Дипломная работа: Анализ стратегии государственной жилищной политики

Аннотация

В данном дипломном проекте рассматривалась характеристика объектов жилищной политики; анализировалась политика в области жилищно-коммунального обслуживания; изучался существующий комплекс мер по реализации жилищного кодекса РФ и повышению качества жилищно-коммунальных услуг; изучались основные характеристики товариществ собственников жилья; исследовалась жилищная политика Администрации Промышленного района г. Оренбурга; изучались основные аспекты управления жилищным фондом; была дана краткая характеристика товариществ собственников жилья на примере ТСЖ «Наш дом», ТСЖ «Урал», ТСЖ «Малая земля», ТСЖ «Счастье», ТСЖ «Сырейка»; изучались тарифная политика в сфере жилищно-коммунальных служб, в том числе тарифы на жилищно-коммунальные услуги на 2007 г. в г. Оренбурге; проводился анализ хода реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.; проводился анализ реализации жилищной политики; рассматривались перспективы жилищной политики.

Содержание

Введение

1. Характеристика объектов жилищной политики

1.1 Политика в области жилищно-коммунального обслуживания

1.2 Комплекс мер по реализации жилищного кодекса РФ и повышению качества жилищно-коммунальных услуг

1.3 Товарищество собственников жилья

2. Исследование жилищной политики в Российской Федерации на примере Администрации Промышленного района г. Оренбурга

2.1 Характеристика товариществ собственников жилья на примере ТСЖ «Наш дом», ТСЖ «Урал», ТСЖ «Малая земля», ТСЖ «Счастье», ТСЖ «Сырейка»

2.2 Жилищная политика и её реализация в г. Оренбурге

2.3 Тарифная политика в сфере жилищно-коммунальных служб в г. Оренбурге

3. Анализ хода реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.

3.1 Анализ реализации жилищной политики

3.2 Перспективы жилищной политики

Заключение

Список использованных источников

Приложения

Введение

С 1991 г. в отрасли жилищно-коммунального хозяйства осуществляется новая государственная жилищная политика, основная цель которой – переход жилищно-коммунального хозяйства в режим безубыточного функционирования и расширенного воспроизводства основных фондов. Вся отрасль разваливается на наших глазах, а услуги дорожают с каждым месяцем.

Мы постоянно слышим о проблемах жилищно-коммунального хозяйства, несмотря на то, что реформа длится уже 14 лет (с 1991 г.), глобальных позитивных сдвигов, к сожалению, не наблюдается. И уже сейчас становится ясно, что без активного участия населения, власти и власти и бизнеса вряд ли произойдут какие-либо значительные улучшения в одном из важнейших и социально-значимых секторов российской экономики.

2005 г. стал знаменательным для жилищно-коммунального хозяйства. Во-первых, мы на последнем этапе реформирования. Во-вторых, федеральная законодательная база практически готова (сформирован и частично введен в действие пакет из более чем 30 документов по формированию рынка доступного жилья). Очевидно, что в ближайшее время в большинстве субъектов Российской Федерации жилищно-коммунальный комплекс не сможет развиваться без кардинального изменения имеющихся подходов на местном уровне.

Актуальность темы исследования заключается в объективной необходимости изменения жилищной политики в регионе, так как современное ее состояние, характеризующееся дотационностью и недостатком ресурсного обеспечения и функционирования, продолжает сохранять пассивность и, соответственно, недостаточно качественный уровень удовлетворения потребностей.

Существует проблема низкой эффективности взаимодействия жилищно-коммунального хозяйства: непосредственной эксплуатации жилья, водопроводно-канализационного хозяйства, сбора и утилизации отходов, обеспечения санитарно-гигиенического благополучия по месту жительства, энергоснабжения, теплоснабжения, оперативного обслуживания.

Главная цель государственной жилищной политики заключается в создании условий для реализации гражданами их конституционных прав на жилище [1, с. 5].

Основными стратегическими целями жилищной политики должны стать:

1. Создание устойчивых рыночных механизмов и инфраструктуры рынка жилья, обеспечивающих доступность жилья и жилищных услуг для граждан в соответствии с их платежеспособным спросом.

2. Обеспечение социальной защиты малоимущих граждан в жилищной сфере, гарантирующей им жилищные условия в соответствии с установленными социальными стандартами.

3. Обеспечение безопасности проживания граждан в жилищах и качества жилой среды и услуг в соответствии с установленными стандартами.

4. Формирование условий эффективности экономического использования, оборота и развития недвижимости в жилой сфере.

Для достижения названных целей необходимо решение следующих ключевых задач по основным направлениям жилищной политики:

- обеспечение жилищных прав граждан - окончательное законодательное определение жилищных прав граждан;

- совершенствование системы управления жилищным фондом – обеспечение эффективной системы управления жилищным фондом.

Целью дипломного проекта является рассмотрение теоретических положений и разработка рекомендаций по осуществлению преобразований в жилищной политике для повышения ее эффективности.

Достижение поставленной цели потребовало решение следующих задач:

- определить особенности управления и регулирования в коммунальной сфере;

- проанализировать и критически осмыслить организационно-экономическую ситуацию жилищно-коммунального хозяйства на городском уровне;

- дополнить методику преобразований в жилищной политике.

Объектом исследования является жилищно-коммунальное хозяйство, как элемент институциональной инфраструктуры региона, муниципального образования.

Предметом исследования являются экономические отношения, связанные с принятием решений, обеспечивающих развитие жилищно-коммунального хозяйства.

Практическая значимость дипломного проекта заключается в повышении эффективности жилищной политики за счет предложенных рекомендаций, сделанных на основе анализа существующих положений жилищной политики Правительства Российской Федерации, которая в силу своих особенностей играет первостепенную роль в воспроизводстве населения – главной и производительной силе общества, поддерживая и развивая комфортные условия проживания и удовлетворения его повседневных потребностей.

В данной работе были использованы труды Артемьева Г., Горностаева А., Егорова Е., Каменева Е., Косарева Н., Лукманова Ю., Новикова С., Сиваева С., Шапиро М., Щепелина В.

1. Характеристика объектов жилищной политики

1.1 Политика в области жилищно-коммунального обслуживания

Объектом жилищной политики является деятельность по решению жилищной проблемы и обеспечению потребностей населения в жилье [17, c. 125].

Суть жилищной проблемы заключается в острой нехватке жилья, соответствующего установленным требованиям (техническим, структурным, функционально-потребительским), для значительной части населения. Во-первых, отмечается, что речь идет не столько о нехватке жилья вообще, сколько о существенном недостатке жилых помещений, соответствующих установленным требованиям. Во-вторых, всеобщий характер данная проблема получает, если она затрагивает интересы и волнует значительную часть населения данной территории, города, региона или страны в целом. В противном случае проблема жилья остается проблемой отдельных семей и граждан и не выходит на социальный уровень [49, c. 10].

Жилищная проблема относится к числу наиболее острых социальных проблем на всех уровнях управления: федеральном, региональном и местном. Поэтому ее решение должно осуществляться и координироваться по всей управленческой вертикали на местах, причем роль каждого уровня управления в этой задаче различна. На федеральном уровне должно быть определено и законодательно закреплено содержание федеральной жилищной политики, приняты жилищный кодекс и другие законодательные акты и необходимые правительственные решения и программы. Возможно частичное финансирование жилищного строительства в рамках, определенных для социально неблагополучных слоев населения. Но главная функция государства здесь – законодательная база.

На региональном уровне все государственные законы и решения конкретизируются, уточняются с учетом специфика данного региона, разрабатываются территориальные аспекты жилищной политики, принимаются и финансируются региональные программы, проекты и конкретные решения, в частности, по развитию или реконструкции жилищной строительной базы, по поддержке тех или иных социальных слоев населения.

Но основная нагрузка по решению жилищных проблем ложится на местный уровень власти и управления, так как только на местах можно наиболее достоверно оценить конкретное положение дел в вопросах жилищной обеспеченности, выявить наиболее нуждающиеся в жилье группы населения, дифференцировать жителей по уровню доходов, провести селективную поддержку неблагополучных слоев населения и создать наиболее благоприятные условия для развития жилищного рынка и тем самым для решения жилищного вопроса основной массы населения данного города, района (муниципального образования).

Начало радикальных рыночных реформ в 90-х годах ознаменовалось глубоким кризисом государственной системы обеспеченности жильем. Резко снизились объемы жилищного строительства в городах России. Возникла необходимость в разработке и реализации новой жилищной политики, учитывающей реалии переходного периода [40, c. 3]. На федеральном уровне контуры такой политики уже сформированы. Так, в 1993 г. вступил в действие Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», в котором приведены основные понятия в данной сфере, включая недвижимость, жилищный фонд, социальную норму площади жилья, договоры найма и аренды, киндоминиум, компенсации и др., определены права граждан на жилище, обязанности органов власти по обеспечению этих прав и ответственность пользователей жилищного фонда, рассмотрены виды собственности в жилищной сфере, включая виды жилищного фонда, а также процедуры обеспечения жильем, пользование им гражданами и ряд других положений. Суть федеральной жилищной политики состоит в обеспечении социальных гарантий в области жилищных прав граждан, в создании условий для привлечения различных источников финансирования, в развитии частной собственности на жилье, в обеспечении прав собственников и предпринимателей в жилищной сфере [70, c. 75].

Таким образом, федеральная жилищная политика во многом законодательно определена. Но ее реализация возможна лишь при достижении социально-экономической и политической стабильности в стране, а также при активизации жилищной политики в регионах и на местах [62, c. 4]. К сожалению, на большинстве территорий, за некоторым исключением, активная жилищная политика пока не проводится. В настоящее время ставится задача по переносу центра тяжести в решении жилищной проблемы на территориальный и особенно местный уровни, поэтому сформулируем основные положения муниципальной жилищной политики, реализуемой в городах и иных муниципальных образованиях.

Цель муниципальной жилищной политики заключается в достижении требуемого уровня жилищной обеспеченности и содержании жилищного фонда в соответствии с установленными нормативами и стандартами [60, c. 4]. Основными задачами данной политики являются: повышение уровня жилищной обеспеченности в соответствии с нормативной потребностью в жилье; обеспечение рационального расселения жителей и приведение состава квартир в соответствие с демографической структурой семей; приведение потребительских характеристик жилищного фонда в соответствие с потребностями населения; повышение степени сохранности и содержания жилищного фонда в соответствии с действующими техническими условиями и требованиями [60, c. 5 ].

Для проведения целенаправленной жилищной политики необходима целая система целевых показателей, нормативов и стандартов, позволяющих конкретизировать поставленную цель, сформулировать задачи и разработать важнейшие направления и мероприятия по их достижению и решению. Таких показателей может быть сравнительно много, так как поставленные задачи по решению жилищной проблемы достаточно многообразны, но важнейшими среди них будут следующие: обеспеченность населения муниципального образования жильем, в кв. м. общей площади на 1 человека, всего в том числе в частном, государственном, муниципальном и общественном видах жилья; уровень благоустройства жилищного фонда в процентах к общему жилищному фонду, а также муниципальному и другим класса фонда по видам благоустройства (водопровод, канализация, электроплита, телефон, мусоропровод, лифт и пр.); доля жилищного фонда, соответствующего правилам и нормам технической эксплуатации и требованиям к качественным параметрам жилья; уровень посемейного заселения как отношение числа семей, проживающих в отдельных квартирах, соответствующих потребительским и техническим требованиям, к общему числу семей [58, c. 7].

Эти показатели должны быть нормированы и по ним определены и по ним определены социальные стандарты (минимальные и перспективные). Кроме этих (важнейших), в систему нормируемых параметров будут включаться и десятки других, в частности: уточненные нормы проектирования и технического содержания жилищного фонда, нормативные требования к функционально-потребительские качествам жилья и др.

Основными направлениями муниципальной жилищной политики является следующие: создание условий для формирования широкого рынка жилья на данной территории; регулирование рационального расселения жителей муниципального образования; переход к дифференцированному обеспечению права граждан на жилище; проведение антимонопольной деятельности в жилищном комплексе; создание условие для привлечения инвестиций в жилищную сферу [36, c. 7].

Важнейшими мерами повышения ресурсообеспеченности муниципальной жилищной политики служат: эффективное использование бюджетных средств, выделяемых на конкурсной основе; привлечение средств населения путем создания специальных целевых фондов, распространение муниципальных жилищных займов, обеспечение надлежащих гарантий; использование дохода от аукционной продажи объектов муниципальной собственности (арендная плата, страхование и пр.); выдача долгосрочных кредитов и субсидий через систему муниципальных банков, в том числе ипотечного кредитования под залог недвижимости; привлечение частных инвестиций путем создания благоприятных условий для инвесторов; привлечение государственных субсидий и дотаций [30, c. 210].

Объектом муниципальной политики в области жилищно-коммунального обслуживания является обеспечение потребностей населения в услугах по содержанию жилищного фонда и придомовой территории, потребностей в воде, газе, электроэнергии и других услугах, предоставляемых жилищно-коммунальным хозяйством [30, c. 14].

Как показывает анализ положения дел в данной области, достигнутый уровень развития жилищно-коммунального хозяйства не обеспечивает в должной мере потребности населения в большинстве городов страны. Так, уровень содержания жилищного фонда не соответствует правилам и нормам технической эксплуатации жилых зданий. Действующая система водоснабжения не справляется с удовлетворением потребности населения в воде в соответствии с имеющимися нормативами и стандартами. Чрезмерно велики потери и неучтенный расход воды.

Действующая система теплоснабжения в городах технологически устарела и не соответствует требованиям экологической политики государства. В крупных городах функционирует централизованная система теплоснабжения, основанная на использовании топливно-энергетических станций и мощных котельных, а локальных источников тепла практически нет.

Такая система требует огромного сетевого хозяйства и в полной мере отражает интересы производителей тепла в ущерб их потребителям, у которых отсутствует выбор в источниках и режимах теплоснабжения. Кроме того, недостатками этой системы являются большие потери тепла, ненадежность сетевого хозяйства.

Причины перечисленных проблем аналогичны другим сферам муниципального хозяйства: дефицит бюджетных средств и административно-ведомственный механизм управления и хозяйствования. Особенно следует отметить такие черты административной экономики, как смещение функций заказчика и подрядчика, отсутствие взаимосвязей между затратами труда и достигнутыми результатами и как следствие – отсутствие стимулов к повышению качества и результатов своей деятельности.

Целью муниципальной политики в сфере жилищного коммунального обслуживания является обеспечение потребностей населения в жилищно-коммунальных услугах согласно действующим нормативам и стандартам [16, c. 11].

В соответствии с поставленной целью основными задачами в данной области являются: повышение уровня содержания жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства; привидение систем водо-, тепло-, газо-, электроснабжения города в соответствие с современными требованиями к технологии к качеству предоставляемых услуг; совершенствование системы водопроводно-канализационного хозяйства и обеспечение полной очистки бытовых сточных вод.

Для количественной оценки целевых установок и задач проведения муниципальной политики в сфере жилищно-коммунального обслуживания имеется ряд нормативов, которые могут быть использованы в качестве минимально необходимых и перспективных стандартов, определяемых с учетом особенностей данной территории.

Важнейшими направлениями по повышению уровня жилищно-коммунального обслуживания являются: ограничение монополизма в системе жилищно-коммунального хозяйства города; разделение функций заказчика и подрядчика во всех отраслях жилищно-коммунального хозяйства; обеспечение права выбора потребителями объема и качества жилищно-коммунальных услуг; привлечение населения к активному участию в сфере жилищно-коммунального обслуживания [14, c. 13].

Важным направлением развития жилищно-коммунального обслуживания является привлечение населения к активному участию в хозяйственной деятельности в различных формах. Это могут быть выполнение функций контроля за работой жилищно-коммунальных служб, участие в финансировании тех или иных мероприятий, личный труд (уборка лестниц, замена лампочек в местах общего пользования, уборка придомовой территории и пр.).

Важное значение имеет активная позиция жителей на выборах местных руководителей. Одним из перспективных направлений привлечения населения является формирование коллективных форм владения жилищным фондом на базе создания кондоминиумов (товариществ). Но для претворения этого начинания в жизнь в широком масштабе необходимо решить многие вопросы: уточнение правовой основы функционирования товариществ; организация передачи жилых зданий в оперативное управление или в хозяйственное ведение с соответствующей передачей на баланс коллективу собственников со всеми подсобными помещениями и правом их свободного использования; создание фирм по управлению жилым фондом, которые могли бы взять на себя функции заказчика, заключение договоров на эксплуатацию и др.

Важнейшим элементом механизма реализации является устойчивое финансовое обеспечение. Активная социальная политика в данной сфере опирается на следующие основные источники финансирования: эффективное использование бюджетных средств через систему заказчик – подрядчик; повышение в перспективе уровня и доли квартплаты за содержание жилищного фонда и коммунальных услуг по мере повышения качества жизни населения; привлечение дополнительных средств населения, товариществ, муниципальных образований; рациональное использование жилищных субсидий, выделяемых для малообеспеченных слоев населения; привлечение доходов от использования муниципальной собственности (средства от продажи объектов, арендная плата и др.) [9, c. 11].

1.2 Комплекс мер по реализации жилищного кодекса РФ и повышению качества жилищно-коммунальных услуг

Новый Жилищный кодекс Российской Федерации продолжил процесс реформирования российского законодательства, связанный с переходом государства к рыночным отношениям. Он во многом изменил ранее существовавшие жилищные правоотношения, упорядочил в соответствии с нынешними условиями вопросы предоставления жилья, права и обязанности собственников помещений в многоквартирных жилых домах на общее имущество в таких домах, в том числе на их земельные участки, определил объекты, порядок и формы управления многоквартирных домов, разграничил полномочия уровней власти в жилищных правоотношениях [50, c. 9].

Для разработки механизмов реализации положений Жилищного кодекса, Департаментом строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства регионального развития Российской Федерации совместно со специалистами отрасли, учеными разработаны и утверждены постановления с дополнительными разъяснениями по заключению договоров социального найма жилого помещения, о формах документов о переводе жилого помещения в нежилое, о переустройстве и перепланировке жилого помещении и др., введены правила предоставления субсидий гражданам на оплату жилья и коммунальных услуг; правила пользования жилыми помещениями; правила содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома; правила предоставления коммунальных услуг; положение о проведении конкурсного отбора управляющих организаций и ряд других документов [50, c. 11].

Министерством регионального развития проводится соответствующая работа с субъектами Российской Федерации по сбору информации, предложение по самым острым важным вопросам жилищных отношений. Благодаря рекомендациям из регионов, была сформулирована концепция правил предоставления субсидий гражданам при оплате жилищно-коммунальных услуг. С территорий поступает множество обращений и предложений по внесению изменений и дополнений в Жилищный кодекс. Аналогичные предложения поступают в Государственную Думу, Правительство Российской Федерации от депутатов, законодательных собраний субъектов Российской Федерации, общественных организаций, граждан, что говорит о том, что требуется совершенствование существующего законодательства, обобщение, анализ поступающих в различные органы власти поправок, изменений, дополнений, консолидации усилий заинтересованных лиц. Работу в этом направлении проводит и Общественный Совет при Министерстве регионального развития Российской Федерации. Перед Департаментом строительства и жилищно-коммунального хозяйства стоит задача стать той консолидирующей силой, тем фундаментом, где должны формироваться предложения для рассмотрения их в Правительстве Российской Федерации, Государственной Думе [50, c. 14].

Реализация положений Жилищного кодекса – это не только разработка нормативно-правовых документов, четко прописанных в той или иной статье Жилищного кодекса Российской Федерации. Ряд разделов, статей ЖК РФ определяют процедуру, порядок тех или иных отношений в жилищной сфере. Это вопросы проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме, управление многоквартирными домами, создание и деятельность товариществ собственников жилья и другие. И именно от успешного применения этих норм на практике, умения увидеть, убрать административные барьеры, создать благоприятные условия для эффективной работы организаций жилищно-коммунального комплекса зависит во многом комфортность проживания граждан, снижение издержек при производстве и предоставлении жилищно-коммунальных услуг и повышению их качества.

Департамент видит свою роль в работе по созданию условий для эффективного внедрения на местах положений, норм, правил, прописанных Жилищным кодексом. С этой целью Департамент строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства регионального развития Российской Федерации подготовил комплекс мер по совершенствованию работ жилищно-коммунального хозяйства и повышению качества жилищно-коммунальных услуг.

Среди основных направлений в этой работе можно выделить: демонополизация и создание эффективной системы управления в жилом фонде; создание конкурентного рынка жилищно-коммунальных услуг; социальная защита граждан при оплате жилищно-коммунальных услуг; финансовое оздоровление отрасли; тарифное регулирование; модернизация жилищно-коммунального хозяйства; энергоресурсосбережение; государственный контроль [50, c. 11].

Принятие жилищного кодекса законодательно закрепило процессы, начавшиеся в ходе реформирования жилищно-коммунального хозяйства и дало толчок для развития демонополизации, конкуренции в жилищно-коммунальной сфере, привлечения частного капитала в эту сферу, развития инициативы, гражданской ответственности и сознательности населения за сохранность не только своего помещения, но и мест общего пользования, общего имущества в многоквартирном доме, придомовой территории.

Среди множества мер можно выделить три главных направления: развитие и поддержка товариществ собственников жилья; вопросы капитального ремонта многоквартирных домов; реорганизация муниципальных управлений и городских управлений, работающих в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

В первую очередь, хотелось бы отметить, что Жилищный кодекс значительно изменил положения, регулирующие отношения по созданию и деятельности товариществ собственников жилья [50, c. 12]. Упростился порядок регистрации, членства в товариществе собственников жилья, исключено ограничение по расположению имущества, то есть товарищество собственников жилья может приобретать в собственность любое имущество, предоставление посреднической функции товариществ собственников жилья при заключении договоров с третьими лицами, где товарищество собственников жилья выступает только как представитель собственников помещений или членов товарищества собственников жилья, позволит упорядочить договорные отношения и исключить возложение финансовых рисков по таким договорам на товарищества собственников жилья, и исключить банкротство, что в свою очередь позволяет товариществам собственников жилья капитализировать средства собственников и членов товариществ собственников жилья на капитальный ремонт жилищного фонда. Эти и другие преимущества «нового» товарищества собственников жилья позволяют сделать вывод, что товарищество собственников жилья – это одна из наиболее эффективных форм объединения собственников в целях управления имуществом.

Согласно Жилищному кодексу вопрос о проведении капитального ремонта решает общее собрание собственников в многоквартирном доме. Если собственники дома создали товарищество, то частично решена проблема, где и как аккумулировать средства на капитальный ремонт. В то же время в случае непосредственного управления и в случае управления управляющей организацией вопрос открыт. Кодекс дал возможность аккумулировать средства на каждый конкретный дом, а как – не прописал. Необходима разработка данного механизма, подготовка рекомендаций по возможным путям реализации этого положения Жилищного кодекса.

Есть еще одна проблема, о которой нельзя умалчивать. Состояние жилищного фонда: высокая степень износа, 3,6 % ветхого жилья, 93 млн. м² недоремонты [53, c. 4].

В течение нескольких десятков лет гражданами-нанимателями, а теперь собственниками, производилась уплата денежных средств, государство в силу своих возможностей проводило капитальный ремонт, объем недоремонтов рос из года в год. В настоящее время все расходы по проведению ремонтов возложены на собственников помещений в полном объеме, в связи с чем они справедливо высказывают свое нежелание создавать товарищества собственников жилья в домах с высокой степенью износа. При таких обстоятельствах нельзя ожидать активности со стороны собственников в решении вопросов, связанных с управлением многоквартирными домами.

Необходимо создать систему государственной и муниципальной поддержки вопросов проведения капитального ремонта и реконструкции жилых домов. Это должно стать государственной задачей, решение которой позволит резко повысить активность населения в управлении имуществом, темпы и количество создания товариществ собственников жилья, повысить конкуренцию.

В настоящее время в отрасли происходят некоторые структурные преобразования, но эти процессы идут пока вяло и неэффективно. Задача демонополизации и построения рыночного механизма в сфере жилищно-коммунального хозяйства не выполнена. В жилищной сфере лишь наметился постепенный переход на конкурсное обслуживание жилищного фонда, но все-таки большая часть организаций – муниципальных управлений и городских управлений – сохранили свои позиции на рынке жилищных и коммунальных услуг.

Социальная защита граждан при оплате жилищно-коммунальных услуг - обязанность государства, но ответственность за ней несут предприятия жилищно-коммунального хозяйства, так как меры государственной помощи при оплате предоставляются в виде скидки платежа. Ежегодные затраты предприятий жилищно-коммунального хозяйства представляют порядка 100-110 млрд. рублей [69, c. 7]. Однако Федеральный бюджет, бюджеты субъектов Российской федерации не выполняю в полной мере своих обязательств в части покрытия расходов предприятий за предоставленные льготы и субсидии.

Одной из мер снижения задолженности предприятиям жилищно-коммунального хозяйства за предоставленные субсидии является перевод средств субсидий на персонифицированные социальные счета. В 2003 г. в 30 муниципальных образованиях 19 субъектов Российской Федерации был проведен эксперимент по внедрению новой экономической модели реформы жилищно-коммунального хозяйства и использованием персонифицированных социальных счетов Результаты эксперимента показали, что произошла заметная стабилизация ситуации с перечислением ассигнований на предоставление субсидий из региональные в местные бюджеты, предприятия жилищно-коммунального хозяйства освободились от социальных функций, собираемость платежей за предоставляемые услуги составила от 97 до 100%, помощь стала предоставляться действительно нуждающимся семьям [56, c. 2]. В 2004 г. официально было рекомендовано Постановлением от 30.08.2004 № 444 субъектам Российской Федерации осуществить переход на перечисление средств субсидий на персонифицированные социальные счета.

Некоторые положения Жилищного кодекса в сфере льгот и субсидий противоречат Конституции Российской Федерации. Например, оказались лишенными льгот граждане, проживающие в домах жилищно-строительного кооператива, купивших, построивших за счет собственных средств жилье или получивших по наследству, в то время, как согласно Конституции в Российской Федерации признается и защищается равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

В целом выход из создавшегося положения Департамент видит в следующем:

На Федеральном уровне необходимо:

1. Внести изменения и дополнения в действующее законодательство, регламентирующее предоставление мер социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан, а именно:

- меры социальной поддержки граждан по оплате жилья и коммунальных услуг, являющиеся расходными обязательствами Российской Федерации, должны предоставляться в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, либо размер субвенций из Фонда компенсаций Федерального бюджета должен рассчитываться исходя из фактических затрат;

- терминология должна быть приведена в соответствие с положениями Жилищного кодекса РФ, перечень услуг должен трактоваться четко, однозначно и одинаково для всех категорий льготников;

2. На начальном этапе необходим перевод средств на предоставление мер социальной поддержки на персонифицированные (банковские) счета граждан, в последующем заменить льготы на денежные выплаты, исходя из среднесложившихся в регионе затрат на оплату жилья и коммунальных услуг.

На уровне субъектов Российской Федерации необходимо:

- принимать меры по обеспечению выполнения расходных обязательств бюджетов субъектов Российской Федерации на предоставление мер социальной поддержки граждан при оплате жилья и коммунальных услуг с учетом поступающих средств из федерального бюджета;

- осуществить перевод мер социальной поддержки граждан по оплате жилья и коммунальных услуг, установленных нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, на персонифицированные (банковские) социальные счета граждан.

Финансово-экономическое состояние предприятий жилищно-коммунального хозяйства, несмотря на улучшившуюся в последние годы дисциплину расчетов бюджетов и потребителей остается сложным. Накопленная многомесячная задолженность в условиях сложившихся финансирования предприятий жилищно-коммунального хозяйства и действующей системы налогообложения достигла критической массы и стала причиной постоянного воспроизводства неблагоприятной структуры дебиторской и кредиторской задолженности [9, c. 11].

Признание долгов бюджетов требует принятия решений на уровне всех органов власти. Сегодня бюджет должен предприятия больше, чем они бюджету.

Анализ выявил основные причины неблагополучного финансового состояния жилищно-коммунального хозяйства и соответственно комплекса мер, которые необходимо предпринять всем уровням власти для вывода отрасли из кризиса.

Среди основных мер: замена натуральной формы предоставления льгот гражданам при оплате жилищно-коммунальных услуг на адресные, денежные выплаты, о чем говорилось выше; принятие федерального закона «О финансовом оздоровлении организаций жилищно-коммунального комплекса».

Алгоритм действий по финансовому оздоровлению, согласно вышеназванному закону, следующий: после инвентаризации и подтверждения задолженности, созданные из представителей местных и федеральных органов власти комиссии по финансовому оздоровлению, принимают по заявлению жилищно-коммунального хозяйства решение о начале процедуры оздоровления; кредиторы заключают соглашения о рассрочке платежей; бюджеты всех уровней поэтапно гасят свои задолженности перед жилищно-коммунальным хозяйством; предприятиям предоставляются отсрочки и рассрочки по уплате налогов на 3 и 5 лет [67, c. 4].

Следующим направлением в реформировании жилищно-коммунального хозяйства страны безусловно является налаживание процессов управления экономикой жилищно-коммунального хозяйства через сбалансированную тарифную политику.

Жилищным кодексом РФ предусмотрена передача полномочий по регулированию тарифов на жилищно-коммунальные услуги органами местного самоуправления. В настоящий момент на законодательном уровне достаточно подробно раскрыты вопросы ценообразования в жилищно-коммунальном хозяйстве Жилищным кодексом РФ, рядом Постановлений Правительства Российской Федерации, ФЗ от 30.12.2004 № 210 «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», другими нормативным актами.

Тарифы на услуги по электроснабжению, отоплению, газоснабжению также регулируются рядом нормативных актов.

Министерством регионального развития Российской федерации утверждены «Методические рекомендации по формированию тарифов на услуги водоснабжения и водоотведения», «Методика расчета норм потребления природного газа для расчета с населением при отсутствии приборов учета», Методические рекомендации по проектированию, эксплуатации и рекультивации полигонов для твердых бытовых отходов».

Анализ действующего законодательства в данной сфере показал следующее:

1. С вступлением в силу Жилищного кодекса РФ, отдельных его положений и Федерального закона № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», полномочия по регулированию тарифов распределены между: Правительством Российской федерации, органами субъектов Федерации, ОМСУ:

- тарифы на газ – Правительство РФ;

- тарифы на электроэнергию и тепло – органы субъектов РФ;

- тарифы на жилищно-коммунальные услуги;

- водоснабжение, ТБО, КНС – ОМСУ;

- инвестиционные надбавки к тарифам на электроэнергию, тепло, жилищно-коммунальные услуги, водоснабжение, ТБО, КНС – ОМСУ.

Основная нагрузка с 01.01.2006 г. легла на созданные тарифные органы местного самоуправления.

2. На сегодня не определены органы государственного контроля в области регулирования тарифов и надбавок организаций коммунального комплекса.

3. Законодательно не определены предельные уровни повышения тарифов на данные услуги (существуют ограничения на электроэнергию, газ и тепло).

В соответствии с жилищным кодексом РФ перечень работ по текущему ремонту и содержанию общего имущества в многоквартирном доме определяет общее собрание собственников помещений. Реализация данной нормы Жилищного кодекса РФ приведет к обветшанию жилищного фонда, а также конфликтам между гражданами, проживающими в многоквартирных домах. Необходимо внести изменения в Жилищный кодекс РФ в части отнесения к компетенции Правительства РФ устанавливать минимальный перечень работ, услуг по управлению, содержанию и ремонту жилищного фонда. Это позволит сбалансировать договорные отношения, обеспечить сохранность жилищного фонда, прозрачность договорных отношений и финансовых потоков и повысит возможности осуществления контроля надзорными органами и собственниками.

Модернизация жилищно-коммунального комплекса – одно из важнейших направлений в реформировании жилищно-коммунального хозяйства, в полной мере влияющего на стоимость и качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Сегодня здесь работают почти 60 тыс. предприятий различных форм собственности с численностью работающих около 4,2 млн. человек.

Вместе с тем ни для кого не является секретом убогое техническое состояние жилищно-коммунальной инфраструктуры и сетей. Износ в отдельных регионах уже превысил критическую отметку и достиг порядка 80 процентов.

Для ликвидации сложившейся ситуации необходимы крупномасштабные инвестиции в отрасль.

Среди первоочередных организационных подготовительных мер для начала осуществления модернизации жилищно-коммунального хозяйства:

1. Реструктуризация задолженности предприятий жилищно-коммунального хозяйства.

2. Создание прозрачной процедуры тарифного регулирования.

3. Переход на реальные договорные отношения между поставщиками и пользователями услуг.

Для проведения модернизации жилищно-коммунального хозяйства и привлечения в эту сферу инвестиций необходимо осуществлять следующие меры:

1. Продолжить программный метод: федеральная целевая программа «Жилище» и подпрограммы.

2. Провести инвентаризацию активов сферы, он позволит включить рыночные механизмы, в т. ч. кредитование инвестиционных проектов. В настоящее время основной причиной, по которой не производится регистрация имущества коммунальной сферы, является отсутствие финансовых средств на инвентаризацию и регистрацию имущества в муниципальных бюджетах. Объем средств, требуемый для регистрации – от 10 до 15% средств годового бюджета муниципального образования. Необходимо предоставить инвестиционный налоговый кредит (в соответствии со ст. 66 Налогового кодекса РФ) муниципальным образованиям сроком на 5 лет для регистрации имущества коммунальной сферы.

3. Необходимо имущество естественных монополий сферы коммунального комплекса закрепить в собственности муниципальных образований, для чего принять Федеральный закон «Об особенностях регулирования оборота имущества в сфере коммунального обслуживания».

4. Развитие малого бизнеса в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Отсутствие залогового инструмента у предприятий малого бизнеса в сфере жилищно-коммунального хозяйства не позволяет привлекать кредитные средства даже на быстро окупаемые проекты. Для развития малого и среднего бизнеса необходима государственная программа страхования инвестиционных проектов создания новых материальных активов в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Для реализации данной программы потребуется не более 18 млрд. рублей на пять лет.

Вопросы энергосбережения как составляющей части мероприятий по модернизации системы жилищно-коммунального хозяйства необходимо увязать с проблемой энергосбережения, являющейся межведомственной задачей, для чего следует рассмотреть роль и место федеральной целевой программы «Энергоэффективная экономика» и определить федеральный орган исполнительной власти, ответственный за комплексную реализацию данной программы. Проблему энергосбережения целесообразно поднять на уровень государственной политики, как необходимого элемента экономического развития России [44, c. 2].

Немаловажную роль в повышении качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг играет система организации и проведения контроля над реализацией жилищных прав граждан. Реализация положения Жилищного кодекса, где ст. 20 предусмотрен государственный контроль над использованием и сохранностью жилого фонда, а также соответствием жилищных помещений и предоставляемых населению жилищно-коммунальных услуг установленным требованиям.

Согласно Жилищному кодексу РФ данный контроль должен осуществляться уполномоченными федеральными органами исполнительной власти и органами государственной власти субъектов РФ.

Однако, в ходе административной реформы были упразднены Управление Главной инспекции архитектурно-строительного надзора и Управление Главной государственной жилищной инспекции, входившие ранее в центральный аппарат Госстроя России [39, c. 11].

В соответствии с Положением «О федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору», утвержденному постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 г. № 401, данная служба осуществляет функции по надзору только в части обеспечения безопасности, прочности, устойчивости и эксплуатационной надежности зданий и сооружений, причем только особо опасных.

Это приводит к тому, что органы государственных жилищных инспекций, которые обладают по Кодексу РФ об административных правонарушениях административными и надзорными функциями, в угоду местных руководителей жилищно-коммунального хозяйства превращаются в функциональный придаток административного аппарата жилищно-коммунального хозяйства субъекта РФ, тем самым теряют свою независимость и как следствие – надзорные функции, либо объективность при рассмотрении проблемных вопросов.

Таким образом, в Российской Федерации отсутствует федеральный орган исполнительной власти, ответственный за организацию и контроль в сфере жилищно-коммунального хозяйства, несмотря на существующие нормы в законе: в Жилищном кодексе РФ, в Кодексе РФ об административных правонарушениях.

В связи с этим необходимо:

1. Определить федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на проведение государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда в виде федеральной службы, подчиненной Министерству регионального развития РФ.

2. Подготовить проект ФЗ «О государственном контроле за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям».

Выполнение вышеописанных задач позволит стабилизировать финансовую ситуацию в жилищно-коммунальном комплексе страны, сделать предприятия конкурентоспособными и привлекательными для инвесторов, что наряду с прозрачной тарифной политикой существенно снизит издержки при производстве услуг и приведет к стабилизации цен на жилищно-коммунальные услуги, повысит их качество.

1.3 Товарищество собственников жилья

Товарищество собственников жилья создается, как правило, во вновь построенных или капитально отремонтированных домах, иногда по инициативе муниципалитета как владельца неприватизированных квартир в таком доме, иногда – по инициативе застройщика. Еще реже по инициативе жильцов приватизированных квартир. Уставные цели товарищества – управление уже имеющимся имуществом в интересах его собственников. Цели не предусматривают развития жилищного фонда для удовлетворения растущих потребностей в жилье.

Впервые форму особой некоммерческой организации – товарищества собственников жилья - ввел Федеральный закон от 15.06.1996 г. № 72- ФЗ «О товариществах собственников жилья». Само понятие «товарищество собственников жилья» также заимствовано из этого закона и заимствовано неудачно. Товарищество собственников жилья – объединение собственников помещений в многоквартирном доме, созданное для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, а также для обеспечения его эксплуатации [55, с. 14]. Под комплексом имущества понимается кондоминиум – единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости [55, с. 15].

Большое значение для выработки способа согласования интересов собственников жилья в товариществе собственников жилья представляет вопрос о членстве в товариществе. Членом товарищества собственников жилья может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме. Собственник становится членом товарищества с момента подачи заявления в правление товарищества. Прекращается членство с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности на помещение в данном доме. Закон о товариществах собственников жилья (утратил силу с введением Жилищного кодекса) предусматривал обязательность членства в товариществе всех домовладельцев. Однако в 1998 г. Конституционный Суд России признал данное положение не соответствующим Конституции России (ч. 2. ст. 30). Таким образом, стало возможным неучастие собственника квартиры в коллективном управлении домом, если оно осуществляется товариществом собственников жилья. Фактически Конституционный Суд России признал, что свобода выбора одного собственника важнее, чем права других собственников в этом здании. Но если, скажем, один собственник не участвует в управлении общей недвижимостью, то тем самым он ущемляет права других собственников в этом здании, поскольку потребление услуг в многоквартирном доме носит коллективный характер. В новом жилищном кодексе эта норма также отражена – невозможность принудительного членства, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество [43, с. 7].

Важным моментом в управлении многоквартирным домом в виде товарищества собственников жилья является предоставление «дотаций, компенсаций и субсидий». Домовладельцы и наниматели жилья в товариществах собственников жилья обеспечиваются социальной защитой в рамках действующего законодательства и местных решений. Среди мер социальной защиты – передача товариществам собственников жилья установленных государственных и муниципальных дотаций на финансирование затрат на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонты, на отдельные виды коммунальных услуг, компенсаций за предоставление льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан, а также предоставление компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг отдельным категориям граждан. Это означает, что в случае создания ТСЖ и передачи дома в его управление установленные законами и другими нормативными актами дотации, субсидии, льготы должны предоставляться товариществу. Однако решение вопроса о том, как должно происходить финансирование, закон оставляет за теми структурами, которые предоставляют названные меры социальной защиты.

Выделим все возможные права и обязанности товариществ собственников жилья.

Статья 137 ЖК РФ устанавливает перечень прав, которые могут быть реализованы товариществами собственников жилья при осуществлении своей деятельности: 1) заключать договор управления многоквартирным домом, договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества; 2) определять смету доходов и расходов на год; 3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме; 4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; 5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами; 6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и услуги; 7) продавать и передавать во временной пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

Следующая статья 138 устанавливает перечень обязанностей товариществ собственников жилья: 1) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества; 2) выполнять обязательства по заключенным договорам; 3) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; 4) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещение обязанностей по содержанию ремонту общего имущества в соответствии с их долями (кв. метрами общей жилой площади) в праве собственности на данное имущество; 5) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; 6) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; 7) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Кроме того, повседневная деятельность крупных товариществ собственников жилья в Оренбурге связана с рядом проблем. Прежде всего, это проблема согласования интересов большого числа собственников. Интересы жильцов одного дома могут не совпадать с интересами жильцов соседнего дома, что обуславливает потенциальную конфликтность в товариществе [37, с. 3]. Подобные примеры не часты, однако инициатива частного бизнеса и самих жильцов в процессе создания товарищества собственников жилья становится все более заметной.

В настоящее время создание товариществ собственников жилья ведется, как правило, на базе нового строительства, в основном по инициативе застройщиков – представителей частного бизнеса, которые относятся к товариществам как к инструменту продвижения жилья как товару на рынке. Сейчас по приблизительной оценке, более 70% зарегистрированных товариществ собственников жилья создано именно в новостройках.

Создание товариществ собственников жилья в строящихся домах выгодно в первую очередь самим застройщикам. Можно с уверенностью сказать, что многие застройщики понимают эту выгоду, поскольку основной прирост количества товариществ собственников жилья в последнее время происходит именно за счет новостроек. Однако немалую роль здесь играют и принимаемые многими муниципалитетами решения не брать на себя обязательства по эксплуатации жилья, предназначенного для продажи в частную собственность. Ответственность за выполнение этой задачи перекладывается на застройщиков. Взамен город предлагает застройщиками помощь в регистрации товариществ собственников жилья.

Сочетание многообразия собственников и многообразия форм управления скорее сделает жилищный сектор страны устойчивым и доступным.

Все преимущества и минусы создания и функционирования такой формы самоорганизации жильцов как товарищество собственников жилья наглядно представлены на рисунке 1.

Рисунок 1 - Преимущества и недостатки создания и функционирования товариществ собственников жилья

Кроме товариществ собственников жилья, существуют и другие формы самоорганизации граждан на территориях: ЖСК – жилищно-строительные кооперативы; КТОС – комитеты территориального общественного самоуправления. Общие сравнительные характеристики каждой из форм представлены в таблице 1.

Таблица 1 Характерные признаки субъектов территориального общественного самоуправления

Опыт обслуживания товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов и комитетов территориального общественного самоуправления показывает неоспоримые преимущества этих организационных форм перед старой системой жилищно-коммунального хозяйства: собираемость финансовых средств за оказываемые жилищно-коммунальные услуги гораздо выше, чем в жилье, обслуживаемым муниципальными предприятиями; оплата энергоснабжающим и обслуживающим организациям осуществляется вовремя и в полном объеме; жилищно-строительные кооперативы и товарищества собственников жилья одними из первых начали устанавливать счетчики учета расхода воды и тепла; как правило, убытки по содержанию жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья (без учета средств на капитальный ремонт) в 1,5-3 раза меньше, чем убытки по содержанию жилого фонда, находящегося в управлении муниципального предприятия. Это происходит в связи с адресным использованием финансовых средств; ревизионные комиссии ежегодно проверяют финансовую деятельность жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья и доводят ее результаты до сведения собственников жилых помещений; создание товариществ собственников жилья обеспечивает население дополнительными рабочими местами непосредственно на данной территории; обслуживающий персонал жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья регулярно и в срок получает зарплату; вовремя и в полном объеме отчисляются налоги.

2. Исследование жилищной политики Администрации Промышленного района г. Оренбурга

2.1 Характеристика товариществ собственников жилья на примере ТСЖ «Наш дом», ТСЖ «Урал», ТСЖ «Малая земля», ТСЖ «Счастье», ТСЖ «Сырейка»

Товарищества собственников жилья – это наиболее обработанная законодательством форма управления. У товарищества собственников жилья четкие и прозрачные рамки деятельности. Решение о создании товарищества собственников жилья должно принять большинство собственников жилья (более 50% голосов). Из числа своих же жителей они избирают правление, а из них – председателя. Если товарищество собственников жилья решит сам управлять домом, надо принять на работу электрика, дворника, слесаря, других специалистов. Можно поручить это управляющему компанией или же разделить полномочия. Часть работы будет делать председатель (собирать деньги с жильцов, вести переговоры с должниками, заключать договоры с подрядчиками по проведению ремонта). А управляющей компании можно поручать что-то конкретное: подготовить дом к отопительному сезону, обслуживать внутридомовые сети и т.д. Эта форма считается самой грамотной, потому что высший орган товарищества собственников жилья – общее собрание, то есть не администрация города или района. Все недовольства по обслуживанию подаются на имя председателя правления. Заявления рассматриваются на правлении, и оно решает, заменить ли, к примеру, кому-то батарею бесплатно или за деньги.

Другой плюс этой формы управления в том, что председатель правления подвластен ревизионной комиссии, которая также избирается из числа жителей. Желательно, конечно, чтобы они имели какое-то экономическое или бухгалтерское образование, потому как им надлежит проверять финансовые документы. По результатам ревизии созывается общее собрание, председатель отчитывается о проделанной работе, если есть управляющий, то может отчитываться он.

На собрании также принимается решение, что нужно сделать на следующий год, сколько это будет стоить. Если жильцам не нравится правление или председатель можно провести перевыборы. Вообще, срок правления - два года.

Минусы этого способа управления в том, что сам председатель и члены правления – неосвобожденные лица, каждый из них где-то работает.

Нужно быть идеальным организатором, чтобы товарищество нормально функционировало и было обеспечено всеми необходимыми коммунальными услугами, соблюдалась безопасность проживания в доме, своевременно собирались платежи. Заключить договоры, проверить выполненные работы- это все председатель должен делать в свободное время. Проблема в том и заключается, что если в правление избрали неактивных и неграмотных, да еще и жители безинициативны, то дела в таком товариществе собственников жилья на лад не пойдут.

Другой нюанс. При создании товарищества собственников жилья образуются большие накладные расходы. Из собираемых с жителей платежей почти 25% уходит на содержание председателя, управляющего, бухгалтера и т.д. Но если хозяева квартир хотят жить хорошо и готовы за это платить, то при нормальной организации у них все будет хорошо.

Предпочтительнее создавать товарищество собственников жилья сразу на базе двух-трех домов, имеющих общий земельный участок или инженерные сети, пригласить управляющую компанию, так как у них значительно меньше накладных расходов (до 13%). Плюс так же в том, что председатель товарищества собственников жилья, управляя небольшим количеством домов, прекрасно знает, где есть проблема и как ей быстро устранить.

В товариществе собственников жилья «Наш дом» всего шесть домов. Самый первый дом был построен в 1989 г., а последний – в 2006 г. Дома в товариществе собственников жилья «Наш дом» разные: 9-10 этажные; стены кирпичные, кирпично-панельные. За своими домами они ведут систематическое наблюдение и проводят капитальные ремонты.

Товарищество собственников жилья «Сырейка» содержит под присмотром 9 домов. Самый первый дом появился в 1981 г., а последний в 1995 г. Дома разные: 9-10 этажные, количество подъездов от 2 до 6. По мере необходимости в домах проводятся ремонтные работы. Для удобства жителей разработаны удобные тротуарные дорожки, детские площадки, посажены цветы.

В товариществе собственников жилья «Счастье» всего два дома. Дома 5-этажные, 1997 г. и 1979 гг. Здесь также проводятся ремонтные работы не только в домах, но и во дворах. В каждом дворе стоят урны, расположены удобные скамьи для пенсионеров, проложен асфальт.

Товарищество собственников жилья «Удел» имеет под наблюдением 22 дома, построенных в период с 1953 г. по 1999 г. Этажность домов колеблется от пяти до девяти этажей, количество подъездов – от двух до шести. Все дома находятся в приличном состоянии, за последние годы был проведен ремонт подъездов практически во всех домах, существуют детские площадки.

Товарищество собственников жилья «Малая земля» один из самых крупных товариществ собственников жилья из анализируемых нами - в его составе находится 30 домов (с 1982 г. по 2006 г.) пяти-, девяти-, десятиэтажных с количеством подъездов от двух до десяти. Данное товарищество отличается от всех остальных качеством проводимых ремонтов не только подъездов, но и крыш, повсеместно установлены железные двери с домофонами, во дворах везде проведено освещение, около каждого подъезда стоят урны и скамьи. Детские площадки во дворах данного товарищества собственников жилья отличаются изяществом и разнообразием детских развлекательных комплексов. Это лучшее товарищество собственников жилья в Промышленном районе, в перспективе его планируется расширить на несколько домов.

2.2 Жилищная политика и её реализация в г. Оренбурге

Жилищная политика является взаимосвязанной и согласованной по своим основным направлениям, исходя из установленных целей. В целом была сформирована основная законодательная и нормативная база реализации новой жилищной политики. Трудно назвать регион, где бы не была разработана своя программа жилищной политики или более узкая программа реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

По направлению реформирования прав собственности жилищная политика состояла из следующих компонентов: передача государственного жилищного фонда, находившегося в ведении местных Советов, в собственность муниципалитетов, передача ведомственного жилищного фонда предприятий в собственность муниципалитетов; бесплатная приватизация жилья с целью скорейшего формирования условий для создания рынка жилья; передача собственникам квартир прав собственности на здания в целом и на прилегающий земельный участок.

Успешно реализуется программа адресной социальной помощи в виде компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг гражданам с низким доходом. В настоящее время 7,3% с наименьшими доходами получают такие субсидии. Эти цифры говорят о существенных возможностях в повышении уровня оплаты жилищно-коммунальных услуг населением.

Удалось снизить масштабы бюджетного дотирования отрасли. Доля дотаций жилищно-коммунального хозяйства в расходах командированных бюджетов субъектов РФ составила в 2005 г. 17,2% против 26,2% в 2006 г.

Кардинальные изменения произошли в сфере финансирования строительства жилья: бюджетные источники перестали играть существенную роль. Доля жилья, вводимого предприятиями и организациями частной формы собственности и индивидуальными застройщиками, в общем объеме строительства составляет уже более 60%.

Почти сорок три процента строительства жилья формируется за счет средств индивидуальных застройщиков, в значительной мере привлекаются средства частных инвесторов (в том числе населения) на строительство многоэтажных домов.

Таким образом, тенденция улучшения уровня и качества обеспеченности жильем при снижении уровня государственных и муниципальных инвестиций в жилищный сектор. Основной причиной этого при мобилизации ресурсов населения для решения своих жилищных проблем, что находит свое подтверждение в изменении структуры источников финансирования жилищного строительства. Сегодня семьи, имеющие возможность самостоятельно решать свою жилищную проблему, скорее всего, не имеют стимула регистрироваться в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, поскольку время ожидания в очереди составляет неприемлемо долгий строк.

Таким образом, во всех слоях общества есть или могут образоваться активные сторонники предлагаемых преобразований в жилищной сфере. Произойдет ли это на самом деле, будет во многом зависеть от того, как конкретно реализуется на практике намеченная жилищная политика.

2.3 Тарифная политика в сфере жилищно-коммунальных служб в г. Оренбурге

Принятие Федеральных законов от 30.12.04 № 210-ФЗ и от 26.12.05 № 184-ФЗ впервые наделило полномочиями по прямому или косвенному (установление предельных индексов) регулированию тарифов на товары (услуги) организаций коммунального комплекса федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов РФ. Таким образом, начата синхронизация процессов государственного регулирования тарифов и бюджетного процесса на федеральном уровне, уровне субъектов РФ и муниципальном уровне [4, с. 22].

Принятие указанных федеральных законов – начало создания трехуровневой системы тарифного регулирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Во исполнение указанных Федеральных законов приказом ФСТ России от 29.12.05 № 853 –э/4 установлены: предельные индексы возможного изменения тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса; предельные индексы изменения размера платы граждан за жилые помещения; предельные индексы изменения размера платы граждан за коммунальные услуги по субъектам РФ [4, с. 23].

ФСТ России проведен комплекс мониторингов (см. Табл. 2) решений уполномоченных органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, принятых после вступления в силу приказа № 853-э/4 [20, с. 14].

Таблица 2 Комплекс мониторингов

Закончен мониторинг тарифов (см. Табл. 3) на товары и услуги организаций коммунального комплекса, утвержденных органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления на 2006 и 2007 гг. [20, с. 15].

В единую информационную базу внесены данные по 74 субъектам РФ.

Таблица 3 Мониторинг тарифов

В Оренбурге тарифы определяет Городской Совет. Решением Совета от 26.12.2006 г. № 178 установлен с 01.01.2007 г. размер платы за пользование жилым помещением (плата за наем) для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда (см. Приложение 1); размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договору социального найма жилого помещения и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, а также не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (см. Приложение 2); размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договору социального найма жилого помещения и договору найма жилого помещения государственного или муниципального специализированного жилищного фонда (общежития), в размере 15,08 руб. с 1 кв. м. жилой площади жилого помещения; размер платы за услуги по вывозу и складированию бытовых отходов для нанимателей по договору социального найма жилого помещения и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, а также не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (см. Приложение 3); размер платы за услуги по техническому содержанию и обслуживанию лифтов для нанимателей по договору социального найма жилого помещения и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, а также не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (см. Приложение 4); размер платы за услуги по водоснабжению и водоотведению для граждан, проживающих в жилых помещениях, относящихся жилищному фонду независимо от форм собственности при отсутствии приборов учета (см. Приложение 5); размер платы за услуги по отоплению и подогреву воды для граждан, проживающих в жилых помещениях, относящихся жилищному фонду независимо от форм собственности при отсутствии приборов учета (см. Приложение 6); размер платы за техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования для граждан, проживающих в жилых помещениях, относящихся жилищному фонду независимо от форм собственности при отсутствии приборов учета (см. Приложение 7).

3. Анализ хода реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.

3.1 Анализ реализации жилищной политики

На начальной стадии процесс реформирования жилищной сферы носил стихийный, неуправляемый характер. Неудовлетворительным оказалось положение с обеспечением жильем тех групп населения, для которых в национальной жилищной программе было предусмотрено строительство жилья, финансируемого из государственного бюджета. Не снизилась напряженность в обеспечении населения жильем вследствие становления рынка жилья. Развитие рынка жилья в нормальном русле можно ожидать при существенном увеличении объемов жилищного строительства. Процесс формирования рынка жилья и его развития начал осуществляться с 1993 г. вследствие приватизации квартир и разрешения на их продажу. Приватизация жилья привела к структурным изменениям в собственности на жилье.

Спад жилищного строительства достиг критической черты в 2005 г., когда по официальным данным жилья было введено в 2,7 раза меньше, чем в 2000 г. Это самый низкий показатель за последние 15 лет. В расчете на 1000 жителей в 2007 г. введено 2,7 новых квартир, что характерно для стран с низкими доходами населения [2, с. 1]. Не оправдались надежды на широкое привлечение внебюджетных источников финансирования, способных компенсировать сокращение государственных инвестиций. Из-за резкого роста стоимости жилищного строительства, низких доходов населения, высокой процентной ставки по кредитам, жилье стало недоступным для большинства населения.

Проведение государством активной жилищной политики позволило за последние годы остановить спад в строительстве жилья. В 2006 г. ввод жилья за счет всех источников финансирования составил 2566 тыс. кв. м. общей площади и превысил уровень предыдущего года на 32% [7, с. 14].

Намечается обеспечить ежегодный прирост объемов ввода жилья не менее 15% и к 2007 г. выйти по этому показателю на уровень2000 г. – не менее 5,2 млн. кв. м. общей площади жилья. Кроме того, будут созданы предпосылки для дальнейшего роста объемов строительства жилья и снятия остроты жилищной проблемы в стране. Предполагается к 2010 г. достигнуть ввода общей площади жилых домов 6-7 млн. кв. м. или 65-70 тысяч квартир [10, с. 9].

Однако показатель средней обеспеченности жильем еще не дает полного представления о ней. Анализ свидетельствует о значительном расслоении между отдельными группами населения при сравнительно благополучных показателях средней обеспеченности. Острота жилищной проблемы по-прежнему связана с недостатком жилья, недостаточным финансированием жилищного строительства и несопоставимостью рыночной цены жилья и уровня доходов большинства населения. По расчетам в жилищном фонде городов одно- и двухкомнатные квартиры составляют 59%, в среднем на одну комнату в них приходится 1,3 чел; средний размер квартиры – 53 кв. м. общей площади [10, с. 10]. Уровень обустройства жилья различными видами инженерного оборудования существенно различается в городах и сельской местности. Удельный вес жилой площади городского, общественного жилого фонда и фонда ЖСК, оборудованной водопроводом составляет 96%, канализацией – 95%, центральным отоплением – 95%, горячим водоснабжением – 90% [12, с. 3]. В сельской местности в таком жилищном фонде 34% квартир не имеет центрального водоснабжения, 43% - канализации, в 66% квартир отсутствует горячее водоснабжение [13, с. 14].

В настоящее время население оплачивает примерно 40-50% затрат на предоставляемые услуги ЖКХ и содержание жилищного фонда, остальная часть дотируется государством. Семьям с низким уровнем дохода предусматривается выделение безвозмездных субсидий. Но даже при таких ставках тарифов по оплате услуг ЖКХ задолженность по квартплате в настоящее время составляет примерно 30% от общего объема начислений. Дальнейшее же повышение тарифов на услуги ЖКХ представляется проблематичным. Темпы и сроки перевода отрасли на самоокупаемость должны согласовываться с состоянием экономической ситуации в стране в целом и увязываться с уровнем дохода населения.

Важнейшей особенностью нынешнего этапа реализации жилищной стратегии наряду с мерами по привлечению внебюджетных средств является предоставление государственной финансовой поддержки малообеспеченным группам населения, нуждающимся в улучшении жилищных условий. При этом предусматривается:

- обеспечить строительство жилых домов за счет бюджетных средств для граждан;

- выделить для строительства (приобретения) жилья безвозмездные субсидии и льготные кредиты для граждан;

- предоставить возможность строительства (приобретения) жилья за счет собственных средств на основе внедрения системы стройсбережений и обычных кредитов банков для граждан, не стоящих в очереди на улучшение жилищных условий.

Создаются условия для стимулирования направления прибыли предприятий и доходов граждан на строительства жилья, для привлечения внебюджетных источников через механизмы ипотечного (залогового) кредитования. Предусматривается выпуск жилищных облигаций и сертификатов и направление на цели жилищного строительства части средств от приватизации жилищного фонда, а также использование кооперируемых средств населения на строительства жилья.

Целью Федеральной целевой программы «Государственные жилищные сертификаты» является обеспечение жильем граждан, увольняемых или уволенных с военной службы, со службы из органов внутренних дел, учреждений и органов Министерства юстиции РФ, а также граждан, подлежащих переселению из закрытых и обособленных военных городков. На её реализацию предусматривается выделение до 2010 г. более 103 млрд. рублей.

В целях реализации данной программы Госстроем Росси определен Генеральный управляющий программы в лице ГУ «Объединенная дирекция» создана современная информационно-аналитическая система, позволяющая обеспечить гарантированное право реализации сертификатов, проследить движение каждого сертификата от его выпуска до погашения, избежать случаев фальсификации и мошенничества с ними. Действует большая и целостная система управления программой, в которой занято более 3000 человек в различных регионах федеральных органах исполнительной власти.

Реализация программы за 2005 г. позволила обеспечить жильем более 66 тысяч семей. В 2006 г. программой предусматривалось выделение бюджетных средств в объеме 6,3 млрд. рублей.

В федеральном бюджете по разделу «Промышленность, энергетика и строительство» утверждено только три 5,4 млрд. рублей. При том количестве сертификатов, которые можно будет выпустить сократится на 20% относительно уровня 2005 г., что увеличит количество очередников. В субъектах РФ в очереди на сертификаты стоят, как правило, по 9 лет. По состоянию на 1 июля 2006 г. выпущено 15717 сертификатов (включая раздел «Военная реформа») на сумму 9,8 млрд. рублей, в том числе 4151 – для органов исполнительной власти субъектов РФ, 11566 – для федеральных органов власти.

Данная программа имеет подпрограмму «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда».

Объем ветхого и аварийного жилищного фонда в Российской Федерации составляет более 40 млн. кв. м. В нем проживает более 3,5 млн. человек.

Целью подпрограммы является обеспечение жильем граждан, проживающих в домах, признанных непригодными. При этом до 2010 года намечается осуществить ликвидацию аварийного жилищного фонда в объеме 8,2 млн. кв. м.

Несмотря на выделение значительных средств острота проблемы ветхого и аварийного жилья не снижается, его объем возрастает. Использование средств федерального бюджета в 2006 г. предусматривается на условиях софинансирования: 30% - средства федерального бюджета; 70% - средства субъектов РФ. При этом одним из основных условий является наличие региональной программы ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда. Однако в ряде регионов России местные бюджеты не выделяют необходимых для софинансирования подпрограммы средств. Госстроем России постоянно контролируется состояние дел в данной сфере.

Для решения проблем ветхого и аварийного жилищного фонда необходимо предусмотреть схему финансирования, использующего фонд амортизационных отчислений и систему страхования жилья.

Подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» необходима в связи с тем, что жилищно-коммунальный комплекс Российской Федерации находится в кризисном состоянии – износ основных фондов составляет более 60%, четверть из них полностью отслужили свой срок, возрастает число аварий на сетях водоснабжения и теплоснабжения. Такое положение обусловлено неудовлетворительным финансовым положением жилищно-коммунального комплекса, высокой его затратностью и отсутствием экономических стимулов снижения издержек и роста прибыли, неразвитостью конкурентной среды. Проблема усугубляется большой задолженностью жилищно-коммунального хозяйства, образовавшейся в результате невыполнения своих обязательств бюджетами всех уровней.

В этих условиях основная цель подпрограммы «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации» состояла в создании нормативно-правовых и экономических условий, обеспечивающих переход к бездотационному функционированию жилищно-коммунального комплекса, демонополизацию управления в данной сфере, обеспечение прозрачности процедур изменения тарифов, решение проблем накопленной кредиторской и дебиторской задолженности предприятий жилищно-коммунального хозяйства. Значительная часть средств подпрограммы направлялась на решение конкретных проблем жилищно-коммунального комплекса, замену изношенного оборудования, трубопроводов, модернизацию сетей, внедрение современных технологий, улучшение экологических условий проживания.

В результате осуществления подпрограммы «обеспечение жильем граждан Российской Федерации, подлежащих отселению с комплекса «Байконур» должно быть обеспечено жильем более 14 тыс. семей военнослужащих, увольняемых с военной службы и граждан России, проживающих на территории космодрома «Байконур». Часть функций госзаказчика по реализации подпрограммы переданы администрации г. Байконур на договорной основе.

Для решения проблемы обеспечения граждан Российской Федерации, отселяемых с комплекса «Байконур», предусматривалось предоставление указанным гражданам за счет федерального бюджета безвозмездных субсидий на приобретение жилья. За первое полугодие 2005 г. администрацией приобретено 465 квартир, готовых к заселению. Обеспечение администрацией г. Байконур жильем граждан осуществляется преимущественно в городах с учетом размещенных в них организаций Российского авиационно-космического агентства в целях создания условий для продолжения трудовой деятельности специалистов.

Учитывая схожесть решаемых задач, целесообразно объединить данную подпрограмму с Программой «Государственные жилищные сертификаты».

Целью подпрограммы «Свой дом» является создание финансовых механизмов ипотечного жилищного кредитования населения. В рамках данной подпрограммы действует «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которому на предоставление государственных гарантий предполагается направить 9 млрд. рублей.

Ипотечное кредитование – одна из прогрессивных форм решения жилищных проблем населения. Оно позволяет вовлечь в данную сферу не только государственные ресурсы бюджетов всех уровней, но и средства финансовых институтов и населения. За прошедшие годы реализации данной подпрограммы удалось создать нормативно-правовой базис и сформировать организационную структуру ипотечного кредитования. Вместе с тем необходимо отметить, что услугами ипотечного кредитования воспользовалась незначительная часть населения России. Опросы, проводимые среди различных категорий населения, показывают, что главными причинами такого поведения являются:

- низкий уровень доходов населения;

- отсутствие твердой уверенности в будущих доходах, сравнительно высокий начальный взнос.

За 2004-2005 гг. на реализацию данной подпрограммы выделено 341 млн. рублей. Бюджетом 2006 г. направление средств на ее реализацию предусмотрено не было. Программой «Жилище» на 2007 г. намечено выделить на подпрограмму до 3 млрд. руб.

Подпрограмма «обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев» имеет важное не только социальное, но и политическое значение. На её реализацию предусматривается выделить около 8 млрд. рублей. Ответственным по данной подпрограмме выступает МВД РФ. В рамках данной подпрограммы осуществлялось предоставление жилья тем гражданам, которые в соответствии с жилищным законодательством имеют право на первоочередное и внеочередное его получение. Беженцам и вынужденным переселенцам на приобретение жилья предоставляется долговременная (до 10 лет) беспроцентная возвратная ссуда для оплаты стоимости жилья в пределах социальных норм. Однако следует отметить, что не создано эффективных рычагов возврата бюджетных средств.

Программой на 2005-2006 гг. предусматривалось направить на данные цели 903 млн. рублей, фактически выделено 1076 млн. рублей.

На 2007 г. программой «Жилище» предусматривается 550 млн. руб. В ФАЙЛ намечается выделить 250 млн. рублей.

Целью подпрограммы «Обеспечение жильем участников ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф» является обеспечение жильем граждан, принимавших участие в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, на ПО «Маяк» и ветеранов подразделений особого риска. Федеральные расходы на эти цели предусмотрены в размере более 1,2 млрд. рублей. Отвечает за неё МЧС России.

За два прошедших года на подпрограмму выделено из бюджета 156 млн. рублей, что больше цифр, предусматриваемых программой на 13 млн. рублей. Средства ежеквартально перечисляются органам исполнительной власти по соответствующим договорам на приобретение жилья участникам программы.

В 2007 г. на подпрограмму предполагается выделить 87 млн. рублей, что соответствует задачам программы «Жилище». Начиная с 2007 г., предполагается предоставлять участникам программы безвозмездные субсидии на приобретение жилья, удостоверяемых государственными жилищными сертификатами. Однако порядок их предоставления пока не разработан.

Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» нацелена на улучшение демографической ситуации в Российской Федерации. Объем расходов федерального бюджета по ней предусмотрен в размере более 0,5 млрд. рублей. Ответственный по подпрограмме – Минобразование России. В её рамках осуществлялось целевое субсидирование семей молодых ученых и специалистов с целью создания благоприятных жилищных условий и закрепления кадров в ведущих научных центрах страны. Средства федерального бюджета предоставляются органам исполнительной власти субъектов РФ на конкурсной основе при наличии утвержденной региональной программы, предусматривающей выделение на эти цели средств из бюджета субъектов РФ и внебюджетных средств.

На подпрограмму «Реализация ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей» предусматривается выделить более 14 млрд. рублей. Отвечает за нее Минэкономразвития России. В ее рамках осуществляется адресное субсидирование граждан, проживающих в неблагоприятных климатических зонах и вынужденных по разным причинам переселяться в другие районы страны.

За 2005-2006 гг. программой намечалось направить на эти цели 1,643 млрд. рублей, фактически выделено по федеральному бюджету – 1,576 млрд. рублей. Гражданам, попадающим под действие программы, выдаются гарантийные письма, в которых указывается размер жилищных субсидий. Средства застройщикам или домовладельцам в регионе вселения перечисляются только при наличии договоров о строительстве (приобретении) жилья. Одной из нерешенных остается проблема определения срока действия гарантийного письма и порядок выбора места жительства.

В 2007 г. Программой предусматриваются расходы федерального бюджета в размере 1006 млн. рублей, в проекте ФАРШ намечено 812,1 млн. рублей. Учитывая положительный опыт применения государственных жилищных сертификатов для решения схожих задач, целесообразно осуществить выделение средств по данной программе с их помощью.

Целью подпрограммы «Мероприятия по обеспечению жильем отдельных категорий граждан» является улучшение жилищных условий ветеранов, инвалидов, участников войн и других категорий граждан, перед которыми существуют обязательства государства по обеспечению жильем.

Подпрограмма выполняет важнейшую социальную функцию государства – поддержку отдельных категорий населения, не адаптировавшихся к условиям рыночной экономики.

В целом итоги анализа показывают, что в ходе реализации федеральной целевой программы «Жилище»:

- уверенно создается новая нормативно-правовая база, которая включает более 300 законодательных и иных нормативных актов, регулирующая отношения собственности в сфере недвижимости;

- осуществляется модернизация и ремонт сетей водоснабжения, теплоснабжения, канализации, реконструируются и вводятся новые очистные сооружения;

- развивается строительная индустрия за счет стимулирования спроса на жилье и строительно-монтажные работы;

- сокращается объем ветхого и аварийного жилищного фонда;

- многие категории малообеспеченных граждан улучшают жилищные условия;

- отработана эффективная система предоставления бюджетных субсидий с использованием механизма жилищных сертификатов.

Однако несмотря на определенное улучшение положения в жилищной сфере, ситуация остается сложной. Остается нерешенным ряд серьезных проблем, как в жилищной сфере, так и в коммунальном хозяйстве. Главная из них связана с тем, что пока не удалось создать механизм устойчивого самофинансирования и окупаемости жилищно-коммунального комплекса. Отрасль непрестижна как для инвесторов, так и для потребителей ее услуг. Не удалось добиться сближения платежеспособного спроса и предложения на рынке жилья для всех категорий населения. Велика региональная и социальная дифференциация жилищных условий. Рост средней стоимости жилья превышает рост доходов населения.

Имеются недостатки и в организации процесса реализации самой программы «Жилище»:

- велика доля административных механизмов реализации программы;

- слабая реклама программы в средствах массовой информации, отсутствие идеологической поддержки;

- мероприятия программы недостаточно используются политическими лидерами страны;

- средства программы распылены между различными направлениями и организациями;

- механизм реализации программы в различных ведомствах различается по требованиям к объектам, включая отчетность;

- не предусматривается финансирование управляющих программ.

С целью унификации порядка обеспечения жильем различных категорий граждан по разным подпрограммам Госстроем России совместно с заинтересованными Министерствами разработано и находится на согласовании «Положение об установлении единых принципов и процедур предоставления гражданам Российской Федерации безвозмездных субсидий на приобретение жилья за счет средств федерального бюджета».

Основной задачей на данном этапе жилищной политики является последовательность реализации уже намеченных мер по активизации жилищного строительства и повышение социальной направленности жилищной реформы, контроль за их выполнением, а также поиск новых подходов и организационных форм решения возникающих проблем.

Решая жилищную проблему государство должно работать над двумя задачами:

1. Превращение жилья в товар и воспроизводство его на рыночных условиях;

2. Обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан.

Наиболее актуальными проблемами, требующими решения, является:

- наращивание объемов ввода жилья и придания этому процессу устойчивого характера на основе расширения источников и обеспечения ритмичного финансирования;

- выполнение обязательств по обеспечению жильем групп населения;

- увеличение объемов индивидуального жилищного строительства по ценам;

- реализация мер по социальной защите малообеспеченных слоев, нуждающихся в улучшении жилищных условий, развитие и совершенствование механизмов субсидирования и кредитования жилищного строительства.

3.2 Перспективы жилищной политики

Основным достижением за этот десятилетний период можно считать координальное изменение структуры собственности жилищного фонда в РФ. В результате приватизации доля частного фонда в 2005 г. составила более 63% по сравнению с 33% в 1995 г., а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67% до 34,8%. К сожалению, в процессе приватизации жилых помещений не была достигнута цель передачи в реальное управление собственникам помещений многоквартирных зданий в целом и прилегающих земельных участков.

В настоящее время в России создано лишь немногим более 4,5 тыс. товариществ собственников жилья, что составляет менее 1% от общего объема жилищного фонда.

Социальной жилье государственного и муниципального жилищного фонда пока еще не выполняет свои функции обеспечения конституционных социальных прав на жилище в первую очередь для малоимущих граждан. Объективной причиной медленного продвижения в этом направлении является безусловная необходимость выполнения государством взятых на себя ранее обязательств перед очередниками на улучшение жилищных условий, а также невозможность ущемления прав квартиросъемщиков, уже занимающих государственное и муниципальное жилье. Необходимо формирование социально-приемлемых переходных механизмов, направленных на поощрение граждан с достаточным доходом, к улучшению жилищных условий на рынке жилья, и введение новых принципов предоставления и использования социального жилья малоимущими гражданами.

Стабилизировать положение в жилищно-коммунальном хозяйстве невозможно без формирования современных механизмов управления, в том числе и формирование отрасли и снижение издержек по предоставлению жилищно-коммунальных услуг. В 2005 г. годовая потребность услуг жилищно-коммунального хозяйства, которые были оказаны населению, составляла 320 млрд. рублей. Из них 37% составляли платежи населения, 39% возмещались бюджетом Ротации, льготы по оплате жилищно-коммунальных услуг населению и адресные жилищные субсидия, 6% составляли расходы предприятий (перекрестное субсидирование тарифов, содержание ведомственного жилищного фонда), а недофинансирование отрасли составляло 18%. Недофинансирование отрасли в 2005 г. по сравнению с 2004 г. сократилось на 4%. Это произошло в основном за счет увеличения платежей высокодоходными категориями населения. Во многих регионах была введена полная оплата за вневедомственное жилье. Эти платежи позволили увеличить поступление платежей.

Заключительный элемент реформы жилищной политики состоял в создании инфраструктуры рынка жилья – формированием государственных систем регистрации прав на жилье и сделок с ним и кадастрового учета объектов недвижимости (включая земельные участки), формирование рыночных институтов оценки страхования недвижимости, развития риэлтерских, нотариальных и других услуг.

С полным правом можно говорить, что в России сформирован рынок жилья. В настоящее время по оценкам в крупных городах России ежегодно осуществляются сделки, в которые вовлечены 1,5-2% квартир, находящихся в частной собственности. Это является существенным показателем для начального этапа функционирования рынка жилья.

В заключении хотелось бы отметить, что рассмотрение преобразований в жилищном секторе как приоритетной государственной задачи не только позволит решить одну из наиболее важных социально-экономических задач обеспечения граждан России достаточным жильем и уровнем жилищно-коммунального обслуживания, но и является своего рода локомотивом в подъеме экономики страны в целом.

Заключение

В процессе выполнения дипломного проекта по теме «Анализ стратегии государственной жилищной политики» были рассмотрены важнейшие составляющие жилищной политики, проанализированы условия её реализации, организации и деятельности управляющей системы, организационно-экономические, правовые и динамические факторы, влияющие на достижение целей настоящего периода.

К числу основных результатов исследования проблемы развития жилищного строительства с целью удовлетворения потребности общества можно отнести следующие:

- определены условия, стимулирующие рациональное использование государственных инвестиций на строительство жилья;

- уточнены реальные и потенциальные характеристики государственных органов по реализации жилищной программы с учетом особенностей состояния и развития народного хозяйства и экономики.

Выполнен системный анализ форм и методов кредитования и финансирования жилищного строительства, а также содержание жилищного фонда, что позволило определить в качестве основных направлений ряд мероприятий, стимулирующих реализацию жилищной программы в следующих аспектах:

-денежно-кредитной политики, включающей субсидии строительства или покупки жилья;

- совершенствования нормативной и законодательной базы, усиливающей динамичность государственной системы в регулировании жилищного строительства;

- уточнены функции территориальных местных органов управления, как основного организационного звена в реализации государственной жилищной программы.

Сравнительный анализ уровня жилищного строительства с учетом изменений в нормативной базе показал, что в результате проводимого комплекса мер введено 5,4 млн. кв. м. в 2005 г., 1,9 млн. кв. м. в 2006 г. жилья, а по итогам 2007 г. введено более 3,7 млн. кв. м. жилья.

Улучшение показателя стало возможным благодаря введению субсидирования и кредитования. Из 90% внебюджетных средств 65% составили льготные кредиты и безвозмездные субсидии.

На основе результатов анализа разработаны предложения по диверсификации источников финансирования жилищного строительства, по улучшению механизма субсидий, по совершенствованию нормотворческой деятельности местных органов управления.

Обобщение разработанных мер и предложений по совершенствованию жилищной политики с учетом реальных условий её реализации представляет собой комплекс взаимосвязанных мер, практическая реализация которых позволяет существенно улучшить эффективность государственного регулирования, а также использование имеющихся ресурсов для удовлетворения интересов общества на этапе социально-ориентированной рыночной экономики.

Можно продолжить, что активными сторонниками предполагаемых действий в жилищной сфере будут экономически самостоятельные граждане, рассчитывающие получить ипотечный кредит на предоставление жилья, а также представители деловых кругов, чей бизнес связан с рынком жилья, недвижимости и предоставлением жилищно-коммунальных услуг. Формирование полноценного института собственников жилья в России невозможно без развития частной инициативы в управлении многоквартирным жилищным фондом. Поэтому поддержка и популяризация ТСЖ – важный ресурс в формировании активных сторонников преобразований жилищного сектора. В случае эффективной социальной политики государства, сторонники преобразований также станут и малообеспеченные слои населения, поскольку уровень их благосостояния будет повышен. Государственные жилищные программы представляют также жизненный интерес для военнослужащих, жителей крайнего севера, которые, увидев решение своих проблем через реализацию государственной жилищной политики, также станут социальной опорой предлагаемых преобразований.

Список использованных источников

1.Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года: официальный текст с историко-правовым комментарием. – М. : Норма, 2006.– 128 с.

2. Федеральный закон от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

3. Постановление Конституционного суда РФ ОТ 03.04.1998 Г. № 10 «По делу о проверке конституционных пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 ФЗ от 15.06.1996 г. «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда г. Омска

4. Зеркин Д. Основы теории государственного управления : курс лекций / Д. Зеркин. – 2-е изд., испр. и доп. – М.: Март, 2005. – 512 с.

5. Каменева Е. Реформа ЖКХ, или Теперь мы будем жить по-новому / Е. Каменева. – Ростов н/Д.: Феникс, 2005. – 348 с.

6. Местное самоуправление в Оренбурге. Сборник методических материалов. – Оренбург: ИПК «Южный Урал». – 2003. – 448 с.

7. Аксеров Р. Реформа ЖКХ: комплексность реализации / Р. Аксеров // ЖКХ. – 2004. - № 2. – С. 16-24.

8. Алексеева О. Между частником и государством / О. Алексеева // Вестник УЖКХ. – 2007. - № 1. – С. 21 - 36.

9. Артемьева Г. Состояние жилищного фонда и проблемы оздоровления предприятий ЖКХ / Г. Артемьева // ЖКХ. – 2007. - № 3. – С. 18-24.

10. Астафьева Н. Оплата жилого помещения и коммунальных услуг в свете ЖК РФ / Н. Астафьева // ЖКХ. – 2006. - № 12. – С. 22-26.

11. Башмаков И. Способность и готовность населения оплачивать ЖКУ / И. Башмаков // Вопросы экономики. – 2004. - № 4. – С. 16-19.

12. Бежаев О. Проблемы финансового обеспечения реформы ЖКХ / О. Бежаев // ЖКХ. – 2002. - № 9. – С. 32-37.

13. Белан Н. ТСЖ: ориентируемая на лидера / Н. Белан // Управление многоквартирным домом. – 2007.- № 1. – С. 13-19.

14. Величков Н. Финансирование капитального ремонта многоквартирного дома / Н. Величков // ЖКХ. – 2006.- № 10. – С. 11-19.

15. Виноградова Е. Тогда считать мы стали раны / Е. Виноградова // Южный Урал. – 2007. - № 5. – С. 9-15.

16. Горностаев А. Стратегия развития // А. Горностаев // ЖКХ. – 2004. - № 3. – С. 7-12.

17. Гуртов В. Вопросы ЖКХ: вопросов больше, чем ответов / В. Гурьев // Государственная служба. – 2005. - № 5. – С. 3-7.

18. Дурнов В. В административно-правовой резерв развития ЖКХ России / В. Дурнов // Государственная служба. – 2003. - №6. – С. 13-16.

19. Егоров Е. Экономика жилищного хозяйства России / Е. Егоров // Тейс. – 2002. - № 8. – С. 11-13.

20. Егорова К. Анализ проблем ТСЖ / К. Егорова // Управление многоквартирным домом. – 2007.- № 2. – С. 7-22.

21. Жиляков Е. Анализ системы управления ЖКХ / Е. Жиляков // Муниципальная власть. – 2005.- № 5. – С. 15-21; № 6. – С. 11-15.

22. Климов И. Работа жилищно-коммунальных служб / И. Климов // Городское управление. – 2005. - № 10. – С. 4.

23. Коновалова И. Бухгалтерский и налоговый учет доходов и расходов ТСЖ / И. Коновалова // ЖКХ. – 2006. - № 6. – С. 14-15.

24. Косарева Н. Решение проблем сбора платежей и расчетов с населением / Н. Косарева // ЖКХ. – 1999. - № 1. – С. 13-15

25. Косарева Н. Жилищная политика в России: перспективы и реализация / Н. Косарева // Жилищное право. – 2001. - № 4. – С. 5-9.

26. Косовских А. Пути эффективного управления жилищным фондом / А. Косовских // ЖКХ. – 2002. - № 6. – С. 15-17.

27. Кошман Н. О ходе реформирования жилищно-коммунального комплекса РФ / Н. Кошман // Городское управление. – 2003. - № 11. – С. 21-22.

28. Круглик С. Высокое качество жизни – каждому россиянину / С. Круглик // ЖКХ. – 2007. - № 2. – С. 9-14.

29. Кутакова Т. ТСЖ – ваш выбор / Т. Кутакова // Экономика города. – 1997. - № 1. – С. 2.

30. Лукманов Ю. Товарищество собственников жилья и национальный проект «Доступное и комфортное жилье гражданам России» / Ю. Лукманов // Городское управление. – 2006. - № 12. – С. 12-19.

31. Макарчук В. Секрет успеха / В. Макарчук // Управление многоквартирным домом. – 2007. - № 1. – С. 21-27.

32. Маликова И. Об учете государственного и муниципального жилищного фонда / И. Маликова // ЖКХ, - 2006.- № 8. – С. 28-31.

33. Михайлов Е. О регулировании управлением многоквартирными домами / Е. Михайлова // Городское управление. – 2005. - № 3. – С. 7-9.

34. Новиков С. Тарифная политика в сфере ЖКХ / С. Новикова // ЖКХ. – 2006. -№ 8. – С. 11-14.

35. Нозаренко М. Нужна ли приватизация коммунальных систем / М. Нозаренко // ЖКХ. – 2004. - № 3. – С. 11-16.

36. Нозаренко М. Повседневные заботы обкома / М Нозаренко // ЖКХ. – 2004. - № 3. – С. 18-21.

37. Нефедов Б. Реформа ЖКХ / Б. Нефедов // Наука. – 2001. - № 3. – С. 5-6.

38. Обозов С. Инвестиционные механизмы развития жилищно-коммунальной инфраструктуры / С. Обозов // Государственная служба. – 1998. - № 2. – С. 7-8.

39. Петрова Е. Развитие конкуренции в сфере обслуживания жилищного фонда / Е. Петрова // Институт экономики города. – 2002. - № 3. – с. 11.

40. Петрова Н. Как нам организовать ЖКХ / Н. Петрова // Муниципальная экономика. – 2002. - № 2. – С. 2-5.

41. Правительство РФ. Правила представления коммунальных услуг гражданам / Правительство РФ // Городское управление. – 2006. - № 9. – С. 2-6.

42. Правительство РФ. О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг / Правительство РФ // Городское управление. – 2006. - № 2. – С. 2-4.

43. Пупырев Е. Национальные программы ХХI в. / Е. Пупырев // ЖКХ. – 2006. - № 10. – С. 2-5.

44. Сиваев С. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги / С. Сиваев // ЖКХ. – 1995. - № 5. – С. 9-23.

45. Сиваев С. Направление развития жилищно-коммунального комплекса / С. Сиваев // ЖКХ. – 2000. - № 6. – С. 11-13.

46. Сиваев С. Почему растут тарифы на ЖКУ / С. Сиваев // ЖКХ. – 2006. - № 8. – С. 12-14.

47. Соловьева Л. Рынок в ЖКХ: проблемы и ожидания / Л. Соловьева // ЖКХ. – 2006. - № 10. – С. 10-11.

48. Тупикин В. О комплексе мер по реализации жилищного кодекса РФ и повышении качества ЖКУ / В. Тупикин // Городское управление. – 2005. - № 5. – С. 9-10.

49. Упомов С. ЖКХ: реформационные альтернативы / С. Упомов // РЭЖ. – 2003. - № 3. – С. 4.

50. Урбозаев М. Н. Корпоративная стратегия управления тарифами ЖКХ /

М.Н. Урбозаев // Менеджмент в России и за рубежом. – 2004. – № 1. – С. 10-13.

51. Фатахетдинова А. Текущая тарифная политика в регионах / А. Фатахетдинова // ЖКХ. – 2006. - № 12. – С. 5-7.

52. Фатахетдинова А. Частная собственность и ЖКХ / А. Фатахетдинова // Управление многоквартирным домом. – 2007. - № 2. – С. 4-6.

53. Фельдман И. Институт некоммерческих организаций в жилищной сфере / И. Фельдман // ЖКХ. – 2007. - № 2. – С. 9-11.

54. Хованская Г. Несколько вопросов по существу / Г. Хованская // ЖКХ. – 2007. - № 2. – С. 7-11.

55. Чернышов Л. О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «Об основах Федеральной жилищной политики» / Л. Чернышов // ЖКХ. – 2003. - № 2. – С. 2-5.

56. Чернышов Л. ТСЖ и власть: сценарий сотрудничества / Л. Чернышов // ЖКХ. – 2007. - № 2. – С. 4-9.

57. Чуев А. ЖСК имеют право быть / А. Чуев // Управление многоквартирным домом. – 2007. - № 1. – С. 5-7.

58. Шапиро М. Жилищная политика в России и перспективы её реализации / М. Шапиро // Жилищное право. – 2001. - № 4. – С. 3-5.

59. Шинко Г. Управление жилищным фондом. Содержание и ремонт жилищного фонда / Г. Шинко // Жилищное право. – 2001. - № 4. – С. 4-7.

60. Шнейдман Л. О доходах ТСЖ / Л. Шнейдман // ЖКХ. – 2006. - № 8. – С. 8-9.

61. Щавелев А. Три вывода в пользу ТСЖ / А. Щавелев // ЖКХ. – 2006. - № 5. – С. 18-23.

62. Щепелин В. Тарифная политика в сфере ЖКХ / В. Щепелин // Экономист. – 2005. - № 7. – С. 4-5.

63. Яковлев В. ЖКХ и бизнес: проблемы оздоровления / В. Яковлев // Государственная служба. – 2004. - № 3. – С. 7-8.

64. Яковлев В. Стратегия и перспектива развития ЖКХ / В. Яковлев // ЖКХ. – 2006. - № 5. – С. 4-9.

65. Яковлев В. Решение жилищной проблемы: планы и реализация / В. Яковлев // ЖКХ. – 2007. - № 2. – С. 21-24.

66. Боталов М. Четыре расчета на четыре квартиры / М. Боталов // Южный Урал. – 2007. - № 10. – С. 21-27.

67. Овчинникова Н. Чиновники одобрили реформы ЖКХ / Н. Овчинникова // Южный Урал. – 2007. - № 14. – С. 3.

68. Орлова Т. Богатые тоже платят / Т. Орлова // Южный Урал. – 2007. - № 31. – С. 2.

69. Созонова Г. Неплательщик поработает дворником / Г. Созонова // Южный Урал. – 2007. - № 41. – С. 2.

70. Филиппов А. Когда же станет доступное жилье? / А. Филиппов // Южный Урал. – 2007. - № 31. – С. 2.

71. Филиппов А. Тарифы: гонка по вертикали / А. Филиппов // Южный Урал. – 2007. - № 44. – С. 2.

Приложения

Приложение 1

Размер платы за пользование жилым помещением (плата за наем)

Перечень работ и структура тарифа по содержанию и текущему ремонту жилищного фонда в 2007 году

Приложение 2

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения

Примечания: 1. Виды благоустройства – электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, отопление, газоснабжение, горячее водоснабжение.

2. Общая площадь жилого помещения – сумма площадей всех помещений, включая площади встроенных шкафов, кладовок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

3. Плата за содержание и ремонт жилого и нежилого помещения включает в себя: а) техническое содержание и обслуживание общего имущества многоквартирного дома: технический осмотр общего имущества; аварийно-диспетчерское обслуживание; электроэнергия мест общего пользования; благоустройство и санитарная обработка зданий и придомовых территорий; подготовка к сезонной эксплуатации; б) текущий ремонт общего имущества: ремонт конструктивных элементов; ремонт внутридомовых инженерных сетей и оборудования; ремонт элементов внешнего благоустройства; в) услуги и работы по управлению многоквартирным домом, ведению паспортного учета; г) услуги по начислению и сбору платежей за жилищные услуги.

4. В размере платы за содержание и ремонт жилого помещения не включены расходы по ремонту жилого помещения и внутриквартирного инженерного оборудования: наниматели жилых помещений обязаны за свой счет производить их текущий ремонт.

Приложение 3

Размер платы за услуги по вывозу и складированию бытовых отходов

Приложение 4

Размер платы за услуги по техническому содержанию и обслуживанию лифтов жилого помещения

Приложение 5

Размер платы за услуги по водоснабжению и водоотведению для граждан

Примечания:

1. Указанные размеры платы за услуги водоснабжения и водоотведения рассчитаны исходя из нормативов потребления и применяются для граждан, проживающих в многоквартирных домах, не оборудованных общедомовыми и индивидуальными приборами учета.

2. Для граждан, проживающих в многоквартирных домах, оборудованных общедомовыми, общедомовыми и частично индивидуальными приборами учета производится корректировка потребления по показаниям общедомового прибора учета.

3. Для граждан, проживающих в домах, не оборудованных общедомовыми приборами учета, но производящими расчет по индивидуальным приборам учета, размер платы за услуги водоснабжения составляет 9,32 руб. за 1 куб. м. с НДС.

Приложение 6

Размер платы за услуги по отоплению и подогреву воды для граждан

Примечания:

1. Указанные размеры платы за услуги отопления и подогрева воды рассчитаны исходя из нормативов потребления и применяются для граждан, проживающих в многоквартирных домах, не оборудованных общедомовыми и индивидуальными приборами учета.

2. Для граждан, производящих расчет по общедомовым и индивидуальным приборам учета размер платы за услуги отопления рассчитывается исходя из стоимости 1 Гкал в размере 577 руб. (с НДС), за подогрев воды в размере 27,10 руб. за 1 м. куб.

3. Для граждан, проживающих в многоквартирных домах, оборудованных общедомовыми и индивидуальными приборами учета производится корректировка размера платы один раз в год исходя из показаний общедомового прибора учета.

Приложение 7

Размер платы за техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования для граждан

Примечание: в стоимость технического обслуживания внутриквартирного газового оборудования не включаются затраты на обслуживание общедомовых газовых сетей

Стратегия социально-экономического развития Нижнекамского муниципального района до 2012 года

Совершенствование жилищно-коммунального комплекса на уровне местного самоуправления (на примере г. Черемхово Иркутской области)

Стратегия социально-экономического развития города Ханты-Мансийска до 2020 года

Формы и методы усовершенствования деятельности ЖКХ (на примере предприятия отрасли)

Организация реформирования жилищно-коммунального хозяйства в муниципальном образовании (на примере Администрации г. Серпухова)

Организация товариществ собственников жилья как направление реформы жилищно-коммунального хозяйства

Реализация ПНП "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" на территории Архангельской области

Организация товариществ собственников жилья как направление реформы жилищно-коммунального хозяйства

Актуальные аспекты управления жилищно-коммунальным хозяйством в современной России (на примере Астраханской области)

Товарищество собственников жилья

Особенности ипотечного кредитования

Эколого-экономическая оценка деятельности предприятия (на примере МУП "Теплотехнология")

Стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства

Зарубежный опыт по предоставлению коммунальных (муниципальных) услуг

Муниципальное управление жилищно-коммунальным хозяйством

Экономические отношения в связи с реформой жилищно-коммунального хозяйства

Анализ и характеристика рынка жилья Рязанской области

Резервы снижения себестоимости и стабилизации тарифов на жилищно–коммунальные услуги