям. Часто бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора, устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора или смерти одного из партнеров;

• реструктуризации предприятия. Проведение рыночной оценки предполагается в случае ликвидации предприятия, слияния, поглощения либо выделения самостоятельных предприятий из состава холдинга;

• разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа; определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании;

• страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь; налогообложения;

• принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому необходима периодическая переоценка имущества предприятия независимыми оценщиками;

• осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Если же объектом сделки купли-продажи, кредитования, страхования, аренды или лизинга, внесения пая является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т. п., то отдельно оценивается необходимый объект, например недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки стоимости имущественного комплекса во многом зависят от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т. д.

При этом один и тот же объект, оцененный в один и тот же момент, будет обладать разной стоимостью в зависимости от целей его оценки, поскольку стоимость будет определяться разными методами и со стороны различных субъектов.

Примерная классификация целей оценки бизнеса представлена в таблице 1.1.

Таблица 1.1 — Примерная классификация целей оценки бизнеса со стороны различных субъектов

Оценка стоимости оборудования необходима в следующих случаях:

• продажи некоторых единиц оборудования, приборов и оснастки по ряду причин: чтобы избавиться от ненужного, физически или морально устаревшего оборудования; расплатиться с кредиторами при неплатежеспособности; заменить оборудование более прогрессивным по экономическим и экологическим критериям;

• оформления залога под какую-то часть движимого имущества для

обеспечения сделок и кредита;

• страхования движимого имущества;

• передачи машин и оборудования в аренду;

• организации лизинга машин и оборудования;

• определения налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество;

• оформления машин и оборудования в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия;

• оценки машин и оборудования при реализации инвестиционного проекта.

Оценка стоимости фирменного знака или других средств индивидуализации предприятия и его продукции (услуг) производится:

• при их перекупке, приобретении другой фирмой;

• при предоставлении франшизы новым компаньонам, когда расширяется рынок сбыта и увеличивается объем продаж;

• при установлении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий;

• при использовании их в качестве вклада в уставный капитал; при определении стоимости нематериальных активов, гудвилла для общей оценки стоимости предприятия.

1.2. Основные виды стоимости и принципы оценки стоимости предприятия

Основные виды стоимости

Оценочная деятельность состоит в получении представления о стоимости объекта оценки или о величине доли собственника на конкретный момент времени.

Бизнес в зависимости от целей оценки и обстоятельств может оцениваться по-разному. Поэтому для проведения оценки требуется точное определение стоимости.

В соответствии со Стандартами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации № 519 от 6 июля 2001 г., в настоящее время утверждены следующие виды стоимости.

1. Рыночная стоимость. «Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Этот вид стоимости применяется при решении всех вопросов, связанных с федеральными и местными налогами. Именно рыночную стоимость определяют при оценке для целей купли-продажи предприятия или части его активов.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

2. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

• стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

• стоимость замещения объекта оценки — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Этот вид стоимости широко используется в сфере страхования;

• стоимость воспроизводства объекта оценки — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Не учитывается при этом только физический износ;

• стоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и целей его использования;

• инвестиционная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям. Типичный инвестор, вкладывая в бизнес, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость является исходным пунктом переговоров по сделкам купли-продажи, при поглощениях, слияниях и т,д;

• стоимость объекта оценки для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

• ликвидационная стоимость оценки — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Различают упорядоченную и принудительную ликвидацию. Упорядоченная ликвидация проводится в течение времени, достаточного для получения максимальной цены. Принудительная ликвидация означает возможно более срочную распродажу активов. Естественно, что она дает меньшую стоимость. При любой ликвидации учитываются затраты на ликвидацию (комиссионные агентам по распродаже, затраты на содержание администрации ликвидируемого предприятия и др.). Западная практика показывает, что ликвидационная стоимость фирмы как единого целого меньше суммы выручки от продажи ее активов;

• утилизационная стоимость объекта оценки — стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

• специальная стоимость объекта оценки — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.

2. Принципы оценки стоимости предприятия:

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. При оценке бизнеса можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки:

основанные на представлениях собственника;

связанные с эксплуатацией собственности:

обусловленные действием рыночной среды.

Первая группа принципов включает в себя:

Принцип полезности, который заключается в том, что чем больше предприятие способно удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость. Чем больше полезность, тем выше его стоимость.

С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость предприятия не должна быть выше минимальной цены на аналогичное предприятие с такой же полезностью, кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.

Принцип замещения - он определяется следующим образом: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания или предвидения, – который заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

Вторая группа принципов включает в себя:

Принцип вклада – суть которого заключается в следующем: включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива.

Принцип остаточной продуктивности – заключается в том, что остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.

Принцип предельной производительности – заключается в том, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) – согласно которому максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.

Третья группа принципов обусловлена действием рыночной среды и включает в себя:

Принцип соответствия – по которому предприятие, не соответствующее требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., скорее всего будет оценено ниже среднего.

Принцип регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия скорее всего окажется выше его стоимости.

Принцип конкуренции – если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Принцип зависимости от внешней среды – изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводится на определенную дату.

Принцип экономического разделения – имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если ее целью является определение стоимости действующего предприятия без учета возможных изменений, то данный принцип не применяется.

1.3.Три основных подхода к оценке предприятия

Подходы к оценке – краткая характеристика

Выбор метода оценки во многом зависит от того, в каком финансовом состоянии находится предприятие в данный момент и каковы его перспективы. В зависимости от состояния и перспектив развития бизнеса расчет стоимости компании может основываться на применении следующих подходов:

Затратный подход

Доходный подход

Сравнительный подход

Затратный подход в оценке рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Стоимость предприятия признается равной стоимости активов предприятия, оставшихся после погашения всех обязательств.

Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку под стоимостью предприятия в нем понимается не стоимость набора активов (здания, сооружения, машины, оборудование, нематериальные ценности и т.д.), а оценка потока будущих доходов. Доходный подход предполагает, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Причем существует две модели построения потока будущих доходов: денежный поток для собственного капитала, и для всего инвестированного капитала (учитывает и собственный и заемный капитал).

Сравнительный подход предполагает, что стоимость предприятия определяется тем, за сколько оно может быть продано при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичного предприятия, зафиксированная рынком.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) все три подхода к оценке, но он вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой оценки стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности.

Классификация методов оценки приведена на рис. 1

1.3.1. Затратный подход.

Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств, результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Данный подход представлен двумя основными методами:

методом стоимости чистых активов;

методом ликвидационной стоимости.

Расчет методом ликвидационной стоимости применяется при вынужденной продаже предприятия, поэтому для настоящей работы произведен расчет только методом стоимости чистых активов, который включает в себя несколько этапов:

Оценивается имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости;

Выявляются и оцениваются нематериальные активы;

Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных;

Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость;

Оценивается дебиторская задолженность;

Оцениваются расходы будущих периодов;

Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Метод стоимости чистых активов применяют в том случае, если компания обладает значительными материальными активами и ожидается, что будет по-прежнему действующим предприятием.

Источником исходных данных для оценки служит бухгалтерская отчетность предприятия, в том числе: бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках, отчет о движении денежных средств, приложения и расшифровки. Причем, предварительно следует провести инфляционную корректировку данных.

Различают метод скорректированных чистых активов и нескорректированных чистых активов. В первом случае проводится полная корректировка статей баланса, а значит, определяется обоснованная рыночная стоимость каждого актива баланса в отдельности. Результаты расчетов по данному методу более достоверны, чем по второму, когда из-за отсутствия достаточной информации корректировка статей баланса не проводится.

Порядок расчета стоимости чистых активов по бухгалтерской отчетности определен в Порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ, утвержденном приказом Министерства финансов РФ от 5.08.96г. № 71 и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 5.08.96г. № 149.

Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов акционерного общества, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету.

Активы, участвующие в расчете, - это денежное и не денежное имущество предприятия, в состав которого включаются по балансовой стоимости следующие статьи:

внеоборотные активы, отражаемые в первом разделе баланса, за исключением балансовой стоимости собственных акций общества, выкупленных у акционеров. При этом при расчете величины чистых активов принимаются учитываемые в первом разделе бухгалтерского баланса нематериальные активы, отвечающие следующим требованиям:

непосредственно используемые обществом в основной деятельности и приносящие доход (права пользования земельными участками, природными ресурсами, патенты, лицензии, ноу-хау, программные продукты, монопольные права и привилегии, включая лицензии на определенные виды деятельности, организационные расходы, торговые марки, товарные знаки и т.п.);

имеющие документальное подтверждение затрат, связанных с их приобретением (созданием);

право общества на владение данными нематериальными правами должно быть подтверждено документом (патентом, лицензией, актом, договором и т.п.), выданным в соответствии с законодательством Российской Федерации;

по статье прочие внеоборотные активы в расчет принимается задолженность акционерного общества за проданное ему имущество;

запасы и затраты, денежные средства, расчеты и прочие активы, показываемые во втором разделе бухгалтерского баланса, за исключением задолженности участников (учредителей) по их вкладам в уставный капитал и балансовой стоимости собственных акций, выкупленных у акционеров.

При наличии у акционерного общества на конец года оценочных резервов по сомнительным долгам и под обесценение ценных бумаг - показатели статей, в связи с которыми они созданы, принимаются в расчете (показываются в Расчете) с соответствующим уменьшением их балансовой стоимости на стоимость данных резервов.

Пассивы, участвующие в расчете, - это обязательства акционерного общества, в состав которых включаются следующие статьи:

целевые финансирование и поступления;

долгосрочные обязательства банкам и иным юридическим и физическим лицам;

краткосрочные обязательства банкам и иным юридическим и физическим лицам; расчеты и прочие пассивы, кроме сумм, отраженных по статьям "Доходы будущих периодов", "Фонды потребления" и "Резервы предстоящих расходов и платежей".

При расчете по методу чистых активов не учитываются перспективы развития компании, что в данном случае существенно искажает реальную стоимость компании.

Второй метод – метод ликвидационной стоимости – применяется для предприятий, которые находятся в состоянии банкротства или если стоимость компании при ликвидации будет выше, чем при продолжении деятельности. При использовании данного метода оценщик определяет валовую выручку от ликвидации активов предприятия, затем уменьшает ее на величину прямых затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также на величину всех обязательств предприятия.

1.3.2. Сравнительный подход.

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают активы аналогичного типа, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми. Преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

В зависимости от наличия и доступности информации, характеристик объекта оценки, предмета и условий предполагаемой сделки с объектом оценки в рамках сравнительного подхода применяются следующие методы:

-метод компании-аналога;

-метод сделок;

-метод отраслевых коэффициентов;

Метод компании-аналога

Метод компании-аналога, как правило, применяется в случае, когда размер оцениваемого участия в уставном (складочном) капитале является неконтрольным.

Источником информации о ценах сопоставимых сделок с аналогами объекта оценки являются данные о ценах сделок с акциями и другими ценными бумагами, совершаемых на открытых фондовых рынках (на биржах и в системах открытой электронной внебиржевой торговли), в случае если объект такой сделки не предоставляет его владельцу какие-либо полномочия контроля.

В случае если объектом оценки является контрольное участие, оценщик должен осуществить корректировку в размере премии за контрольное участие.

Метод сделок

Метод сделок, как правило, применяется в случае, когда размер оцениваемого участия в уставном (складочном) капитале является контрольным.

Источником информации о ценах сопоставимых сделок с аналогами объекта оценки являются:

данные о ценах сделок с акциями и другими ценными бумагами, долями (вкладами) в уставных (складочных) капиталах, в случае если объект такой сделки предоставляет его владельцу все или некоторые полномочия контроля;

данные о ценах сделок в форме слияний, присоединений (поглощений) или продажи предприятия (бизнеса) в целом.

В случае если объектом оценки является неконтрольное участие оценщик должен осуществить корректировку в размере скидки за неконтрольное участие.

Метод отраслевых коэффициентов

Источником информации являются, как правило, данные специализированных отраслевых исследований (обзоров), составленных на основе анализа не менее чем половины предприятий данной отрасли, сопоставимых по размеру с оцениваемым.

Оценщик осуществляет и отражает в отчете действия, направленные на установление соответствия результатов таких исследований, применяемым методам оценки, принципам оценки, характеристикам объекта оценки, предмету и условиям предполагаемой сделки с объектом оценки.

Оценщик должен проверить и отразить в отчете соответствие результатов, полученных при применении данного метода, результатам, полученным с использованием других подходов и методов оценки.

Как правило, результаты, полученные при применении данного метода, являются индикативными и не применяются при выведении итоговой величины стоимости или им придается наименьший удельный вес.

1.3.3. Доходный подход.

Применяется доходный подход в тех случаях, когда есть возможность составить представление о дальнейшем развитии компании (построить финансовую модель). В рамках доходного подхода используют метод капитализации и метод дисконтирования.

Оценка доходным подходом предполагает построение прогноза доходов. В зависимости от равномерности поступления доходов выбирается либо метод капитализации, либо метод дисконтирования.

Если будущие доходы будут примерно равны текущим или темпы их роста постоянны, то применяют метод капитализации. Метод капитализации предполагает также неопределенно долгий срок функционирования бизнеса.

Метод дисконтирования применяется при непостоянных финансовых показателях, а также в тех случаях, когда функционирование бизнеса прекращается (независимо от причин) в обозримой перспективе, или предполагается выход из бизнеса. Оценка данным методом включает составление прогноза денежных потоков на каждый год прогнозного периода.

Далее определяется величина стоимости компании в постпрогнозный период. Определяется предварительная величина стоимости бизнеса как сумма текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода и текущего значения стоимости в постпрогнозный период. При необходимости вносятся поправки (в частности, учитывается скидка за неконтрольный характер и скидка за недостаточную ликвидность) и определяется окончательная величина рыночной стоимости компании.

Метод дисконтированных денежных потоков.

Стоимость Компании по данному методу равна сумме приведенных (дисконтированных) к настоящему времени будущих свободных денежных потоков Компании, то есть рассчитывается по следующей формуле:

PV = S(CFi/(1+r)i)

Таким образом, метод дисконтированных денежных потоков предусматривает:

определение горизонта прогноза;

построение прогнозных денежных потоков;

расчет стоимости компании в постпрогнозный период;

выбор ставки дисконтирования;

расчет предварительной стоимости компании;

внесение поправок и расчет итоговой стоимости.

Определение горизонта прогноза.

Горизонт прогноза – это период, в течение которого компания выходит на стабильные показатели развития, либо период, доступный для прогнозирования.

Горизонт прогнозирования будущих свободных денежных потоков зависит от возможной точности прогнозов и периода планирования в Компании.

Построение денежных потоков.

Денежные потоки рассчитываются по следующей формуле:

CF=Inflow-Outflow

Структура потока денежных средств

Расчет стоимости компании в постпрогнозном периоде.

Для расчета стоимости бизнеса в постпрогнозном периоде могут применяться несколько методов:

метод расчета по ликвидационной стоимости (если в остаточном периоде ожидается распродажа, по тем или иным причинам, активов компании);

метод расчета по стоимости чистых активов (применим для стабильной компании со значительными материальными активами);

метод предполагаемой продажи (на основе ретроспективных данных по продажам аналогичных компаний);

«модель Гордона».

Модель Гордона основана на предположении, что компания за пределами прогнозного периода будет неопределенно долго функционировать со стабильными темпами изменения денежных потоков. Стоимость компании в постпрогнозном периоде по модели Гордона рассчитывается по следующей формуле:

CFµ = CFn*(1+g)/(r-g)

Выбор ставки дисконта.

Одним из ключевых моментов использования метода дисконтирования является обоснование ставки дисконта.

Ставка дисконта – это ставка дохода, используемая для преобразования будущих денежных потоков в текущую стоимость.

Одним из методов расчета ставки дисконта является ее установление на уровне средневзвешенной стоимости капитала (Weighted Average Cost of Capital) Компании, следующим образом.

WACC = r = CSE*w1 + CD*w2

CSE = r0 + rm + rc

CD = (r0 + rl )*(1-T)

Метод капитализации.

Как и метод дисконтирования, метод капитализации исходит из предпосылки, что стоимость бизнеса определяется текущей стоимостью его будущих доходов. Этот метод чаще всего применяется тогда, когда есть основания предполагать, что доходы компании будут стабильны и она будет функционировать неопределенно долго. Применение метода предусматривает реализацию следующих процедур:

анализ и подготовка финансовой отчетности;

оценка капитализируемой прибыли;

расчет ставки капитализации;

расчет предварительной стоимости компании;

поправка на наличие нефункционирующих активов;

поправка на размер доли акционерного капитала;

поправка на ликвидность.

При анализе финансовой отчетности выявляются разовые и нерегулярные доходы и расходы, рассчитывается свободный денежный поток и выполняются все другие необходимые расчетные процедуры.

При оценке капитализируемой прибыли решается, что будет принято за основу: прибыль или денежный проток, проводится усреднение и иные корректировки выбранного показателя.

Ставка капитализации определяется аналогично ставке дисконтирования (см. предыдущий пункт).

Предварительная стоимость бизнеса рассчитывается по формуле:

C = CF/ (r-g)

2. Экономические условия работы предприятия

2.1. Краткая характеристика предприятия

Предприятие ООО «Наш хлеб» представляет собой мини-пекарню. В качестве правового статуса выбрано ООО - общество с ограниченной ответственностью. Эта форма собственности проста в осуществлении деятельности и удобна по своей структуре.

Форма собственности - частная.

ООО «Наш хлеб» расположено в Свердловской области. Фирма была организована двумя учредителями как самостоятельное предприятие в 2003 году, один из которых в настоящее время является директором фирмы.

Основные виды деятельности: выпуск пшеничного и ржано-пшеничного хлеба, хлебобулочных изделий, хлеба для диетического питания.

Управление фирмой осуществляет директор.

Руководитель предприятия имеет большой практический опыт работы. Финансовую деятельность фирмы контролирует главный бухгалтер, который имеет высшее образование и опыт работы более пяти лет.

На предприятии работает технолог, имеющий высшее образование по специальности "Технология хлебопекарной, макаронной и кондитерской промышленности", имеет стаж работы более пяти лет.

Штатным расписанием фирмы так же предусмотрены должности бухгалтера, 4-х пекарей, двух грузчиков, бригадира. Кроме этого на предприятии работают: уборщица, 2 водителя и сторож.

Деятельность пекарни лицензирована и сертифицирована. Предприятие выпускает пшеничный и ржано-пшеничный хлеб, хлебобулочные изделия, хлеб для диетического питания.

Хлебобулочные изделия выпекаются по разной рецептуре, различны по вкусу и весу. Для мини-кафе булочные изделия выпускаются массой от 0,04 кг до 0,1 кг. Ассортимент может ежедневно меняться, увеличиваться в зависимости от рецептуры и начинки. Начинка выпускается в разных видах: изюм, творог, курага, мак, орех, клюква, джем, свежие яблоки и другие фрукты, мясной и рыбный фарши.

Вся продукция выпускается действующей минипекарней по отработанной технологии согласно ГОСТам, ТУ.

Всё сырье проходит подготовку к производству:

мука просеивается и очищается через магниты в мукопросеивателе;

вода нагревается до необходимой температуры в титане;

прессованные дрожжи, соль, сахар разводятся в воде, фильтруются;

дополнительное сырье проходит очистку;

после дозирования сырья по объему и массе готовится опара;

после брожения опары замешивается тесто;

выброженное тесто делится на заготовки определенной массы, проходит предварительная расстойка, затем тестовые заготовки округляются, формуются и передаются в шкаф для окончательной расстойки;

после истечения необходимого времени расстойки производится надрезка, смазка заготовок и выпечка;

готовые изделия охлаждаются, упаковываются и поступают в торговую сеть;

ро-х пекарей, двух грузчиков, 2.2. Характеристика экономических условий, в которых работает предприятие

Состояние и перспективы развития хлебопекарной отрасли

Основные тенденции

Характеризуя общее состояние хлебопекарной отрасли, нужно отметить прежде всего то, что хлебопекарная база страны, включая предприятия разной мощности, рентабельности, различных форм собственности, в настоящий момент в состоянии обеспечить население хлебом и хлебобулочными изделиями как в количестве, так и в ассортименте.

В последние два года наблюдается устойчивый рост производства хлеба. Ровно пятнадцать лет назад - в достаточно благополучном 1990 году - объем производства и потребления хлеба составил 18,0 млн т. Затем произошел общий спад производства, и в 1995 году было выработано 12,4 млн т. Снижение продолжалось до 1998 года, дойдя до уровня 8,3 млн т, или 45,6% к объемам 1990 года. В 1999 году рост объемов производства хлеба по стране в сравнении с 1998 годом увеличился на 8%, а в отдельных регионах значительно больше. В Северном районе, например, прирост производства за год составил 16,5%, в Поволжье - 11,0%, на Урале - 12,0%, а в Северо-Кавказском регионе достиг 24,5%. Свыше 20% объема нарастили производство хлебобулочных изделий в Липецкой, Белгородской, Калужской и Челябинской областях, в Краснодарском и Ставропольском краях, в Кабардино-Балкарии. Прирост производства хлеба произошел в 78 регионах, и только в 11 регионах спад продолжался.

Прогрессирующая тенденция увеличения выработки сохранилась и в прошлом году, особенно на Северном Кавказе, в Поволжье, на Урале и в Западной Сибири. Значительный прирост наблюдается в Москве, в Брянской, Липецкой, Ульяновской, Ростовской, Свердловской, Новосибирской, Иркутской и Магаданской областях, в Краснодарском и Алтайском краях. Начался процесс наращивания выработки в Мурманской, Воронежской и Астраханской областях.

Если исходить из норм утвержденной потребительской корзины, то, по расчетам ГосНИИХП, общее увеличение должно продолжаться до тех пор, пока уровень производства и потребления хлеба не достигнет 16,0 млн т в год. Это вполне возможно: мощная, созданная трудом нескольких поколений производственная база хлебопекарной промышленности России может и должна использоваться в полной мере.

В процессе постепенного восстановления производства довольно четко стал вырисовываться круг предприятий с устойчивыми и надежными рынками сбыта, высоким уровнем организации производства и управления, конкурентоспособной продукцией. Эти факторы стали ключевыми составляющими их успеха. Таково, например, предприятие "Архангельскхлеб", которое в последние годы направляло прибыль на реконструкцию производств, использовало кредиты на приобретение нового оборудования, расширило ассортимент продукции. Для устойчивого сбыта организована собственная торговая сеть, выработка хлебобулочных изделий на комбинате только за один год увеличилась на 11%, макаронных изделий - в три раза, рентабельность производства возросла более чем в два раза. Воронежский хлебозавод № 2, снизивший ранее выработку более чем на 50%, восстановил и превзошел прежние объемы выработки хлебобулочных изделий, используя современные методы управления, организации производства и сбыта, полностью погасил долги, организовал булочный и кондитерский цеха, внедрил прогрессивные технологии и новое оборудование. В трудных условиях конкуренции четыре хлебозавода АО "Рязаньхлеб" вырабатывают широкий ассортимент продукции, объем которой только в 2004 году достиг 105 млн руб., что на 40 млн больше предыдущего года. Этому способствовало систематическое использование прибыли на развитие. Ярославское АО "Русьхлеб" - сравнительно молодое, но чрезвычайно активно развивающееся предприятие - нашло пути для роста в условиях значительного снижения потребления хлеба в городе и жесткой конкуренции (в Ярославле еще 5 хлебозаводов). В далеко не простых условиях московской конкуренции устойчиво развивается Опытный хлебозавод НИИ хлебопекарной промышленности, тем не менее постоянно расширяется и обновляется ассортимент, открываются новые производства, ведется интенсивное техническое обновление предприятия. Таких примеров с каждым годом становится все больше.

Краткая характеристика экономики Свердловской области

Макроэкономические показатели социально-экономического положения Свердловской области

Индекс промышленного производства (по видам экономической деятельности "добыча полезных ископаемых", "обрабатывающие производства" и "производство и распределение электроэнергии, газа и воды") в 2005г. по сравнению с 2004г. составил 104,5%.

Промышленностью области увеличены по сравнению с 2004г. выработка электроэнергии (на 1,7%), добыча угля (на 12,9%), производство стали (на 4,5%), готового проката (на 11,1%), стальных труб (на 7,3%), электросварочного оборудования (на 21,2%), экскаваторов (на 7,0%), грузовых автомобилей (в 2,8 раза), синтетических смол и пластических масс (на 11,4%), автошин (на 4,7%), древесноволокнистых плит (на 1,1%), клееной фанеры (на 11,5%), асбеста (на 5,5%), цемента (на 9,0%), строительного кирпича (на 9,4%), сборных железобетонных конструкций и изделий (на 8,5%), цельномолочной продукции (на 3,4%).

Снижены добыча железной руды (на 2,3%), производство дизелей и дизельгенераторов (на 39,4%), центробежных насосов (на 47,4%), металлорежущих станков (на 41,5%), грузовых вагонов (на 6,4%), прицепов и полуприцепов к грузовым автомобилям (на 11,5%), деловой древесины (на 14,4%), пиломатериалов (на 8,3%), бумаги (на 5,8%), строительного стекла (на 15,2%), мяса (на 15,2%).

Сельское хозяйство. К 1 января 2006г. поголовье крупного рогатого скота в хозяйствах всех категорий уменьшилось по сравнению с этой же датой 2005г. на 13,5%, свиней – на 9,7%, овец и коз – на 7,1%. Производство скота и птицы на убой (в живом весе) за 2005г. по сравнению с 2004г. сократилось на 3,9%, молока – на 3,5%, яиц – увеличилось на 0,3%.

К началу января 2006г. в сельскохозяйственных организациях имелось в наличии кормов по 13,5 центнера кормовых единиц в расчете на условную голову крупного скота против 6,6 ц год назад.

По предварительным данным в 2005г. в хозяйствах всех категорий получено 724 тыс. тонн зерна в весе после доработки (147,7% к 2004г.), накопано 991 тыс. тонн картофеля (95,1%), собрано 354 тыс. тонн овощей (104,2%).

Строительство. В 2005г. организациями всех форм собственности введено 1,1 млн. кв. м жилья, что составило 123,6% к уровню 2004 года.

Торговля. Оборот розничной торговли составил в 2005г. 230 млрд. рублей и увеличился по сравнению с 2004г. в сопоставимых ценах на 20,8%.

Потребительские цены на товары и платные услуги за 2005г. выросли на 11,9%, в том числе на продукты питания – на 10,5%, непродовольственные товары – на 8,0%, платные услуги – на 24,2%.

Кредиторская задолженность обследуемых организаций области составляла на 1 ноября 2005г. 191 млрд. рублей, в том числе просроченная – 38,9 млрд. рублей, или 20,4% (на 1 октября соответственно 190 млрд. рублей, 36,7 млрд. рублей, 19,3%). Дебиторская задолженность на 1 ноября 2005г. составила 177 млрд. рублей, из нее просроченная – 32,9 млрд. рублей, или 18,6% (на 1 октября соответственно 177 млрд. рублей, 30,6 млрд. рублей, 17,3%).

Средняя заработная плата в ноябре 2004г. по сравнению с ноябрем 2004г. выросла на 25,5% и составила 9363 рубля.

Общая сумма просроченной задолженности по заработной плате в организациях области составила на 1 января 2006г. 52,0 млн. рублей и сократилась по сравнению с предыдущим месяцем на 65,8%.

Информационные статистические материалы о социально-экономическом положении регионов РФ - 2005 год

Copyright © Федеральная служба государственной статистики

По итогам 9 месяцев работы промышленных предприятий Екатеринбурга, можно констатировать, что в городе наблюдается промышленный бум, - заявил заместитель председателя комитета по промышленности, науке, связи и информационным технологиям администрации Екатеринбурга Алексей Плотников.

По его словам, за отчетный период рост производства среди предприятий добывающей промышленности города, по сравнению с показателями за 9 месяцев 2004 года, составил 138%, предприятий обрабатывающей промышленности - 124%, предприятий, производящих и распределяющих электроэнергию, газ и воду - 115%.

Общие показатели промышленного роста в Екатеринбурге на 10% выше, чем в среднем по Свердловской области и по России.

Что касается предприятий обрабатывающей промышленности Екатеринбурга, то за рассматриваемый период рост производства в текстильной и швейной промышленности зафиксирован на уровне 120,6%, химической - 125,4%, производства неметаллических минеральных продуктов - 131,6%, металлургии - 166%, производства электрического и электронного оборудования - 144,8%, производства транспортных средств и оборудования - 121,5%.

Из всего вышеперечисленного можно сделать вывод, что на момент оценки в регионе сложилась сравнительно благоприятная экономическая ситуация, которая ставит бизнес в условия, когда темпы его дальнейшего развития полностью определяются его внутренним потенциалом и экономическим местом отрасли, в котором оно работает.

2.3. Анализ финансового состояния ООО «Наш хлеб»

Показатели, характеризующие финансовое состояние

Финансовое состояние - важнейшая характеристика экономической деятельности предприятия. Оно определяет конкурентоспособность предприятия, его потенциал в деловом сотрудничестве, оценивает в какой степени гарантированы экономические интересы самого предприятия и его партнеров по финансовым и другим интересам.

Предприятие ежедневно получают и расходуют денежные средства. Денежный оборот является отражением отношений между участниками процесса производства. Финансы как элемент экономики предприятия имеют свои специфические возможности воздействия на ход и результаты производства.

Финансовая деятельность, как часть хозяйственной деятельности, включает в себя все денежные отношения, связанные с производством и реализацией продукции, воспроизводством основных и оборотных фондов, образованием и использованием доходов.

Исходя из этого финансовая работа на предприятии, прежде всего, направлена на создание финансовых ресурсов для развития предприятия, обеспеченно роста рентабельности, по главное на его инвестиционную привлекательность.

Финансовое состояние - это совокупность показателей, отражающих наличие, размещение и использование финансовых ресурсов.

Анализ финансового состояния предприятия является базой, основной отправной точкой для определения стоимости предприятия, и в частности действующего предприятия.

Финансовый анализ включает в себя следующие процедуры:

анализ баланса;

анализ отчета о финансовых результатах;

расчет финансовых показателей (коэффициентов).

При проведении финансового анализа использовались данные бухгалтерской отчетности без дополнительной аудиторской проверки.

Финансовое состояние предприятия является главным критерием для банков при решении вопроса о целесообразности или нецелесообразности выдачи ему кредита, а при положительном решении этого вопроса – под какие проценты и на какой срок.

Показатели финансового состояния должны быть такими, чтобы все те, кто связан с предприятием экономическими отношениями, могли получить ответ на вопрос, насколько надежно предприятие как партнер в этих отношениях, а, следовательно, принять решение об экономической выгодности продолжения с ним отношений. Условием хорошего финансового состояния являются налаженные деловые отношения с партнерами. С другой стороны, от хорошего или плохого финансового состояния предприятия зависит степень его экономической привлекательности для акционеров, поставщиков, банков и т.д., имеющих возможность выбора между данным предприятием и другими предприятиями, способными удовлетворить тот же их экономический интерес. Следовательно, от улучшения финансового состояния предприятия зависят его экономические перспективы.

Устойчивое финансовое состояние формируется в процессе всей производственно-хозяйственной деятельности предприятия. Определение его на ту или иную дату отвечает на вопрос, насколько правильно на предприятии управляли финансовыми ресурсами в течение периода предшествующего этой дате. Однако партнеров и акционеров предприятия интересует не процесс, а результат, т.е. именно показатели финансового состояния за отчетный период, который можно определить на базе данных публичной официальной отчетности.

Кредитующие банки должны, прежде всего, получить ответ на вопрос о платежеспособности предприятия, т.е. о его готовности возвращать заемные средства в срок и за счет чего предприятие будет возвращать долги в т.ч. кредит, если оно получит этот кредит в банке.

Средства для погашения долгов, это в первую очередь деньги на счетах предприятия. Потенциальным средством для погашения долгов является дебиторская задолженность. Средством для погашения долгов могут служить также имеющиеся у предприятия запасы товарно-материальный ценностей.

При их реализации предприятие может получить денежные средства. Иными словами, теоретически погашение задолженности обеспечивается всеми оборотными средствами предприятия.

Платежеспособность - это готовность предприятия погасить долги в случае одновременного предъявления требования о платежах со стороны всех кредиторов предприятия. Речь идет лишь о краткосрочных заемных средствах. Платежеспособным можно считать предприятие, у которого сумма оборотных средств значительно выше размера задолженности.

Платежеспособность - это наличие у предприятия средств, достаточных для уплаты долгов по всем краткосрочным обязательствам и одновременно бесперебойного осуществления процесса производства и реализации продукции.

Коэффициент общей платежеспособности определяет долю собственного капитала в имуществе предприятия. Предприятие считается финансово устойчивым, если этот коэффициент больше 0,5.

Коэффициент абсолютной ликвидности равен отношению величины наиболее ликвидных активов к сумме наиболее срочных обязательств и краткосрочных пассивов. Показывает, какую часть краткосрочной задолженности предприятие может реально погасить в ближайшее время за счет денежных средств. Это показатель характеризует платежеспособность предприятия на дату составления баланса.

Коэффициент текущей ликвидности - показывает какую часть текущих обязательств по кредитам и расчетам можно погасить, мобилизовав все оборотные средства. На стабильно работающем предприятии он должен быть равен или больше 2.

Платежеспособность предприятия интересует также его партнеров по договорным отношениям. Партнерам важна не только способность предприятия возвращать заемные средства, но и его финансовая устойчивость, т.е. финансовая независимость предприятия, способность маневрировать собственными средствами, достаточная финансовая обеспеченность бесперебойного процесса деятельности.

Показатели финансовой устойчивости характеризуют состояние и структуру активов предприятия и обеспеченность их источниками покрытия (пассивами). Их можно разделить на две группы: показатели, определяющие состояние оборотных средств и показатели, определяющие состояние основных средств.

Состояние оборотных средств отражается в следующих показателях:

обеспеченность материальных запасов собственными оборотными средствами и коэффициент маневренности собственных средств.

Коэффициент маневренности - показывает, какая часть собственного капитала вложена в наиболее маневренную, мобильную часть активов. Он показывает насколько мобильны собственные источники средств предприятия и рассчитывается делением собственных средств на все источники собственных средств предприятия. Уровень коэффициента маневренности зависит от характера деятельности предприятия. С финансовой точки зрения, чем выше коэффициент маневренности, тем лучше финансовое состояние предприятия.

Еще два показателя отражают степень финансовой независимости предприятия в целом: коэффициент автономии и коэффициент соотношения заемных и собственных средств.

Коэффициент автономии— соизмеряет собственный и заемный капитал. Для финансово устойчивого предприятия этот коэффициент больше 1.

Несмотря на большое количество измерителей, все они не только с разных сторон характеризуют финансовую устойчивость предприятия, но и могут быть систематизированы.

Обеспеченность материальных запасов собственными оборотными средствами - это частное от деления собственных оборотных средств на величину материальных запасов, т.е. показатель того, в какой мере материальные запасы покрыты собственными источниками и не нуждаются в привлечении заемных.

Оценка финансовой устойчивости предприятия была бы односторонней, если бы ее единственным критерием была мобильность соответствующих средств. Не меньше значение имеет финансовая оценка производственного потенциала предприятия, его основных средств.

Индекс постоянного актива - коэффициент отношения основных средств и внеоборотных активов к собственным средствам, или доля основных средств и внеоборотных активов в источниках собственных средств.

Коэффициент соотношения заемных и собственных средств - результат деления величины заемных средств на величину собственных. Он наиболее четко отражает степень зависимости предприятия от заемных средств. Он показывает, каких средств у предприятия больше - заемных или собственных. Так, увеличение доли собственных средств за счет любого из источников способствует усилению финансовой устойчивости организации.

Каждый коэффициент финансовой устойчивости имеет самостоятельное значение, и в конкретной ситуации предприятию могут быть необходимы не все, а лишь некоторые из них. Например, при привлечении заемных средств - коэффициент соотношения заемных и собственных средств; при появлении нового партнера – коэффициент реальной стоимости имущества у партнера.

Показатели, определяющие инвестиционную привлекательность предприятия для акционеров.

Инвестиционная привлекательность предприятия, т.е. ответ на вопрос о целесообразности вложения средств в данное предприятие зависит от всех показателей, характеризующих финансовое состояние. Однако, если сузить проблему, инвесторов непосредственно интересуют показатели, влияющие на доходность капитала предприятия, курс акций и уровень дивидендов.

Рентабельность капитала. Это самый общий показатель, отвечающий на вопрос, сколько прибыли предприятие получает в расчете на рубль своего имущества. От его уровня зависит при прочих равных условиях размер дивидендов на акцию. Определяется как процентное отношение балансовой прибыли к стоимости активов данного предприятия (балансовая прибыль) сопоставляется с имеющимися у предприятия основными и оборотными средствами (активами). С помощью тех же активов предприятие будет получать прибыль и в последующие периоды деятельности.

Объем реализации - показатель, напрямую связан со стоимость активов, он складывается из натурального объема и цен реализованной продукции, а натуральный объем производства и реализации определяется стоимость имущества предприятия.

С точки зрения инвестиционной привлекательности важен показатель - соотношение чистой прибыли и общей стоимости активов предприятия.

Безусловно, для оценки инвестиционной привлекательности имеет значение за счет каких факторов растет или снижается рентабельность капитала.

Точнее отражает рентабельность капитала отношение прибыли от реализации продукции к стоимости активов. Оценка такого показателя обеспечивает большую сопоставимость его в динамике.

Но еще точнее можно измерить степень инвестиционной привлекательности предприятия уровнем его чистой рентабельности, т.е. отношением чистой прибыли к средней за анализируемый период стоимости активов.

Наряду с анализом структуры активов, для оценки финансового состояния необходим анализ структуры пассивов, т.е. источников собственных и заемных средств, вложенных в имущество. При этом важно, куда вкладываются собственные и заемные средства - в основное производство и другие внеоборотные активы или в мобильные оборотные средства. Хотя с финансовой точки зрения повышение доли оборотных средств в имуществе всегда благоприятно для предприятия, это означает, что все источники должны направляться на рост оборотных средств.

Инвестор предпочтет предприятие, у которого самая высокая доля собственных средств и почти самая высокая доля собственных оборотных средств. В составе заемных средств не только кредиторская задолженность, но и кредиты банков в т.ч. значительная часть - долгосрочные. Это свидетельствует о доверии банков предприятию.

Анализ эффективности использования имущества. Эффективность использования имущества - один из важнейших критериев для решения вопроса о целесообразности вложения средств в данное предприятия. Под эффективностью подразумевается, прежде всего, величина, производная от двух других показателей: оборачиваемости активов (которые называют еще отдачей активов) и рентабельности реализации. Один из способов повышения рентабельности активов - снижение стоимости самих активов, например, избавиться от излишних материальных запасов, дебиторской задолженности, а также внеоборотных активов.

Для потенциальных инвесторов одним из важных показателей является стоимость чистых активов в расчете на акцию. Чистые активы - это активы предприятия за вычетом его обязательств. Этот показатель измеряет уровень обеспеченности акций активами предприятия. В случае ликвидации предприятия именно столько получат держатели обыкновенных акций на каждую свою акцию.

.Анализ структуры баланса

Для анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятия был представлен баланс предприятия на начало 2005 года и на конец 2005 года (см. Приложение 1, Бухгалтерский баланс, ф.1)

Анализ данных бухгалтерской отчетности на основе горизонтального и вертикального анализа.

В ходе горизонтального анализа определяются абсолютные и относительные изменения величин различных статей баланса за анализируемый период. Цель вертикального анализа – вычисление удельного веса отдельных статей в итог баланса, т.е. определение структуры активов и пассивов на определенную дату.

Для проведения анализа составляется уплотненный аналитический баланс, представленный в таблице 1.

Таблица 1

Сравнительный аналитический баланс

В целом анализ баланса показывает что:

-валюта баланса увеличилась на конец года по сравнению с началом;

-темпы роста оборотных активов выше, чем темпы прироста внеоборотных активов;

-заемные средства уменьшились, что показывает статья «Заемные средства», при этом кредиторская задолженность почти не изменилась, тем самым предприятию удалось беспроцентно прокредитоваться у своих поставщиков;

-однако, несмотря на значительный рост собственного капитала почти на 35% по сравнению с началом года, заемный капитал превышает собственный.

Анализ показателей ликвидности

Проведем сопоставимый анализ расчетных показателей ликвидности предприятия на конец 2002 года на основании таблицы 2 по активу и пассиву.

Таблица 2

Расчет показателей ликвидности баланса ООО «Наш хлеб»

Как уже отмечалось, анализ ликвидности баланса возникает в связи с необходимостью давать оценку платежеспособности предприятия, т.е. способности своевременно и полностью рассчитываться по всем своим обязательствам.

Ликвидность баланса определяется как степень покрытия обязательств организации ее активами, срок превращения которых в деньги соответствует сроку погашения обязательств. Анализ ликвидности заключается в сравнении средств по активу, сгруппированных по степени их ликвидности и расположенных в порядке убывания ликвидности с обязательствами по пассиву, сгруппированными по срокам их погашения и расположенными в порядке возрастания сроков.

Результаты анализа представлены в таблице 3.

Таблица 3.

Анализ показателей ликвидности

Как видно из представленного анализа (таблица 3) условия абсолютной ликвидности баланса не достигнуты. Из данных аналитического баланса можно заключить, что причиной снижения ликвидности явилось то, что краткосрочная задолженность увеличивалась более высокими темпами, чем денежные средства.

Однако следует отметить, что перспективная ликвидность, которую показывает третье неравенство, отражает некоторый платежный излишек.

Не выполнение четвертого неравенства свидетельствует о том, что у организации не хватает оборотных средств.

Анализ показателей платежеспособности

Расчет коэффициентов, характеризующих платежеспособности предприятия приведен в Таблице 4.

Анализируя коэффициенты, характеризующие платежеспособность предприятия можно сделать следующие выводы: динамика общего показателя ликвидности (L1), коэффициента абсолютной ликвидности (L2), коэффициента "критической оценки" (L3) и коэффициента текущей ликвидности положительная, но уровень очень низкий и не соответствует норме.

Для поставщиков сырья и материалов наиболее интересен коэффициент «критической оценки» (L3), показывающий какая часть краткосрочных обязательств может быть немедленно погашена за счет средств на различных счетах. Допустимое значение этого коэффициента 0,7- 0,8, для нашего предприятия он равен только 0,38 на конец года, т.е. значение коэффициента «критической оценки» (L3) далеко от критериального, но в конце года оно несколько улучшилось. Это положительная тенденция.

Коэффициент текущей ликвидности (L4) - это главный показатель платежеспособности. Его значение не превышает 1, что говорит о тем, что организация не располагает объемом свободных ресурсов, формируемых за счет собственных средств.

Определение финансовой устойчивости

Оценка финансового состояния будет неполной без анализа ее финансовой устойчивости. Анализируя платежеспособность, сопоставляют состояние пассивов с состоянием активов. Это, как уже отмечалось, дает возможность оценить, в какой степени организация готова к погашению своих долгов.

Задачей анализа финансовой устойчивости является оценка величины и структуры активов и пассивов. Это необходимо, чтобы ответить на вопросы:

на сколько организация независима с финансовой точки зрения, растет или снижается уровень этой независимости и отвечает ли состояние активов и пассивов предприятия задачам его финансово-хозяйственной деятельности.

Показатели, которые характеризуют независимость по каждому элементу активов и по имуществу в целом, дают возможность измерить, достаточно ли устойчиво анализируемое предприятие в финансовом отношении.

На практике следует соблюдать следующее соотношение: величина оборотных активов предприятия должна быть меньше разницы между удвоенной суммой собственного капитала и суммой внеоборотных активов.

Оборотные активы< (Собственный капитал х 2- Внеоборотные активы)

Как видно из баланса, данное условие ни на начало года ни на конец года не соблюдается, следовательно, предприятие является финансово зависимым.

Но это самый простой и приближенный способ оценки финансовой устойчивости. На практике для анализа применяют рассчитанные коэффициенты.

Расчет коэффициентов финансовой устойчивости приведен в табл. 5.

Анализ коэффициентов финансовой устойчивости (табл. 5) показывает, что предприятие является финансово зависимым и не устойчивым – все рассчитанные коэффициенты ниже нормы, но прослеживается улучшения показателей на конец года.

Таблица 5

Анализ рентабельности

Особый интерес для внешней оценки результативности финансово- хозяйственной деятельности предприятия представляет анализ рентабельности активов и рентабельности собственного капитала.

Показатель рентабельности активов самый общий показатель, отвечающий на вопрос, сколько прибыли предприятие получает в расчете на рубль своего имущества.

Расчет показателей рентабельности представлен в таблице 6.

Таблица 6

Показатели рентабельности предприятия.

В таблице 6 представлен расчет показателей рентабельности:

рентабельность собственного капитала предприятия показывает, сколько денежных единиц чистой прибыли заработала каждая единица, вложенная собственниками предприятия. На нашем предприятии этот показатель составляет 0,967.

Рентабельность активов служит важнейшим уточнением к показателю рентабельности собственного капитала, т.к. оно говорит о том, насколько прибыль на собственный капитал обусловлена прибыльностью использования активов и на сколько - уровнем задолженности, а конкретнее - использованием задолженности вместо собственного капитала. Для нашего предприятия соотношение чистой прибыли и общей стоимости активов составляет 0,345, что является нормальным для предприятий нашей страны.

Выводы о финансовом состоянии

Проведя финансовый анализ предприятия можно сделать следующие выводы.

За последний анализируемый год в управлении финансами предприятия отсутствуют негативные тенденции:

-валюта баланса на конец года увеличилась по сравнению с началом года;

-темпы прироста оборотных активов выше, чем темпы прироста внеоборотных активов.

Но вместе с тем темп роста заемного капитала превышает темп роста собственного капитала предприятия.

Несмотря на то, что все коэффициенты ликвидности ниже нормы, на предприятии прослеживается тенденция их роста. Динамика роста коэффициентов: молодое предприятие начинает выходить на уровень стабильного роста, и в будущем приобретет финансовую устойчивость.

3. Определение рыночной стоимости действующего предприятия с целью продажи

3.1. Оценка стоимости земельного участка.

Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка.

Категория использования земли имеет большое значение при оценке, так как она обуславливает правовой статус, разрешенное использование и различные сервитута, относящиеся к конкретному участку.

Для оценки проводился анализ стоимости земельного участка, так как земля находится в долгосрочной аренде сроком на 25 лет с правом последующего выкупа для производственных целей. В связи с этим считаю целесообразным проведения оценки права аренды земельного участка.

Описание земельного участка. Форма участка – неправильный прямоугольник. Площадь участка- 5300 кв.м.

Существует несколько методик по определению стоимости земельного участка (рисунок 3): Методы оценки земли

В странах с развитой рыночной экономикой при оценке земли по возможности применяют все три подхода. Итоговая величина земли выводится исходя из результатов, полученных различными методами.

В нашем случае имеется достаточное количество продаж аналогичных земельных участков на территории района. Поэтому, для оценки применим метод сравнительных продаж. При применении указанного метода оценки стоимость участка определяется путем анализа цен продажи аналогичных земельных участков с последующей их корректировкой в соответствии с имеющимися различиями между оцениваемым земельным участком и аналогами.

Основные этапы применения метода сравнения продаж:

- изучение и выбор информации по продажам;

- выбор параметров сравнения;

- сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки;

- согласование данных по аналогам и получение стоимости свободного земельного участка.

Аналоги, их анализ и поправочные коэффициенты приведены в таблице 7.

Таблица 7

Анализ и корректировка цен продажи аналогов

Среднее значение за 1 Га; 16 720 руб/Га

Стоимость прав аренды земельного участка методом сравнения продаж равна:

16 720 р/га х 0,53 га = 8 860 руб.

При расчете доходным подходом выбран метод прямой капитализации. Этот метод удобен при оценки земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и других расходов.

Условия договора аренды нашего участка достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, поэтому возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность.

Согласно договору аренды, арендная плата за земельный участок установлена в 2,7 кратном размере ставки земельного налога. Земельный налог на территории данного района составляет 102,05 руб/Га. Таким образом,

А = 2,7х102,05х12х0,53 = 1 752 руб.

Коэффициент капитализации находим методом кумулятивного построения (формула 2):

Ск = Сб+Рл+Рр, (формула 2)

где Сб - безрисковая ставка (в качестве «безрисковой» взята ставка по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности. Эта ставка на сегодняшний день по данным агентства «Росбизнесконсалтинг» составляет 12 %);

Рл - риск ликвидности (возможность потери, при реализации объекта из-за недостаточной развитости рынка, его несбалансированности и неустойчивости);

Рр - региональный риск, присущ для конкретного региона.

Ск = 12%+10%+7% = 29% (по формуле 2)

Таким образом, вероятная стоимость объекта оценки определяется как отношение рентного дохода к коэффициенту капитализации и равна 6041 руб.

Метод прямой капитализации в рамках доходного подхода и метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, по моему мнению, наиболее точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды земельных участков. На основании выше изложенного и недопущения грубых неточностей в расчетах другие методы оценки для земельного участка в нашем случае не применяем.

Обобщение результатов и заключение об оценке земельного участка

На мой взгляд, наибольшей достоверностью обладает расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом, так как он базируется на реальных условиях рынка.

Применение доходного подхода в данном случае носит подтверждающий характер для итогового согласования.

Отказ от применения затратного подхода обоснован ранее.

Учитывая вышеизложенное, значимость расчетов различными подходами при определении итоговой величины рыночной стоимости земельного участка можно представить в виде удельного веса каждого из них следующим образом (таблица 8):

Таблица 8

Определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка

Исходя из приведенных аналитических расчетов, земельный участок имеет рыночную стоимость (округленно) 8 000 (восемь тысяч) рублей.

3.2. Оценка стоимости зданий и сооружений

Здание мини пекарни - объект 1987 года постройки. Одноэтажное, стены из кирпича, фундамент - бетонные столбы, колонны железобетонные, перекрытия ж/б плиты, крыша - кровельное железо, оконные проемы -деревянные глухие; дверные проемы металлические ворота, полы - цементные.

Площадь 259 кв.м., объем строения 1264 куб.м.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Анализ направлен на определение наиболее эффективного использования объекта оценки, как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. При этом выявляется вариант, который обеспечивает максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Анализ основывается на 4 критериях, а именно, вариант должен быть физически возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить максимальную прибыль. В качестве физически возможного и экономически оправданного наилучшего варианта использования объекта предлагается принять вариант текущего использования.

Экономика

Рынок недвижимости (для типов недвижимости, связанных с возможным использованием оцениваемого объекта) выглядит следующим образом:

Спрос- крайне ограниченный;

Предложение - крайне ограниченное;

Наиболее вероятные покупатели - сельскохозяйственные предприятия, возможно деревообрабатывающие предприятия;

Местоположение и транспортная доступность объекта - объект имеет в качестве подъездных путей проезд с твердым покрытием;

Развитость инженерной инфраструктуры - имеется подключение к электросети, водоснабжение, водоотведение;

Типичное использование окружающей недвижимости – недвижимость сельскохозяйственного назначения, жилая недвижимость.

Выводы: По информации, предоставленной риэлтерами, работающими на рынке недвижимости объектов недвижимости такого типа выставленных на продажу немного из-за небольшого предложения на такие объекты недвижимости в виду большого удаления от города и невостребованости объектов такого типа. По информации ССП№29 большинство объектов ранее реализованных на территории Свердловской области имели скраповую стоимость из-за отсутствия какого либо ремонта в течении последних 10-15 лет. Сопоставляя вышеизложенные факты можно констатировать крайне низкий спрос на объекты недвижимости данного типа. Это связано, по мнению эксперта, в первую очередь с удалением от города, общим спадом сельского хозяйства, особенно в последний год при перепроизводстве зерновых в стране и соответственно низких цен, отсутствие спроса со стороны животноводческих хозяйств. Таким образом, осуществить продажу такого объекта в разумные сроки возможно лишь существенно снизив цену предложения.

Наиболее эффективным использованием данного объекта является эксплуатация его как складского помещения. Чтобы загрузить достаточно большие складские площади инвестор должен иметь высокий товарооборот.

Как показывает анализ общеэкономической ситуации в Свердловской области, круг таких потенциальных покупателей на данный момент крайне ограничен.

Оценка объекта затратным подходом

Затратный подход, прежде всего, основывается на принципах воспроизводства или замещения и предполагает то, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение участка под строительство и возведение аналогичного (по назначению и качеству) объекта в установленных временных границах.

Стоимость объекта затратным подходом рассчитывается по следующей формуле 3:

С = СЗ + (ПВС - И) (формула 3)

где СЗ - стоимость земельного участка,

ПВС - полная восстановительная стоимость объекта оценки

И - накопленный износ объекта.

=> Определение полной восстановительной стоимости объекта

Восстановительная стоимость подразделяется на стоимость воспроизводства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии объекта (вновь построенного), с использованием таких же архитектурных решений, объемно- планировочных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.

Стоимость замещения определяется расходами, в текущих ценах, на строительство объекта, имеющего с оцениваемым одинаковую полезность, и сопоставимые технические характеристики объекта.

Последовательность выполнения расчетов в этом случае включает:

•выбор объекта-аналога из базы нормативных данных;

•корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки;

•определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен

используемой нормативной базы;

• перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цены на дату оценки.

Восстановительная стоимость возведения объекта-аналога принята по Укрупненным показателям восстановительной стоимости. Корректировка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и разъяснениями по применению общей части УПВС.

Переход к ценам на дату оценки выполняется с применением индекса цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе, переход от базовых цен к ценам на дату оценки. В расчетах учитывается НДС в размере 18%.

=> Оценка накопленного износа объекта

При оценке объекта учитывается его износ, который подразделяется на три вида: физический, функциональный и износ внешнего воздействия.

Физический износ

Физический износ в общем виде - это потеря конструктивным элементом здания первоначальных физико-технических свойств, он подразделяется на два основных вида:

• неустранимый физический износ;

• устранимый физический износ.

Износ начинается с момента создания улучшений. Здания и сооружения немедленно начинают подвергаться различным видам воздействий и испытывать влияние изменения архитектурных и иных требований, ведущих к функциональному износу. Негативное воздействие окружающей среды приводит к внешнему старению.

С момента сооружения зданий (улучшений) начинается их экономическая жизнь. В этот период они должны вносить свой вклад в суммарную стоимость недвижимости. Когда улучшения являются оптимальными, суммарная величина их вклада в итоговую общую стоимость улучшений равна их общей стоимости. Однако с течением времени возникает разница между общими издержками на их создание и текущей стоимостью, которая является следствием различных видов износа. В тот момент, когда улучшение уже не может прибыльно использоваться, либо перестает вносить вклад в стоимость имущества, то есть в конце срока его экономической жизни, износ улучшений достигает 100%.

Срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого здание можно использовать, извлекая прибыль. Это полный период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад в стоимость участка становится равным нулю вследствие их старения.

Срок физической жизни представляет собой период времени в течение которого то или иное строение реально существует и годно для обитания или работы в нем.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида дома с учетом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость. Перефразируя старое выражение, если бы строение имело состояние и вид 13-летнего дома, то его и надо было бы оценивать как 13- летнее (с эффективным сроком в 13 лет), даже если дому было бы 10 или 20 лет. Хронологический возраст дома должен отмечаться в оценке, если он известен, однако обычно при расчете стоимости он имеет небольшое значение.

Срок оставшейся экономической жизни здания представляет собой период времени от даты оценки до конца экономической жизни дома; его-то и должен рассчитывать оценщик.

Не следует исходить из предположения о равномерном старении и износе недвижимого имущества. Часто ремонт, модернизация или переоборудование увеличивают срок жизни недвижимости, в то время как отсутствие нормального ухода сокращает экономическую жизнь.

Физический износ рассчитывался методом эффективного возраста. Этот метод основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей восстановительной стоимости.

Срок экономической жизни определяется по нормативам, эффективный возраст рассчитывается экспортно с использованием техпаспортов на здания и результатов обследования.

функциональный износ

функциональный износ заключается в не соответствии объекта оценки современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Признаки функционального износа: несоответствие объемно- планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим и предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый - определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Неустранимый - вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком такого износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устаревание этих недостатков.

Износ внешнего воздействия (экономический износ)

Износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами.

Источники информации для расчетов

1.Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете.

2.Сборники «Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов».

3. "Разъяснение по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС" - М: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995.

4-Индексы изменения сметной стоимости строительства (индексы

инфляции) к ценам 1984 года (по материалам "Уральского Регионального Центра Экономики и Ценообразования в Строительстве").

Восстановительная стоимость - это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

=> Переход к уровню цен на дату оценки

Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов и индексов.

Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости в уровне цен 1969 года. С 1969 на индекс И69/84 изменения стоимости, принимаемый в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94.

И 69/84=1,17

Переход к уровню цен на дату оценки производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на индекс цен на строительные- монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений И84/06 по состоянию на дату оценки. Значение индекса принимается по данным Уральского регионального центра экономики и ценообразования в строительстве на 01.01.2006г.

И 1984/2006 = 31,41.

=> Прочие удорожания

Прибыль девелопера.

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений и последующая продажа (или эксплуатация) - это самостоятельный бизнес, требующий вознаграждения. Это прибыль выражает вклад застройщика экспертизу строительства и берущего на себя риск, связанный со строительством.

Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом риск.

Мною в расчетах использовалась норма прибыли в 20 %.

Расчет стоимости объекта по затратным подходом

Для начала найдем удельные веса конструктивных элементов по данным соответствующей таблицы УПВС (таблица 10):

Таблица 10

Удельные веса конструктивных элементов по данным УПВС

Определим восстановительную стоимость объекта аналога 259 кв.м., объем

строения 1264 куб.м. (таблица 11):

Таблица 11

Определение восстановительной стоимости объекта аналога

Продолжение таблицы 11

Распределение стоимости нового строительства по конструктивным элементам представлено в таблице 12:

Таблица 12

Распределение стоимости нового строительства

по конструктивным элементам

Определение исправимого физического износа представлено в таблице 13:

Таблица 13

Определение исправимого физического износа

Определение неисправимого физического износа короткоживущих

элементов представлено в таблице 14:

Таблица 14

Определение неисправимого физического износа короткоживущих

элементов

Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов

представлен в таблице 15:

Таблица 15

Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов

Определение функционального износа

Значение функционального износа принимаем равным нулю.

Определение внешнего износа

Экономический износ выражается в снижении стоимости объектов оценки, вследствие негативного изменения внешней среды, обусловленный экономическими, политическими либо другими внешними факторами.

Причинами внешнего износа могут быть общий упадок района, в котором находится объект или действия налогообложения, страхования и т.д. В данном случае можно говорить об экономическом износе объекта оценки, вызванном как негативными внешними факторами, так и внутренним социально-экономическим положением, сложившимся в данном муниципальном образовании. А именно: предприятия расположенные в данном и находящихся рядом селах имеют задолженности по налоговым платежам в бюджеты всех уровней, кроме того, имущество этих предприятий арестовано Службой судебных приставов или рассматривается вопрос о применении процедуры банкротства. На основании вышеизложенного, по моему мнению, внешний износ для данного объекта оценки составляет 13 %.

Общий (совокупный) износ зданий и сооружений определяется суммированием всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

Анализ восстановительной стоимости объекта с учетом износа определяется по следующей формуле 4:

Сизн.=ПВС-(ПВС х Иф)-(ПВС х Им)-(ПВС х Иэ) (формула 4)

где Иф- физический износ,

Им- функциональный износ (моральный),

Иэ -экономический износ

Стоимость здания мини-пекарни, определенная затратным подходом, согласно расчетов, составляет (округленно) с учетом НДС: 820 650 (Восемьсот двадцать тысяч шестьсот пятьдесят) рублей.

Сравнительный подход.

Среди методов, опирающихся на сравнительный подход, чаще всего применяют метод прямого сравнения. Правда, подобрать строго идентичную модель чаше всего не удаётся, и поэтому в цену аналога вносят корректировки. Специфика применения данного метода для оценки имущества заключается в том, что среди коэффициентных корректировок важную роль играет коэффициент различия коммерческой привлекательности. Он учитывает различия между оцениваемым и аналогичным имуществом в качестве сборки, дизайне, эргономичности, компактности.

В Свердловской области объектов аналогичной функциональной полезности не выявлено, на дату близкую к дате оценки. При подборе аналогов, были проанализированы местные периодические издания - «Быстрый курьер», и «Пульс цен».

Поэтому, на основании выше изложенного и недопущения грубых неточностей в расчётах, данный подход в нашем случае не применяем.

Оценка доходным подходом.

Общие положения

Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на инвестирование другого проекта, способного приносить аналогичный доход.

Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет целью получение дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование средств.

В данном отчете использовался метод прямой капитализации.

Определение ставки дисконтирования

Термин «Ставка дисконтирования» определяется, как «коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем». Таким образом, ставка дисконтирования используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.

В случае оценки недвижимости ставка дисконтирования представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения.

Определение риска

Под степенью риска понимается степень оправданности ожиданий по-

лучения будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами, как риск реализации прогноза.

При оценке недвижимости ставка дисконтирования выбирается методом кумулятивного построения. По данному подходу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемый сектор рынка и поправка на не ликвидность.

Определение очищенной от риска нормы дохода

В настоящем отчете используются российские показатели по безрисковым операциям.

В качестве безрисковой ставки принята ставка по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности - 12%, (информация агентства «Россбизнесконсалтинг»).

Поправка на неликвидность

Поправка на неликвидность - это поправка на длительность рыночной экспозиции (маркетингового времени) при продаже. То есть, поправка на не ликвидность представляет собой процент на капитал, который смог бы получить потенциальный инвестор по безрисковой ставке, за время, в течение которого объект недвижимости выставлен на продажу.

В результате статистического анализа состояния рынка недвижимости в Свердловской области оценщик сделал вывод о том, что, среднее время рыночной экспозиции оцениваемых объектов может составить более года. В настоящем отчете принят горизонт расчетов, равный одному году и, следовательно, поправка на не ликвидность равна размеру без рисковой ставки 12%.

Поправка на риск

При инвестировании капитала в объекты недвижимости основную часть риска можно переложить на страховые компании. Размер поправки на риск определяется, как размер страховых начислений за страховку недвижимости по полному пакету в наиболее надежных страховых компаниях. В ходе консультаций установлено, что средние действующие ставки в страховых компаниях по страхованию аналогичных объектов недвижимости составляют в среднем 2%.

Общая ставка дисконтирования складывается из безрисковой ставки 12%, поправки на риск вложения в недвижимость 2%, поправки на неликвидность 12%, Рассчитанная таким образом ставка составляет 26%.

Прямая капитализация

В случае, когда можно предвидеть, что объект будет приносить стабильный доход (или обеспечивать стабильную экономию) в течение долгого времени, стоимость объекта целесообразнее определять методом прямой капитализации. Специфика рынка недвижимости как российского в целом, так и в Свердловской области в частности, такова, что ставки доходности, арендной платы и другие показатели изменяются вне любых закономерностей, изменения невозможно предусмотреть. В таких условиях, по моему мнению, применение метода прямой капитализации в рамках доходного подхода к оценке недвижимости является оправданным при определении стоимости на дату оценки.

Данный метод предусматривает капитализацию дохода в стоимость при помощи ставки капитализации. Ставка капитализации, в отличие от ставки дисконтирования, должна обеспечивать инвестору не только приемлемый уровень отдачи на вложенные средства, но и возмещение этих средств, то есть конечный инвестор уже не надеется продать объект, и каждый год должен получать от вложения инвестиций не только доход на них, но и какую-то часть возмещения самих вложенных средств.

Стоимость равна доходу деленному на ставку капитализации, а ставка капитализации равна ставке дисконтирования плюс ежегодный процент возмещения вложенных средств.

Ежегодный процент возмещения денежных средств равен нормативному сроку жизни деленному на остаточный срок жизни объекта.

Нормативный срок жизни 100 лет здания мини пекарни принят в соответствии с едиными нормами амортизационных отчислений.

Эффективный срок службы исчислен исходя из накопленного физического износа. За оставшийся срок жизни инвестор должен вернуть 100% вложенных средств. Таким образом, ставка капитализации составит 27,19 %.

Определение ставки арендной платы

Ставка арендной платы рассчитана в соответствии с Методикой расчета арендной платы за нежилые помещения, утвержденной Постановлением районной администрации. Расчет размера арендной платы за нежилые помещения.

Расчет размера арендной платы за нежилые помещения на год

(таблица 16) рассчитывается по следующей формуле 5:

Апл = 200 х К 1 х К2 х КЗ К4 х К5 х Sар (формула 5)

Где Алл -арендная плата за год в руб.

Sар - общая арендуемая площадь;

К1 - коэффициент территориального зонирования;

К2 - коэффициент благоустройства объекта недвижимости;

КЗ - коэффициент типа деятельности;

К4 - коэффициент комфортности;

К5 - коэффициент, учитывающий основной материал объекта

недвижимости;

Таблица 16

Расчет арендной платы за нежилые помещения на год

Определение прочих расчетных параметров

Валовой операционный доход включает в себя потенциальный доход от арендной платы за год.

Учитывая местоположение, качественные характеристики объекта и то, и что часть помещений будет пустовать некоторый период времени в течение года, поэтому принят понижающий коэффициент недосбора арендной платы (К1). Этот коэффициент также учитывает потери арендной платы при неплатежеспособности арендатора.

Налог на имущество составляет 2% от стоимости объекта, рассчитанной затратным подходом.

Эффективный валовой доход получен от валового операционного дохода, путем применения коэффициента К1.

Расходы на управление объектом принимаются в размере 2% от

эффективного валового дохода в год.

Вычитая из эффективного валового дохода налог на имущество, расходы на управление, получаем чистый операционный доход. Расчет представлен в таблице 17:

Таблица 17

Расчет чистого операционного дохода

Результаты расчетов методом капитализации дохода

Расчет ставки капитализации приведен выше, доходная стоимость получена как отношение чистого операционного дохода и ставки капитализации и составляет (таблица 18):

Таблица 18

Стоимость здания мини пекарни доходным подходом

Стоимость здания, определенная методом капитализации дохода с учетом НДС составляет 410520 (Четыреста десять тысяч пятьсот двадцать) рублей.

Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости здания.

На мой взгляд, наибольшей достоверностью обладает расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, так как он базируется на реальных условиях рынка реальных инвестиций.

Применение затратного подхода в данном случае носит подтверждающий характер для итогового согласования.

Отказ от применения сравнительного подходы обоснован ранее.

Учитывая вышеизложенное, считаю возможным предположить, что значимость расчетов различными подходами при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки можно представить в виде удельного веса каждого из них следующим образом (таблица 19):

Таблица 19

Расчет скорректированной рыночной стоимости объекта недвижимости

Таким образом, окончательная величина стоимости объекта недвижимости

ООО «Наш хлеб» составляет:

533560 (Пятьсот тридцать три тысячи пятьсот шестьдесят) рублей

3.3. Оценка стоимости оборудования

При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный) и доходный:

Подходы к оценке машин и оборудования

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать :

- отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай - определение страховой стоимости, купля-продажа; передача в аренду);

- множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай - переоценка основных фондов);

- производственно-технологические системы; комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай - при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать производство, при оценке машин и оборудования как части оценки рыночной стоимости всех активов).

На предприятии ООО «Наш хлеб» имеется следующее хлебопекарное оборудование:

Взбивальная машина МС 12-15,

Машина тестораскаточная МРТ-601

Мукопросеиватель П-2П «Пионер»

Машина тестомесильная МТМ-60M

Машина тестомесильная А2-ХТБ

Машина тестомесильная DITOSAMAPRO35

Шкаф пекарный ШПСЭМ-3

Шкаф пекарный РЗХПГ-12Б

Котел КНЭ-10М

Холодильник производственный

Все агрегаты образуют одну линию по производству готовой продукции. Работа на оборудовании ведется в две смены по 7 часов в смену. Производственный процесс описан в п.2.1. настоящей работы, в котором дается краткая характеристика предприятия.

Дата начала эксплуатации 2003 год.

Оборудование используется на полную мощность.

Состояние — хорошее.

Нормативный срок службы - 20 лет.

Фактический возраст - 2 года.

Эффективный возраст - 1,5 года.

При определении рыночной стоимости объекта используются три основных подхода: затратный подход, сравнительный подход, доходный подход.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. В основу данного подхода положен принцип замещения.

Затратный подход состоит из трех этапов:

- Оценка полной стоимости воспроизводства или полной стоимости

замещения объекта оценки.

- Оценка величины накопленного износа объекта оценки.

- Определение рыночной стоимости объекта оценки.

Оценка полной восстановительной стоимости объекта оценки.

Полная восстановительная стоимость объекта оценки определена с использованием метода сравнения объекта оценки с ценой предприятия изготовителя-АО «Пензмаш».

В процессе оценки было установлено следующее:

1. В ноябре 2005 г. производитель АО «Пензмаш» продавало подобное оборудование по цене 425000 рублей,

2. Затраты на доставку, монтаж и настройку оборудования составляют -

10500 рублей.

3. Цены предприятия - изготовителя с нового года выросли на 3%.

Таким образом, полная восстановительная стоимость объекта оценки

составит: ПВС = 425000 + 10500 + 12750 = 448250 рублей.

Оценка величины накопленного износа

Накопленный износ - это потеря стоимости объекта оценки, вызванная различными причинами в связи с физическим износом, функциональным и экономическим устареваниями.

Оценка величины накопленного износа определяется методом разбиения. При этом рассматриваются следующие виды износа и устаревания объекта оценки:

- физический износ;

- функциональное устаревание;

- экономическое устаревание.

Для определения совокупного износа используем формулу 6:

СИ =1-[(1- Физ.И) х (1-Функц. Устарев.) х (1-Экон. Устарев.)] (формула 6)

где СИ - совокупный износ

Физ.И - физический износ

Функц.Устарев. - функциональное устаревание

Эконом. Устарев - экономическое устаревание

Физический износ - уменьшение стоимости имущества, вследствие

потери его элементами своих первоначальных свойств.

Величина физического износа определена методом «срока жизни», который находится как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни (формула 7):

ЭВ

ФизИ == —————

ЭЖ

где ЭВ - эффективный возраст актива

ЭЖ - срок экономической жизни объекта

Срок экономической жизни - 20 лет.

В процессе осмотра эффективный возраст объекта был установлен - 1,5 года.

1,5

ФизИ= ——— =0,07 (по формуле 7)

20

Функциональное устаревание - это потеря стоимости объекта оценки, вызванная факторами, присущими самому объекту оценки, в результате развития новой техники, технологии, стандартов и т.д. Все это приводит либо к нехватке производственных мощностей, либо к появлению сверхмощностей, что в конечном итоге увеличивает затраты и снижает полезность объекта в целом. В связи с разработкой и появлением нового аналогичного оборудования определяем коэффициент износа, который равен 0,15.

Экономическое устаревание - это потеря стоимости в результате действия факторов, внешних по отношению к самому объекту, таких как государственное регулирование, изменение в снабжении сырьевыми ресурсами, потерей рынка и т.д. Экономическое устаревание является функцией внешнего воздействия не только на оборудование, но и на бизнес в

целом.

В связи с тем, что данное оборудование является упрощенным аналогом технологически совершенных производственных линий, установленных на крупных хлебокомбинатах, оно претерпевает экономическое устаревание. Как известно из «Доклада о положении дел в сельском хозяйстве и на продовольственных рынках Свердловской области по итогам работы за 10 месяцев 2005 года», утвержденным постановлением Правительства Свердловской области от 27.12.2005 г. № 1463-ПП, в настоящее время на ОАО «Екатеринбургский хлебокомбинат» осуществляется техническое перевооружение. Результатом станет улучшение качества выпускаемой продукции, сокращение ее затрат, что напрямую отразится на бизнесе оцениваемого предприятия. Таким образом, экономический износ принимаем равным 30%.

Величина совокупного износа составит:

СИ= 1- [(1 - 0,07) х(1- 0,15) х (1 - 0,3)]= 0,45 или

448250 х 0,45 = 201713 (по формуле 6)

Определить рыночную стоимость объекта оценки возможно по формуле 8:

РС = ПВС - СИ (формула 8)

Рыночная стоимость равна: Двести сорок шесть тысяч пятьсот тридцать семь

рублей.

448250 - 201713 == 246537 (по формуле 8)

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход основан на принципе ожидания.

В доходном подходе важнейшим понятием является капитализация дохода, представляющая собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. То есть доходный подход позволяет произвести оценку стоимости объекта в зависимости от ожидаемых в будущем доходов. Он предусматривает составление прогноза будущих доходов, оценку риска, связанного с получением дохода, определение времени получения дохода. Приведенная к текущей стоимости сумма будущих доходов служит ориентиром того, сколько готов заплатить за оцениваемый объект потенциальный инвестор.

Существует три основных метода для определения рыночной стоимости оборудования доходным подходом:

- метод прямой капитализации;

- метод дисконтирования чистого дохода;

- метод равноэффективного аналога

В данной работе использован метод прямой капитализации, так как с одной стороны, на рынке отсутствует информация о функциональных аналогах оцениваемой линии, т.е. невозможно применить метод равноэффективных аналогов. С другой стороны, результат, рассчитанный на основе прогноза дохода на один год будет достаточно точным в данном случае.

Данный метод заключается в том, что рыночная стоимость оборудования равна стоимости будущих доходов от всех возможных вариантов использования оцениваемого объекта (формула 9)

ЧОД

Ст= ---------- , (формула 9)

Кк

где ЧОД - чистый операционный доход,

Кк - годовой коэффициент капитализации

Последовательность реализации метода прямой капитализации:

1. Определение потенциального валового дохода.

2. Определение эффективного валового дохода.

3. Определение операционных расходов.

4. Определение ежегодного чистого операционного дохода.

5. Определение годового коэффициента капитализации:

- расчёт ставки возврата капитала;

- расчёт нормы дохода.

6. Расчёт рыночной стоимости линии доходным подходом

Определение потенциального валового дохода.

Чистый операционный доход (далее - ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, получаемого от оцениваемого объекта после вычета всех операционных расходов и резервов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и амортизационных начислений.

Средняя производительность линии – 110,25 кг\ч. Средняя продолжительность работы в день – 13 час. Линия работает в среднем -245 дней в году.

Таким образом потенциальная производительность линии составляет:

ПП =110,25х13х245 = 351146 кг/год

Определение эффективного валового дохода

Проанализировав данные реализации продукции, в расчет берем среднюю цену реализации 1 кг изделий, которая составляет 15 руб.:

ЭВД = 351146 х 15 = 5 267 194 руб.

Определение суммы операционных расходов

В величину операционных расходов включается сырье, материалы, заработная плата, начисления на заработную плату, электроэнергия, топливо, налги, текущий ремонт и обслуживание оборудования. Таким образом, величина операционных расходов в среднем за год составляет – 5 053 872 руб.

Определение ежегодного чистого операционного дохода.

Чистый операционный доход равен эффективному валовому доходу за вычетом операционных расходов (формула 10):

ЧОД=ЭВД- Опрас

ЧОД=5 267 194 - 5 053 872 = 213 322 руб. (по формуле 10)

Определение годового коэффициента капитализации

Годовой коэффициент капитализации Кк состоит из годовой нормы

дохода Нд (формула 11) и годовой нормы возврата капитала Нв (формула 12):

Кк= Нд+ Нв, (Формула 11)

(Формула 12)

где Ро - базовая (безрисковая) ставка

- премия за риск

N - количество факторов

В качестве безрисковой ставки примем ставку по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности. Эта ставка на сегодняшний день по данным агентства «Росбизнесконсалтинг» составляет 12 %.

При расчете величины нормы дохода необходимо учесть следующие

риски:

- риск обусловленный особенностью оцениваемого объекта, P 1 = 9%,

- риск за низкую ликвидность оцениваемой линии, Р2= 12%,

-риск инвестиционного менеджмента Р3 = 4%

Нд= Ро+ Р1+ Р2+ Рз = 0,12+0,09+0,12+0,04 =0,37 или 37%

Расчет нормы возврата капитала Нв производится по фактору фонда возмещения. Фактор фонда возмещения определяется по методу Инвуда следующим образом (формула 13):

(формула 13)

где m — оставшийся срок службы объекта оценки

Учитывая характер эксплуатации считаем, что эффективный возраст технологической линии совпадает с действительным и равен 1,5 годам. Таким образом, оставшийся срок службы объекта оценки составляет 18,5 лет.

(по формуле 13)

Расчёт рыночной стоимости линии доходным подходом (формула 14)

(формула 14)

руб. ( По формуле 14)

Таким образом, стоимость технологической линии, полученная доходным подходом, составляет 574990 (Пятьсот семьдесят четыре тысячи девятьсот девяносто) рублей.

Сравнительный подход

При анализе сравнительного подхода к оценке применительно к данному оборудованию было проведено исследование рынка на наличие сопоставимых аналогов. Вывод: в рамках данной оценки расчет рыночной стоимости линии сравнительным подходом не применим.

На рынке отсутствуют сделки по продаже объектов аналогов. Кроме того, агрегаты составляют одну технологическую линию. Поэтому считаю нецелесообразным использовать в расчетах данные по продаже отдельных узлов оцениваемого объекта, тем более, что данные продажи носили нерыночный характер.

Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости машин и оборудования.

Использованные для расчета стоимости машин и оборудования подходы дали следующие результаты:

1. Затратный подход - 246 537 рублей

2. Доходный подход - 574 990 рублей

На мой взгляд наибольшей достоверностью обладает расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом, так как он базируется на реальных условиях рынка реальных инвестиций.

Применение затратного подхода в данном случае носит подтверждающий характер для итогового согласования.

Отказ от применения сравнительного подходы обоснован ранее.

Учитывая вышеизложенное, значимость расчетов различными подходами при определении итоговой величины рыночной стоимости машин и оборудования можно представить в виде удельного веса каждого из них следующим образом (таблица 20):

Таблица 20

Расчет скорректированной рыночной стоимости машин и оборудования

Исходя из приведенных аналитических расчетов, машины и оборудование имеют рыночную стоимость 443 609 (Четыреста сорок три тысячи шестьсот девять) рублей.

3.4. Оценка стоимости нематериальных активов (товарного знака)

Товарные знаки представляют собой обозначения, позволяющие отличать товары и услуги одних производителей от однородных товаров и услуг других производителей, и являются, таким образом, средством индивидуализации товаров и услуг.

Объект оценки представляет собой комбинированный товарный знак ООО "Наш хлеб", который состоит из двух частей:

* Изобразительный символ,

* Словесное обозначение на русском языке.

Правовая охрана товарного знака в Российской Федерации предоставляется на основании его государственной регистрации, действующей в течение 10 лет: выдается свидетельство на товарный знак.

Срок действия регистрации товарного знака может быть продлен каждый раз

на 10 лет.

Вышеуказанные обозначения и символы зарегистрированы в государственном реестре товарных знаков и знаков обслуживания 18.09.2005г. Согласно представленным документам, владельцем товарного знака является ООО "Наш хлеб".

Приоритет товарного знака от 18.09.2005.

При определении стоимости нематериальных активов в оценке используются три подхода: доходный, затратный и сравнительный.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает активы в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами стоимость объекта интеллектуальной собственности может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. Доходный подход представлен :

- Методом избыточных прибылей;

- Методом дисконтирования денежных потоков;

- Методом освобождения от роялти;

- Методом преимущества в прибылях.

Наиболее применимым методом для оценки товарного знака ООО «Наш хлеб», по моему мнению, является метод освобождения от роялти.

Согласно этому методу стоимость товарного знака представляет собой текущую стоимость потока будущих платежей по роялти в течение экономического срока службы товарного знака. Размер роялти определяется на основании анализа рынка. Этот метод несет в себе черты как доходного, так и сравнительного подхода.

С учетом специфики предприятия принимаем объем продаж в каждом году постоянным. Объем продаж составляет: 9300 000 руб., в затраты на поддержание товарного знака в силе входят затраты на правовую охрану по годам и затраты на рекламу. В среднем они составляют 1500 руб. в месяц.

Оставшийся срок жизни товарного знака 8 лет. Ставка роялти для мукомольного производства- 1%.

Для определения ставки дисконта используется метод кумулятивного построения, как дающий наиболее реальные результаты в условиях России.

Данный метод заключается в следующем: к безрисковой ставке прибавляются надбавки за все вышеуказанные риски, выраженные в процентах (формула 15):

(формула 15)

Учитывая также ситуацию, сложившуюся на рынке РФ на дату оценки в качестве безрисковой ставки была взята ставка по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности 12% (информация агентства «Россбизнесконсалтинг»).

С1 - компенсация за риск, связанный со степенью готовности ОИС к коммерческому использованию. Данная компенсация подразумевает под собой риск, связанный с тем, на какой стадии находится освоение ОИС:

исследование, испытание, опытное или промышленное внедрение.

Учитывая характер оцениваемого объекта интеллектуальной собственности (товарный знак), по моему мнению, в этом случае компенсация за риск, связанный со степенью готовности ОИС к коммерческому использованию составляет 0%.

С2 - компенсация за риск, обусловленный сроками освоения, уровнем достижения прогнозируемых технических, экономических, экологических параметров на пакет оборудования с использованием ОИС. В данном случае, по моему заключению, компенсация за риск, обусловленный сроками освоения, уровнем достижения прогнозируемых технических, экономических, экологических параметров на пакет оборудования с использованием ОИС отсутствует и составляет 0%.

СЗ - компенсацию за риск возможности противоправного использования ОИС, изготовлением и реализацией контрафактной продукции. Данная компенсация имеет место в случае отсутствия регистрации ОИС в Российском агентстве по патентам и товарным знакам. В силу того, что оцениваемый товарный знак должным образом зарегистрирован в Роспатенте, владелец ТЗ имеет все права на законное пресечение реализации контрафактной продукции. Тем не менее, ввиду характера ОИС нарушение прав владельца ТЗ на сегодняшний день возможно, а судебные разбирательства по такого рода вопросам длятся довольно долго, по моему заключению компенсация за данный риск должна быть учтена при расчете итоговой ставки дисконта и размер этой компенсации составляет при всех вариантах развития событий - 3%.

С4 - компенсация за коммерческие риски общего характера: рынки, цены, курсы валют, налоговые ставки и т.п.. Оценщики провели анализ условий коммерциализации оцениваемого товарного знака на сегодняшний день, а также проанализировали возможные изменения во внешней рыночной среде в течение ближайших лет с точки зрения степени воздействия внешних факторов на коммерциализацию данного товарного знака. Основываясь на проведенном анализе и учитывая характерные особенности оцениваемого ТЗ, мы пришли к выводу, что величина данной компенсации составляет 5%.

С 5 - компенсация за прочие риски. Данная компенсация учитывает возможные изменения в политической, экономической, социальной и прочих сферах, которые могут оказать воздействие на условия коммерциализации данного ОИС. Величина компенсации за прочие риски, по моему мнению, составляет 3%.

Таким образом, ставка дисконтирования составляет:

К= 12+0+0+3+5+3= 23% (по формуле 15)

Расчет стоимости товарного знака представлен в таблице 21:

Таблица 21Расчет стоимости товарного знака

Таким образом, стоимость товарного знака, рассчитанная доходным подходом, получилась равной - 325950 (Триста двадцать пять тысяч девятьсот пятьдесят) рублей.

Затратный подход основывается на изучение возможностей инвестора в приобретении товарного знака и исходит из того, что инвестор заплатит за объект ИС сумму, в которую обойдется разработка аналогичного продукта в обозримый период без существенных издержек.

Затратный метод отражает издержки, понесенные владельцем ТЗ при разработке. Перечень затрат представлен в таблице 22:

Таблица 22

Перечень затрат на создание ТЗ ООО «Наш хлеб»

Расчет рыночной стоимости ТЗ:

Расчет рыночной стоимости товарного знака осуществляется

следующим образом (формула 16):

(формула 16)

где ТСтз - текущая стоимость товарного знака;

Зс - затраты на создание товарного знака;

R - ставка дисконтирования

I - срок жизни ТЗ.

ТСтз= 58825 х (1+0,23)2 = 96379 (по формуле 16)

Таким образом, стоимость товарного знака, рассчитанная затратным подходом составляет: 96 379 (Девяносто шесть тысяч триста семьдесят девять) рублей.

Сравнительный подход к оценке интеллектуальной собственности предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемой собственности может быть реальная цена продажи аналогичной собственности, зафиксированная рынком.

Поскольку в России в настоящее время отсутствует хорошо сформированный рынок интеллектуальной собственности, не удалось установить фактов передачи прав собственности на объекты ИС такого типа на дату оценки в реальных рыночных условиях, которые можно было бы использовать для оценки данного товарного знака.

Основываясь на вышеизложенном, приходим к выводу о невозможности применения сравнительного подхода для оценки товарного знака.

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости товарного знака.

Анализируя совокупность перечисленных определений и факторов, я считаю, что потенциальный инвестор предпочтет приобрести уже раскрученный товарный знак, который (ТЗ) сам по себе обеспечивает его владельцу большой доход безотносительно номенклатуры выпускаемой продукции, а зачастую, гарантирует сбыт заведомо низкосортных товаров.

На мой взгляд, товарный знак ООО «Наш хлеб» не может обеспечить решение такой задачи на сегодняшний день. С другой стороны, согласно определению затратного подхода, потенциальный инвестор не заплатит за объект ИС большую сумму, чем та, в которую обойдется разработка аналогичного товарного знака.

Таким образом, в данной оценке целесообразно большее значение придать затратному подходу, хотя нужно отдавать себе отчет, что с течением времени ситуация может измениться и превалировать будут результаты полученные в доходном подходе.

Рыночная стоимость ТЗ может быть определена как взвешенная сумма стоимостей, полученных затратным, сравнительным и доходным подходами:

Результат в этом случае имеет следующий вид (таблица 23):

Таблица 23

Расчет рыночной стоимости товарного знака

Таким образом, окончательная величина стоимости товарного знака ООО «Наш хлеб» составляет: 103 267 (Сто три тысячи двести шестьдесят семь) рублей.

3.5. Оценка стоимости оборотных активов

Оценка производственных запасов

Производственные запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.

В связи с тем, что большая часть производственных запасов приобретена в течение IV квартала 2005 года по рыночным стоимостям и подлежащих списанию запасов нет, то оценку производственных запасов производим по балансовой стоимости на конец 2005 года - 134018 рублей.

Оценка дебиторской задолженности

Оценка дебиторской задолженности начинается с ее анализа:

составляется список всех дебиторов, определяется срок возврата долга, анализируется возможность возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами.

Непросроченная дебиторская задолженность может оцениваться путем дисконтирования будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости. При этом ставка дисконта должна учитывать риск, связанный со сбором будущих платежей.

Дебиторскую задолженность предприятия ООО «Наш хлеб» в сумме 254751 рублей составляют:

- Задолженность за продукцию ИП Самойлова 72000 рублей

(согласно договора расчет ожидается через 5 дней);

- Задолженность ИП Окинян - 30000 рублей (расчет через 10

дней);

- Задолженность за продукцию ООО «Национальный продукт» - 102000

рублей (расчет в течение недели).

Просроченной задолженности не выявлено. Таким образом, дебиторскую

задолженность ООО «Наш хлеб» оцениваем в сумме 254751 рубль.

Оценка денежных средств

Денежные средства являются наиболее ликвидными активами, находятся в кассе предприятия в размере 503 рубля, не превышают разрешенный банком лимит кассового остатка (3000 рублей) и в расчетах учитываться не будут.

3.6. Заключение о рыночной стоимости активов предприятия

На основании проведенных расчетов, а также данных, полученных после оценки основных и оборотных фондов, находящихся на балансе, можно рассчитать рыночную стоимость всех активов предприятия (таблица 24).

Таблица 24

Расчет рыночной стоимости всех активов предприятия

Таким образом, рыночная стоимость активов предприятия составляет 1 533 963 рубля.

3.7. Оценка обязательств предприятия

Кредиторская задолженность предприятия ООО «Наш хлеб» в сумме 683426 рублей должна быть учтена при расчете рыночной стоимости предприятия.

3.8. Расчет рыночной стоимости предприятия затратным подходом - методом чистых активов

Рыночная стоимость предприятия определяется путем уменьшения

рыночной стоимости активов на величину обязательств предприятия

(кредиторской задолженности):

Стоимость = Активы - Обязательства

1533963 -683426 = 850 537 руб.

3.9. Расчет рыночной стоимости предприятия доходным подходом – методом прямой капитализации

При расчете доходным подходом выбран метод прямой капитализации.

Данный метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от предприятия с помощью коэффициента капитализации (формула 17):

Доход

Стоимость = ——————————————

Коэффициент капитализации (формула 17)

В качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного года-367 205 рублей (по балансу: стр.470+стр.465).

Коэффициент капитализации находим методом кумулятивного построения (формула 18):

R=Сб+Рл+Рр (формула 18)

где Сб - безрисковая ставка (в качестве «безрисковой» взята ставка по депозитам для юридических лиц в банках высокой надежности. Эта ставка на сегодняшний день по данным агентства «Росбизнесконсалтинг» составляет 12 %);

Рл - риск ликвидности (возможность потери, при реализации объекта из-за недостаточной развитости рынка, его несбалансированности и неустойчивости);

Рр - региональный риск, присущ для конкретного региона.

К = 12%+10%+7% = 29% (по формуле 18)

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки:

367 205/0,29 = 1 266 224 рубля, (по формуле 17)

3.10. Обобщение результатов и заключение о рыночной стоимости ООО «Наш хлеб».

Для определения рыночной стоимости предприятия (бизнеса) ООО «Наш хлеб» в рамках данной работы использовались затратный подход- метод чистых активов и доходный подход - метод прямой капитализации. По моему мнению, в данном случае, наибольшей достоверностью обладает расчет затратным подходом, который базируется на рыночной стоимости реальных активов предприятия, но не отражает будущие доходы бизнеса. Сложность применения доходного подхода заключается в непредсказуемости темпов инфляции и нестабильности рыночной экономики в нашей стране. Тем не менее, считаю возможным применение доходного подхода при обобщении результатов оценки.

Отказ от применения сравнительного подхода обоснован ранее.

Учитывая вышеизложенное, значимость расчетов различными подходами при определении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки можно представить в виде удельного веса каждого из них следующим образом (таблица 25):

Таблица 25

Расчет итоговой величины рыночной стоимости ООО «Наш хлеб»

Исходя из приведенных аналитических расчетов, объект оценки имеет рыночную стоимость (округленно) 1 141 500 (Один миллион сто сорок одна тысяча пятьсот) рублей.

Таблица 4

Расчет коэффициентов, характеризующих платежеспособность

Таблица 5

Расчет показателей финансовой устойчивости

Приложение № 1

БУХГАЛТЕРСКИЙ БАЛАНС

┌─────────┐

с 1 января по 31 декабря 2005 г. │ КОДЫ │

├─────────┤

Форма No. 1 по ОКУД │ 0710001 │

├──┬───┬──┤

Дата (год, месяц, число) │ │ │ │

├──┴───┴──┤

Организация __ООО «Наш хлеб» _________________ по ОКПО │ │

├─────────┤

Идентификационный номер налогоплательщика ИНН │ │

├─────────┤

Вид деятельности __________________15.81_________ по ОКВЭД │ │

├────┬────┤

Организационно-правовая форма/форма собственности _________│ │ │

______________________65__________________ по ОКОПФ / ОКФС │ │ 16 │

├────┴────┤

Единица измерения: руб. по ОКЕИ │ 384 │

(ненужное зачеркнуть) └─────────┘

Местонахождение (адрес) _Свердловская область_________________________

┌───────────┐

Дата утверждения │ │

├───────────┤

Дата отправки (принятия) │ │

└───────────┘

Приложение № 2

ОТЧЕТ

О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ

┌─────────┐

с 1 января по 31 декабря 2005 г. │ КОДЫ │

├─────────┤

Форма No. 2 по ОКУД │ 0710002 │

├──┬───┬──┤

Дата (год, месяц, число) │ │ │ │

├──┴───┴──┤

Организация __ООО «Наш хлеб»______________________ по ОКПО │ │

├─────────┤

Идентификационный номер налогоплательщика ИНН │ │

├─────────┤

Вид деятельности _________15.81__________________ по ОКВЭД │ │

├────┬────┤

Организационно-правовая форма/форма собственности __65_____│ │ │

__________________________________________ по ОКОПФ / ОКФС │ │ │

├────┴────┤

Единица измерения: руб. по ОКЕИ │ 383 │

(ненужное зачеркнуть) └─────────┘

Список литературы

Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон от 29.07.98 №135-ФЗ;

Гражданский кодекс Российской Федерации.- М.: «ПРОСПЕКТ», 1998. –416с.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены постановлением Правительства РФ от 06.07.01 № 519

Оценка бизнеса: Учебник/Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.-М.: Финансы и статистика, 1999.-512с.:ил.

Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб. Пособие для вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА. 2001.-720с.

Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. Курс лекций. Санкт-Петербург, 1997 – 172с.

Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. – М.: ИНФРА-М,1997. –320с.

Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка бизнеса». Учебное пособие, Москва, Финансы и статистика, 2002 г.

Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: дело, 1997.-480с.

Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Серия «Оценочная деятельность». Учебно-практическое пособие. –М.: Дело, 1998. – 240с.

Страницы Internet.

«Из рук в руки», «Курьер», «Реклама», - периодические издания.

Оценка рыночной стоимости оборудования

Проблемы и перспективы рекреационного развития Тарханкутского полуострова

Оценка транспортных средств

Экономическая система

Оценка бизнеса

Экономика недвижимости

Земельно-имущественные отношения

Оценка стоимости земельных участков

Оценка рыночной стоимости 100% акций ЗАО "АЛИКОМ"

Разработка теоретико-методологических подходов к анализу правовых и экономических особенностей договора купли-продажи недвижимости

Оценка как инструмент управления муниципальной собственностью

Оценка жилой недвижимости

Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования

Экономика недвижимости и ее значение

Разработка маркетинговой стратегии агентства недвижимости

Оценка рыночной стоимости кафе и бара

Сущность правового регулирования общественных отношений в области оценочной деятельности

Оценка стоимости